পরিবারকে সম্পত্তি উপহার দেওয়াঃ নিবন্ধকরণ, গ্রহণযোগ্যতা, প্রত্যাহার

ভারতে পরিবারের কোনও সদস্যকে কোনও বাড়ি, ফ্ল্যাট বা জমি উপহার দেওয়ার জন্য মালিককে (দাতা) অবশ্যই একটি উপহারপত্রে স্বাক্ষর করতে হবে যা কমপক্ষে দু 'জন সাক্ষী দ্বারা সত্যায়িত এবং সাব-রেজিস্ট্রারের কাছে নিবন্ধিত এবং যে আত্মীয় এটি গ্রহণ করবেন (দাতা) তাকে অবশ্যই উপহারটি গ্রহণ করতে হবে যখন দাতা বেঁচে আছেন। রাষ্ট্রীয় আইনের অধীনে স্ট্যাম্প শুল্ক ধার্য করা হয় এবং অনেক রাজ্য ঘনিষ্ঠ আত্মীয়দের জন্য কম হারের প্রস্তাব দেয়, তবে কোনও একক জাতীয় হার নেই। একবার এই পদক্ষেপগুলি সম্পূর্ণ হয়ে গেলে, দাতা সাধারণত সম্পত্তিটি ফিরিয়ে নিতে পারবেন না, আইন অনুমোদিত সংকীর্ণ পরিস্থিতি ব্যতীত।

এই নির্দেশিকায় এমন নিয়মগুলি অন্তর্ভুক্ত রয়েছে যা সিদ্ধান্ত নেয় যে কোনও পারিবারিক উপহার টিকবে কিনাঃ সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের জন্য কী প্রয়োজন, গ্রহণযোগ্যতা কীভাবে কাজ করে, বাবা-মা বাড়িতে থাকতে পারেন কিনা এবং কখন কোনও উপহার প্রত্যাহার করা যেতে পারে, প্রবীণ নাগরিকদের জন্য বিশেষ সুরক্ষা সহ। আপনি যদি এখনও উপহার এবং বিক্রয়ের মধ্যে সিদ্ধান্ত নেন, তাহলে প্রথমে আমাদের উপহার দলিল এবং বিক্রয় দলিলের তুলনা পড়ুন।

একটি বৈধ উপহারের জন্য আইনের কী প্রয়োজন

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, 1882-এর 122 ধারা একটি উপহারকে সংজ্ঞায়িত করে যা দাতাদের দ্বারা স্বেচ্ছায় এবং বিবেচনা ছাড়াই কিছু বিদ্যমান স্থাবর বা অস্থাবর সম্পত্তির হস্তান্তর, এবং দাতা দ্বারা বা তার পক্ষ থেকে গৃহীত। সেই সংজ্ঞার প্রতিটি অংশই গুরুত্বপূর্ণ।

• বিদ্যমান সম্পত্তিঃ আপনি এখন শুধুমাত্র আপনার মালিকানাধীন জিনিসই উপহার দিতে পারেন। 124 ধারার অধীনে, ভবিষ্যতের সম্পত্তি সহ একটি উপহার ভবিষ্যতের সম্পত্তি হিসাবে অকার্যকর।
• স্বেচ্ছাসেবীঃ দাতাকে অবশ্যই স্বাধীনভাবে কাজ করতে হবে। চাপ, জালিয়াতি বা অযৌক্তিক প্রভাব দ্বারা প্রাপ্ত একটি উপহারকে চ্যালেঞ্জ করা যেতে পারে।
• বিবেচনা ছাড়াইঃ যদি দাতা অর্থ প্রদান করে বা বিনিময়ে কোনও মূল্য নেয়, তাহলে লেনদেনটি কোনও উপহার নয়। স্ট্যাম্প শুল্ক বাঁচানোর জন্য একটি বিক্রয়কে উপহার বলা নিবন্ধকরণ অফিসে এবং পরে অন্যান্য উত্তরাধিকারীদের সাথে ঝামেলা ডেকে আনে।
• গৃহীত হয়েছেঃ প্রদত্ত ব্যক্তি বা প্রদত্ত ব্যক্তির পক্ষ থেকে কাউকে অবশ্যই গ্রহণ করতে হবে। ধারা 122 বলে যে গ্রহণযোগ্যতা অবশ্যই দাতার জীবদ্দশায় করা উচিত এবং যখন দাতা এখনও দিতে সক্ষম। যদি দানকারী গ্রহণ করার আগে মারা যায়, তবে উপহারটি বাতিল।

