ভারতে কোনও বিক্রয় দলিল বা বিক্রয়ের চুক্তি কীভাবে বাতিল করা যায়

একটি নিবন্ধিত বিক্রয় দলিল শুধুমাত্র বিক্রেতার দ্বারা বাতিল করা যাবে না এবং সাব-রেজিস্ট্রারেরও এটি বাতিল করার কোনও ক্ষমতা নেই। আপনি যদি একটি সম্পূর্ণ বিক্রয় আলাদা করে রাখতে চান, তাহলে আপনাকে নির্দিষ্ট ত্রাণ আইন, 1963-এর 31 ধারার অধীনে একটি দেওয়ানি মামলা দায়ের করতে হবে, সাধারণত সেই তথ্যগুলি জানার তিন বছরের মধ্যে যা দলিলটিকে বাতিল বা বাতিলযোগ্য করে তোলে। বিক্রির চুক্তি একটি ভিন্ন নথি। এটি শুধুমাত্র ভবিষ্যতের বিক্রয়ের প্রতিশ্রুতি দেয়, তাই পক্ষগুলি একটি বাতিলকরণ চুক্তিতে স্বাক্ষর করে এবং আন্তরিক অর্থের কী হবে তা নিষ্পত্তি করে এটি শেষ করতে পারে।

এই নির্দেশিকাটি পার্থক্য, একতরফা বাতিলকরণ দলিল সম্পর্কে আদালত কী বলেছে, সময়সীমা এবং একটি যথাযথ বাতিলকরণ নথিতে কী থাকা উচিত তা ব্যাখ্যা করে।

প্রথমে জেনে নিন, আপনি কোন নথির সঙ্গে কাজ করছেন

লোকেরা প্রায়শই "বিক্রয় দলিল" এবং "বিক্রয় চুক্তি" আলগাভাবে ব্যবহার করে, তবে আইন তাদের সাথে খুব আলাদা আচরণ করে।

• বিক্রয় দলিল হল পরিবহণ। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, 1882-এর 54 নং ধারায় বিক্রয়কে মূল্যের বিনিময়ে মালিকানা হস্তান্তর হিসাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে। একবার নিবন্ধিত বিক্রয় দলিল কার্যকর হয়ে গেলে, মালিকানা ক্রেতার কাছে চলে যায়।
• বিক্রয়ের জন্য একটি চুক্তি (যাকে বিক্রয় চুক্তি বা বিক্রয়ের জন্য চুক্তিও বলা হয়) শুধুমাত্র নথিভুক্ত করে যে একটি বিক্রয় সম্মত শর্তে হবে। ধারা 54 বলে যে এই ধরনের চুক্তি, নিজেই, সম্পত্তিতে কোনও সুদ তৈরি করে না বা চার্জ করে না।
• ব্যবহারিক ফলাফলঃ বিক্রির জন্য একটি চুক্তি বাতিল করা হল দুই পক্ষের মধ্যে একটি চুক্তির প্রশ্ন। একটি বিক্রয় দলিল বাতিল করার অর্থ হল ইতিমধ্যে স্থানান্তরিত মালিকানা ফিরিয়ে নেওয়া, যে কারণে একটি আদালত জড়িত হয়।

আপনি যদি শুধুমাত্র একটি স্বাক্ষর করেন বিক্রি করার চুক্তি এবং অগ্রিম অর্থ প্রদান করে, নীচের চুক্তির বিভাগটি পড়ুন। যদি বিক্রয় দলিল নিবন্ধিত হয়েছে, আদালতের পথ প্রযোজ্য।

কেন একতরফা বাতিলকরণ দলিল কাজ করে না

একটি সাধারণ ভুল হল একজন বিক্রেতার জন্য যিনি প্রতারিত বোধ করেন স্ট্যাম্প পেপারে একটি "বাতিলকরণ দলিল" লিখে, একা স্বাক্ষর করে এবং এটি নিবন্ধিত করার চেষ্টা করেন। সুপ্রিম কোর্ট এই পদ্ধতি প্রত্যাখ্যান করেছে।

