ত্যাগপত্রঃ পারিবারিক সম্পত্তিতে আপনার অংশ কীভাবে ছেড়ে দেওয়া যায়

একটি ত্যাগপত্র (প্রায়শই একটি মুক্তি দলিল বলা হয়) এমন একটি নথি যার মাধ্যমে একজন সহ-মালিক অন্য সহ-মালিকদের পক্ষে একটি সম্পত্তিতে তাদের অংশ ছেড়ে দেন। যদি সম্পত্তিটি স্থাবর জমি বা 100 টাকা বা তার বেশি মূল্যের বিল্ডিং হয়, এবং স্ট্যাম্প শুল্ক প্রতিটি রাজ্য দ্বারা নির্ধারিত হয়, তবে এটি সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে নিবন্ধিত হতে হবে, একটি একক জাতীয় হার দ্বারা নয়। একবার এটি নিবন্ধিত হয়ে গেলে, যে ব্যক্তি এতে স্বাক্ষর করেছেন তিনি কেবল তাদের মন পরিবর্তন করে এটি ফিরিয়ে নিতে পারবেন না।

এই গাইডটি ব্যাখ্যা করে যে কে ত্যাগ করতে পারে, উপহার, বিক্রয় বা পারিবারিক বন্দোবস্তের থেকে ত্যাগ কীভাবে আলাদা, দলিলটি অবশ্যই কী বলবে, নিবন্ধকরণ কীভাবে কাজ করে এবং পরে একটি বাতিল করার বিষয়ে আইন কী বলে।

একটি পরিত্যাগ দলিল আসলে কী করে

বেশিরভাগ ত্যাগ কর্ম মৃত্যুর পরে ঘটে। যখন কোনও ব্যক্তি উইল ছাড়াই মারা যান, তখন তাদের সম্পত্তি তাদের আইনি উত্তরাধিকারীদের কাছে চলে যায়, যারা তখন সহ-মালিক হিসাবে যৌথভাবে এটি ধরে রাখে। উদাহরণস্বরূপ, একজন বাবার রেখে যাওয়া ফ্ল্যাটটি তার বিধবা এবং তিন সন্তানের যৌথ মালিকানাধীন হতে পারে। যদি কোনও সন্তান চায় যে মা তাদের অংশ পান, বা বাড়িতে বসবাসকারী কোনও ভাইবোন এটি রাখতে চান, তবে একটি ত্যাগপত্র হল স্বাভাবিক হাতিয়ার।

যে ব্যক্তি শেয়ারটি ছেড়ে দেয় সে হল মুক্তিদাতা। যে সহ-মালিকরা উপকৃত হন তাঁরা হলেন মুক্তিপ্রাপ্তরা। মুক্তিদাতার শেয়ার কোনও নতুন ব্যক্তির কাছে যায় না; এটি অন্যান্য সহ-মালিকদের ইতিমধ্যে থাকা শেয়ারগুলিতে মিশে যায়। এই কারণেই আদালত একটি প্রকাশকে একটি নতুন শিরোনাম তৈরির পরিবর্তে একটি বিদ্যমান শিরোনামকে শক্তিশালী করা হিসাবে বর্ণনা করে।

প্রকাশনা দলিল শুধুমাত্র শিরোনাম প্রদান করতে পারে কিন্তু শিরোনাম স্থানান্তর করতে পারে না

Delhi High Court, Anita Kumar v Ajay Kumar (2025)

যৌথ মালিকানা অন্য উপায়েও উদ্ভূত হতে পারেঃ দুজন ব্যক্তি একসঙ্গে ফ্ল্যাট কেনেন, হিন্দু অবিভক্ত পরিবারে (এইচইউএফ) অংশীদার হন, অথবা উইলের অধীনে উত্তরাধিকারী যারা শেয়ারের মাধ্যমে সম্পত্তি পান। প্রতিটি ক্ষেত্রে একই ধারণা প্রযোজ্য। একজন সহ-মালিক অন্যদের কাছে তাদের সুদ প্রকাশ করতে পারেন।

