সম্পত্তি রূপান্তর এবং খাতা স্থানান্তরঃ কেন এটি গুরুত্বপূর্ণ এবং কীভাবে প্রয়োগ করা যায়

মিউটেশন হ 'ল সরকারী নথিতে নাম পরিবর্তন যা করের উদ্দেশ্যে কে জমি বা সম্পত্তি ধারণ করে তা ট্র্যাক করে। কৃষি ও গ্রামীণ জমির জন্য এটি তহসিল বা গ্রাম রাজস্ব কার্যালয় দ্বারা রাখা রাজস্ব রেকর্ড। শহুরে সম্পত্তির জন্য এটি সাধারণত পৌর সম্পত্তি কর রেজিস্টার, যাকে কর্ণাটক এবং অন্যান্য কিছু জায়গায় খাতা বলা হয়। আপনি বিক্রয়, উপহার, উত্তরাধিকার, উইল, পার্টিশন বা আদালতের ডিক্রি-র পরে মিউটেশনের জন্য আবেদন করেন যাতে রেকর্ডটি নতুন ধারককে দেখায়।

একটি জিনিস যা মিউটেশন করে না তা হল আপনাকে মালিক করে তোলা। মালিকানা একটি বৈধ নিবন্ধিত দলিল, প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইনের অধীনে উত্তরাধিকার বা আদালতের ডিক্রি থেকে আসে। সুপ্রিম কোর্ট বহুবার বলেছে যে একটি মিউটেশন এন্ট্রি শিরোনাম তৈরি করে না বা নির্বাপিত করে না। তা সত্ত্বেও, আপনি যখন বিক্রি করার, ধার নেওয়ার, কর দেওয়ার বা ক্ষতিপূরণ দাবি করার চেষ্টা করেন, তখন একটি পুরনো নথি সমস্যার সৃষ্টি করে, যে কারণে তা দ্রুত সম্পন্ন করা উপযুক্ত।

মিউটেশন সম্পর্কে সুপ্রিম কোর্ট কী বলে

জিতেন্দ্র সিং বনাম মধ্যপ্রদেশ রাজ্য মামলায় (6ই সেপ্টেম্বর 2021 তারিখের আদেশ), বিচারপতি এম. আর. শাহ এবং অনিরুদ্ধ বসুর একটি বেঞ্চ মীমাংসিত অবস্থানের সারসংক্ষেপ করেছে এবং একটি উইল থেকে উদ্ভূত একটি রূপান্তর বিতর্কে হস্তক্ষেপ করতে অস্বীকার করেছে। আদালত বলেছেঃ

মিউটেশন এন্ট্রি ব্যক্তির পক্ষে কোনও অধিকার, উপাধি বা সুদ প্রদান করে না এবং রাজস্ব রেকর্ডে মিউটেশন এন্ট্রি শুধুমাত্র আর্থিক উদ্দেশ্যে হয়।

Jitendra Singh v State of Madhya Pradesh, SLP (C) No. 13146 of 2021 (Supreme Court, 6 September 2021)

আদেশটি বলবন্ত সিং বনাম দৌলত সিং (1997) সহ পূর্ববর্তী সিদ্ধান্তগুলির উপর নির্ভর করেছিল, যেখানে বলা হয়েছিল যে রাজস্ব রেকর্ডে সম্পত্তির রূপান্তর মালিকানা তৈরি করে না বা নির্বাপিত করে না এবং এই জাতীয় এন্ট্রিগুলি কেবল ভূমি রাজস্ব সংগ্রহের জন্য প্রাসঙ্গিক, এবং সুরজ ভান বনাম আর্থিক কমিশনার (2007), যা বলেছিল যে শিরোনামটি কেবল একটি উপযুক্ত দেওয়ানি আদালত দ্বারা সিদ্ধান্ত নেওয়া যেতে পারে। যেখানে কেউ ইচ্ছার ভিত্তিতে মালিকানা দাবি করে, আদালত বলে, সেই ব্যক্তিকে উপযুক্ত দেওয়ানি আদালতে যেতে হবে এবং অধিকারগুলি সুনির্দিষ্ট করতে হবে।

ব্যবহারিক দিক থেকে, একজন রাজস্ব কর্মকর্তা একটি মিউটেশন অ্যাপ্লিকেশন নির্ধারণ করে একটি কর রেকর্ড আপডেট করছেন। তিনি একটি মালিকানা বিরোধের সিদ্ধান্ত নেন না, এবং তার আদেশ একটি দেওয়ানি আদালতকে আবদ্ধ করে না যা পরে একটি শুনানি করে।

