बिल्डरने तुमच्या सदनिकेला उशीर केला? रेरा अंतर्गत परतावा आणि व्याज

जर तुमच्या बांधकाम व्यावसायिकाने तुमच्या विक्रीच्या कराराच्या तारखेपर्यंत सदनिका सुपूर्द केली नाही, तर स्थावर मालमत्ता (नियमन आणि विकास) कायदा, 2016 (रेरा) चे कलम 18 तुम्हाला एक पर्याय देते. तुम्ही प्रकल्पातून पैसे काढू शकता आणि व्याज आणि नुकसानभरपाईसह तुमचे पैसे परत मागू शकता, किंवा तुम्ही प्रकल्पात राहू शकता आणि ताबा मिळेपर्यंत प्रत्येक महिन्याच्या विलंबासाठी व्याजाचा दावा करू शकता. सर्वोच्च न्यायालयाने परताव्याचा अधिकार बिनशर्त असल्याचे म्हटले आहे. त्याऐवजी तुम्ही ग्राहक आयोगाकडेही जाऊ शकता, कारण न्यायालयाने असे म्हटले आहे की रेरा हा उपाय काढून घेत नाही.

हे मार्गदर्शक दोन्ही पर्याय स्पष्ट करते, कोण काय ठरवते, मंच कसा निवडायचा आणि तुम्हाला कोणती कागदपत्रे एकत्र ठेवायची आहेत.

जेव्हा एखादा प्रकल्प विलंबित मानला जातो

सुरुवातीचा बिंदू म्हणजे तुमच्या विक्रीच्या करारातील मालकीची तारीख (ज्याला अनेकदा बिल्डर-खरेदीदार करार म्हणतात). इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स वि. अनिल पटनी (2 नोव्हेंबर 2020) मध्ये, बांधकाम व्यावसायिकाने असा युक्तिवाद केला की आर. ई. आर. ए. कडे प्रकल्पाची नोंदणी करताना घोषित केलेल्या पूर्ण होण्याच्या तारखेपासून घड्याळ चालवले पाहिजे, जे नंतर होते. सर्वोच्च न्यायालयाने ते फेटाळले आणि असे म्हटले की कालावधीचा हिशोब कराराच्या दृष्टीने केला जातो, नोंदणीच्या दृष्टीने नाही.

कोणत्याही वाढीव कालावधीसाठी आणि मुदत वाढवणाऱ्या घटनांची यादी असलेल्या फोर्स मेज्युअर कलमासाठी तुमचा करार वाचा. ही कलमे रिकामी धनादेश नाहीत. त्याच प्रकरणात राष्ट्रीय आयोगाने नोटाबंदी आणि कामगारांची कमतरता ही कारणे म्हणून स्वीकारण्यास नकार दिला कारण बांधकाम व्यावसायिकाने प्रत्यक्षात विलंब घडवून आणल्याचा कोणताही पुरावा सादर केला नव्हता आणि सर्वोच्च न्यायालयाने आपला आदेश कायम ठेवला.

तुमच्या राज्याच्या रेरा संकेतस्थळावरील प्रकल्पाचे पृष्ठ देखील पहा. त्यात नोंदणी क्रमांक, घोषित पूर्ण होण्याची तारीख, मंजूर केलेली मुदतवाढ आणि प्रवर्तकाने दाखल केलेली तिमाही अद्यतने दर्शविली आहेत. त्याची छपाई करा किंवा जतन करा; हा एक उपयुक्त पुरावा आहे.

कलम 18 अंतर्गत तुमचे दोन पर्याय

कलम 18 (1) म्हणते की जर प्रवर्तक करारानुसार किंवा त्यात निर्दिष्ट केलेल्या तारखेपर्यंत पूर्ण करण्यात अयशस्वी ठरला किंवा ताबा देण्यास असमर्थ ठरला, तर वाटपकर्त्याला पैसे काढण्याची इच्छा असल्यास नुकसानभरपाईसह निर्धारित दराने व्याजासह मिळालेली रक्कम परत करण्यास प्रवर्तक जबाबदार आहे. ज्यांना राहायचे आहे अशा खरेदीदारांना या तरतुदीत समाविष्ट केले आहे.

