संयुक्त विकास करारः जमीनमालकाने काय तपासले पाहिजे

संयुक्त विकास करार (जे. डी. ए.) हा एक करार आहे ज्यामध्ये जमीनमालक जमिनीचे योगदान देतो आणि बांधकाम व्यावसायिक मंजुरी आणि बांधकामासाठी पैसे देतो आणि त्यानंतर दोघेही तयार प्रकल्प सामायिक करतात. इमारत वर जात असताना तुम्ही सहसा जमिनीची मालकी ठेवता, परंतु तुम्ही कराराद्वारे आणि पॉवर ऑफ अटॉर्नीद्वारे बिल्डरला बरेच नियंत्रण देता. सौदा तुमच्यासाठी फायदेशीर ठरेल की नाही हे काही मोजक्या कलमांवर अवलंबून आहेः तुम्हाला कोणता वाटा मिळतो आणि केव्हा मिळतो, दरम्यानच्या काळात बिल्डर तुमच्या जमिनीचे काय करू शकतो, सदनिका खरेदीदारांना कोण उत्तर देतो आणि प्रकल्प थांबला तर काय होते.

ही मार्गदर्शक जमीन मालकाने स्वाक्षरी करण्यापूर्वी तपासले पाहिजे असे कायदेशीर मुद्दे स्पष्ट करते. ही सामान्य माहिती आहे, तुमच्या विशिष्ट व्यवहारावरील सल्ला नाही. जे. डी. ए. हा सहसा कुटुंबाने स्वाक्षरी केलेला सर्वात मोठा करार असतो, त्यामुळे तुमच्या राज्यातील मालमत्तेचे काम हाताळणाऱ्या वकिलाने मसुद्याचे पुनरावलोकन करणे योग्य आहे.

क्षेत्राची विभागणी आणि महसुलाची विभागणीः दोन मूलभूत नमुने

जे. डी. ए. सामायिक करणाऱ्या क्षेत्रात, तुम्हाला बांधलेल्या क्षेत्राचा एक निश्चित वाटा मिळतो, जो अनेकदा कराराच्या वेळापत्रकात सूचीबद्ध विशिष्ट सदनिका, मजले किंवा दुकाने म्हणून ओळखला जातो. एकदा ती घरे सुपूर्द झाली की, तुम्ही त्यामध्ये राहू शकता, ती भाड्याने देऊ शकता किंवा स्वतः विकू शकता. बिल्डर उर्वरित ठेवतो आणि विकतो.

महसूल विभागणी जेडीएमध्ये, बिल्डर सर्व युनिट्स विकतो आणि तुम्हाला विक्रीतून मिळालेल्या रकमेची मान्य टक्केवारी देतो. तुम्ही विशिष्ट सदनिकांचा कधीही ताबा घेत नाही, परंतु किंमती आणि संकलनाबाबत बिल्डरच्या प्रामाणिकपणावर तुम्ही अवलंबून असता. काही करारांमध्ये हे दोन्ही मिसळले जातात किंवा स्वाक्षरी करताना जमीनमालकाला परत करण्यायोग्य किंवा परत न करण्यायोग्य ठेव जोडली जाते.

• क्षेत्राची विभागणीः तुमच्या सदनिकांची ओळख स्वाक्षरी करताना किंवा योजनेच्या मंजुरीनंतर लगेचच एका निश्चित प्रक्रियेद्वारे, मजला, दर्शनी भाग आणि पार्किंग आणि विशिष्ट वेळापत्रकासह केली जावी यासाठी आग्रह धरा जेणेकरून तुमचे सदनिकांचे बांधकाम बिल्डरच्या तुलनेत कमी दर्जाचे होणार नाही.
• महसुलाची विभागणीः खरेदीदाराच्या देयकांचा प्रवाह असलेल्या एस्क्रो किंवा नियुक्त खात्यावर आग्रह धरा, विक्री करार आणि बँक विवरणपत्र पाहण्याचा तुमचा अधिकार आणि प्रति चौरस फूट किमान किंमत ज्याच्या खाली घटक तुमच्या लेखी संमतीशिवाय विकले जाऊ शकत नाहीत.
• दोन्ही मॉडेलः क्षेत्राचे मोजमाप तंतोतंत परिभाषित करा (कार्पेट क्षेत्र, बिल्ट-अप क्षेत्र किंवा सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र) कारण एकच फ्लॅट प्रत्येकाच्या खाली खूप भिन्न संख्या निर्माण करतो.

