বিল্ডার আপনার ফ্ল্যাট বিলম্বিত করেছেন? আরইআরএ-র অধীনে অর্থ ফেরত এবং সুদ

যদি আপনার নির্মাতা আপনার বিক্রয়ের চুক্তির তারিখের মধ্যে ফ্ল্যাটটি হস্তান্তর করতে ব্যর্থ হন, তবে রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) অ্যাক্ট, 2016 (আরইআরএ)-এর ধারা 18 আপনাকে একটি বিকল্প দেয়। আপনি প্রকল্প থেকে টাকা তুলে নিতে পারেন এবং সুদ ও ক্ষতিপূরণ সহ আপনার অর্থ ফেরত চাইতে পারেন, অথবা আপনি প্রকল্পে থাকতে পারেন এবং দখল না হওয়া পর্যন্ত প্রতি মাসের বিলম্বের জন্য সুদ দাবি করতে পারেন। সুপ্রিম কোর্ট রিফান্ডের অধিকারকে নিঃশর্ত বলে অভিহিত করেছে। আপনি এর পরিবর্তে গ্রাহক কমিশনেও যেতে পারেন, কারণ আদালত রায় দিয়েছে যে আরইআরএ সেই প্রতিকারটি কেড়ে নেয় না।

এই গাইডটি উভয় বিকল্পই ব্যাখ্যা করে, কে সিদ্ধান্ত নেয়, কিভাবে একটি ফোরাম নির্বাচন করতে হবে এবং আপনাকে যে নথিগুলি একত্রিত করতে হবে।

যখন কোনও প্রকল্প বিলম্বিত বলে গণ্য হয়

প্রারম্ভিক বিন্দু হল বিক্রয়ের জন্য আপনার চুক্তিতে দখলের তারিখ (প্রায়শই নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তি বলা হয়)। ইম্পেরিয়া স্ট্রাকচার বনাম অনিল পাটনি (2 নভেম্বর 2020)-তে নির্মাতা যুক্তি দিয়েছিলেন যে ঘড়িটি আরইআরএ-তে প্রকল্পটি নিবন্ধিত করার সময় ঘোষিত সমাপ্তির তারিখ থেকে চালানো উচিত, যা পরে ছিল। সুপ্রিম কোর্ট তা প্রত্যাখ্যান করে এবং রায় দেয় যে সময়কালটি চুক্তির পরিপ্রেক্ষিতে গণনা করা হয়, নিবন্ধনের ক্ষেত্রে নয়।

যে কোনও অতিরিক্ত সময়ের জন্য আপনার চুক্তিটি পড়ুন এবং একটি ফোর্স ম্যাজিউর ধারা তালিকাভুক্ত ইভেন্টগুলির জন্য যা সময়সীমা বাড়ায়। এই ধারাগুলি ফাঁকা চেক নয়। একই ক্ষেত্রে জাতীয় কমিশন বিমুদ্রাকরণ এবং শ্রম ঘাটতিকে অজুহাত হিসাবে গ্রহণ করতে অস্বীকার করে কারণ নির্মাতা কোনও প্রমাণ উপস্থাপন করেননি যে তারা আসলে বিলম্বের কারণ ছিল এবং সুপ্রিম কোর্ট তার আদেশ বহাল রাখে।

এছাড়াও আপনার রাজ্যের আরইআরএ ওয়েবসাইটে প্রকল্পের পাতাটি দেখুন। এটি রেজিস্ট্রেশন নম্বর, ঘোষিত সমাপ্তির তারিখ, যে কোনও এক্সটেনশন মঞ্জুর করা হয়েছে এবং প্রবর্তক যে ত্রৈমাসিক আপডেট দাখিল করেছেন তা দেখায়। এটি মুদ্রণ করুন বা সংরক্ষণ করুন; এটি একটি দরকারী প্রমাণ।

ধারা 18-এর অধীনে আপনার দুটি বিকল্প

ধারা 18 (1)-এ বলা হয়েছে যে যদি প্রবর্তক চুক্তি অনুসারে বা এতে নির্দিষ্ট তারিখের মধ্যে সম্পূর্ণ করতে ব্যর্থ হন বা দখল দিতে অক্ষম হন, তবে বরাদ্দকারী প্রত্যাহার করতে চাইলে ক্ষতিপূরণ সহ নির্ধারিত হারে সুদ সহ প্রাপ্ত পরিমাণ ফেরত দেওয়ার জন্য প্রবর্তক দায়বদ্ধ। শর্তটি এমন ক্রেতাদের অন্তর্ভুক্ত করে যারা থাকতে চায়।