परंतु, जेथे वाटपदाराचा प्रकल्पातून माघार घेण्याचा हेतू नसेल, तेथे त्याला प्रवर्तकाद्वारे, ताबा सुपूर्द होईपर्यंत प्रत्येक महिन्याच्या विलंबाचे व्याज विहित केलेल्या दराने दिले जाईल.

Section 18(1), Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016

• पर्याय 1, बाहेर पडाः तुम्ही दिलेल्या प्रत्येक गोष्टीचा परतावा, प्रत्येक देयकाच्या तारखेपासून व्याज आणि कायद्यांतर्गत ठरवलेल्या नुकसानभरपाईसह.
• पर्याय 2, मुक्कामः बिल्डर ताबा देईपर्यंत आणि तुम्हाला फ्लॅट मिळेपर्यंत प्रत्येक महिन्याच्या विलंबासाठीचे व्याज.

न्यूटेक प्रवर्तक आणि विकासक विरुद्ध उत्तर प्रदेश राज्य (11 नोव्हेंबर 2021) या प्रकरणात सर्वोच्च न्यायालयाने म्हटले आहे की, कलम 18 (1) (अ) आणि 19 (4) अंतर्गत परताव्याचा वाटपकर्त्याचा अधिकार हा एक अपात्र अधिकार आहे जो करारातील आकस्मिकता किंवा अटींवर अवलंबून नाही आणि खरेदीदाराला श्रेय न देता येणाऱ्या अनपेक्षित घटना किंवा न्यायालयीन स्थगिती आदेशांची पर्वा न करता लागू होतो.

राष्ट्रीय स्तरावर व्याजदर निश्चित केलेले नाहीत. प्रत्येक राज्याचे आर. ई. आर. ए. नियम ते विहित करतात. अनेक राज्ये, त्यापैकी हरियाणा, याला स्टेट बँक ऑफ इंडियाच्या सर्वाधिक मार्जिनल कॉस्ट ऑफ लेंडिंग रेट (एम. सी. एल. आर.) आणि 2 टक्क्यांशी जोडतात, त्यामुळे वास्तविक आकडा कालांतराने बदलतो. कलम 2 (झेडए) मधील व्याजाच्या व्याख्येनुसार, जेव्हा एखादा खरेदीदार प्रवर्तकाला देयके भरण्यात चूक करतो तेव्हा तोच दर लागू होतो, म्हणून तुम्ही दाखल करण्यापूर्वी तुमची स्वतःची देय नोंद तपासा.

व्याजाची गणना कशी केली जाते

परताव्यासाठी, व्याज सामान्यतः प्रत्येक हप्त्यावर तुम्ही ते भरल्याच्या तारखेपासून परतावा देण्याच्या तारखेपर्यंत चालते. राहिलेल्या खरेदीदारासाठी, विलंबित व्याज वचन दिलेल्या ताब्यात घेण्याच्या तारखेपासून (कोणत्याही वैध वाढीव कालावधीनंतर) प्रत्यक्षात ताब्यात देईपर्यंत दिलेल्या रकमेवर चालते. केवळ एक उदाहरण म्हणूनः जर एखाद्या खरेदीदाराने 60 लाख रुपये भरले असतील आणि निर्धारित दर वर्षाला 11 टक्के असेल, तर विलंब होण्याच्या प्रत्येक महिन्यासाठी विलंब व्याज सुमारे 55,000 रुपये असेल. वास्तविक आकडा तुमच्या राज्याचा दर, देय देण्याच्या तारखा आणि दिलेल्या आदेशावर अवलंबून असतो.

कलम 19 (4) व्यापक परिस्थितींमध्ये समान परतावा अधिकार देतेः जेथे प्रवर्तक कराराचे पालन करण्यात अयशस्वी होतो, किंवा करारानुसार ताबा देण्यास असमर्थ असतो, किंवा विकासक म्हणून त्याचा व्यवसाय त्याच्या रेरा नोंदणीच्या निलंबनामुळे किंवा रद्दबातलपणामुळे बंद केला जातो. त्यामुळे नोंदणी रद्द झाल्यामुळे कोसळणारा प्रकल्प देखील समाविष्ट केला जातो.