থোটা গঙ্গা লক্ষ্মী বনাম অন্ধ্রপ্রদেশ সরকার (2010)-এ, একজন বিক্রেতা নিজেরাই একটি বাতিলকরণ দলিল কার্যকর করেছিলেন এবং নিবন্ধিত করেছিলেন। আদালত বলেছিল যে বাতিলকরণ দলিল এবং এর নিবন্ধকরণ বাতিল এবং এটিকে সহজভাবে উপেক্ষা করা যেতে পারে। এটি ব্যাখ্যা করে যে একবার ক্রেতার কাছে মালিকানা চলে গেলে, যে বিক্রেতা বিক্রয় বাতিল করতে চায় তাকে বাতিলের জন্য একটি দেওয়ানি মামলা দায়ের করতে হবে, অথবা ক্রেতাকে জমি বিক্রি করতে বলতে হবে। আদালত অন্ধ্রপ্রদেশের একটি নিবন্ধনের নিয়মের উপরও নির্ভর করেছিল যার জন্য মূল বিক্রয়ের সমস্ত পক্ষের দ্বারা বাতিলকরণ দলিল স্বাক্ষর করা বা আদালতের আদেশ দ্বারা সমর্থিত হওয়া প্রয়োজন।

সত্যপাল আনন্দ বনাম মধ্যপ্রদেশ রাজ্য (2016) মামলায় তিন বিচারপতির বেঞ্চ ব্যাখ্যা করে যে, থোটা গঙ্গা লক্ষ্মীর রায় অন্ধ্রপ্রদেশের শাসনের উপর নির্ভর করে এবং প্রতিটি রাজ্যের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হতে পারে না, তবে এটি সাধারণ অবস্থানও স্পষ্টভাবে উল্লেখ করেছেঃ

একবার নথিটি নিবন্ধিত হয়ে গেলে, 1908 সালের আইনের অধীনে কোনও কর্তৃপক্ষের জন্য নিবন্ধকরণ বাতিল করার অনুমতি নেই।

Satya Pal Anand v. State of M.P. (2016)

আদালত আরও বলেছে যে ক্ষুব্ধ পক্ষ দেওয়ানি আদালতে নথির নিবন্ধকরণ এবং বৈধতাকে চ্যালেঞ্জ করতে পারে। অ্যাসেট রিকনস্ট্রাকশন কোম্পানি (ইন্ডিয়া) লিমিটেড বনাম এস. পি. ভেলায়ুথাম (2022)-এ সুপ্রিম কোর্ট আবার লাইনটি আঁকেঃ রিট এখতিয়ারের একটি হাইকোর্ট রেজিস্টারিং অফিসার আইন অনুসরণ করেছেন কিনা তা দেখতে পারে, তবে একটি নথি বাতিল এবং অকার্যকর ঘোষণা শুধুমাত্র দেওয়ানি আদালতের জন্য।

আদালতের মাধ্যমে একটি নিবন্ধিত বিক্রয় দলিল বাতিল করা

নির্দিষ্ট ত্রাণ আইনের 31 (1) ধারা যে কোনও ব্যক্তিকে অনুমতি দেয় যার বিরুদ্ধে কোনও লিখিত দলিল বাতিল বা বাতিলযোগ্য, এবং যিনি যুক্তিসঙ্গতভাবে আশঙ্কা করেন যে এটি বকেয়া থাকলে গুরুতর আঘাতের কারণ হতে পারে, তাকে বাতিল বা বাতিলযোগ্য বলে রায় দেওয়ার জন্য মামলা করার অনুমতি দেয়। আদালত তখন এটি হস্তান্তর এবং বাতিল করার আদেশ দিতে পারে। ধারা 31 (2)-এর অধীনে, যদি নথিটি নিবন্ধিত হয়, আদালত তার ডিক্রিটির একটি অনুলিপি রেজিস্ট্রেশন অফিসে পাঠায় এবং অফিসার বইগুলিতে বাতিলকরণটি নোট করে।

বাতিলকরণ বা ঘোষণাঃ কে কি ফাইল করে

সুহরিদ সিং বনাম রণধীর সিং (2010) মামলায় সুপ্রিম কোর্ট ব্যাখ্যা করেছে যে মামলার রূপ নির্ভর করে আপনি কে তার উপর। আপনি যদি দলিলটি সম্পাদন করেন এবং এটি বাতিল করতে চান, তাহলে আপনি বাতিলের জন্য মামলা করবেন। যদি আপনি এতে স্বাক্ষর না করেন (উদাহরণস্বরূপ, একজন সহ-মালিক যার শেয়ার কোনও আত্মীয় বিক্রি করেছেন), আপনি একটি ঘোষণার জন্য মামলা করেন যে দলিলটি অবৈধ বা আপনাকে আবদ্ধ করে না, সাধারণত দখল বা আদেশের সাথে। আদালতের ফি প্রত্যেকের জন্য আলাদাভাবে গণনা করা হয় এবং এটি রাজ্য অনুসারে পরিবর্তিত হয়।