তবে শর্ত থাকে যে, যদি কোনও বরাদ্দকারী প্রকল্প থেকে প্রত্যাহার করতে না চান, তা হলে মালিক কর্তৃক নির্ধারিত হারে দখল হস্তান্তর না হওয়া পর্যন্ত প্রতি মাসে বিলম্বের জন্য সুদ প্রদান করা হবে।

Section 18(1), Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016

• বিকল্প 1, প্রস্থানঃ প্রতিটি অর্থপ্রদানের তারিখ থেকে সুদ সহ আপনি যে সমস্ত অর্থ প্রদান করেছেন তার ফেরত, এবং আইনের অধীনে নির্ধারিত ক্ষতিপূরণ।
• বিকল্প 2, থাকাঃ বিলম্বের প্রতি মাসের জন্য সুদ যতক্ষণ না বিল্ডার দখল হস্তান্তর করে, এবং তারপরেও আপনি ফ্ল্যাটটি পান।

নিউটেক প্রোমোটার্স অ্যান্ড ডেভেলপারস বনাম উত্তর প্রদেশ রাজ্য (11 নভেম্বর 2021) মামলায় সুপ্রিম কোর্ট বলেছে যে 18 (1) (এ) এবং 19 (4) ধারার অধীনে বরাদ্দের অধিকার একটি অযোগ্য অধিকার যা চুক্তির আকস্মিকতা বা শর্তের উপর নির্ভর করে না এবং অপ্রত্যাশিত ঘটনা বা আদালতের স্থগিতাদেশ নির্বিশেষে প্রযোজ্য যা ক্রেতার জন্য দায়ী নয়।

জাতীয় স্তরে সুদের হার নির্দিষ্ট নয়। প্রতিটি রাজ্যের আরইআরএ নিয়ম এটি নির্ধারণ করে। বেশ কয়েকটি রাজ্য, তাদের মধ্যে হরিয়ানা, এটিকে স্টেট ব্যাঙ্ক অফ ইন্ডিয়ার সর্বোচ্চ মার্জিনাল কস্ট অফ লেন্ডিং রেট (এমসিএলআর) এবং 2 শতাংশের সাথে যুক্ত করে, তাই সময়ের সাথে সাথে প্রকৃত সংখ্যা পরিবর্তিত হয়। ধারা 2 (জা)-এ সুদের সংজ্ঞার অধীনে, যখন কোনও ক্রেতা প্রবর্তককে অর্থ প্রদানের ক্ষেত্রে খেলাপি হয় তখন একই হার প্রযোজ্য হয়, তাই ফাইল করার আগে আপনার নিজের অর্থপ্রদানের রেকর্ড পরীক্ষা করুন।

কিভাবে সুদ গণনা করা হয়

অর্থ ফেরতের জন্য, সুদ সাধারণত প্রতিটি কিস্তির উপর আপনার পরিশোধের তারিখ থেকে অর্থ ফেরতের তারিখ পর্যন্ত চলে। যে ক্রেতা থাকেন, তাঁর জন্য বিলম্বিত সুদ প্রতিশ্রুত দখলের তারিখ থেকে (যে কোনও বৈধ ছাড়ের সময়ের পরে) প্রদত্ত পরিমাণের উপর চলে, যতক্ষণ না প্রকৃতপক্ষে দখল হস্তান্তর করা হয়। উদাহরণস্বরূপঃ যদি কোনও ক্রেতা 60 লক্ষ টাকা প্রদান করে থাকেন এবং নির্ধারিত হার বছরে 11 শতাংশ হয়, তবে বিলম্বের জন্য প্রতিটি মাসের বিলম্ব সুদের পরিমাণ হবে প্রায় 55,000 টাকা। প্রকৃত সংখ্যা নির্ভর করে আপনার রাজ্যের হার, অর্থ প্রদানের তারিখ এবং প্রদত্ত আদেশের উপর।

ধারা 19 (4) বিস্তৃত পরিস্থিতিতে একই অর্থ ফেরতের অধিকার দেয়ঃ যেখানে প্রবর্তক চুক্তি অনুসারে মেনে চলতে ব্যর্থ হয়, বা দখল দিতে অক্ষম হয়, বা বিকাশকারী হিসাবে তার ব্যবসা স্থগিত বা প্রত্যাহারের কারণে বন্ধ হয়ে যায়। সুতরাং একটি প্রকল্প যা তার নিবন্ধকরণ বাতিল হওয়ার কারণে ভেঙে যায় তাও অন্তর্ভুক্ত করা হয়।

