যৌথ উন্নয়ন চুক্তিঃ একজন জমির মালিককে কী পরীক্ষা করতে হবে

যৌথ উন্নয়ন চুক্তি (জেডিএ) হল এমন একটি চুক্তি যেখানে একজন জমির মালিক জমি দান করেন এবং একজন নির্মাতা অনুমোদন ও নির্মাণের জন্য অর্থ প্রদান করেন এবং তারপর দুজনে সমাপ্ত প্রকল্পটি ভাগ করে নেন। আপনি সাধারণত বিল্ডিং বাড়ার সময় জমির মালিকানা রাখেন, তবে আপনি চুক্তি এবং পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির মাধ্যমে বিল্ডারকে প্রচুর নিয়ন্ত্রণ দেন। চুক্তিটি আপনার জন্য কাজ করে কিনা তা নির্ভর করে কয়েকটি ধারার উপরঃ আপনি কী ভাগ পান এবং কখন, বিল্ডার আপনার জমি নিয়ে কী করতে পারেন, কে ফ্ল্যাট ক্রেতাদের উত্তর দেয় এবং প্রকল্পটি বন্ধ হয়ে গেলে কী হয়।

এই নির্দেশিকাটি ব্যাখ্যা করে যে, স্বাক্ষর করার আগে একজন জমির মালিকের কোন আইনি বিষয়গুলি পরীক্ষা করা উচিত। এটি সাধারণ তথ্য, আপনার নির্দিষ্ট চুক্তি সম্পর্কে পরামর্শ নয়। একটি জেডিএ সাধারণত একটি পরিবারের স্বাক্ষরিত বৃহত্তম চুক্তি, তাই আপনার রাজ্যে সম্পত্তির কাজ পরিচালনাকারী একজন আইনজীবীর দ্বারা খসড়াটি পর্যালোচনা করা উপযুক্ত।

এলাকা ভাগাভাগি এবং রাজস্ব ভাগাভাগিঃ দুটি মৌলিক মডেল

জেডিএ ভাগ করে নেওয়া এলাকায়, আপনি নির্মিত এলাকার একটি নির্দিষ্ট অংশ পাবেন, যা প্রায়শই চুক্তির সময়সূচীতে তালিকাভুক্ত নির্দিষ্ট ফ্ল্যাট, মেঝে বা দোকান হিসাবে চিহ্নিত করা হয়। একবার সেই ইউনিটগুলি হস্তান্তর করা হয়ে গেলে, আপনি সেগুলিতে থাকতে পারেন, সেগুলি ভাড়া নিতে পারেন বা নিজে বিক্রি করতে পারেন। নির্মাণকারী বাকিটা রাখে এবং বিক্রি করে দেয়।

একটি রাজস্ব ভাগাভাগি জেডিএ-তে, নির্মাতা সমস্ত ইউনিট বিক্রি করে এবং আপনাকে বিক্রির আয়ের একটি সম্মত শতাংশ প্রদান করে। আপনি কখনই নির্দিষ্ট ফ্ল্যাট দখল করেন না, তবে আপনি দাম এবং সংগ্রহ সম্পর্কে নির্মাতার সততার উপর নির্ভর করেন। কিছু চুক্তি এই দুটিকে মিশ্রিত করে, অথবা স্বাক্ষর করার সময় জমির মালিককে প্রদত্ত ফেরতযোগ্য বা ফেরতযোগ্য নয় এমন আমানত যোগ করে।

