বিল্ডার বিলম্ব অভিযোগ (আরইআরএ)
বিল্ডার বিলম্বের অভিযোগ হল রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) অ্যাক্ট, 2016-এর 31 ধারার অধীনে আপনার রাজ্যের আরইআরএ কর্তৃপক্ষের কাছে দায়ের করা একটি আনুষ্ঠানিক অভিযোগ, যখন কোনও প্রবর্তক বিক্রয়ের চুক্তিতে প্রতিশ্রুতি দেওয়া তারিখের মধ্যে কোনও ফ্ল্যাট বা ইউনিট হস্তান্তর করতে ব্যর্থ হন।
একটি অ্যাকাউন্টের সাথে বিনামূল্যেঃ ওয়ার্ড বা পিডিএফ, কোনও ওয়াটারমার্ক নেই, আপনার ড্যাশবোর্ডে সংরক্ষিত। প্রতিটি পৃষ্ঠায় একটি ছোট রেফারেন্স ফুটার রয়েছে যাতে যে কেউ এটি যাচাই করতে পারে।
আপনি শুধুমাত্র Legal Drive প্রদান করেন। আমরা উকিলকে অর্থ প্রদান করি। কেউ আপনাকে সরাসরি তাদের অর্থ প্রদান করতে বলবে না।
অ্যাটেস্ট অ্যান্ড সাইন নথিতে একটি বাস্তব, স্বাধীনভাবে পরীক্ষা করা যায় এমন রেকর্ড এম্বেড করে।
এই নথির অনুবাদ এখনও পাওয়া যায়নি। নিচের পূর্বরূপটি হল সেই ইংরেজি লেখা যা আপনি ডাউনলোড করবেন।
বিল্ডার বিলম্ব অভিযোগ (আরইআরএ): এটা কি
বিল্ডার বিলম্বের অভিযোগ হল রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) অ্যাক্ট, 2016-এর 31 ধারার অধীনে আপনার রাজ্যের আরইআরএ কর্তৃপক্ষের কাছে দায়ের করা একটি আনুষ্ঠানিক অভিযোগ, যখন কোনও প্রবর্তক বিক্রয়ের চুক্তিতে প্রতিশ্রুতি দেওয়া তারিখের মধ্যে কোনও ফ্ল্যাট বা ইউনিট হস্তান্তর করতে ব্যর্থ হন। এটি আপনার অর্থ প্রদান এবং খেলাপি নথিভুক্ত করে এবং কর্তৃপক্ষকে বিলম্বের জন্য সুদ, সুদ সহ অর্থ ফেরত বা ক্ষতিপূরণ ও খরচ সহ উভয়ের অর্ডার দিতে বলে।
আপনার যখন এই নথির প্রয়োজন হবে
- আপনার বিক্রয়ের চুক্তিতে দখলের তারিখ পেরিয়ে গেছে এবং নির্মাতা দখলের প্রস্তাব দেননি।
- একটি নিবন্ধিত প্রকল্পের নির্মাণ কাজ স্থগিত হয়ে গেছে এবং আপনি সুদ সহ আপনার অর্থ ফেরত নিতে চান।
- আপনি প্রকল্পে থাকতে চান কিন্তু দখল না হওয়া পর্যন্ত প্রতি মাসের বিলম্বের জন্য মাসিক সুদ প্রদান করা হবে।
- নির্মাণকারী কোনও লিখিত ব্যাখ্যা বা ক্ষতিপূরণ ছাড়াই নতুন দখলের তারিখ দিতে থাকেন।
এটি কী কভার করে
- অভিযোগকারী এবং বরাদ্দকারী হিসাবে রাজ্য আরইআরএ কর্তৃপক্ষের নাম এবং উত্তরদাতা এবং প্রবর্তক হিসাবে বিল্ডার।
- প্রকল্পের বিবরণের একটি সারণীঃ প্রকল্পের নাম, আরইআরএ রেজিস্ট্রেশন নম্বর, ইউনিট, চুক্তির তারিখ, প্রতিশ্রুত দখলের তারিখ এবং প্রদত্ত পরিমাণ।
- একটি বিবৃতি যে আপনি আইনের ধারা 2 (ডি) এর অধীনে বরাদ্দপ্রাপ্ত এবং ডিফল্ট ছাড়াই সময়সূচী অনুযায়ী অর্থ প্রদান করেছেন।
- ডিফল্টঃ দখলের তারিখ শেষ হয়ে গেছে, প্রকল্পটি অসম্পূর্ণ এবং বিলম্বের কোনও বিশ্বাসযোগ্য কারণ দেওয়া হয়নি।
- ধারা 18-এর অধীনে আপনার অধিকার, যার মধ্যে রয়েছে ফেরত এবং বিলম্বিত সুদের মধ্যে পছন্দ বরাদ্দকারীর।
- আপনি যে ত্রাণ চান, নির্ধারিত হারে সুদের জন্য প্রার্থনা, ক্ষতিপূরণ ও খরচ এবং আপনার স্বাক্ষরিত একটি যাচাইকরণ।
কিভাবে এটি পূরণ করবেন, স্বাক্ষর করবেন এবং ব্যবহার করবেন