যেখানে একটি দলিল একাধিক লোককে উপহার দেয় এবং তাদের মধ্যে একজন গ্রহণ করে না, 125 ধারাটি কেবল সেই ব্যক্তির অংশ হিসাবে উপহারটিকে বাতিল করে দেয়।

রেজিস্ট্রেশন এবং স্ট্যাম্প শুল্ক

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের 123 ধারাটি এই ফর্মটি নির্ধারণ করেঃ

স্থাবর সম্পত্তির উপহার দেওয়ার উদ্দেশ্যে, হস্তান্তরটি অবশ্যই দাতার দ্বারা বা তার পক্ষে স্বাক্ষরিত একটি নিবন্ধিত উপকরণ দ্বারা কার্যকর হতে হবে এবং কমপক্ষে দু 'জন সাক্ষী দ্বারা সত্যায়িত হতে হবে।

Section 123, Transfer of Property Act, 1882

রেজিস্ট্রেশন অ্যাক্ট, 1908-এর 17 (1) (এ) ধারাটি স্থাবর সম্পত্তির উপহারের উপকরণগুলিকে পৃথকভাবে নথি হিসাবে তালিকাভুক্ত করে যা অবশ্যই নিবন্ধিত হতে হবে। ফ্ল্যাট বা প্লটের একটি অনিবন্ধিত উপহার দলিল মালিকানা হস্তান্তর করে না, যদিও এটি স্পষ্টভাবে লেখা থাকে। নগদ, শেয়ার বা গহনাগুলির মতো স্থাবর সম্পত্তি আলাদাঃ ধারা 123 নিবন্ধিত যন্ত্রের মাধ্যমে বা ডেলিভারির মাধ্যমে স্থাবর পণ্য উপহার দেওয়ার অনুমতি দেয়। নগদ বা গহনা উপহারের জন্য, একটি স্বাক্ষরিত উপহার ঘোষণা পত্র হল বিতরণ এবং দাতার উদ্দেশ্যের একটি ব্যবহারিক রেকর্ড।

স্ট্যাম্প শুল্ক এবং রেজিস্ট্রেশন ফি প্রতিটি রাজ্য দ্বারা নির্ধারিত হয়। বেশ কয়েকটি রাজ্য যখন দাতা ঘনিষ্ঠ আত্মীয় হয় তখন একটি হ্রাসকৃত বা সমতল শুল্ক নেয়, তবে যোগ্য আত্মীয়দের তালিকা, হার এবং ছাড়ের যে কোনও সীমা রাজ্যভেদে পৃথক হয় এবং তারা রাজ্যের বাজেট এবং বিজ্ঞপ্তির মাধ্যমে পরিবর্তিত হয়। তারিখ ঠিক করার আগে আপনার রাজ্যের রেজিস্ট্রেশন বা রেজিস্ট্রেশন ওয়েবসাইটের ইন্সপেক্টর জেনারেল বা সাব-রেজিস্ট্রারের সাথে বর্তমান সময়সূচীটি দেখুন। কিছু রাজ্য স্ট্যাম্প শুল্কের উপরে সারচার্জ বা সেসও ধার্য করে।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের 129 ধারায় বলা হয়েছে যে উপহার সম্পর্কিত অধ্যায়টি মুসলিম আইনের কোনও নিয়মকে প্রভাবিত করে না। একটি মুসলিম উপহার (হিবা) ঘোষণা, গ্রহণযোগ্যতা এবং দখল সরবরাহের বিষয়ে তার নিজস্ব নিয়ম অনুসরণ করে এবং যদি এটি আপনার পরিবারের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হয় তবে বিশেষজ্ঞের পরামর্শ নেওয়া উপযুক্ত।

গ্রহণযোগ্যতাঃ সৎ পরিবারগুলি ভুলে যায়

একটি দলিল যা দাতা স্বাক্ষর করে এবং নিবন্ধিত করে, কিন্তু দাতা কখনই গ্রহণ করে না, তা অসম্পূর্ণ। সবচেয়ে সহজ সুরক্ষা হ 'ল গ্রহণকারী পক্ষ হিসাবে দলিলটিতে স্বাক্ষর করা, একটি ধারা রেকর্ডিং সহ যে দানকারী উপহারটি গ্রহণ করেছে। যদি দাতা নাবালক হয়, তবে পিতামাতা বা অভিভাবক নাবালকের পক্ষে গ্রহণ করতে পারেন, যেহেতু ধারা 122 দাতা দ্বারা বা তার পক্ষে গ্রহণযোগ্যতার অনুমতি দেয়।