• এলাকা ভাগ করে নেওয়াঃ জোর দিয়ে বলুন যে আপনার ইউনিটগুলি স্বাক্ষর করার সময় বা পরিকল্পনার অনুমোদনের পরপরই একটি নির্দিষ্ট প্রক্রিয়া দ্বারা চিহ্নিত করা হয়, যার মধ্যে মেঝে, মুখোমুখি এবং পার্কিং এবং একটি নির্দিষ্ট সময়সূচী রয়েছে যাতে আপনার ফ্ল্যাটগুলি নির্মাতার চেয়ে কম মানের হয় না।
• রাজস্ব ভাগাভাগিঃ একটি এসক্রো বা মনোনীত অ্যাকাউন্টের উপর জোর দিন যেখানে ক্রেতার অর্থ প্রদান প্রবাহিত হয়, বিক্রয় চুক্তি এবং ব্যাঙ্ক স্টেটমেন্ট দেখার অধিকার এবং প্রতি বর্গফুটের ন্যূনতম মূল্য যার নিচে আপনার লিখিত সম্মতি ছাড়া ইউনিট বিক্রি করা যাবে না।
• উভয় মডেলঃ এলাকার পরিমাপকে সুনির্দিষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করুন (কার্পেট এলাকা, বিল্ট-আপ এলাকা বা সুপার বিল্ট-আপ এলাকা) কারণ একই ফ্ল্যাট প্রত্যেকটির নিচে খুব ভিন্ন সংখ্যা তৈরি করে।

পাওয়ার অফ অ্যাটর্নিঃ এটি কী করতে পারে এবং কী করতে পারে না

প্রায় প্রতিটি জেডিএ জমির মালিক থেকে নির্মাতার কাছে একটি জেনারেল পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (জিপিএ) নিয়ে আসে, যাতে নির্মাতা অনুমোদনের জন্য আবেদন করতে পারেন, কর্তৃপক্ষের সাথে লেনদেন করতে পারেন এবং পরে তার অংশের জন্য বিক্রয়ের নথিতে স্বাক্ষর করতে পারেন। লোকেরা প্রায়শই চিন্তা করে যে এই জিপিএ স্বাক্ষর করার অর্থ হল জমি ছেড়ে দেওয়া। আইনগতভাবে তা হয় না। সুরজ ল্যাম্প অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রিজ বনাম হরিয়ানা রাজ্য (2011) মামলায় সুপ্রিম কোর্ট বলেছিল যে পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি শুধুমাত্র একটি সংস্থা তৈরি করে এবং স্থানান্তরের উপকরণ নয়।

এমনকি একজন অপরিবর্তনীয় অ্যাটর্নিও অনুদানপ্রাপ্ত ব্যক্তির কাছে শিরোনাম হস্তান্তরের প্রভাব ফেলে না।

Suraj Lamp and Industries (P) Ltd v State of Haryana (2011)

একই রায় স্পষ্ট করে দিয়েছিল যে জিপিএ বিক্রির সমালোচনা প্রকৃত উন্নয়ন ব্যবস্থার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়, যেখানে একজন জমির মালিক একটি উন্নয়ন চুক্তিতে স্বাক্ষর করেন এবং বিকাশকারীকে প্লট বা ফ্ল্যাট ক্রেতাদের কাছে বিক্রি করার জন্য পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি দেন। এটি আরও উল্লেখ করেছে যে বেশ কয়েকটি রাজ্য ইতিমধ্যে এই ধরনের উন্নয়ন চুক্তি এবং অ্যাটর্নির ক্ষমতা নিয়ন্ত্রণ করে এবং তাদের উপর নির্দিষ্ট স্ট্যাম্প শুল্ক আরোপ করে। আমাদের নির্দেশিকা একজন পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি সম্পত্তি নিয়ে কী করতে পারে এবং কী করতে পারে না রায়টি আরও বিস্তারিতভাবে কভার করে।

ব্যবহারিক ঝুঁকিটি এমন নয় যে জিপিএ শিরোনাম স্থানান্তর করে, তবে এটি খুব ব্যাপকভাবে খসড়া করা হয়। সীমাহীন জিপিএ ধারণকারী একজন নির্মাতা আপনাকে আবদ্ধ করে এমন নথিতে স্বাক্ষর করতে পারেন। প্রপার্টি পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি লাইন বাই লাইন পড়ুন এবং এর ক্ষমতা জেডিএ-র সঙ্গে বেঁধে রাখুনঃ