- আপনার বরাদ্দের চিঠি, বিক্রয়ের চুক্তি, অর্থপ্রদানের রসিদ, ব্যাঙ্ক স্টেটমেন্ট এবং নির্মাতার সঙ্গে সমস্ত চিঠি ও ইমেল সংগ্রহ করুন।
- আপনার রাজ্যের আর. ই. আর. এ ওয়েবসাইটে প্রকল্পটি দেখুন এবং এর সঠিক রেজিস্ট্রেশন নম্বর এবং নির্মাতার ঘোষিত সমাপ্তির তারিখ নোট করুন।
- এই পৃষ্ঠায় ফর্মটি পূরণ করুন, আপনি বিলম্বের জন্য সুদ চান নাকি সুদ সহ ফেরত চান তা স্পষ্টভাবে নির্বাচন করুন এবং প্রাকদর্শনটি দেখুন।
- প্রতিটি তারিখ এবং পরিমাণ আপনার রসিদগুলির সাথে মেলে কিনা তা পরীক্ষা করুন, তারপরে অভিযোগ এবং যাচাইকরণে স্বাক্ষর করুন।
- রাজ্য আরইআরএ কর্তৃপক্ষের কাছে এটি গ্রহণ করার পদ্ধতিতে ফাইল করুন (বেশিরভাগ রাজ্য তাদের অনলাইন পোর্টালের মাধ্যমে অভিযোগ গ্রহণ করে) এবং রাজ্য বিধি দ্বারা নির্ধারিত ফাইলিং ফি প্রদান করুন।
- যদি কর্তৃপক্ষ নির্দেশ দেয়, শুনানিতে উপস্থিত থাকে এবং প্রতিটি অর্ডার এবং ফাইলিং রসিদের অনুলিপি রাখে তবে নির্মাতার কাছে একটি অনুলিপি পরিবেশন করুন।
সংযুক্ত করার বা সঙ্গে রাখার জন্য নথি
- বরাদ্দ পত্র বা বুকিং রসিদ
- বিক্রয়ের জন্য চুক্তি (নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তি)
- প্রতিটি পেমেন্ট দেখানো পেমেন্ট রসিদ এবং ব্যাঙ্ক স্টেটমেন্ট
- প্রকল্পের আর. ই. আর. এ রেজিস্ট্রেশন পেজের প্রিন্টআউট
- মালিকানা সম্পর্কে নির্মাতার সঙ্গে যোগাযোগ
- গৃহঋণ অনুমোদনের চিঠি, যদি আপনি ই. এম. আই পরিশোধের ফলে লোকসানের দাবি করেন
এর পেছনের আইন
রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) অ্যাক্ট, 2016 একজন বরাদ্দপ্রাপ্ত ব্যক্তিকে কোনও প্রবর্তকের দ্বারা কোনও লঙ্ঘনের জন্য 31 ধারার অধীনে রাজ্য আরইআরএ কর্তৃপক্ষের কাছে অভিযোগ দায়ের করার অনুমতি দেয়। ধারা 18-এ বলা হয়েছে যে, যদি প্রবর্তক বিক্রয়ের চুক্তি অনুযায়ী দখল দিতে ব্যর্থ হন, তবে বরাদ্দকারী প্রত্যাহার করতে পারেন এবং সুদ ও ক্ষতিপূরণ সহ ফেরত দাবি করতে পারেন, অথবা প্রকল্পে থাকতে পারেন এবং প্রতি মাসের বিলম্বের জন্য সুদ পেতে পারেন। সুদের হার প্রতিটি রাজ্যের আরইআরএ নিয়ম দ্বারা নির্ধারিত হয়। এই আইনের অধীনে নিযুক্ত বিচারক আধিকারিক ক্ষতিপূরণের দাবির শুনানি করেন। রিয়েল এস্টেট আপিল ট্রাইব্যুনালে আদেশের বিরুদ্ধে আপিল করা যেতে পারে।
এড়ানোর জন্য সাধারণ ভুল
- আপনি ফেরত চান নাকি সুদ বিলম্বিত করতে চান তা স্পষ্টভাবে উল্লেখ না করে, যা আপনার স্বস্তি অনুমান করার কর্তৃত্ব ছেড়ে দেয়।
- প্রকল্পের আরইআরএ রেজিস্ট্রেশন নম্বর বা প্রতিশ্রুত দখলের তারিখ ভুল পাওয়া।
- অর্থ প্রদানের প্রমাণ ছাড়াই ফাইল করা, তাই যে পরিমাণ সুদ গণনা করা হয় তা বিতর্কিত।
- বিল্ডারের ইমেল এবং চিঠিগুলি এড়িয়ে যাওয়া যা দেখায় যে এটি বিলম্ব স্বীকার করেছে বা নতুন তারিখ দিয়েছে।
বিল্ডার বিলম্ব অভিযোগ (আরইআরএ): প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন
আমি কি কোনও আইনজীবী ছাড়াই আরইআরএ-র অভিযোগ দায়ের করতে পারি?