আর. ই. আর. এ কর্তৃপক্ষ বা বিচারক কর্মকর্তাঃ কে কী সিদ্ধান্ত নেয়

31 ধারার অধীনে একটি অভিযোগ রাজ্যের রিয়েল এস্টেট নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষের কাছে যায়। নিউটেক কাজের বিভাজনকে স্পষ্ট করেছেঃ

• নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষ পরিশোধিত অর্থের ফেরত, ফেরতের উপর সুদ এবং বিলম্বিত দখলের জন্য সুদের সিদ্ধান্ত নেয়।
• বিচারক কর্মকর্তা, 71 ধারার অধীনে নিযুক্ত একজন কর্মরত বা অবসরপ্রাপ্ত জেলা বিচারক, 12, 14, 18 এবং 19 ধারার অধীনে ক্ষতিপূরণ (এবং ক্ষতিপূরণের সুদ) নির্ধারণ করেন।

সুতরাং একজন ক্রেতা যিনি মানসিক যন্ত্রণা বা অতিরিক্ত ভাড়ার জন্য অর্থ ফেরত এবং পৃথক পরিমাণ উভয়ই চান, তাদের রাজ্যের বিধি দ্বারা নির্ধারিত ফর্মগুলিতে উভয়ের সাথে যোগাযোগ করতে হতে পারে। ধারা 79 দেওয়ানি আদালতকে কর্তৃপক্ষ বা বিচারক কর্মকর্তা সিদ্ধান্ত নিতে পারে এমন বিষয়গুলির শুনানি থেকে বিরত রাখে। সুদ বা ক্ষতিপূরণের জন্য একটি আদেশ যা প্রদান করা হয় না তা ধারা 40 (1) এর অধীনে ভূমি রাজস্বের বকেয়া হিসাবে পুনরুদ্ধার করা যেতে পারে।

ভোক্তা কমিশনের পথ

যে গৃহ ক্রেতা নিজের ব্যবহারের জন্য ফ্ল্যাটটি কিনেছেন তিনি ভোক্তা সুরক্ষা আইন, 2019-এর অধীনে একজন ভোক্তা (পুনঃবিক্রয়ের জন্য বা বাণিজ্যিক উদ্দেশ্যে ক্রয় বাদ দেওয়া হয়েছে)। ইম্পেরিয়া স্ট্রাকচারস-এ সুপ্রিম কোর্ট রায় দিয়েছে যে রেরার 79 ধারা কোনও গ্রাহক কমিশনকে বাধা দেয় না, 88 ধারায় বলা হয়েছে যে রেরা অন্যান্য আইনের পাশাপাশি, এবং ক্রেতা প্রতিকারের মধ্যে বেছে নিতে পারেন। ধারা 71-এর বিধান, যা গ্রাহক মামলাগুলির সাথে ক্রেতাদের অনুমতি দেয় যখন আরইআরএ প্রত্যাহার শুরু করে এবং বিচারক কর্মকর্তার কাছে যায়, একটি বিকল্প দেয়; এটি কাউকে পরিবর্তন করতে বাধ্য করে না।

আপনি কোন কমিশনে যাবেন তা নির্ভর করে 2021 সালের এখতিয়ারের নিয়মের অধীনে বিবেচনা হিসাবে আপনি যে পরিমাণ অর্থ প্রদান করেছেন তার উপরঃ

• জেলা কমিশনঃ 50 লক্ষ টাকা পর্যন্ত।
• রাজ্য কমিশনঃ 50 লক্ষ টাকার বেশি এবং 2 কোটি টাকা পর্যন্ত।
• জাতীয় কমিশনঃ 2 কোটি টাকার বেশি।

একটি ভোক্তার অভিযোগ সাধারণত পদক্ষেপের কারণ উদ্ভূত হওয়ার তারিখ থেকে দুই বছরের মধ্যে দায়ের করতে হবে (ধারা 69)। কমিশনগুলি সুদ, ক্ষতিপূরণ এবং খরচ সহ অর্থ ফেরতের আদেশ দিতে পারে। সুদ কমিশনের বিবেচনার ভিত্তিতে; উদাহরণস্বরূপ, ইম্পেরিয়ায় সুপ্রিম কোর্ট 9 শতাংশ সাধারণ সুদ এবং খরচ সহ ফেরত বহাল রাখে। আমাদের নির্দেশিকা ভোক্তাদের অভিযোগ ও ফোরাম ফাইলিং এবং এখতিয়ার আরও বিস্তারিতভাবে ব্যাখ্যা করে এবং লিগ্যাল ফার্মের একটি পৃথক বিষয় রয়েছে ভোক্তাদের অভিযোগ দায়ের করার প্রক্রিয়া.