কে ত্যাগ করতে পারে, এবং কার পক্ষে

• শুধুমাত্র একজন বিদ্যমান সহ-মালিক। উত্তরাধিকারসূত্রে, ক্রয়ের মাধ্যমে অথবা যৌথ পারিবারিক সম্পত্তিতে অংশীদার হিসাবে আপনাকে ইতিমধ্যেই একটি অংশের অধিকারী হতে হবে।
• শুধুমাত্র অন্য সহ-মালিকের পক্ষে। আপনি যদি চান যে শেয়ারটি এমন কাউকে দেওয়া হোক যিনি ইতিমধ্যেই সহ-মালিক নন (ভাইবোনের স্ত্রী, ভাগ্নে, বন্ধু), তাহলে সঠিক নথিটি হল একটি উপহার দলিল বা বিক্রয় দলিল, ত্যাগ নয়।
• সুস্থ মনের একজন প্রাপ্তবয়স্ক ব্যক্তি যিনি অবাধে স্বাক্ষর করেন এবং ত্যাগপত্রের তা লিপিবদ্ধ করা উচিত। একজন নাবালকের অংশ আলাদাঃ একজন স্বাভাবিক অভিভাবককে সাধারণত হিন্দু সংখ্যালঘু ও অভিভাবকত্ব আইন, 1956-এর অধীনে কোনও নাবালকের স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের জন্য আদালতের অনুমতি প্রয়োজন, তাই নাবালকের অংশ অন্তর্ভুক্ত করার আগে পরামর্শ নিন।
• আপনি একজন সহ-মালিক বা একাধিকের পক্ষে ত্যাগ করতে পারেন এবং আপনি আপনার পুরো অংশ বা এর একটি অংশ ত্যাগ করতে পারেন, যতক্ষণ পর্যন্ত দলিলটি এত স্পষ্টভাবে বলে।

আপনি এমন কিছু ত্যাগ করতে পারবেন না যা আপনার এখনও নেই। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, 1882-এর 6 (ক) ধারার অধীনে, কোনও সম্পত্তির উত্তরাধিকারী হওয়ার সুযোগ হস্তান্তর করা যাবে না। সুতরাং একটি পুত্র বৈধভাবে তার জীবিত পিতার স্ব-অর্জিত বাড়িতে তার "অংশ" ত্যাগ করতে পারে না, কারণ তার এখনও কোনও অংশ নেই, কেবল একটি প্রত্যাশা।

তার মানে এই নয় যে, এই ধরনের নথিগুলি ক্ষতিকারক নয়। এলুমালাই বনাম এম. কমলা (2023) মামলায় সুপ্রিম কোর্ট এমন এক পুত্রের বিষয়ে রায় দেয় যে তার বাবার স্ব-অর্জিত সম্পত্তিতে তার প্রত্যাশিত অংশের মুক্তি স্বাক্ষর করেছিল এবং বিনিময়ে গহনা ও অন্যান্য জিনিসপত্র গ্রহণ করেছিল। আদালত বলেছিল যে দলিলটি নিজেই একটি বৈধ স্থানান্তর নাও হতে পারে, তবে রায় দিয়েছে যে পুত্র আটক দ্বারা আবদ্ধ ছিল কারণ সে বিবেচনা করেছিল এবং তার বাবাকে সেই ভিত্তিতে সম্পত্তির লেনদেন করতে দিয়েছিল। তাঁর সন্তানরাও, যারা তাঁর মাধ্যমে দাবি করেছিল, তাদেরও বেঁধে রাখা হয়েছিল। একটি এইচ. ইউ. এফ-এ যৌথ সম্পত্তির সঙ্গে ভিন্নভাবে আচরণ করা হয়, কারণ একজন যৌথ অংশীদারের স্বার্থ জন্মগতভাবে উদ্ভূত হয়।

ত্যাগ, উপহার, বিক্রয় এবং পারিবারিক নিষ্পত্তির তুলনা

লোকেরা প্রায়শই এই শব্দগুলি আলগাভাবে ব্যবহার করে এবং নথির লেবেলটি এর আইনি প্রভাব নির্ধারণ করে না। নথিটি আসলে কী করে তা আদালত দেখে। এখানে প্রধান বিকল্পগুলি কীভাবে আলাদা হয়।