• অনুমোদন গ্রহণ, কর্তৃপক্ষের সাথে লেনদেন এবং শুধুমাত্র নির্মাতার অংশ বিক্রির মধ্যে সীমাবদ্ধ ক্ষমতা।
• জমির মালিকের অংশ বিক্রি, ইজারা বা বন্ধক রাখার কোনও ক্ষমতা নেই এবং আপনার লিখিত সম্মতি ছাড়া সমগ্র জমি বন্ধক রাখার কোনও ক্ষমতা নেই।
• আপনার ইউনিটগুলি সম্পূর্ণ হওয়ার পরে এবং হস্তান্তর করার পরে বা নির্দিষ্ট মাইলফলকের পরে কেবল নির্মাতার ইউনিটগুলির জন্য বিক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর করার ক্ষমতা।
• একটি স্পষ্ট বিবৃতি যে জিপিএ শেষ হয় যখন জেডিএ সমাপ্ত হয়, নির্মাতার উপর মূলটি ফেরত দেওয়ার দায়িত্ব থাকে।

রেরাঃ নিবন্ধকরণ, এবং কেন জমির মালিক একজন প্রবর্তক হতে পারেন

রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) অ্যাক্ট, 2016 (আরইআরএ)-এর ধারা 3-এর অধীনে, কোনও প্রকল্পকে অবশ্যই রাজ্য রিয়েল এস্টেট নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষের কাছে নথিভুক্ত করতে হবে ইউনিটগুলির বিজ্ঞাপন, বুকিং বা বিক্রির আগে। আইনটি এমন প্রকল্পগুলিকে ছাড় দেয় যেখানে জমি 500 বর্গমিটারের বেশি নয় বা অ্যাপার্টমেন্টগুলি আটটির বেশি নয়, সমস্ত পর্যায় গণনা করে, যদিও উপযুক্ত সরকার সেই সীমা হ্রাস করতে পারে। আপনার জে. ডি. এ-র উচিত যে কোনও বিপণনের আগে বিল্ডারকে প্রকল্পটি নিবন্ধিত করতে হবে এবং রেজিস্ট্রেশন আপডেট রাখতে হবে।

ধারা 2 (জেডকে)-এ প্রবর্তকের সংজ্ঞা জমির মালিকদের কাছে গুরুত্বপূর্ণ। এর ব্যাখ্যায় বলা হয়েছে যে, যে ব্যক্তি ভবনটি নির্মাণ করেন এবং যে ব্যক্তি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করেন তিনি আলাদা, উভয়ই প্রবর্তক হিসাবে বিবেচিত হন এবং আইনের অধীনে কাজ ও দায়িত্বের জন্য যৌথভাবে দায়বদ্ধ। জেডিএ ভাগ করে নেওয়া এলাকায় জমির মালিক প্রায়শই জনসাধারণের কাছে ফ্ল্যাটগুলির নিজস্ব অংশ বিক্রি করেন, তাই একজন ক্রেতা বা আরইআরএ কর্তৃপক্ষ জমির মালিকের পাশাপাশি নির্মাতার দিকেও নজর দিতে পারে। কোনও নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে এটি ঘটে কিনা তা নির্ভর করে তথ্য এবং কর্তৃপক্ষের দৃষ্টিভঙ্গির উপর, তবে ঝুঁকিটি পরিকল্পনা করার জন্য যথেষ্ট বাস্তব।

• ধারা 4 (2) (1) (এ)-এর অধীনে প্রবর্তককে অন্য ব্যক্তির মালিকানাধীন জমির বৈধ মালিকানা ঘোষণা করতে হবে। আপনার শিরোনামের কাগজপত্র নিয়ন্ত্রকের কাছে দাখিল করা হবে।
• ধারা 4 (2) (1) (ডি) অনুসারে বরাদ্দকারীদের কাছ থেকে প্রাপ্ত অর্থের 70 শতাংশ আলাদা অ্যাকাউন্টে রাখা এবং নির্মাণ ও জমির খরচের জন্য ব্যবহার করা প্রয়োজন। একটি রাজস্ব ভাগাভাগি চুক্তিতে, আপনার চুক্তিতে বলা উচিত যে এই নিয়ম লঙ্ঘন না করে আপনার শেয়ার কীভাবে প্রদান করা হয়।
• ধারা 14 (3) সম্পত্তি হস্তান্তরের পাঁচ বছরের মধ্যে কাঠামোগত এবং অন্যান্য কিছু ত্রুটির জন্য প্রবর্তককে দায়ী করে। জে. ডি. এ-র বলা উচিত যে আপনার ইউনিট এবং বিল্ডারের ইউনিটগুলির জন্য এই খরচ কে বহন করে।