आर. ई. आर. ए. प्राधिकरण किंवा न्यायनिर्णायक अधिकारीः कोण काय ठरवते

कलम 31 अंतर्गत तक्रार राज्याच्या स्थावर मालमत्ता नियामक प्राधिकरणाकडे जाते. न्यूटेकने कामाचे विभाजन स्पष्ट केलेः

• नियामक प्राधिकरण दिलेल्या रकमेचा परतावा, परताव्यावरील व्याज आणि विलंबित ताब्यात घेण्याच्या व्याजाचा निर्णय घेते.
• कलम 71 अंतर्गत नियुक्त केलेला सेवारत किंवा निवृत्त जिल्हा न्यायाधीश, न्यायनिर्णायक अधिकारी, कलम 12, 14, 18 आणि 19 अंतर्गत नुकसानभरपाई (आणि नुकसानभरपाईवरील व्याज) ठरवतो.

त्यामुळे ज्या खरेदीदाराला मानसिक त्रास किंवा अतिरिक्त भाड्यासाठी परतावा आणि स्वतंत्र रक्कम दोन्ही हवी आहेत, त्यांना त्यांच्या राज्याच्या नियमांनुसार दोन्हीकडे जावे लागू शकते. कलम 79 दिवाणी न्यायालयांना प्राधिकरण किंवा न्यायनिर्णायक अधिकारी निर्णय घेऊ शकतील अशा प्रकरणांची सुनावणी करण्यास प्रतिबंधित करते. व्याज किंवा नुकसानभरपाईसाठी दिलेला आदेश कलम 40 (1) अंतर्गत भू-महसुलाची थकबाकी म्हणून वसूल केला जाऊ शकतो.

ग्राहक आयोगाचा मार्ग

ज्या घर खरेदीदाराने स्वतःच्या वापरासाठी फ्लॅट विकत घेतला आहे, तो ग्राहक संरक्षण कायदा, 2019 अंतर्गत ग्राहक आहे (पुनर्विक्रीसाठी किंवा व्यावसायिक हेतूसाठी केलेली खरेदी वगळलेली आहे). इम्पेरिया स्ट्रक्चर्समध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने असे म्हटले आहे की रेराचे कलम 79 ग्राहक आयोगाला प्रतिबंधित करत नाही, ते कलम 88 म्हणते की रेरा इतर कायद्यांव्यतिरिक्त आहे आणि खरेदीदार उपायांपैकी एक निवडू शकतो. कलम 71 चे परंतुक, जे रेराने माघार घेण्यास सुरुवात केली तेव्हा प्रलंबित असलेल्या ग्राहकांच्या खटल्यांसह खरेदीदारांना एक पर्याय देते आणि न्यायनिर्णायक अधिकाऱ्याकडे जाते; ते कोणालाही बदलण्यास भाग पाडत नाही.

तुम्ही कोणत्या आयोगाकडे जाता हे 2021 च्या अधिकारक्षेत्राच्या नियमांनुसार तुम्ही दिलेल्या रकमेवर अवलंबून आहेः

• जिल्हा आयोगः 50 लाख रुपयांपर्यंत.
• राज्य आयोगः 50 लाख रुपयांपेक्षा जास्त आणि 2 कोटी रुपयांपर्यंत.
• राष्ट्रीय आयोगः 2 कोटींपेक्षा जास्त.

ग्राहकाची तक्रार सामान्यतः कारवाईचे कारण उद्भवलेल्या तारखेपासून दोन वर्षांच्या आत दाखल करणे आवश्यक आहे (कलम 69). आयोग व्याज, नुकसानभरपाई आणि खर्चासह परताव्याची मागणी करू शकतात. व्याज आयोगाच्या विवेकबुद्धीनुसार आहे; उदाहरणार्थ, इम्पेरियामध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने 9 टक्के साधे व्याज आणि खर्चासह परतावा कायम ठेवला. ग्राहकांच्या तक्रारी आणि मंचांसाठीचे आमचे मार्गदर्शक दाखल करणे आणि अधिकारक्षेत्र अधिक तपशीलवार स्पष्ट करतात आणि कायदेशीर संस्थांकडे ग्राहकांची तक्रार दाखल करण्यासाठी स्वतंत्र मार्गिका आहे .