• ত্যাগ বা মুক্তি দলিলঃ একজন সহ-মালিক অন্যান্য সহ-মালিকদের কাছে একটি অংশ ছেড়ে দেন। এটি অর্থপ্রদান সহ বা ছাড়াই হতে পারে। এটি অবশ্যই স্থাবর সম্পত্তির জন্য নিবন্ধিত হতে হবে।
• উপহার দলিলঃ একজন মালিক অর্থ প্রদান ছাড়াই কাউকে সম্পত্তি হস্তান্তর করেন। সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের 122 এবং 123 ধারার অধীনে উপহারটি অবশ্যই দাতার জীবদ্দশায় এবং স্থাবর সম্পত্তির জন্য নিবন্ধিত নথির মাধ্যমে গ্রহণ করতে হবে। আমাদের গাইডে এই দুটির তুলনা করুন উপহার দলিল এবং বিক্রয় দলিল, এবং দেখুন উপহার দলিল ফর্ম্যাটটি যদি শেয়ার গ্রহণকারী ব্যক্তি সহ-মালিক না হন।
• বিক্রয় দলিলঃ একটি মূল্যে যে কাউকে হস্তান্তর, সাধারণত বাজার মূল্যের উপর স্ট্যাম্প শুল্ক ধার্য করা হয়।
• পারিবারিক নিষ্পত্তি দলিলঃ পরিবারের বেশ কয়েকজন সদস্য কোনও বিরোধ নিষ্পত্তি বা এড়ানোর জন্য তাদের অধিকারগুলি পুনর্বিন্যাস করেন। যেখানে একটি পুরো পরিবার পুনর্গঠন করছে কে কী ধারণ করে, একটি পারিবারিক নিষ্পত্তি দলিল প্রায়শই এটি সবচেয়ে উপযুক্ত। আমাদের নির্দেশিকা যখন একটি পারিবারিক বসতির নিবন্ধনের প্রয়োজন হয় নিয়মগুলি ব্যাখ্যা করুন।
• বিভাজন দলিলঃ সহ-মালিকরা একটি সম্পত্তিকে পৃথক অংশে ভাগ করে, প্রত্যেকে তাদের নিজস্ব অংশের সম্পূর্ণ মালিক।

কন্যা, যৌথ সম্পত্তি এবং বিনিতা শর্মার রায়

2005 সালে প্রতিস্থাপিত হিন্দু উত্তরাধিকার আইন, 1956-এর 6 নং ধারাটি কন্যাদের জন্মগতভাবে যৌথ হিন্দু পারিবারিক সম্পত্তিতে পুত্রদের মতো একই অধিকার ও দায়বদ্ধতার অংশীদার করে তোলে। 2005 সালের 9ই সেপ্টেম্বরের আগে বাবা মারা যাওয়ার সময় এটি প্রযোজ্য কিনা তা নিয়ে বছরের পর বছর ধরে আদালত দ্বিমত পোষণ করে। সুপ্রিম কোর্ট বিনিতা শর্মা বনাম রাকেশ শর্মা (11 আগস্ট 2020) মামলার নিষ্পত্তি করে।

হিন্দু উত্তরাধিকার আইন, 1956-এর প্রতিস্থাপিত ধারা 6-এ অন্তর্ভুক্ত বিধানগুলি সংশোধনীর আগে বা পরে জন্মগ্রহণকারী কন্যাকে একই অধিকার ও দায়বদ্ধতার সাথে পুত্রের মতো একই পদ্ধতিতে সহ-অংশীদারের মর্যাদা প্রদান করে।

Vineeta Sharma v Rakesh Sharma, Supreme Court (2020)

আদালত আরও বলেছে যে 2005 সালের 9ই সেপ্টেম্বর বাবার জীবিত থাকার প্রয়োজন ছিল না, 20শে ডিসেম্বর 2004-এর আগে করা পার্টিশন এবং অন্যান্য স্বভাবগুলি সুরক্ষিত এবং মৌখিক বিভাজনের আবেদনটি জনসাধারণের নথি দ্বারা সমর্থিত না হলে তা গ্রহণ করা উচিত নয়, কারণ আইন একটি নিবন্ধিত পার্টিশন দলিল বা আদালতের ডিক্রিকে স্বীকৃতি দেয়।