কেন মিউটেশন এখনও গুরুত্বপূর্ণ

যদি মিউটেশন মালিকানা প্রমাণ না করে, তবে এটি এড়িয়ে যাওয়ার জন্য প্রলুব্ধ করা হয়। এটি একটি ভুল, বিভিন্ন কারণে।

• কর এবং বকেয়াঃ সম্পত্তি কর, ভূমি রাজস্ব এবং জল বা পয়ঃনিষ্কাশন খরচ রেকর্ডের নামে বিল করা হয়। পুরনো মালিকের নামে বকেয়া পরে লেনদেন ধরে রাখতে পারে।
• বিক্রয় এবং ঋণ গ্রহণঃ ক্রেতা, তাদের আইনজীবী এবং ঋণদাতারা নিয়মিতভাবে মালিকানা দলিলের পাশাপাশি বর্তমান মিউটেশন বা খাতা এক্সট্র্যাক্ট চান। একটি অসামঞ্জস্য প্রশ্ন এবং বিলম্বকে ট্রিগার করে।
• সরকারি অর্থপ্রদানঃ জমি অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ এবং কৃষি প্রকল্পের আওতায় সুবিধা সাধারণত রাজস্ব নথিতে দেখানো ব্যক্তিকে প্রদান করা হয়।
• প্রমাণঃ যদিও শিরোনামের প্রমাণ নয়, একটি দীর্ঘস্থায়ী মিউটেশন এন্ট্রি পেপার ট্রেইল কোর্টের অংশ যখন দখল বা শিরোনাম বিতর্কিত হয়।
• কিছু রাজ্যে আইনি কর্তব্যঃ কিছু নির্দিষ্ট রাজ্যের আইনে জমির অধিকার অর্জনকারী ব্যক্তিকে এটি রিপোর্ট করতে হয়। উদাহরণস্বরূপ, মহারাষ্ট্র ভূমি রাজস্ব কোড, 1966-এর ধারা 149 অনুসারে উত্তরাধিকার, ক্রয়, উপহার বা অন্য কোনওভাবে অধিকার অর্জনকারী কোনও ব্যক্তিকে তিন মাসের মধ্যে তালাতিকে অধিগ্রহণের বিষয়ে রিপোর্ট করতে হবে, যদিও নিবন্ধিত নথির অধীনে অর্জিত অধিকার এই রিপোর্টিং শুল্ক থেকে অব্যাহতিপ্রাপ্ত। অন্যান্য রাজ্যের নিজস্ব নিয়ম এবং সময়সীমা রয়েছে।

রাজস্ব রেকর্ড বা পৌর খাতঃ কোন অফিস

অনেকে দেখতে পান যে তাদের একটি সম্পত্তির জন্য দুটি ভিন্ন মিউটেশনের প্রয়োজন, যা বিভিন্ন নিয়ম সহ দুটি ভিন্ন অফিস দ্বারা পরিচালিত হয়।

• কৃষি ও গ্রামীণ জমিঃ রাজ্যের ভূমি রাজস্ব আইনের অধীনে রাখা অধিকারের নথিতে পরিবর্তন করা হয়। আবেদনটি সাধারণত তহশিলদার বা সমতুল্য রাজস্ব আধিকারিকের কাছে যায় এবং গ্রাম-স্তরের আধিকারিকরা (পাটোয়ারি, তলাঠি বা গ্রাম হিসাবরক্ষক নামে পরিচিত) তথ্যগুলি যাচাই করেন। অনেক রাজ্য এখন অনলাইন ল্যান্ড রেকর্ড পোর্টালের মাধ্যমে আবেদনপত্র গ্রহণ করছে।
• শহুরে সম্পত্তিঃ পৌর কর্পোরেশন বা কাউন্সিল সম্পত্তি করের জন্য মালিক বা দখলদারকে নথিভুক্ত করে। সেই এন্ট্রি পরিবর্তনকে শহরের উপর নির্ভর করে মিউটেশন, খাতা স্থানান্তর বা নাম স্থানান্তর বলা হয়। এটি প্রায়শই কর্পোরেশনের সম্পত্তি কর পোর্টালের মাধ্যমে আবেদন করা হয়।
• উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ এবং সোসাইটির রেকর্ডঃ কর্তৃপক্ষ-নির্মিত বা লিজহোল্ড স্কিমের ফ্ল্যাটগুলিরও কর্তৃপক্ষের রেকর্ডে স্থানান্তরের প্রয়োজন হতে পারে এবং হাউজিং সোসাইটির ফ্ল্যাটগুলির সদস্যপদ স্থানান্তর এবং শেয়ার শংসাপত্রের প্রয়োজন হতে পারে।