নির্মাতার কাছ থেকে একটি ক্ষতিপূরণ আপনাকে নির্মাতার বিরুদ্ধে রক্ষা করে, তবে এটি কোনও ক্রেতা বা নিয়ন্ত্রককে আপনার বিরুদ্ধে ব্যবস্থা নিতে বাধা দেয় না। এই কারণেই ক্ষতিপূরণ দেওয়ার একটি বিস্তৃত প্রতিশ্রুতির চেয়ে নীচের সময়সীমা, এসক্রো এবং ডিফল্ট ধারাগুলি বেশি গুরুত্বপূর্ণ।

স্ট্যাম্প শুল্ক এবং নিবন্ধকরণ রাজ্য অনুযায়ী পরিবর্তিত হয়

স্ট্যাম্প শুল্ক একটি রাজ্যের বিষয়। বেশ কয়েকটি রাজ্যের উন্নয়ন চুক্তি এবং ডেভেলপারদের দেওয়া অ্যাটর্নির ক্ষমতার জন্য নির্দিষ্ট স্ট্যাম্প শুল্ক এন্ট্রি রয়েছে, যেমনটি সুপ্রিম কোর্ট সুরজ ল্যাম্পে উল্লেখ করেছে এবং হার এবং মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতি উভয়ই রাজ্য থেকে রাজ্যে পৃথক হয়। অন্য রাজ্যের জন্য উদ্ধৃত শতাংশের উপর বা কোনও প্রতিবেশী বহু বছর আগে যা দিয়েছিল তার উপর নির্ভর করবেন না। আপনার রাজ্যের স্ট্যাম্প আইনের বর্তমান সময়সূচী দেখুন অথবা স্বাক্ষর করার আগে সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়কে জিজ্ঞাসা করুন।

তিনটি পৃথক কারণে নিবন্ধনের বিষয় রয়েছে। প্রথমত, রেজিস্ট্রেশন অ্যাক্ট, 1908-এর ধারা 17 (1) (বি)-এর জন্য 100 টাকা বা তার বেশি মূল্যের স্থাবর সম্পত্তিতে সুদ তৈরি বা বরাদ্দকারী অ-বৈধ নথির নিবন্ধনের প্রয়োজন। দ্বিতীয়ত, ধারা 17 (1এ) বলে যে স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের চুক্তি, সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের 53এ ধারার অধীনে আংশিক সম্পাদনের উপর নির্ভর করে, নিবন্ধিত না হলে সেই উদ্দেশ্যে কোনও প্রভাব ফেলে না। তৃতীয়ত, ধারা 49-এর অধীনে একটি অনিবন্ধিত নথি যার জন্য নিবন্ধনের প্রয়োজন হয় তা সম্পত্তিকে প্রভাবিত করতে পারে না এবং নির্দিষ্ট কার্য সম্পাদনের জন্য মামলার মতো সীমিত ব্যবহার ছাড়াও লেনদেনের প্রমাণ হিসাবে সাধারণত গ্রহণযোগ্য নয়।

জমির মালিককে রক্ষা করে এমন ধারাগুলি

একটি জে. ডি. এ-র বেশিরভাগ মূল্য এমন ধারাগুলিতে থাকে যা যখন সবাই মিলেমিশে থাকে তখন নিয়মিত বলে মনে হয়। আপনার খসড়া অন্তত নিম্নলিখিত বিষয়গুলি অন্তর্ভুক্ত করে কিনা তা পরীক্ষা করুনঃ