বাস্তবে এর অর্থ হল অনেক কন্যা এখন পৈতৃক সম্পত্তিতে প্রকৃত অংশীদারিত্ব রাখে এবং পরিবারগুলি কখনও কখনও তাদের ভাইদের পক্ষে ত্যাগপত্রে স্বাক্ষর করতে বলে। একটি মেয়ে সেটা বেছে নিতে পারে, কিন্তু সিদ্ধান্ত তার। আমাদের বোন সাইটের একটি দরকারী সাইট রয়েছে কন্যাদের সম্পত্তির অধিকার সম্পর্কে নির্দেশিকা এটি মামলা মোকদ্দমার দিকটি অন্তর্ভুক্ত করে।

রেজিস্ট্রেশন এবং স্ট্যাম্প শুল্ক

রেজিস্ট্রেশন অ্যাক্ট, 1908-এর 17 (1) (বি) ধারাটি এমন কোনও অ-বৈধ নথির জন্য নিবন্ধন বাধ্যতামূলক করে যা স্থাবর সম্পত্তিতে 100 টাকা বা তার বেশি অধিকার, মালিকানা বা সুদ তৈরি করে, ঘোষণা করে, বরাদ্দ করে, সীমাবদ্ধ করে বা নির্বাপিত করে। একটি ত্যাগ রিলিজারের সুদকে নির্বাপিত করে দেয়, তাই এটি এই নিয়মের মধ্যে পড়ে। ধারা 49-এর অধীনে, এই ধরনের একটি অনিবন্ধিত নথি সম্পত্তিকে প্রভাবিত করে না। একটি ত্যাগ যা কেবল নোটরাইজ করা হয়, বা স্ট্যাম্প পেপারে টাইপ করা হয় এবং স্বাক্ষর করা হয়, জমি বা বিল্ডিংয়ের জন্য যথেষ্ট নয়।

নিবন্ধকরণ সাব-রেজিস্ট্রারের অফিসে করা হয় যার এলাকায় সম্পত্তি (বা এর অংশ) অবস্থিত। মুক্তিদাতা এবং মুক্তিপ্রাপ্ত ব্যক্তি বা তাদের অনুমোদিত অ্যাটর্নি উভয়ই সাধারণত পরিচয় প্রমাণ এবং দুজন সাক্ষী নিয়ে উপস্থিত হন। অনেক রাজ্য এখন অনলাইনে অ্যাপয়েন্টমেন্ট এবং অর্থ প্রদান করে।

স্ট্যাম্প শুল্ক এবং রেজিস্ট্রেশন ফি প্রতিটি রাজ্য দ্বারা নির্ধারিত হয় এবং নিয়মগুলি অনেক আলাদা। কিছু রাজ্য একটি নির্দিষ্ট বা হ্রাসকৃত পরিমাণ চার্জ করে যখন একটি রিলিজ ঘনিষ্ঠ পরিবারের সদস্যদের মধ্যে হয়, যখন অন্যের পক্ষে একটি রিলিজ, বা একটি দামের জন্য, বাজার মূল্যের উপর পরিবহণের মতো চার্জ করা যেতে পারে। কিছু রাজ্য এটাও দেখে যে, রিলিজ নামে একটি নথি আসলেই উপহার নাকি বিক্রয়। স্ট্যাম্প পেপার বা ই-স্ট্যাম্প কেনার আগে আপনার রাজ্যের স্ট্যাম্প এবং রেজিস্ট্রেশন বিভাগ বা সাব-রেজিস্ট্রারের সাথে বর্তমান সময়সূচীটি দেখুন।