द पॉवर ऑफ अटॉर्नीः ते काय करू शकते आणि काय करू शकत नाही

जवळजवळ प्रत्येक जे. डी. ए. जमीनमालकाकडून बिल्डरपर्यंत जनरल पॉवर ऑफ अटॉर्नी (जी. पी. ए.) घेऊन येते, त्यामुळे बिल्डर मंजुरीसाठी अर्ज करू शकतो, अधिकाऱ्यांशी व्यवहार करू शकतो आणि नंतर त्याच्या वाट्यासाठी विक्री कागदपत्रांवर स्वाक्षरी करू शकतो. या जी. पी. ए. वर स्वाक्षरी करणे म्हणजे जमीन देणे अशी चिंता लोक अनेकदा करतात. कायदेशीररित्या तसे नाही. सूरज लँप अँड इंडस्ट्रीज विरुद्ध हरियाणा राज्य (2011) या खटल्यात सर्वोच्च न्यायालयाने असे म्हटले आहे की, 'पॉवर ऑफ अटॉर्नी' केवळ एक एजन्सी तयार करते आणि ती बदलीचे साधन नाही.

अगदी अपरिवर्तनीय वकिलालाही अनुदानधारकाला हक्क हस्तांतरित करण्याचा परिणाम होत नाही.

Suraj Lamp and Industries (P) Ltd v State of Haryana (2011)

त्याच निर्णयाने हे स्पष्ट केले की जी. पी. ए. विक्रीवरील त्याची टीका खऱ्या विकास व्यवस्थेला लागू होत नाही, जिथे जमीनमालक विकास करारावर स्वाक्षरी करतो आणि विकसकाला भूखंड किंवा सदनिका खरेदीदारांना विकण्याचा अधिकार देतो. त्यात असेही नमूद केले आहे की अनेक राज्ये आधीच अशा विकास करारांचे आणि वकिलांच्या अधिकारांचे नियमन करतात आणि त्यांच्यावर विशिष्ट मुद्रांक शुल्क आकारतात. यावर आमची मार्गदर्शिका पॉवर ऑफ अटॉर्नी मालमत्तेचे काय करू शकते आणि करू शकत नाही निर्णय अधिक तपशीलवार समाविष्ट करतो.

व्यावहारिक जोखीम अशी नाही की जी. पी. ए. शीर्षक हस्तांतरित करते, परंतु त्याचा मसुदा खूप मोठ्या प्रमाणात तयार केला जातो. अमर्यादित जी. पी. ए. असलेला बिल्डर तुम्हाला बांधणाऱ्या कागदपत्रांवर स्वाक्षरी करू शकतो. प्रॉपर्टी पॉवर ऑफ अटॉर्नी ओळ ओळीने वाचा आणि त्याचे अधिकार जे. डी. ए. शी जोडलेले ठेवाः

• मंजुरी मिळवणे, अधिकाऱ्यांशी व्यवहार करणे आणि केवळ बांधकाम व्यावसायिकांचा वाटा विकण्यापुरते अधिकार मर्यादित आहेत.
• जमीनमालकाचा हिस्सा विकण्याचा, भाडेपट्टीवर देण्याचा किंवा गहाण ठेवण्याचा अधिकार नाही आणि तुमच्या लेखी संमतीशिवाय संपूर्ण जमीन गहाण ठेवण्याचा अधिकार नाही.
• तुमचे युनिट पूर्ण झाल्यानंतर आणि सुपूर्द केल्यानंतर किंवा निर्धारित टप्पे गाठल्यानंतरच बिल्डरच्या युनिटसाठी विक्री करारावर स्वाक्षरी करण्याचा अधिकार.
• जे. डी. ए. संपुष्टात आल्यावर जी. पी. ए. संपुष्टात येते असे स्पष्ट विधान, बांधकाम व्यावसायिकावर मूळ परत करण्याचे कर्तव्य असते.

रेराः नोंदणी आणि जमीनमालक प्रवर्तक का असू शकतो

स्थावर मालमत्ता (नियमन आणि विकास) कायदा, 2016 (रेरा) च्या कलम 3 अंतर्गत, प्रकल्पांची जाहिरात, आरक्षण किंवा विक्री करण्यापूर्वी राज्य स्थावर मालमत्ता नियामक प्राधिकरणाकडे नोंदणी करणे आवश्यक आहे. जेथे जमीन 500 चौरस मीटरपेक्षा जास्त नाही किंवा सदनिका आठपेक्षा जास्त नाहीत अशा प्रकल्पांना कायद्याने सूट दिली आहे, सर्व टप्पे मोजून, जरी योग्य सरकार त्या मर्यादा कमी करू शकते. तुमच्या जे. डी. ए. ने बिल्डरला कोणत्याही विपणनापूर्वी प्रकल्पाची नोंदणी करणे आणि नोंदणी अद्ययावत ठेवणे आवश्यक आहे.