যেহেতু প্রতিটি রাজ্য নিজস্ব পদ্ধতি, ফর্ম এবং ফি নির্ধারণ করে, তাই কোনও একক জাতীয় ফর্ম নেই। ভূমি রেকর্ডের মিউটেশন অ্যাপ্লিকেশন অন Legal Drive একটি সাধারণ বিন্যাস যা আপনি কর্তৃপক্ষের প্রয়োজনীয়তার সাথে খাপ খাইয়ে নিতে পারেন। শহুরে সম্পত্তির জন্য, পৌর মূল্যায়ন অফিসে একটি খাতা স্থানান্তর আবেদন ব্যবহার করুন।

কখন আবেদন করতে হবে

বিক্রি বা উপহারের পর

নতুন মালিক নিবন্ধিত বিক্রয় দলিল বা উপহার দলিলের একটি প্রত্যয়িত অনুলিপি সংযুক্ত করে আবেদন করেন। স্থাবর সম্পত্তির উপহার বা বিক্রয় অবশ্যই রেজিস্ট্রেশন অ্যাক্ট, 1908-এর অধীনে নিবন্ধিত উপকরণের মাধ্যমে হতে হবে, তাই একটি অনিবন্ধিত চুক্তি, একটি সাধারণ পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি বা একটি নোটরাইজড হলফনামা বিকল্প নয়। আমাদের নির্দেশিকা একজন পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি সম্পত্তি নিয়ে কী করতে পারে এবং কী করতে পারে না এই ধরনের নথি কেন শিরোনাম স্থানান্তর করে না তা ব্যাখ্যা করে। কিছু রাজ্য রেজিস্ট্রেশনকে রাজস্ব রেকর্ডের সঙ্গে যুক্ত করে, তবে মিউটেশনটি নিজে থেকেই ঘটবে বলে ধরে নেওয়ার আগে আপনার রাজ্য তা করে কিনা তা পরীক্ষা করে দেখুন।

উইল ছাড়া মৃত্যুর পর

উত্তরাধিকারীরা মৃত্যুর শংসাপত্র এবং আইনি উত্তরাধিকারী কে তার প্রমাণ সহ উত্তরাধিকার দ্বারা রূপান্তরের জন্য আবেদন করে। উত্তরাধিকারী হিসাবে কে গণনা করা হয় তা ব্যক্তিগত আইনের উপর নির্ভর করে যা প্রযোজ্য; হিন্দু, বৌদ্ধ, জৈন এবং শিখদের জন্য এটি হিন্দু উত্তরাধিকার আইন, যা আমাদের গাইডে ব্যাখ্যা করা হয়েছে উত্তরাধিকার যখন কোনও উইল নেই । অফিসগুলি সাধারণত একটি আইনি উত্তরাধিকারী শংসাপত্র বা পরিবারের সদস্যের শংসাপত্র এবং আবেদনে যোগ না দেওয়া উত্তরাধিকারীদের কাছ থেকে কোনও আপত্তি চায় না। সমস্ত উত্তরাধিকারীর নামে পরিবর্তন তাদের মধ্যে সম্পত্তি ভাগ করে না। নিবন্ধিত দলিল বা আদালতের ডিক্রি দ্বারা একটি বিভাজন একটি পৃথক পদক্ষেপ।

একটি ইচ্ছার অধীনে

ইচ্ছার অধীনে একজন সুবিধাভোগী ইচ্ছার একটি অনুলিপি এবং মৃত্যু শংসাপত্রের সাথে আবেদন করতে পারেন। যদি অন্য উত্তরাধিকারী আপত্তি করেন বা উইল নিয়ে সন্দেহ থাকে, তাহলে রাজস্ব আধিকারিক এর বৈধতা নির্ধারণ করতে পারবেন না। সুপ্রিম কোর্ট যেমন জিতেন্দ্র সিং-এর ক্ষেত্রে বলেছে, ইচ্ছার অধীনে দাবি করা ব্যক্তিকে অবশ্যই দেওয়ানি আদালতে যেতে হবে।