দলিলটিতে কী থাকতে হবে

• মুক্তিদাতা এবং প্রতিটি মুক্তিদাতার পুরো নাম, বয়স, ঠিকানা এবং সম্পর্ক।
• সহ-মালিকানা কীভাবে উদ্ভূত হয়েছিলঃ উদাহরণস্বরূপ, উইল ছাড়াই একটি নির্দিষ্ট তারিখে মালিকের মৃত্যু, মালিকানা দলিল যার অধীনে সম্পত্তি কেনা হয়েছিল, বা এইচইউএফ যা থেকে শেয়ার আসে।
• সম্পত্তির একটি সুনির্দিষ্ট বর্ণনাঃ জরিপ, খসরা বা প্লট নম্বর, পৌর নম্বর, এলাকা, সীমানা এবং শিরোনাম নথির বিশদ বিবরণ।
• সঠিক অংশটি ছেড়ে দেওয়া হচ্ছে (উদাহরণস্বরূপ, একটি অবিভক্ত এক-চতুর্থাংশ অংশ) এবং যার পক্ষে, একের বেশি থাকলে প্রতিটি মুক্তিদাতা যে অনুপাত পান।
• কোনও অর্থ বা অন্যান্য বিবেচনার অর্থ প্রদান করা হয় কিনা। যদি না হয়, তাহলে স্পষ্ট করে বলুন। যদি থাকে, তা হলে পরিমাণ এবং কীভাবে তা প্রদান করা হয়েছিল তা উল্লেখ করুন।
• একটি ঘোষণা যে মুক্তিদাতা অবাধে স্বাক্ষর করেন, ইতিমধ্যে শেয়ার বিক্রি করেননি, বন্ধক রাখেননি বা অন্যথায় লেনদেন করেননি এবং এটির ভবিষ্যতের সমস্ত দাবি ছেড়ে দেন।
• কার দখলে রয়েছে এবং যে কোনও মূল নথি হস্তান্তর করা।
• তারিখ ও স্থান সহ সকল পক্ষের স্বাক্ষর এবং দুজন সাক্ষী।

কিভাবে ধাপে ধাপে একটি ত্যাগপত্র কার্যকর করা যায়

1. নিশ্চিত করুন যে স্বাক্ষরকারী প্রত্যেক ব্যক্তি একজন সহ-মালিক। মৃত্যুর শংসাপত্র, আইনি উত্তরাধিকার বা ইচ্ছার প্রমাণ এবং সম্পত্তির মালিকানা সংক্রান্ত নথি সংগ্রহ করুন।
2. ঋণ, বন্ধক বা মুলতুবি মামলাগুলির জন্য সম্পত্তির রেকর্ডগুলি পরীক্ষা করুন এবং লিখিতভাবে সম্মত হন যে কে কোন অংশটি গ্রহণ করে।
3. উপরে তালিকাভুক্ত বিবরণ সহ দলিলটির খসড়া তৈরি করুন। যদি পরিবারের একাধিক সদস্য অধিকার পুনর্বিন্যাস করে থাকেন, তার পরিবর্তে পারিবারিক বন্দোবস্তের কথা বিবেচনা করুন।
4. আপনার রাজ্যের পোর্টাল বা সাব-রেজিস্ট্রার থেকে স্ট্যাম্প শুল্ক এবং রেজিস্ট্রেশন ফি খুঁজে বের করুন এবং ই-স্ট্যাম্প বা আপনার রাজ্য যে পদ্ধতি ব্যবহার করে তার মাধ্যমে অর্থ প্রদান করুন।
5. সাব-রেজিস্ট্রারের অফিসে যেখানে সম্পত্তিটি অবস্থিত সেখানে একটি স্লট বুক করুন এবং আসল পরিচয়পত্র, ছবি, দুজন সাক্ষী এবং সম্পত্তির কাগজপত্র নিয়ে উপস্থিত হন।
6. নিবন্ধনের পরে, নিবন্ধিত দলিল বা তার প্রত্যয়িত অনুলিপি সংগ্রহ করুন এবং এটি শিরোনাম নথির সাথে রাখুন।
7. একটি ভূমি রেকর্ড মিউটেশন অ্যাপ্লিকেশন ব্যবহার করে মুক্তিপ্রাপ্তদের নামের রেকর্ডগুলি আপডেট করার জন্য রাজস্ব অফিস বা পৌর সংস্থায় আবেদন করুন। মিউটেশন রেকর্ডগুলি আপডেট করে; এটি নিজে থেকে শিরোনাম তৈরি করে না।

একটি ত্যাগপত্র কি পরে বাতিল করা যেতে পারে?