कलम 2 (झेडके) मधील प्रवर्तकाची व्याख्या जमीनमालकांसाठी महत्त्वाची आहे. त्याच्या स्पष्टीकरणात असे म्हटले आहे की जेथे इमारत बांधणारी व्यक्ती आणि सदनिका विकणारी व्यक्ती भिन्न आहेत, तेथे दोघेही प्रवर्तक मानले जातात आणि कायद्यांतर्गत कार्ये आणि जबाबदाऱ्यांसाठी संयुक्तपणे जबाबदार असतात. जे. डी. ए. सामायिक करणाऱ्या भागात जमीनमालक अनेकदा लोकांना सदनिकांचा स्वतःचा वाटा विकतो, त्यामुळे खरेदीदार किंवा आर. ई. आर. ए. प्राधिकरण जमीनमालक तसेच बांधकाम व्यावसायिकाकडे पाहू शकते. एखाद्या विशिष्ट प्रकरणात असे घडते की नाही हे तथ्यांवर आणि प्राधिकरणाच्या दृष्टिकोनावर अवलंबून असते, परंतु जोखीम योजना करण्यासाठी पुरेशी वास्तविक असते.

• कलम 4 (2) (1) (अ) मध्ये प्रवर्तकाने, जेथे जमीन दुसऱ्या व्यक्तीच्या मालकीची आहे अशा प्रमाणित कागदपत्रांसह, जमिनीचा कायदेशीर हक्क जाहीर करणे आवश्यक आहे. तुमची मालकीची कागदपत्रे नियामकाकडे दाखल केली जातील.
• कलम 4 (2) (1) (डी) मध्ये वाटपदारांकडून वसूल केलेल्या रकमेपैकी 70 टक्के रक्कम वेगळ्या खात्यात ठेवण्याची आणि बांधकाम आणि जमिनीच्या खर्चासाठी वापरण्याची आवश्यकता आहे. महसुलाच्या वाटपाच्या व्यवहारात, या नियमाचे उल्लंघन न करता तुमचा वाटा कसा दिला जातो हे तुमच्या करारात नमूद केले पाहिजे.
• कलम 14 (3) मालकाला ताबा सुपूर्द केल्याच्या पाच वर्षांच्या आत नोंदवलेल्या संरचनात्मक आणि इतर काही दोषांसाठी जबाबदार ठरवते. जे. डी. ए. ने सांगावे की तुमच्या युनिट्ससाठी आणि बिल्डरच्या युनिट्ससाठी हा खर्च कोण उचलतो.

बांधकाम व्यावसायिकाकडून मिळणारी नुकसान भरपाई तुम्हाला बांधकाम व्यावसायिकापासून संरक्षण देते, परंतु ती खरेदीदाराला किंवा नियामकाला तुमच्याविरुद्ध कारवाई करण्यापासून रोखू शकत नाही. म्हणूनच नुकसानभरपाईच्या व्यापक आश्वासनापेक्षा खाली दिलेली कालमर्यादा, आधार आणि पूर्वनिर्धारित कलमे अधिक महत्त्वाची आहेत.

मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी राज्यानुसार बदलते

मुद्रांक शुल्क हा राज्याचा विषय आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने सूरज लँपमध्ये नमूद केल्याप्रमाणे, अनेक राज्यांमध्ये विकास करारांसाठी आणि विकासकांना देण्यात आलेल्या वकिलांच्या अधिकारांसाठी विशिष्ट मुद्रांक शुल्क नोंदी आहेत आणि दर आणि मूल्य ठरवण्याची पद्धत दोन्ही राज्यानुसार भिन्न आहेत. दुसऱ्या राज्यासाठी उद्धृत केलेल्या टक्केवारीवर किंवा शेजाऱ्याने अनेक वर्षांपूर्वी जे दिले त्यावर अवलंबून राहू नका. तुमच्या राज्याच्या मुद्रांक कायद्याचे सध्याचे वेळापत्रक तपासा किंवा तुम्ही स्वाक्षरी करण्यापूर्वी उप-निबंधक कार्यालयाला विचारा.