হ্যাঁ। বরাদ্দকারীরা সাধারণত নিজেরাই আর. ই. আর. এ-র অভিযোগ দায়ের এবং যুক্তি দেন। কর্তৃপক্ষ মূলত চুক্তি, অর্থপ্রদানের রেকর্ড এবং প্রতিশ্রুত তারিখের দিকে নজর রাখে। যদি নির্মাতা প্রযুক্তিগত আপত্তি উত্থাপন করেন, যেমন একটি দাবি যে বিলম্ব বলপ্রয়োগের কারণে হয়েছিল, আপনি শুনানিতে একজন আইনজীবীর সাহায্য চাইতে পারেন।
বিলম্বিত দখলের জন্য আরইআরএ কতটা সুদ দেয়?
ধারা 18 বলে যে নির্ধারিত হারে সুদ প্রদেয়। প্রতিটি রাজ্য তার আরইআরএ নিয়মে সেই হার নির্ধারণ করে, তাই এটি রাজ্যগুলির মধ্যে পৃথক হয়। প্রকল্পে থাকা একজন বরাদ্দের জন্য, প্রতিশ্রুত দখলের তারিখ থেকে দখল হস্তান্তর না হওয়া পর্যন্ত প্রতি মাসের বিলম্বের জন্য সুদ চলে।
বিল্ডার দেরির জন্য আমার কি রেরা বা গ্রাহক কমিশনে যাওয়া উচিত?
আরইআরএ প্রতিকার অন্যান্য আইনের পাশাপাশি, এবং সুপ্রিম কোর্ট বাড়ির ক্রেতাদের পরিবর্তে ভোক্তা কমিশন বেছে নেওয়ার অনুমতি দিয়েছে। কোন ফোরামটি আপনার জন্য উপযুক্ত তা নির্ভর করে আপনি কতটা স্বস্তি চান এবং আপনার এলাকায় প্রতিটি ফোরাম কতটা দ্রুত অগ্রসর হয় তার উপর। একই সময়ে একই ত্রাণের জন্য দুটি ফোরামে ফাইল করা এড়িয়ে চলুন।
আমি যখন ফ্ল্যাটটি চাই তখন নির্মাতা কি আমাকে টাকা ফেরত দেওয়ার সিদ্ধান্ত নিতে পারেন?