1. অনুমোদনের সময়সীমা-নির্মাণকারীকে অবশ্যই একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে নির্মাণ পরিকল্পনার অনুমোদন নিতে হবে, যা ব্যর্থ হলে আপনি চুক্তিটি শেষ করতে পারেন।
2. নির্মাণের সময়সীমাঃ আপনার ইউনিটগুলির জন্য একটি সমাপ্তির তারিখ, একটি সংক্ষিপ্ত অনুগ্রহ সময়কাল এবং তার পরে বিলম্বের জন্য একটি নির্দিষ্ট মাসিক ক্ষতিপূরণ।
3. জমির দখলঃ নির্মাতা প্রবেশ ও নির্মাণের অনুমতি পান, বৈধ দখল নয়, যাতে চুক্তি ব্যর্থ হলে তিনি জমির অধিকার দাবি করতে না পারেন।
4. আপনার অংশঃ চিহ্নিত ইউনিট বা একটি স্পষ্ট রাজস্ব সূত্র, নির্দিষ্ট সময়সূচী, পার্কিং এবং সাধারণ এলাকা অধিকার।
5. অর্থায়নঃ নির্মাতা শুধুমাত্র তার নিজের শেয়ারের বিপরীতে নির্মাণ অর্থ সংগ্রহ করতে পারেন এবং যে কোনও ঋণদাতাকে লিখিতভাবে নিশ্চিত করতে হবে যে আপনার শেয়ার তার সুরক্ষার বাইরে।
6. খরচঃ অনুমোদন, উন্নয়ন খরচ, কর, ইউটিলিটি সংযোগ এবং প্রতিটি নথির স্ট্যাম্প শুল্কের জন্য কে অর্থ প্রদান করে।
7. সমাপ্তি এবং দখলের শংসাপত্রঃ নির্মাতাকে অবশ্যই সেগুলি অর্জন করতে হবে, কারণ আরইআরএ দখলের শংসাপত্র ইস্যুর সাথে দখল নেওয়ার জন্য ক্রেতার কর্তব্যকে আবদ্ধ করে।
8. ডিফল্ট এবং সমাপ্তিঃ নোটিশ, নিরাময়ের সময়কাল, সমাপ্তির অধিকার, জিপিএ-র স্বয়ংক্রিয় সমাপ্তি এবং ইতিমধ্যে করা নির্মাণ এবং যে কোনও আমানতের কী হয়।
9. বিরোধঃ সালিশ বা আদালত, এবং আসন বা স্থান।

আপনি যদি সম্পূর্ণ নিয়ন্ত্রণ রাখতে চান এবং নির্মাণের জন্য নিজে অর্থ প্রদান করতে চান, তবে একজন ঠিকাদারের সাথে একটি নির্মাণ চুক্তি হল জেডিএ-র বিকল্প। আপনি খরচ এবং বিক্রয় ঝুঁকি বহন করেন, কিন্তু আপনি জমি ভাগ করেন না।

যদি নির্মাতা আটকে যায় বা খেলাপি হয়ে যায়

স্থবির প্রকল্পগুলি হল সেই জায়গাগুলি যেখানে দুর্বল খসড়া প্রদর্শিত হয়। আপনি যা করতে পারেন তা নির্ভর করে প্রথমে আপনার সমাপ্তি ধারার উপর, এবং দ্বিতীয়ত ফ্ল্যাটগুলি ইতিমধ্যেই ক্রেতাদের কাছে বিক্রি করা হয়েছে কিনা তার উপর, কারণ ক্রেতারা আরইআরএ এবং তাদের বিক্রয় চুক্তির অধীনে তাদের নিজস্ব অধিকার অর্জন করে। আর. ই. আর. এ-র 31 নং ধারা যে কোনও ক্ষুব্ধ ব্যক্তিকে কর্তৃপক্ষ বা বিচারক আধিকারিকের কাছে অভিযোগ দায়ের করার অনুমতি দেয়, তবে একজন জমির মালিকের প্রধান প্রতিকার সাধারণত চুক্তিতেই থাকে।