ঋণ দেওয়া সম্পত্তির মতো দায়িত্ব বহনকারী উপহারের ব্যাপারে সতর্ক থাকুন। ধারা 127 এগুলিকে কঠিন উপহার হিসাবে বিবেচনা করে। নাবালকের মতো চুক্তি করার যোগ্য নন এমন একজন দাতা কোনও বাধ্যবাধকতার বোঝা বহনকারী সম্পত্তি গ্রহণের দ্বারা আবদ্ধ নন, যদিও পরে যদি দাতা যোগ্য হয়ে ওঠেন এবং সম্পত্তিটিকে বাধ্যবাধকতা সম্পর্কে অবগত রাখেন, তবে দাতা আবদ্ধ হন।

বাবা-মা কি বাড়িতে থাকতে পারেন?

হ্যাঁ। অনেক বাবা-মা এখন একটি সন্তানের কাছে বাড়িটি স্থানান্তর করতে চান কিন্তু বাকি জীবন সেখানে বসবাস করতে বা ভাড়া রাখতে চান। রেণিকুন্তলা রাজাম্মা বনাম সারওয়ানাম্মা (2014) মামলায় সুপ্রিম কোর্টের তিন বিচারপতির বেঞ্চ একটি নিবন্ধিত উপহার দলিল বহাল রাখে যেখানে দাতা তার জীবদ্দশায় সম্পত্তির মালিকানা এবং ভাড়া গ্রহণের অধিকার নিজের কাছে সংরক্ষিত রাখে। আদালত ব্যাখ্যা করেছে যে 123 ধারা একটি নিবন্ধিত উপকরণকে বাধ্যতামূলক করে কিন্তু স্থাবর সম্পত্তির বৈধ উপহারের জন্য দখল সরবরাহকে অতিরিক্ত শর্ত করে না।

প্রকৃতপক্ষে আইনে এমন কোনও বিধান নেই যে সম্পত্তির মালিকানা হস্তান্তর না করে সম্পত্তির মালিকানা উপহার দেওয়া যাবে না।

Renikuntla Rajamma (D) by LR v K. Sarwanamma, Supreme Court (17 July 2014)

আপনি যদি এই ব্যবস্থাটি চান, তবে দলিলের মধ্যে এটি স্পষ্টভাবে বলুনঃ যে মালিকানা এখন প্রাপকের কাছে চলে যায় এবং দাতা দখল বা আয়ের ক্ষেত্রে আজীবন সুদ রাখেন। "আমার মৃত্যুর পরে" পাস হওয়া সম্পত্তি সম্পর্কে অস্পষ্ট শব্দগুলি নথিটিকে একটি ইচ্ছার মতো করে তুলতে পারে, যা বিভিন্ন নিয়ম দ্বারা পরিচালিত হয়।

কখন কোনও উপহার প্রত্যাহার করা যেতে পারে

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের 126 ধারা কঠোর। একটি উপহার শুধুমাত্র এই পরিস্থিতিতে স্থগিত বা প্রত্যাহার করা যেতে পারেঃ

• দাতার নিজের ইচ্ছার উপর নির্ভর করে না এমন একটি নির্দিষ্ট ঘটনায় উপহারটি স্থগিত বা প্রত্যাহার করা হবে বলে দাতা এবং দাতা চুক্তিতে সম্মত হন।
• প্রতারণা, বলপ্রয়োগ, অযৌক্তিক প্রভাব বা ভুল উপস্থাপনের মতো চুক্তির মতো একই ভিত্তিতে উপহারটি বাতিল করা যেতে পারে, তবে বিবেচনার অভাব বা ব্যর্থতার জন্য নয়।

ধারা 126 তখন বলেঃ "পূর্বোক্ত হিসাবে সংরক্ষণ করুন, একটি উপহার প্রত্যাহার করা যাবে না"। এতে আরও বলা হয়েছে যে কোনও উপহার যা পক্ষগুলি সম্মত হয় তা কেবল দাতার ইচ্ছায় সম্পূর্ণ বা আংশিকভাবে প্রত্যাহার করা যেতে পারে। একজন দাতা যিনি পরে দানকারীর সঙ্গে সম্পর্ক ছিন্ন করেন এবং নিজে একটি "বাতিলকরণ দলিল" নথিভুক্ত করেন, তিনি সাধারণত শুধুমাত্র সেই দলিলের জোরে কিছুই অর্জন করতে পারেন না। জালিয়াতি বা অযৌক্তিক প্রভাবের মতো ভিত্তিতে একটি চ্যালেঞ্জ প্রমাণ করতে হয়, সাধারণত একটি দেওয়ানি মামলায়, এবং ধারা 126 এমন লোকদেরও সুরক্ষা দেয় যারা পরে সমস্যার নোটিশ ছাড়াই মূল্যের জন্য সম্পত্তি কেনে।