অফিস সাধারণত যে নথিগুলি চায়

রাজ্য এবং শহরগুলির মধ্যে প্রয়োজনীয়তাগুলি পৃথক হয়, তাই প্রথমে কর্তৃপক্ষের চেকলিস্টটি দেখুন। এগুলির অধিকাংশই আশা করুনঃ

• আবেদনকারী বা সমস্ত আবেদনকারীর স্বাক্ষরিত নির্ধারিত ফর্মে আবেদন।
• নিবন্ধিত বিক্রয় দলিল, উপহার দলিল, বিভাজন দলিল বা মুক্তি দলিলের প্রত্যয়িত অনুলিপি বা আদালতের আদেশের একটি অনুলিপি।
• উত্তরাধিকারের জন্যঃ মৃত্যু শংসাপত্র, আইনি উত্তরাধিকারী শংসাপত্র বা সমতুল্য, এবং পারিবারিক গাছ প্রদানকারী একটি হলফনামা।
• আবেদন না করা সহ-উত্তরাধিকারীদের কাছ থেকে কোনও আপত্তি বা সম্মতি নেই।
• সর্বশেষ করের রসিদ, খাতা বা অধিকার উদ্ধৃতির রেকর্ড এবং সম্পত্তির সনাক্তকরণ নম্বর।
• আবেদনকারীর পরিচয় ও ঠিকানার প্রমাণ এবং ফর্মের ফটোগ্রাফ যেখানে তাদের চাওয়া হয়।
• মিউটেশন ফি প্রদান, যা রাজ্য এবং কিছু শহরে পরিবর্তিত হয় সম্পত্তির মূল্যের উপর নির্ভর করে।

ধাপে ধাপেঃ কিভাবে একটি মিউটেশন প্রক্রিয়া করা হয়

1. যে নথিটি আপনাকে অধিকার দেয় তা সংগ্রহ করুনঃ নিবন্ধিত দলিল, উত্তরাধিকার প্রমাণ সহ মৃত্যু শংসাপত্র, উইল বা ডিক্রি।
2. বকেয়া সম্পত্তি কর বা ভূমি রাজস্ব পরিশোধ করুন, কারণ অনেক অফিস বকেয়া পরিশোধ না করা পর্যন্ত পরিবর্তিত হবে না।
3. অনলাইনে আবেদনপত্র পূরণ করুন, যেখানে রাজ্য বা শহর একটি পোর্টাল প্রদান করে, অথবা তহসিল বা পৌর কার্যালয়ে।
4. অফিসটি আগ্রহী ব্যক্তিদের একটি পাবলিক নোটিশ বা নোটিশ জারি করে, যাতে আপত্তি দায়ের করার জন্য একটি সময়সীমা দেওয়া হয়। সেই সময়ের দৈর্ঘ্য রাষ্ট্রীয় নিয়ম দ্বারা নির্ধারিত হয়।
5. একজন মাঠ আধিকারিক দখল এবং নথি যাচাই করেন এবং সিদ্ধান্ত গ্রহণকারী আধিকারিককে রিপোর্ট করেন।
6. যদি কোনও আপত্তি না থাকে, তবে অফিসার একটি মিউটেশন অর্ডার পাস করেন এবং রেকর্ডটি আপডেট করা হয়। হালনাগাদ রেকর্ড বা নতুন খাতার একটি প্রত্যয়িত অনুলিপি সংগ্রহ করুন।
7. কেউ আপত্তি করলে অফিসার উভয় পক্ষের কথা শোনেন। একটি প্রতিকূল আদেশ সাধারণত রাজ্যের রাজস্ব আইনের অধীনে সেই আইন দ্বারা নির্ধারিত সময়সীমার মধ্যে আপিল বা সংশোধন করা যেতে পারে।

ভুলগুলি যা একটি রূপান্তরকে ধরে রাখে

বেশিরভাগ প্রত্যাখ্যাত বা স্থগিত আবেদন আইনি কারণে নয় বরং সাধারণ কারণে ব্যর্থ হয়। এই বিষয়গুলো খেয়াল রাখবেনঃ

