भारतात विक्री करार किंवा विक्री करार कसा रद्द करावा

नोंदणीकृत विक्री दस्तऐवज केवळ विक्रेत्याद्वारे रद्द केला जाऊ शकत नाही आणि उप-निबंधकाला तो रद्द करण्याचा अधिकारही नाही. जर तुम्हाला पूर्ण केलेली विक्री बाजूला ठेवायची असेल, तर तुम्हाला विशिष्ट मदत कायदा, 1963 च्या कलम 31 अंतर्गत दिवाणी खटला दाखल करावा लागेल, सहसा दस्तऐवज रद्द किंवा रद्द करण्यायोग्य बनविणारी तथ्ये जाणून घेतल्यानंतर तीन वर्षांच्या आत. विक्रीचा करार हा एक वेगळा दस्तऐवज आहे. हे केवळ भविष्यातील विक्रीचे आश्वासन देते, त्यामुळे पक्ष रद्द करण्याच्या करारावर स्वाक्षरी करून आणि अर्जाच्या पैशाचे काय होते याचा निपटारा करून ते संपवू शकतात.

या मार्गदर्शकात फरक, एकतर्फी रद्द करण्याविषयी न्यायालयांनी काय म्हटले आहे, कालमर्यादा आणि रद्द करण्याच्या योग्य दस्तऐवजात काय असावे हे स्पष्ट केले आहे.

प्रथम, तुम्ही कोणत्या दस्तऐवजाशी व्यवहार करत आहात हे जाणून घ्या

लोक अनेकदा 'विक्री करार' आणि 'विक्री करार' शिथिलपणे वापरतात, परंतु कायदा त्यांना खूप वेगळ्या पद्धतीने हाताळतो.

• विक्री दस्तऐवज म्हणजे हस्तांतरण. मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, 1882 चे कलम 54 विक्रीची व्याख्या किंमतीच्या बदल्यात मालकीचे हस्तांतरण म्हणून करते. एकदा नोंदणीकृत विक्री करार अंमलात आला की, मालकी खरेदीदाराकडे गेली आहे.
• विक्रीचा करार (ज्याला विक्री करार किंवा विक्रीचा करार देखील म्हणतात) केवळ मान्य अटींवर विक्री होईल याची नोंद करतो. कलम 54 म्हणते की असा करार स्वतःच मालमत्तेत कोणतेही व्याज निर्माण करत नाही किंवा त्यावर शुल्क आकारत नाही.
• व्यावहारिक परिणामः विक्रीचा करार रद्द करणे हा दोन्ही पक्षांमधील कराराचा प्रश्न आहे. विक्री दस्तऐवज पूर्ववत करणे म्हणजे आधीच हलवलेली मालकी परत घेणे, म्हणूनच न्यायालय त्यात सामील होते.

जर तुम्ही फक्त स्वाक्षरी केली असेल तर विक्रीचा करार आणि आगाऊ रक्कम भरलेली असेल, तर खालील करारांचा विभाग वाचा. जर विक्री करार नोंदणी झाली आहे, न्यायालयीन मार्ग लागू होतो.

एकतर्फी रद्द दस्तऐवज का काम करत नाही

फसवणूक झाल्याचे वाटणाऱ्या विक्रेत्याने मुद्रांक कागदावर "रद्दबातल दस्तऐवज" लिहून, त्यावर एकट्याने स्वाक्षरी करून त्याची नोंदणी करण्याचा प्रयत्न करणे ही एक सामान्य चूक आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने हा दृष्टिकोन फेटाळला आहे.

थोटा गंगा लक्ष्मी वि. आंध्र प्रदेश सरकार (2010) मध्ये, एका विक्रेत्याने स्वतः रद्दबातल दस्तऐवज अंमलात आणला आणि नोंदणी केली. न्यायालयाने असे म्हटले की रद्दबातल दस्तऐवज आणि त्याची नोंदणी अवैध आहे आणि त्याकडे सहज दुर्लक्ष केले जाऊ शकते. त्यात स्पष्ट केले आहे की एकदा मालकी हक्क खरेदीदाराकडे गेला की, ज्या विक्रेत्याला विक्री पूर्ववत करायची आहे, त्याला रद्द करण्यासाठी दिवाणी खटला दाखल करावा लागतो किंवा खरेदीदाराला जमीन परत विकण्यास सांगावे लागते. न्यायालयाने आंध्र प्रदेशच्या नोंदणी नियमावरही भर दिला ज्यामध्ये मूळ विक्रीसाठी सर्व पक्षांकडून रद्दबातल दस्तऐवजांवर स्वाक्षरी करणे किंवा न्यायालयाच्या आदेशाद्वारे समर्थित करणे आवश्यक आहे.