প্রবীণ নাগরিকদের উপহারঃ রক্ষণাবেক্ষণ আইনের 23 ধারা

অভিভাবক ও প্রবীণ নাগরিকদের রক্ষণাবেক্ষণ ও কল্যাণ আইন, 2007 বয়স্ক দাতাদের এমন একটি প্রতিকার দেয় যা সাধারণ উপহার আইন দেয় না। ধারা 23 (1)-এ বলা হয়েছে যে, যদি কোনও প্রবীণ নাগরিক উপহারের মাধ্যমে বা অন্য কোনও শর্ত সাপেক্ষে সম্পত্তি হস্তান্তর করেন যে হস্তান্তরকারী মৌলিক সুযোগ-সুবিধা এবং মৌলিক শারীরিক চাহিদা সরবরাহ করবেন এবং হস্তান্তরকারী তা করতে অস্বীকার করেন বা ব্যর্থ হন, তবে স্থানান্তরটি জালিয়াতি, বলপ্রয়োগ বা অযৌক্তিক প্রভাব দ্বারা করা হয়েছে বলে মনে করা হয় এবং হস্তান্তরকারীর বিকল্পে রক্ষণাবেক্ষণ ট্রাইব্যুনাল দ্বারা বাতিল ঘোষণা করা যেতে পারে।

সুদেশ চিকারা বনাম রামতি দেবী (2022) মামলায় সুপ্রিম কোর্ট বলেছিল যে দুটি বিষয় অবশ্যই দেখাতে হবেঃ স্থানান্তরটি এই ধরনের শর্ত সাপেক্ষে করা হয়েছিল এবং হস্তান্তরকারী সুযোগ-সুবিধা প্রদান করতে অস্বীকার বা ব্যর্থ হয়েছিল। উর্মিলা দীক্ষিত বনাম সুনীল শরণ দীক্ষিত (2 জানুয়ারী 2025) মামলায় আদালত বলেছে যে এই শর্তগুলি কঠোরভাবে না পড়ে আইনের উপকারী উদ্দেশ্যকে আরও এগিয়ে নিয়ে যাওয়ার জন্য অবশ্যই পড়তে হবে। এটি একটি উপহার দলিল বাতিল করার ট্রাইবুনেলের আদেশ পুনরুদ্ধার করে যেখানে একই দিনে স্বাক্ষরিত দলিল এবং একটি প্রতিশ্রুতি নোট উভয়ই তার পিতামাতার দেখাশোনা করার জন্য ছেলের প্রতিশ্রুতি রেকর্ড করে এবং রায় দেয় যে ট্রাইবুনেলরা দখল পুনরুদ্ধারের আদেশ দিতে পারে। পরে সেই রায়ের বিরুদ্ধে একটি পুনর্বিবেচনার আবেদন এবং একটি কিউরেটিভ পিটিশন খারিজ করা হয়।

ব্যবহারিক পাঠটি হল উপহার দলিলের মধ্যে রক্ষণাবেক্ষণের শর্তটি সহজ কথায় লেখা, যদি বাবা-মা বিনিময়ে যত্ন আশা করেন। একজন প্রবীণ নাগরিক যিনি এই প্রতিকারটি ব্যবহার করতে চান, বা রক্ষণাবেক্ষণ দাবি করতে চান, ট্রাইবুনেলে আবেদন করেন এবং একটি প্রবীণ নাগরিক রক্ষণাবেক্ষণ আবেদন ট্রাইবুনেলের প্রত্যাশার আকারে তথ্যগুলি নির্ধারণ করে। প্রক্রিয়াটি আমাদের প্রবীণ নাগরিক রক্ষণাবেক্ষণ ট্রাইব্যুনাল -এর নির্দেশিকায় ব্যাখ্যা করা হয়েছে।