গ্রাউন্ডস কোর্ট গ্রহণ করে, এবং একটি তারা গ্রহণ করে না

• আপনার স্বাক্ষর পাওয়ার ক্ষেত্রে জালিয়াতি, বলপ্রয়োগ, অযৌক্তিক প্রভাব বা ভুল উপস্থাপনা (এগুলি ভারতীয় চুক্তি আইন, 1872-এর অধীনে একটি চুক্তিকে বাতিলযোগ্য করে তোলে)।
• জালিয়াতি বা ছদ্মবেশ, যেখানে আপনি কখনই স্বাক্ষর করেননি।
• একজন বিক্রেতা যার হস্তান্তর করার কোনও অধিকার ছিল না, বা আদালতের আদেশ লঙ্ঘন করে স্থানান্তর করা হয়েছিল।
• কর্তৃত্ববিহীন কারো স্বাক্ষরিত একটি দলিল, যেমন একজন এজেন্ট যিনি পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির বাইরে কাজ করেন।

পরিশোধ না করা বিক্রয় মূল্য সাধারণত যথেষ্ট নয়। দহিবেন বনাম অরবিন্দভাই কল্যাণজি ভানুশালী (2020) মামলায় সুপ্রিম কোর্ট বলেছিল যে একবার কোনও বিক্রয় দলিল কার্যকর ও নিবন্ধিত হয়ে গেলে, মূল্যের কিছু অংশ পরিশোধ না করা হলেও মালিকানা চলে যায় এবং অর্থ প্রদান না করা দলিল বাতিল করার ভিত্তি হতে পারে না। বিক্রেতার প্রতিকার হল ভারসাম্য পুনরুদ্ধার করা।

সময়সীমাঃ জ্ঞান থেকে তিন বছর

1963 সালের সীমাবদ্ধতা আইনের তফসিলের 59 নং অনুচ্ছেদে কোনও মামলা বাতিল বা আলাদা করে রাখার জন্য বা কোনও চুক্তি বাতিল করার জন্য তিন বছরের সময় দেওয়া হয়েছে। সময় চলে আসে যখন আপনাকে যন্ত্রটি বাতিল করার অধিকার দেয় এমন তথ্যগুলি প্রথমে আপনার কাছে জানা যায়। নিবন্ধিত যন্ত্রটি জাল বলে ঘোষণা করার জন্য একটি মামলা 56 অনুচ্ছেদের অধীনে আসে, যা আপনার কাছে নিবন্ধনের সময় থেকে তিন বছরের জন্যও প্রযোজ্য।

আদালত দেরিতে আবিষ্কারের দাবির দিকে গভীরভাবে নজর দেয়। দহিবেনে, বাদীরা বলেছিলেন যে তারা জালিয়াতির কথা জানতে পেরেছিলেন যখন তারা কয়েক বছর পরে রেজিস্ট্রি সূচক পেয়েছিলেন। আদালত বলেছিল যে বিক্রির সময় মূল্য পরিশোধ না করা হলে পদক্ষেপের কারণ উত্থাপিত হয়েছিল এবং অভিযোগটি প্রত্যাখ্যান করেছিল। আপনি যদি তিন বছরের কাছাকাছি বা তার বেশি বয়সী হন, তাহলে দ্রুত একজন আইনজীবীর সঙ্গে কথা বলুন।