রিলিজারের বক্তব্যের উপর নয়। একবার কোনও নিবন্ধিত ত্যাগ কোনও শেয়ার শেষ করে দিলে, এমন কোনও বিধান নেই যা রিলিজকারীকে একা এটিকে পুনরুজ্জীবিত করতে দেয় এবং অন্যান্য পক্ষকে ছাড়া একটি নতুন "বাতিলকরণ দলিল" স্বাক্ষর করা শেয়ারটি পুনরুদ্ধার করে না।

কেউ যদি এটি বাতিল করতে চায় তবে তিনটি বাস্তবসম্মত পথ রয়েছেঃ

• একটি আদালতের মামলা। জালিয়াতি, বলপ্রয়োগ, অযৌক্তিক প্রভাব বা ভুল উপস্থাপনের কারণে স্বাক্ষরকারী কোনও ব্যক্তি উপরে উল্লিখিত সীমাবদ্ধতার মধ্যে নির্দিষ্ট ত্রাণ আইন, 1963-এর 31 ধারার অধীনে নথিটি বাতিল করার জন্য মামলা করতে পারেন। প্রমাণের ভার সাধারণত দলিলটিকে চ্যালেঞ্জ করা ব্যক্তির উপর থাকে।
• একটি নতুন নথি। যদি প্রতিটি পক্ষ সম্মত হয়, মুক্তিপ্রাপ্তরা নতুন স্ট্যাম্প শুল্ক প্রদান করে একটি নতুন নিবন্ধিত উপহার, মুক্তি বা নিষ্পত্তির মাধ্যমে শেয়ারটি ফেরত পাঠাতে পারে।
• প্রবীণ নাগরিক আইন। যেখানে মুক্তিদাতা একজন প্রবীণ নাগরিক যিনি এই শর্তে সম্পত্তি ছেড়ে দিয়েছিলেন যে মুক্তিদাতা তাদের দেখাশোনা করবেন, সেখানে অভিভাবক ও প্রবীণ নাগরিকদের রক্ষণাবেক্ষণ ও কল্যাণ আইন, 2007-এর 23 নং ধারা রক্ষণাবেক্ষণ ট্রাইব্যুনালকে স্থানান্তর বাতিল ঘোষণা করার অনুমতি দেয় যদি সেই যত্ন প্রত্যাখ্যান করা হয়। সুদেশ চিকারা বনাম রামতি দেবী (2022) মামলায় সুপ্রিম কোর্ট বলেছিল যে এটি তখনই কার্যকর হয় যখন স্থানান্তরটি আসলে এই ধরনের শর্ত সাপেক্ষে করা হয় এবং শর্তটি ভেঙে দেওয়া হয়।

কখন একজন আইনজীবীকে যুক্ত করতে হবে

একক ফ্ল্যাটের প্রাপ্তবয়স্ক উত্তরাধিকারীদের মধ্যে একটি সহজ মুক্তি হল নিয়মিত কাগজপত্র। যখন শেয়ার নিয়ে বিতর্ক হয়, যখন কোনও নাবালক বা প্রতিবন্ধী ব্যক্তির শেয়ার থাকে, যখন সম্পত্তি হস্তান্তর বিধিনিষেধ সহ কৃষিজমি হয়, যখন কোনও সহ-মালিক বিদেশে থাকেন এবং পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির মাধ্যমে কাজ করেন, বা যখন কেউ ইতিমধ্যে একটি বিভাজনের মামলা করার হুমকি দিচ্ছেন তখন পরামর্শের জন্য অর্থ প্রদান করা উপযুক্ত। আইনী সংস্থাগুলি ব্যাখ্যা করে কিভাবে একটি পার্টিশন স্যুট কাজ করে, এবং আপনি পারেন একজন সম্পত্তি আইনজীবি খুঁজুন আপনার শহরে যদি পরিবার রাজি না হয়।