ধাপে ধাপেঃ উপহার তৈরি করা

1. দাতার নাম নিশ্চিত করুনঃ নিবন্ধিত দলিল, সর্বশেষ করের রসিদ এবং একটি ঋণের শংসাপত্র সংগ্রহ করুন এবং যে কোনও বন্ধক সাফ করুন বা ঋণদাতার সম্মতি নিন।
2. সংশ্লিষ্ট সম্পর্কের জন্য উপহারের জন্য আপনার রাজ্যের স্ট্যাম্প শুল্ক এবং রেজিস্ট্রেশন ফি পরীক্ষা করুন।
3. সম্পত্তির সম্পূর্ণ বিবরণ, সম্পর্ক, কোনও বিবেচনা করা হয় না এমন একটি বিবৃতি, প্রাপকের গ্রহণযোগ্যতা এবং কোনও জীবন সুদ বা রক্ষণাবেক্ষণের শর্ত সহ উপহার দলিলের খসড়া তৈরি করুন।
4. স্ট্যাম্প পেপার কিনুন বা রাজ্যের প্রয়োজনীয় পরিমাণের মধ্যে ই-স্ট্যাম্প শুল্ক প্রদান করুন।
5. সম্পত্তিটি যেখানে অবস্থিত সেখানে সাব-রেজিস্ট্রারের সঙ্গে একটি অ্যাপয়েন্টমেন্ট বুক করুন। দাতা, দাতা এবং দুজন সাক্ষী পরিচয় প্রমাণ এবং ছবি সহ উপস্থিত হন।
6. নিবন্ধিত দলিল সংগ্রহ করুন এবং তারপরে একটি খাতা স্থানান্তর আবেদন বা জমি রেকর্ডের সমতুল্য দিয়ে পৌর ও রাজস্ব রেকর্ড পরিবর্তনের জন্য আবেদন করুন, যেমন আমাদের সম্পত্তি রূপান্তর এবং খাতা স্থানান্তরের নির্দেশিকা ব্যাখ্যা করে।

সাধারণ পরিস্থিতি এবং কীভাবে সেগুলি পরিচালনা করা যায়

• যৌথ মালিকানাধীন সম্পত্তির একটি অংশের উপহারঃ একজন সহ-মালিক তার নিজের অংশ উপহার দিতে পারেন। দলিলটিতে শেয়ারটি সঠিকভাবে বর্ণনা করা উচিত এবং অন্যান্য সহ-মালিকদের স্বাক্ষর করার প্রয়োজন নেই, যদিও তাদের সহযোগিতা পরবর্তী রেকর্ডগুলিতে সহায়তা করে।
• একজন এনআরআই পিতামাতার উপহারঃ দলিলটি বিদেশে স্বাক্ষরিত হতে পারে এবং যথাযথভাবে সম্পাদিত এবং স্ট্যাম্পযুক্ত পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির মাধ্যমে বা সফরকালে উপস্থিতির মাধ্যমে ভারতে নিবন্ধিত হতে পারে। বিদেশে প্রত্যয়ন এবং স্ট্যাম্প শুল্কের বিচারের নিয়ম রাজ্য অনুসারে পরিবর্তিত হয়।
• পুত্রবধূ বা জামাইকে উপহারঃ কোনও রাজ্যের ছাড়যুক্ত স্ট্যাম্প শুল্ক এই আত্মীয়দের অন্তর্ভুক্ত করে কিনা তা সম্পূর্ণরূপে সেই রাজ্যের তালিকার উপর নির্ভর করে।
• ঋণদাতাদের এড়ানোর জন্য উপহারঃ ঋণদাতাদের পরাজিত বা বিলম্বিত করার অভিপ্রায় নিয়ে করা একটি স্থানান্তর তাদের দ্বারা চ্যালেঞ্জ করা যেতে পারে, তাই একটি উপহার বিদ্যমান ঋণের বিরুদ্ধে ঢাল নয়।

যদি অন্য উত্তরাধিকারীরা উপহারের প্রতিদ্বন্দ্বিতা করার সম্ভাবনা থাকে, বা দাতা বয়স্ক বা অসুস্থ হন, তবে ক্ষমতা সম্পর্কে ডাক্তারের নোট নেওয়ার এবং মৃত্যুদণ্ড কার্যকর করার একটি ভিডিও রাখার কথা বিবেচনা করুন। একটি প্রতিদ্বন্দ্বিতাপূর্ণ পারিবারিক পরিস্থিতির জন্য, আপনি একজন আইনজীবীকে জিজ্ঞাসা করুন </0>-এর <0> সম্পত্তি আইন বিভাগে একটি প্রশ্ন জিজ্ঞাসা করতে পারেন অথবা রিয়েল এস্টেট আইনজীবীর সাথে পরামর্শ করতে পারেন।