কিভাবে একটি বাতিলকরণ মামলা সাধারণত এগিয়ে যায়

1. সাব-রেজিস্ট্রারের কাছ থেকে বিক্রয় দলিলের প্রত্যয়িত অনুলিপি, সম্পত্তির দায়বদ্ধতার শংসাপত্র এবং আপনার ভিত্তি সমর্থন করে এমন প্রতিটি নথি (ব্যাঙ্ক স্টেটমেন্ট, চিঠি, মেডিকেল রেকর্ড, পুলিশ অভিযোগ) সংগ্রহ করুন।
2. দলিলটি কেন বাতিল বা বাতিলযোগ্য তা নির্ধারণ করে ক্রেতার কাছে একটি আইনি নোটিশ পাঠান এবং তাদের এটি বাতিল করতে যোগ দিতে বলুন। একটি বেসরকারী পক্ষের জন্য আইনত একটি নোটিশ প্রয়োজন হয় না, তবে এটি একটি রেকর্ড তৈরি করে এবং কখনও কখনও নিষ্পত্তির দিকে পরিচালিত করে।
3. সম্পত্তির উপর এখতিয়ার রয়েছে এমন দেওয়ানি আদালতে একটি অভিযোগ দায়ের করুন, বাতিলকরণ (বা আপনি যদি নির্বাহক না হন তবে একটি ঘোষণা), এবং যেখানে প্রয়োজন সেখানে দখল বা একটি নিষেধাজ্ঞা চাইতে। আপনার রাজ্যের আদালতের ফি আইনের প্রয়োজনীয় আদালতের ফি প্রদান করুন।
4. মামলাটি বিচারাধীন থাকাকালীন ক্রেতা সম্পত্তি বিক্রি, বন্ধক বা নির্মাণ করার ঝুঁকি থাকলে অন্তর্বর্তীকালীন আদেশের জন্য জিজ্ঞাসা করুন।
5. আপনি যদি জয়ী হন, তবে ডিক্রিটি 31 (2) ধারার অধীনে রেজিস্ট্রেশন অফিসে পাঠানো হয়, যা মূল এন্ট্রির বিপরীতে বাতিলকরণের কথা উল্লেখ করে।

এই ধরনের মামলায় প্রমাণ এবং জেরা জড়িত থাকে, তাই বেশিরভাগ লোকই একজন আইনজীবী নিয়োগ করে। আপনি পারবেন একজন সম্পত্তি আইনজীবি খুঁজুন আইনী সংস্থাগুলিতে অনুশীলন ক্ষেত্র দ্বারা।

বিক্রির জন্য একটি চুক্তি বাতিল করা

যেহেতু বিক্রয়ের চুক্তি একটি চুক্তি, তাই এটি তিনটি উপায়ে শেষ হয়ঃ পারস্পরিক সম্মতিতে, তার নিজস্ব সমাপ্তি ধারার অধীনে, অথবা লঙ্ঘন এবং পরবর্তী প্রতিকারের মাধ্যমে।

• পারস্পরিক সম্মতিতে। ভারতীয় চুক্তি আইনের 62 নং ধারাটি পক্ষগুলিকে একটি চুক্তি বাতিল করতে সম্মত হতে দেয়, যার পরে এটি সম্পাদন করার প্রয়োজন হয় না। উভয় পক্ষের স্বাক্ষরিত একটি লিখিত বাতিলকরণ দলিল হল সবচেয়ে পরিষ্কার রেকর্ড।
• একটি সমাপ্তি ধারার অধীনে। অনেক চুক্তিতে বলা হয়েছে যে ক্রেতা যদি একটি তারিখের মধ্যে অর্থ প্রদান না করেন তবে চুক্তিটি বাতিল হয়ে যায়। বিক্রেতার এখনও একটি লিখিত সমাপ্তি বিজ্ঞপ্তি পাঠানো উচিত, কারণ আদালত দেখবে যে খেলাপি পক্ষকে নোটিশে রাখা হয়েছে কিনা।
• লঙ্ঘনের ক্ষেত্রে। যদি একটি পক্ষ কাজ করতে অস্বীকার করে, তবে অন্য পক্ষ বাতিল করে ক্ষতিপূরণ দাবি করতে পারে, অথবা ক্রেতা নির্দিষ্ট কাজের জন্য মামলা করতে পারে। সীমাবদ্ধতা আইনের 54 অনুচ্ছেদের অধীনে নির্দিষ্ট পারফরম্যান্সের জন্য একটি মামলার তিন বছরের সীমা রয়েছে, যা পারফরম্যান্সের জন্য নির্ধারিত তারিখ থেকে গণনা করা হয় বা যদি কোনওটি স্থির না করা হয়, যখন ক্রেতা জানতে পারে যে পারফরম্যান্স প্রত্যাখ্যান করা হয়েছে।

আন্তরিক অর্থের কী হবে

উপার্জনের অর্থ এবং একটি সাধারণ অগ্রিম একই জিনিস নয়। সতীশ বাত্রা বনাম সুধীর রাওয়াল (2012) মামলায় সুপ্রিম কোর্ট বলেছিল যে ক্রেতা খেলাপি হলে আন্তরিক অর্থ বাজেয়াপ্ত করা যেতে পারে, তবে কেবলমাত্র যদি চুক্তির শর্তগুলি স্পষ্ট এবং স্পষ্ট হয় এবং মূল্যের একটি অংশ প্রদান যা আন্তরিক অর্থ হিসাবে বোঝানো হয়নি তা বাজেয়াপ্ত করা যাবে না। কৈলাশ নাথ অ্যাসোসিয়েটস বনাম ডিডিএ (2015) মামলায় আদালত বলেছিল যে, যেখানে বাজেয়াপ্তির পরিমাণ জরিমানার সমান, চুক্তি আইনের 74 ধারা প্রযোজ্য এবং শুধুমাত্র যুক্তিসঙ্গত ক্ষতিপূরণ রাখা যেতে পারে। যদি বিক্রেতা সরে দাঁড়ান, তবে ক্রেতা সাধারণত ফেরত পাওয়ার অধিকারী, এবং চুক্তিটি যদি তা বলে তবে আরও বেশি।