नोंदणी तीन वेगवेगळ्या कारणांसाठी महत्त्वाची आहे. प्रथम, नोंदणी कायदा, 1908 च्या कलम 17 (1) (बी) मध्ये 100 रुपये किंवा त्याहून अधिक किंमतीच्या स्थावर मालमत्तेवर व्याज निर्माण करणाऱ्या किंवा नियुक्त करणाऱ्या गैर-वसीयती कागदपत्रांची नोंदणी आवश्यक आहे. दुसरे म्हणजे, कलम 17 (1ए) म्हणते की मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम 53ए अंतर्गत आंशिक कामगिरीसाठी अवलंबून असलेल्या स्थावर मालमत्तेचे हस्तांतरण करण्याच्या कराराचा, तो नोंदणीकृत असल्याशिवाय, त्या उद्देशासाठी कोणताही परिणाम होत नाही. तिसरे, कलम 49 अंतर्गत नोंदणी आवश्यक असलेला नोंदणी न केलेला दस्तऐवज मालमत्तेवर परिणाम करू शकत नाही आणि विशिष्ट कामगिरीसाठी दाव्यासारख्या मर्यादित वापराव्यतिरिक्त, व्यवहाराचा पुरावा म्हणून सामान्यतः स्वीकारार्ह नाही.

जमीनमालकाचे संरक्षण करणारी कलमे

जे. डी. ए. मधील बहुतेक मूल्य अशा कलमांमध्ये असते जे प्रत्येकजण एकत्र येत असताना नियमित वाटतात. तुमच्या मसुद्यात किमान खालील गोष्टींचा समावेश आहे का ते तपासाः

1. मंजुरीची अंतिम मुदत-बांधकाम व्यावसायिकाने निश्चित कालावधीत बांधकाम योजनेची मंजुरी मिळवणे आवश्यक आहे, असे न केल्यास तुम्ही करार संपुष्टात आणू शकता.
2. बांधकामाची कालमर्यादाः तुमच्या युनिट्सची पूर्ण होण्याची तारीख, कमी वाढीव कालावधी आणि त्यानंतर विलंब झाल्यास निश्चित मासिक भरपाई.
3. जमिनीचा ताबाः बिल्डरला प्रवेश करण्याची आणि बांधकाम करण्याची परवानगी मिळते, कायदेशीर ताबा नाही, जेणेकरून करार अयशस्वी झाल्यास तो जमिनीवरील हक्कांचा दावा करू शकत नाही.
4. तुमचा हिस्साः निश्चित केलेले घटक किंवा स्पष्ट महसूल सूत्र, विशिष्ट वेळापत्रक, पार्किंग आणि सामायिक क्षेत्र अधिकार.
5. वित्तः बांधकामकार केवळ त्याच्या स्वतःच्या समभागाच्या बदल्यात बांधकामासाठी निधी उभारू शकतो आणि कोणत्याही कर्जदाराने लिखित स्वरूपात पुष्टी करणे आवश्यक आहे की तुमचा हिस्सा त्याच्या सुरक्षिततेच्या बाहेर आहे.
6. खर्चः प्रत्येक दस्तऐवजावर मंजुरी, विकास शुल्क, कर, उपयुक्तता जोडणी आणि मुद्रांक शुल्क कोण भरते.
7. पूर्णत्व आणि अधिभोग प्रमाणपत्रेः बांधकाम व्यावसायिकाने ती मिळवणे आवश्यक आहे, कारण अधिभोग प्रमाणपत्र जारी करणे हे खरेदीदाराचे कर्तव्य रेराशी संबंधित आहे.
8. पूर्वनिर्धारीत आणि समाप्तीः सूचना, उपचार कालावधी, समाप्ती अधिकार, जी. पी. ए. ची स्वयंचलित समाप्ती आणि आधीच केलेल्या बांधकामाचे आणि कोणत्याही ठेवीचे काय होते.
9. विवादः लवाद किंवा न्यायालये आणि जागा किंवा ठिकाण.

जर तुम्ही त्याऐवजी पूर्ण नियंत्रण ठेवाल आणि बांधकामासाठी स्वतः पैसे द्याल, तर कंत्राटदाराशी बांधकाम करार हा जे. डी. ए. ला पर्याय आहे. तुम्ही खर्च आणि विक्रीची जोखीम उचलता, परंतु तुम्ही जमीन वाटून घेत नाही.