একটি ফোরাম নির্বাচন করা হচ্ছে

• আরইআরএ নিবন্ধিত প্রকল্পগুলিতে ক্রেতাদের জন্য উপযুক্ত যারা সামান্য যুক্তি দিয়ে বিধিবদ্ধ সুদের হার প্রয়োগ করতে চান। রিফান্ড এবং সুদ সংক্ষিপ্তভাবে পরিচালনা করা হয় এবং আপিলগুলি রিয়েল এস্টেট আপিল ট্রাইব্যুনালে যায়।
• ভোক্তা কমিশন এমন ক্রেতাদের জন্য উপযুক্ত যারা ফেরত, ক্ষতিপূরণ এবং একটি কার্যধারায় নির্ধারিত খরচ চান, অথবা যাদের প্রকল্পটি আরইআরএ-তে নিবন্ধিত ছিল না।
• উভয়ই একটি চলমান প্রকল্পের ক্রেতার জন্য উন্মুক্ত। একই ত্রাণের জন্য একটি ফোরাম বেছে নিন; একই অর্থের জন্য দুটি মামলা চালানো আপত্তি আহ্বান করে এবং সময় নষ্ট করে।
• যদি একই প্রকল্পের অনেক ক্রেতা ক্ষতিগ্রস্ত হন, তবে একটি যৌথ বা প্রতিনিধিত্বমূলক অভিযোগ খরচ ভাগ করে নিতে পারে।

আপিলের কথাও ভাবুন। কোনও রাজ্য আর. ই. আর. এ কর্তৃপক্ষ বা বিচারক আধিকারিকের আদেশের বিরুদ্ধে ধারা 44-এর অধীনে 60 দিনের মধ্যে রিয়েল এস্টেট আপিল ট্রাইব্যুনালে এবং তারপর হাইকোর্টে আবেদন করা যেতে পারে। ভোক্তা ব্যবস্থায়, জেলা কমিশনের পক্ষ থেকে 45 দিনের মধ্যে রাজ্য কমিশনের কাছে এবং রাজ্য কমিশনের পক্ষ থেকে 30 দিনের মধ্যে জাতীয় কমিশনের কাছে আবেদন করা হয়। নির্মাতারা প্রায়শই আবেদন করেন, তাই চূড়ান্ত পুনরুদ্ধারে প্রথম অর্ডারের পরামর্শের চেয়ে বেশি সময় লাগতে পারে।

আপনি যে ফোরামই বেছে নিন না কেন, আপনার মামলার শক্তি একই জিনিসের উপর নির্ভর করেঃ একটি স্পষ্ট দখলের তারিখ, প্রতিটি অর্থ প্রদানের প্রমাণ এবং নির্মাতার ব্যাখ্যার একটি রেকর্ড। যে ক্রেতা প্রথমে ফাইল করে এবং পরে কাগজপত্র সংগ্রহ করে তার তুলনায় যে ক্রেতার কাছে এগুলি ক্রমানুসারে রয়েছে সে অনেক ভাল অবস্থানে রয়েছে।

ফাইল করার আগে যে নথিগুলি সংগ্রহ করতে হবে

• নির্মাতা-ক্রেতা চুক্তি বা বিক্রয়ের জন্য চুক্তি, এবং বরাদ্দ পত্র।
• প্রতিটি পরিশোধের রসিদ এবং ব্যাঙ্ক স্টেটমেন্ট যা আপনার গৃহঋণদাতার দেওয়া অর্থ সহ অর্থ প্রদান করে।
• দাবি পত্র, নির্মাণ-সংযুক্ত অর্থপ্রদান বিজ্ঞপ্তি, ইমেল, হোয়াটসঅ্যাপ বার্তা এবং বিলম্ব ব্যাখ্যা করে যে কোনও চিঠি।
• প্রকল্পের আরইআরএ নিবন্ধকরণ পৃষ্ঠা এবং ত্রৈমাসিক অগ্রগতি প্রতিবেদন।
• সুযোগ-সুবিধা বা তারিখের প্রতিশ্রুতি দেওয়া ব্রোশার বা বিজ্ঞাপন।
• দখলের যে কোনও প্রস্তাব এবং দখল শংসাপত্রের অবস্থা।
• আপনি যদি ক্ষতিপূরণ দাবি করেন, বিলম্বের সময় প্রদত্ত ভাড়া বা অতিরিক্ত ই. এম. আই খরচের প্রমাণ।