मंच निवडणे

• आर. ई. आर. ए. नोंदणीकृत प्रकल्पांमधील खरेदीदारांना अनुकूल आहे ज्यांना अल्प युक्तिवादासह वैधानिक व्याज दर लागू करायचा आहे. परतावा आणि व्याज संक्षिप्त पद्धतीने हाताळले जाते आणि अपील स्थावर मालमत्ता अपील न्यायाधिकरणाकडे जातात.
• ग्राहक आयोग अशा खरेदीदारांना सूट देतो ज्यांना परतावा, नुकसान भरपाई आणि एका कार्यवाहीत ठरवलेला खर्च हवा आहे किंवा ज्यांचा प्रकल्प रेरामध्ये नोंदणीकृत नव्हता.
• चालू असलेल्या प्रकल्पाच्या खरेदीदारासाठी दोन्ही खुले आहेत. एकाच सवलतीसाठी एक मंच निवडा; एकाच पैशासाठी दोन प्रकरणे चालवणे आक्षेपांना आमंत्रण देते आणि वेळ वाया घालवते.
• एकाच प्रकल्पातील अनेक खरेदीदार प्रभावित झाल्यास, संयुक्त किंवा प्रतिनिधी तक्रार खर्च वाटून घेऊ शकते.

याचिकांचा देखील विचार करा. राज्य रेरा प्राधिकरण किंवा न्यायनिर्णायक अधिकाऱ्याच्या आदेशाला कलम 44 अंतर्गत 60 दिवसांच्या आत स्थावर मालमत्ता अपील न्यायाधिकरणाकडे आणि नंतर उच्च न्यायालयात अपील केले जाऊ शकते. ग्राहक व्यवस्थेत, जिल्हा आयोगाकडून 45 दिवसांच्या आत राज्य आयोगाकडे आणि राज्य आयोगाकडून 30 दिवसांच्या आत राष्ट्रीय आयोगाकडे अपील केले जाते. बांधकाम व्यावसायिक वारंवार विनंती करतात, त्यामुळे अंतिम पुनर्प्राप्तीला पहिल्या आदेशाच्या सूचनेपेक्षा जास्त वेळ लागू शकतो.

तुम्ही कोणताही मंच निवडा, तुमच्या खटल्याची ताकद त्याच गोष्टींवर अवलंबून असतेः मालकीची स्पष्ट तारीख, प्रत्येक देयकाचा पुरावा आणि बिल्डरच्या स्पष्टीकरणांची नोंद. ज्या खरेदीदाराकडे त्या क्रमाने असतात, तो आधी दाखल करणाऱ्या आणि नंतर कागदपत्रे गोळा करणाऱ्या खरेदीदारापेक्षा खूप चांगल्या स्थितीत असतो.

दाखल करण्यापूर्वी गोळा करावयाची कागदपत्रे

• बिल्डर-खरेदीदार करार किंवा विक्रीचा करार आणि वाटप पत्र.
• तुमच्या गृहकर्जदात्याने केलेल्या देयकांसह, देयके दर्शविणारी प्रत्येक भरणा पावती आणि बँक विवरणपत्र.
• मागणी पत्रे, बांधकामाशी संबंधित देयक सूचना, ईमेल, व्हॉटसअप संदेश आणि विलंब स्पष्ट करणारी कोणतीही पत्रे.
• प्रकल्पाचे रेरा नोंदणी पृष्ठ आणि तिमाही प्रगती अहवाल.
• सुविधा किंवा तारखांचे आश्वासन देणारी माहितीपत्रके किंवा जाहिराती.
• मालकीचा कोणताही प्रस्ताव आणि अधिभोग प्रमाणपत्राची स्थिती.
• तुम्ही नुकसानभरपाईचा दावा करत असल्यास, विलंब कालावधीत भरलेले भाडे किंवा अतिरिक्त ई. एम. आय. खर्चाचा पुरावा.