না। ধারা 18-এর অধীনে অর্থ ফেরত দিয়ে প্রত্যাহার করা বা অব্যাহত রাখা এবং বিলম্বিত সুদ পাওয়ার বিকল্প বরাদ্দকারীর, এবং অভিযোগটি তাই বলে। প্রকল্পটি বিলম্বিত হওয়ার কারণে একজন নির্মাতা দখলের পরিবর্তে আপনার উপর অর্থ ফেরত চাপিয়ে দিতে পারেন না।
সর্বশেষ আপডেট করা হয়েছে ৩ অক্টোবর, ২০২৬।
ভারতীয় আইন সম্পর্কে সাধারণ তথ্য, আপনার পরিস্থিতির জন্য আইনি পরামর্শ নয়। স্ট্যাম্প শুল্ক, নিবন্ধকরণ এবং ফি রাজ্য অনুসারে পৃথক হয়, তাই এর উপর নির্ভর করার আগে স্থানীয় অফিস বা কোনও আইনজীবীর সাথে যোগাযোগ করুন।
সম্পর্কিত গাইড
এর পিছনের আইনটি সাধারণ ইংরেজিতে ব্যাখ্যা করা হয়েছে এবং সরকারী সূত্রগুলির বিরুদ্ধে পরীক্ষা করা হয়েছে।
বিল্ডার আপনার ফ্ল্যাট বিলম্বিত করেছেন? আরইআরএ-র অধীনে অর্থ ফেরত এবং সুদ
যদি নির্মাতা আপনার চুক্তিতে দখলের তারিখটি মিস করেন, তবে আরইআরএ আপনাকে সুদ সহ পুরো অর্থ ফেরত নিতে বা আটকে থাকতে এবং প্রতি মাসের বিলম্বের জন্য সুদ দাবি করতে দেয়। ভোক্তা কমিশন একটি বিকল্প পথ।
কিভাবে অনলাইনে ই-জাগৃতিতে গ্রাহকের অভিযোগ দায়ের করা যায়
2025 সালের জানুয়ারিতে ই-দাখিলের পরিবর্তে অনলাইনে ই-জাগরণের মাধ্যমে গ্রাহকদের অভিযোগ দায়ের করা হয়। ফাইলিং কীভাবে কাজ করে, এর জন্য কত খরচ হয়, কোন কমিশন বেছে নিতে হবে এবং আপনার কাছে কত সময় আছে তা এখানে দেওয়া হল।
ভারতে একটি গ্রাহক অভিযোগ দায়ের করাঃ কোন ফোরাম, এবং এখতিয়ার সম্পর্কে একটি সাধারণ ভুল
আপনি কোন ভোক্তা ফোরামে যোগাযোগ করবেন তা একটি নির্দিষ্ট, সাধারণভাবে ভুল বোঝাবুঝি নিয়মের উপর নির্ভর করেঃ এটি আপনি যা প্রদান করেছেন তার উপর ভিত্তি করে, আপনি যা দাবি করছেন তার উপর নয়, এবং সুপ্রিম কোর্ট 2025 সালে ঠিক এই বিষয়টি নিষ্পত্তি করে।
যদি এটি বিবাদে পরিণত হয়, তাহলে আপনি একজন ভোক্তা সুরক্ষা আইনজীবী খুঁজুন অথবা একজন যাচাইকৃত উকিলকে অনলাইনে একটি প্রশ্ন জিজ্ঞাসা করুন.
সংশ্লিষ্ট নথি
যারা খসড়া তৈরি করে বিল্ডার বিলম্ব অভিযোগ (আরইআরএ) তাদেরও প্রায়শই এগুলির প্রয়োজন হয়।
আরইআরএ অভিযোগ
বিলম্ব বা ঘাটতির জন্য একজন রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারের বিরুদ্ধে অভিযোগ, রাজ্য আরইআরএ কর্তৃপক্ষের কাছে দায়ের করা হয়েছে।
ভোক্তা
নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তি
একজন নির্মাতা এবং ক্রেতার মধ্যে একটি নির্মাণাধীন ফ্ল্যাট/ইউনিটের বিক্রয় নিয়ন্ত্রণ করে
সম্পত্তি এবং রিয়েল এস্টেট
গ্রাহকদের অভিযোগ
ত্রুটিপূর্ণ পণ্য বা পরিষেবার জন্য কোনও বিক্রেতা বা পরিষেবা প্রদানকারীর বিরুদ্ধে অভিযোগ।
ভোক্তা
দখল পত্র (ক্রেতার কাছে নির্মাতা)
আনুষ্ঠানিক চিঠি যার মাধ্যমে একজন নির্মাতা একটি ইউনিটের দখল ক্রেতার হাতে তুলে দেন
সম্পত্তি এবং রিয়েল এস্টেট
কোচিং বা শিক্ষা প্রতিষ্ঠান টাকা ফেরত দেওয়ার অভিযোগ
প্রত্যাহার বা ভুল উপস্থাপনের পরে কোনও কোচিং সেন্টার, স্কুল বা ইনস্টিটিউট থেকে ফি আদায় করুন।
ভোক্তা
ভ্রমণ/বিমান পরিষেবা সংক্রান্ত অভিযোগ
পরিষেবার ঘাটতি, বাতিলকরণ বা বোর্ডিং অস্বীকার করার জন্য কোনও বিমান সংস্থা বা ভ্রমণ সংস্থার বিরুদ্ধে অভিযোগ।
ভোক্তা