ধাপে ধাপেঃ ফেরত দাবি করা বা সুদ বিলম্বিত করা

1. আপনার চুক্তিতে দখলের তারিখ এবং কোনও ছাড়ের সময়কাল খুঁজে বের করুন এবং প্রকল্পটি কত মাস বিলম্বিত হয়েছে তা নির্ধারণ করুন।
2. সম্প্রসারণ, ঘোষিত সমাপ্তির তারিখ এবং দখল শংসাপত্রের স্থিতির জন্য প্রকল্পের আরইআরএ পৃষ্ঠাটি দেখুন।
3. বিলম্ব এবং আপনি কী চান (সুদ সহ ফেরত, বা বিলম্বিত সুদ সহ দৃঢ় দখলের তারিখ) উল্লেখ করে নির্মাতা-কে একটি লিখিত বিজ্ঞপ্তি পাঠান। একটি ভোক্তা আইনি বিজ্ঞপ্তি উভয় ফোরামের জন্য কাজ করে এবং একটি রেকর্ড তৈরি করে।
4. যদি উত্তরটি সন্তোষজনক না হয়, তাহলে সিদ্ধান্ত নিন যে আপনি বেরিয়ে যেতে চান নাকি থাকতে চান। এই সিদ্ধান্তটি আপনার চাওয়া স্বস্তিকে আকার দেয়।
5. আপনার রাজ্য রেরা পোর্টালে একটি রেরা অভিযোগ দায়ের করুন, অথবা ই-দাখিলের মাধ্যমে গ্রাহক কমিশনের কাছে একটি বিল্ডার বিলম্ব অভিযোগ দায়ের করুন, উপরের নথিগুলি সংযুক্ত করুন এবং ফি প্রদান করুন।
6. শুনানিতে উপস্থিত থাকুন, নির্মাতা উত্তর দিলে একটি প্রত্যুত্তর দাখিল করুন এবং শুনানির তারিখ পর্যন্ত অর্থপ্রদানের গণনা আপডেট রাখুন।
7. যদি কোনও আদেশ জারি করা হয় এবং তা পালন না করা হয়, তবে কার্যকর করার জন্য আবেদন করুনঃ আরইআরএ-র অধীনে জমি রাজস্বের বকেয়া হিসাবে অর্থ আদায় করা যেতে পারে এবং ভোক্তা কমিশনগুলির নিজস্ব কার্যকর করার ক্ষমতা রয়েছে।

অবশেষে যখন দখলের প্রস্তাব দেওয়া হয়

18 ধারার অধীনে বিলম্বিত সুদ দখল হস্তান্তর না হওয়া পর্যন্ত চলে। আর. ই. আর. এ-র ধারা 19 (10) অনুযায়ী ক্রেতাকে দখলের শংসাপত্র জারি হওয়ার দুই মাসের মধ্যে প্রকৃত দখল নিতে হবে, তাই শংসাপত্রটি বিদ্যমান থাকার পরে দখলের বৈধ প্রস্তাবকে উপেক্ষা করবেন না। ফ্ল্যাটটি পরীক্ষা করুন, লিখিত ত্রুটিগুলি নোট করুন এবং নিশ্চিত করুন যে দখল পত্র হস্তান্তরের তারিখটি সঠিকভাবে রেকর্ড করে, কারণ সেই তারিখটি সুদের সময়কালের সমাপ্তি নির্ধারণ করে।

আপনার কাছে হস্তান্তরিত প্রতিটি নথি পড়ুন। যদি কোনও ফর্ম বলে যে আপনি বিলম্বের জন্য সমস্ত দাবি ছেড়ে দিয়েছেন, তবে কীগুলি পাওয়ার জন্য আপনি এতে স্বাক্ষর করতে বাধ্য নন এবং তা করার আগে আপনার পরামর্শ নেওয়া উচিত। আমাদের নির্দেশিকা সমাপ্তি এবং দখল শংসাপত্র কী পরীক্ষা করতে হবে তা ব্যাখ্যা করুন। নির্মাণকারী যদি বিলম্বের বিষয়ে দ্বিমত পোষণ করেন বা অর্থের পরিমাণ বেশি হয়, তাহলে আপনি তা করতে পারেন একজন রিয়েল এস্টেট আইনজীবীর সঙ্গে কথা বলুন ফোরাম এবং গণনা সম্পর্কে।