टप्प्याटप्प्यानेः परताव्याचा दावा करणे किंवा व्याजाला विलंब करणे

1. तुमच्या करारातील मालकीची तारीख आणि कोणताही वाढीव कालावधी शोधा आणि प्रकल्पाला किती महिने उशीर झाला आहे ते ठरवा.
2. विस्तार, घोषित पूर्ण होण्याची तारीख आणि अधिभोग प्रमाणपत्र स्थितीसाठी प्रकल्पाचे रेरा पृष्ठ तपासा.
3. बिल्डरला विलंब आणि तुम्हाला काय हवे आहे (व्याजासह परतावा किंवा विलंबित व्याजासह मालकीची तारीख) नमूद करणारी लेखी सूचना पाठवा. एक ग्राहक कायदेशीर सूचना कोणत्याही एका मंचासाठी काम करते आणि नोंद तयार करते.
4. जर उत्तर समाधानकारक नसेल, तर तुम्हाला बाहेर पडायचे आहे की थांबायचे आहे ते ठरवा. हा निर्णय तुम्ही मागत असलेल्या समाधानाला आकार देतो.
5. तुमच्या राज्य आर. ई. आर. ए. पोर्टलवर आर. ई. आर. ए. ची तक्रार दाखल करा, किंवा ई-दाखिलद्वारे ग्राहक आयोगासमोर बिल्डर विलंब तक्रार दाखल करा, वरील कागदपत्रे संलग्न करा आणि शुल्क भरा.
6. सुनावणीला उपस्थित रहा, बिल्डरने उत्तर दिल्यास प्रत्युत्तर दाखल करा आणि सुनावणीच्या तारखेपर्यंत देयक गणना अद्ययावत ठेवा.
7. जर एखादा आदेश पारित झाला आणि त्याचे पालन झाले नाही, तर अंमलबजावणीसाठी अर्ज कराः रेरा अंतर्गत जमीन महसुलाची थकबाकी म्हणून रक्कम वसूल केली जाऊ शकते आणि ग्राहक आयोगांना त्यांचे स्वतःचे अंमलबजावणी अधिकार आहेत.

शेवटी जेव्हा ताबा दिला जातो

कलम 18 च्या तरतुदीनुसार विलंब व्याज ताब्यात देईपर्यंत चालते. रेराच्या कलम 19 (10) नुसार खरेदीदाराने अधिभोग प्रमाणपत्र जारी झाल्यापासून दोन महिन्यांच्या आत प्रत्यक्ष ताबा घेणे आवश्यक आहे, त्यामुळे प्रमाणपत्र अस्तित्वात आल्यानंतर मालकीच्या वैध प्रस्तावाकडे दुर्लक्ष करू नका. फ्लॅटची तपासणी करा, लेखी दोष नोंदवा आणि हे सुनिश्चित करा की मालकी पत्र हस्तांतराची तारीख अचूकपणे नोंदवते, कारण ती तारीख व्याजाच्या कालावधीचा शेवट निश्चित करते.

ताब्यात असताना तुम्हाला देण्यात आलेले प्रत्येक दस्तऐवज वाचा. जर एखादा अर्ज म्हणतो की तुम्ही विलंबासाठी सर्व दावे सोडून देता, तर किल्ली प्राप्त करण्यासाठी तुम्ही त्यावर स्वाक्षरी करण्यास बांधील नाही आणि तसे करण्यापूर्वी तुम्ही सल्ला घेतला पाहिजे. पूर्णत्व आणि अधिभोग प्रमाणपत्रांवरील आमचे मार्गदर्शक काय तपासायचे ते स्पष्ट करते. जर बांधकाम व्यावसायिकाने विलंबास विरोध केला किंवा रक्कम मोठी असेल, तर तुम्ही मंच आणि गणनेबद्दल स्थावर मालमत्ता वकिलाशी बोलू शकता.