বিক্রয় চুক্তি বাতিলের দলিলের মধ্যে কী থাকা উচিত

• মূল চুক্তির সমস্ত পক্ষের নাম, ঠিকানা এবং পরিচয়ের বিবরণ, এবং যে কেউ তারপর থেকে এসেছেন, যেমন একজন মনোনীত ক্রেতা।
• মূল চুক্তির তারিখ এবং বিবরণ, যদি এটি নিবন্ধিত হয় তবে এর নিবন্ধকরণ নম্বর সহ।
• একটি স্পষ্ট বিবৃতি যে উভয় পক্ষই এটি বাতিল করতে সম্মত হয়েছে, এবং কোন তারিখ থেকে।
• প্রদত্ত পরিমাণ, ফেরত দেওয়া বা বাজেয়াপ্ত করা পরিমাণ, অর্থ প্রদানের পদ্ধতি এবং তারিখ এবং প্রাপ্তির স্বীকৃতি।
• মূল নথি ফেরত দেওয়া, চুক্তির অধীনে প্রদত্ত যে কোনও পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি বাতিল করা এবং যদি তা দেওয়া হয় তবে তা হস্তান্তর করা।
• আরও দাবি, উভয় পক্ষের স্বাক্ষর এবং দুই সাক্ষীর পারস্পরিক মুক্তি।

যদি মূল চুক্তিটি নিবন্ধিত হয়, তবে বাতিলকরণ দলিলটি একই অফিসে নিবন্ধিত করা বুদ্ধিমানের কাজ হবে যাতে রেকর্ডটি দেখায় যে চুক্তিটি শেষ হয়ে গেছে। একটি বাতিলকরণ দলিলের জন্য স্ট্যাম্প শুল্ক এবং নিবন্ধনের চার্জ প্রতিটি রাজ্য দ্বারা নির্ধারিত হয় এবং ব্যাপকভাবে পৃথক হয়।

যদি উভয় পক্ষই একটি সম্পূর্ণ বিক্রয় বাতিল করতে চায়

কখনও কখনও ক্রেতা এবং বিক্রেতা নিবন্ধনের পরে সম্মত হন যে বিক্রয়টি বিপরীত করা উচিত। যেহেতু মালিকানা ইতিমধ্যেই শেষ হয়ে গিয়েছে, তাই থোটা গঙ্গা লক্ষ্মীতে সুপ্রিম কোর্ট যে পথ বর্ণনা করেছে তা হল ক্রেতার জন্য একটি নতুন নিবন্ধিত দলিলের মাধ্যমে সম্পত্তি বিক্রি (বা অন্যথায় হস্তান্তর) করা। কিছু রাজ্য নিবন্ধনের নিয়ম, যেমন সেই ক্ষেত্রে অন্ধ্রপ্রদেশের নিয়ম, মূল দলিলের সমস্ত পক্ষের স্বাক্ষরিত একটি বাতিলকরণ দলিলও গ্রহণ করে। উভয় রুটে স্ট্যাম্প শুল্ক কীভাবে ধার্য করা হয় তা নির্ভর করে রাজ্যের উপর, তাই খসড়া তৈরি করার আগে সাব-রেজিস্ট্রারের সাথে নিশ্চিত করুন। যদি চুক্তিটি পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির মাধ্যমে করা হয়, তবে আমাদের গাইড একজন পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি সম্পত্তি নিয়ে কী করতে পারে এবং কী করতে পারে না ব্যাখ্যা করে যে কেন সেই পথটি নিজেরাই মালিকানা হস্তান্তর করে না।

যে কোনও নতুন ক্রয় বা পুনঃবিক্রয়ের আগে, রেজিস্ট্রিতে সম্পত্তির ইতিহাস পরীক্ষা করুন। এনকাম্ব্রান্স শংসাপত্রের উপর আমাদের গাইড ব্যাখ্যা করে যে এটি কী দেখায় এবং কী মিস করে।