• যে নামগুলি মেলে নাঃ মালিক বা উত্তরাধিকারীর নামের বানান দলিল, পুরানো রেকর্ড, আধার এবং মৃত্যু শংসাপত্রের মধ্যে পৃথক হয়। কোনও আপত্তির পরে নয়, আবেদন করার আগে নামের হলফনামা দিয়ে অসামঞ্জস্য ঠিক করুন।
• নিখোঁজ উত্তরাধিকারীঃ বিদেশে বসবাসকারী একজন ভাই অথবা একজন বিবাহিত কন্যাকে পারিবারিক গাছ থেকে বাদ দেওয়া হয়। আবেদনটি তখন একটি আপত্তি আকর্ষণ করে, অথবা রূপান্তরটি পরে বিপরীত হয়। মৃত্যুর তারিখে জীবিত প্রত্যেক উত্তরাধিকারীর তালিকা তৈরি করুন।
• ভুল সম্পত্তি শনাক্তকারীঃ জরিপ নম্বর, খসরা নম্বর, পৌর সম্পত্তি আইডি বা ফ্ল্যাট নম্বর একটি পুরানো নথি থেকে অনুলিপি করা হয় এবং বর্তমান রেকর্ডের সাথে আর মেলে না।
• বকেয়া পরিশোধ না করাঃ সম্পত্তি কর বা ভূমি রাজস্বের বকেয়া পরিশোধ না হওয়া পর্যন্ত অফিস অনুরোধটি প্রক্রিয়া করতে অস্বীকার করে।
• ভুল নথির উপর প্রয়োগঃ একটি নিবন্ধিত দলিল বা উত্তরাধিকারের যথাযথ প্রমাণের পরিবর্তে বিক্রয়ের চুক্তি, একটি নোটরাইজড হলফনামা বা একটি অনিবন্ধিত পারিবারিক ব্যবস্থা উপস্থাপন করা হয়।
• এটিকে সরে যেতে দেওয়াঃ বছর পেরিয়ে যায়, একজন উত্তরাধিকারী মারা যায় এবং কাগজপত্রের জন্য এখন উত্তরাধিকারের নথির দ্বিতীয় দফা প্রয়োজন। ইভেন্টের পরপরই আবেদন করলে ফাইলটি সহজ থাকে।

যদি কোনও আবেদন কোনও সিদ্ধান্ত ছাড়াই কয়েক মাস ধরে ঝুলে থাকে, তবে সিদ্ধান্ত গ্রহণকারী আধিকারিকের কাছে একটি লিখিত অনুস্মারক এবং তারপরে রাজ্যের জন-অভিযোগ পোর্টালে একটি অভিযোগ প্রায়শই এটিকে স্থানান্তরিত করে। আবেদন করার দিন থেকে স্বীকৃতি নম্বরটি রাখুন, কারণ বেশিরভাগ পোর্টাল সেই নম্বর দিয়ে ফাইলটি ট্র্যাক করে।

লিঙ্ক করা রেকর্ডগুলি একই সময়ে আপডেট করার যোগ্য

প্রতিটি রেকর্ডকে লাইনে আনার জন্য মিউটেশন একটি ভাল মুহূর্ত। আপনার নামে একটি নতুন মূল্যায়নের জন্য পৌর মূল্যায়ন অফিসে আবেদন করুন, একটি সম্পত্তি কর মূল্যায়নের আবেদন ব্যবহার করে যদি অফিস একটি চায়। বিদ্যুৎ এবং জলের সংযোগগুলি স্থানান্তর করুন। একটি সোসাইটির ফ্ল্যাটের জন্য, সদস্যপদ স্থানান্তরের জন্য আবেদন করুন। যদি উত্তরাধিকারীরা এখনও সম্মতিতে স্বাক্ষর না করে থাকেন, তাহলে ক্রেতা কখন অপেক্ষা করছেন তার পরিবর্তে এখনই তাদের প্রত্যেকের কাছ থেকে লিখিত কোনও আপত্তি পাবেন না।

প্রতিটি অর্ডারের প্রত্যয়িত অনুলিপি রাখুন। কয়েক বছর পরে, আপনি যখন বিক্রি করেন বা পরিবারের কোনও সদস্য কোনও দাবি উত্থাপন করেন, তখন দলিল, মিউটেশন অর্ডার এবং কর প্রাপ্তির একটি পরিষ্কার ক্রম কয়েক সপ্তাহ সাশ্রয় করে।