जर बिल्डर थांबला किंवा डिफॉल्ट झाला

रखडलेले प्रकल्प म्हणजे जिथे कमकुवत मसुदा दर्शविला जातो. तुम्ही काय करू शकता हे प्रथम तुमच्या समाप्ती कलमावर आणि दुसरे खरेदीदारांना फ्लॅट आधीच विकले गेले आहेत की नाही यावर अवलंबून आहे, कारण खरेदीदार रेरा आणि त्यांच्या विक्री करारांतर्गत त्यांचे स्वतःचे अधिकार मिळवतात. रेराचे कलम 31 कोणत्याही पीडित व्यक्तीला प्राधिकरणाकडे किंवा न्यायनिर्णायक अधिकाऱ्याकडे तक्रार दाखल करण्याची परवानगी देते, परंतु जमीन मालकाचे मुख्य उपाय सहसा करारातच असतात.

1. जे. डी. ए. अंतर्गत उल्लंघन ओळखण्यासाठी आणि कराराद्वारे प्रदान केलेल्या उपचार कालावधीसाठी लेखी सूचना पाठवा.
2. प्रकल्पाच्या नोंदणी स्थितीसाठी आणि बिल्डरने दाखल केलेल्या कोणत्याही अद्ययावत माहितीसाठी राज्य आर. ई. आर. ए. च्या संकेतस्थळावरील प्रकल्पाचे पृष्ठ तपासा.
3. जर उल्लंघन बरे झाले नाही, तर करार परवानगी देतो म्हणून लेखी समाप्त करा आणि बिल्डरला पाठवलेल्या आणि सार्वजनिक सूचनेद्वारे जाहीर केलेल्या पी. ओ. ए. रद्दबातल दस्तऐवजासह पॉवर ऑफ अटॉर्नी रद्द करा जेणेकरून खरेदीदार आणि कर्जदारांना इशारा दिला जाईल.
4. तुमचे पुरावे गोळा कराः जे. डी. ए., मंजुरीची कागदपत्रे, पत्रव्यवहार, स्थळावरील छायाचित्रे आणि बिल्डरने स्वाक्षरी केलेले कोणतेही विक्री करार.
5. खरेदीदारांशी व्यवहार करण्यापूर्वी किंवा संकेतस्थळ परत घेण्यापूर्वी लवाद, दिवाणी खटला किंवा रेरा तक्रारीबाबत कायदेशीर सल्ला घ्या.

करः केवळ रूपरेषा

जे. डी. ए. वरील कर हा एक विशेष विषय आहे आणि तो अनेकदा बदलतो. प्राप्तीकर कायदा, 1961 अंतर्गत, कलम 45 (5ए) ने वैयक्तिक आणि एच. यू. एफ. जमीनमालकांना नोंदणीकृत जे. डी. ए. अंतर्गत एक विशेष वेळेचा नियम दिलाः ज्या वर्षी संपूर्ण प्रकल्प पूर्ण झाल्याचे प्रमाणपत्र किंवा प्रकल्पाचा काही भाग जारी केला गेला त्या वर्षी भांडवली नफ्यावर कर आकारला जात असे आणि त्या विचारात त्या तारखेला जमीन मालकाच्या समभागाचे मुद्रांक शुल्क मूल्य समाविष्ट होते. कलम 194-आय. सी. नुसार अशा कराराअंतर्गत निवासी जमीनमालकाला दिलेल्या पैशातून 10 टक्के कर कापला जाणे आवश्यक होते.

प्राप्तिकर कायदा, 2025 1 एप्रिल 2026 रोजी नवीन कलम क्रमांकांसह लागू झाला. विकास अधिकार आणि बांधकामावरील कोणत्याही जी. एस. टी. प्रश्नासह, सनदी लेखापालाबरोबरच्या तुमच्या कराराच्या सध्याच्या व्यवहाराची, नंतर स्वाक्षरी करण्याऐवजी पुष्टी करा.

तुम्हाला यापैकी कोणत्याही गोष्टीबद्दल खात्री नसल्यास, तुम्ही स्थावर मालमत्ता वकिलाशी बोलू शकता किंवा इतर मालमत्ता मालकांनी विचारलेले प्रश्न वाचू शकता . एकदा इमारत पूर्ण झाली की, पूर्णत्व आणि अधिभोग प्रमाणपत्रांसाठीचे आमचे मार्गदर्शक , ताब्यात घेण्यापूर्वी तुमच्यासह खरेदीदारांनी काय तपासले पाहिजे हे स्पष्ट करते.