1. জে. ডি. এ-র অধীনে একটি লিখিত নোটিশ পাঠান যাতে লঙ্ঘন চিহ্নিত করা যায় এবং চুক্তির মাধ্যমে নিরাময়ের সময়সীমা দেওয়া হয়।
2. রাজ্য আর. ই. আর. এ-র ওয়েবসাইটে প্রকল্পের নিবন্ধনের অবস্থা এবং নির্মাতার দায়ের করা কোনও আপডেটের জন্য তার পাতাটি দেখুন।
3. যদি লঙ্ঘন নিরাময় না হয়, তবে চুক্তির অনুমতি হিসাবে লিখিতভাবে বাতিল করুন এবং একটি পিওএ প্রত্যাহার দলিল দিয়ে পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি প্রত্যাহার করুন, যা নির্মাতার কাছে পাঠানো হয় এবং একটি পাবলিক নোটিশ দ্বারা প্রচারিত হয় যাতে ক্রেতা এবং ঋণদাতাদের সতর্ক করা হয়।
4. আপনার প্রমাণ সংগ্রহ করুনঃ জেডিএ, অনুমোদনের কাগজপত্র, চিঠিপত্র, সাইটের ছবি এবং নির্মাতার স্বাক্ষরিত যে কোনও বিক্রয় চুক্তি।
5. ক্রেতাদের সাথে লেনদেন করার আগে বা সাইটটি ফিরিয়ে নেওয়ার আগে সালিশ, দেওয়ানি মামলা বা আরইআরএ অভিযোগের বিষয়ে আইনি পরামর্শ নিন।

করঃ শুধুমাত্র রূপরেখা

জে. ডি. এ-র উপর কর একটি বিশেষজ্ঞ বিষয় এবং প্রায়শই পরিবর্তিত হয়। আয়কর আইন, 1961-এর অধীনে, ধারা 45 (5এ) একটি নিবন্ধিত জেডিএ-র অধীনে স্বতন্ত্র এবং এইচইউএফ জমির মালিকদের একটি বিশেষ সময় নিয়ম দিয়েছিলঃ যে বছরে প্রকল্পের সম্পূর্ণ বা অংশের জন্য সমাপ্তি শংসাপত্র জারি করা হয়েছিল সেই বছরে মূলধন লাভের উপর কর আরোপ করা হয়েছিল, এবং বিবেচনার মধ্যে সেই তারিখে জমির মালিকের শেয়ারের স্ট্যাম্প শুল্ক মূল্য অন্তর্ভুক্ত ছিল। ধারা 194-আই. সি-তে এই ধরনের চুক্তির অধীনে একজন আবাসিক জমির মালিককে প্রদত্ত অর্থ থেকে 10 শতাংশ কর কেটে নেওয়ার প্রয়োজন ছিল।

আয়কর আইন, 2025 2026 সালের 1লা এপ্রিল নতুন সেকশন নম্বর সহ কার্যকর হয়। উন্নয়ন অধিকার এবং নির্মাণ সম্পর্কিত যে কোনও জিএসটি প্রশ্নের সঙ্গে চার্টার্ড অ্যাকাউন্ট্যান্টের সঙ্গে আপনার চুক্তির বর্তমান আচরণ নিশ্চিত করুন।

আপনি যদি এই বিষয়ে নিশ্চিত না হন, তাহলে আপনি করতে পারেন একজন রিয়েল এস্টেট আইনজীবীর সঙ্গে কথা বলুন অথবা পড়ুন অন্যান্য সম্পত্তির মালিকরা প্রশ্ন করেছেন। একবার বিল্ডিং সম্পূর্ণ হয়ে গেলে, আমাদের গাইড সমাপ্তি এবং দখল শংসাপত্র আপনি সহ ক্রেতাদের দখল নেওয়ার আগে কী পরীক্ষা করা উচিত তা ব্যাখ্যা করুন।