सत्यपाल आनंद विरुद्ध मध्य प्रदेश राज्य (2016) या खटल्यात, तीन न्यायाधीशांच्या खंडपीठाने स्पष्ट केले की थोटा गंगा लक्ष्मीचा निर्णय आंध्र प्रदेशच्या राजवटीवर आधारित आहे आणि तो प्रत्येक राज्याला लागू होऊ शकत नाही, परंतु त्यात सर्वसाधारण भूमिका देखील स्पष्टपणे नमूद केली आहेः

एकदा दस्तऐवज नोंदणीकृत झाल्यावर, 1908 च्या कायद्यानुसार नोंदणी रद्द करणे कोणत्याही प्राधिकरणासाठी खुले नाही.

Satya Pal Anand v. State of M.P. (2016)

न्यायालयाने पुढे म्हटले की, पीडित पक्ष दस्तऐवजाची नोंदणी आणि वैधतेस दिवाणी न्यायालयात आव्हान देऊ शकतो. मालमत्ता पुनर्रचना कंपनी (इंडिया) लिमिटेड विरुद्ध एस. पी. वेलायुथम (2022) मध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने पुन्हा एक बाजू मांडलीः नोंदणी अधिकाऱ्याने कायद्याचे पालन केले आहे की नाही हे रिट अधिकारक्षेत्रातील उच्च न्यायालय पाहू शकते, परंतु दस्तऐवज रद्दबातल असल्याची घोषणा केवळ दिवाणी न्यायालयासाठी आहे.

न्यायालयामार्फत नोंदणीकृत विक्री करार रद्द करणे

विशिष्ट मदत कायद्याचे कलम 31 (1) ज्याच्या विरोधात लेखी कागदपत्र रद्दबातल किंवा रद्दबातल आहे अशा कोणत्याही व्यक्तीला, आणि थकबाकी राहिल्यास गंभीर दुखापत होऊ शकते अशी वाजवी भीती बाळगणाऱ्या व्यक्तीला, ते रद्दबातल किंवा रद्दबातल ठरवण्यासाठी खटला दाखल करण्याची परवानगी देते. त्यानंतर न्यायालय ते वितरित करण्याचे आणि रद्द करण्याचे आदेश देऊ शकते. कलम 31 (2) अंतर्गत, जर दस्तऐवज नोंदणीकृत असेल तर न्यायालय त्याच्या आदेशाची प्रत नोंदणी कार्यालयाला पाठवते आणि अधिकारी रद्दबातलपणाची नोंद पुस्तकांमध्ये नोंदवतो.

रद्द करणे किंवा घोषणाः कोण काय दाखल करते

सुहरिद सिंग वि. रणधीर सिंग (2010) मध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्ट केले की खटल्याचे स्वरूप तुम्ही कोण आहात यावर अवलंबून आहे. जर तुम्ही दस्तऐवज अंमलात आणला आणि तो रद्द करायचा असेल, तर तुम्ही रद्द करण्यासाठी खटला दाखल करता. जर तुम्ही त्यावर स्वाक्षरी केली नसेल (उदाहरणार्थ, ज्याचा हिस्सा नातेवाईकाने विकला होता असा सहमालक), तर तुम्ही दस्तऐवज अवैध आहे किंवा तुम्हाला बंधनकारक करत नाही अशा घोषणेसाठी खटला दाखल करता, सहसा ताबा किंवा मनाई आदेशासह. न्यायालयीन शुल्क प्रत्येकासाठी वेगवेगळे मोजले जाते आणि ते राज्यानुसार बदलते.

ग्राउंड्स न्यायालये स्वीकारतात आणि एक ते स्वीकारत नाहीत

• तुमची स्वाक्षरी मिळवताना फसवणूक, जबरदस्ती, अनुचित प्रभाव किंवा चुकीचे सादरीकरण (यामुळे भारतीय करार कायदा, 1872 अंतर्गत करार रद्दबातल ठरतो).
• बनावट किंवा प्रतिरूपण, जिथे तुम्ही कधीही स्वाक्षरी केली नाही.
• ज्या विक्रेत्याकडे हस्तांतरण करण्याचा हक्क नव्हता किंवा न्यायालयाच्या आदेशाचा भंग करून हस्तांतरण केले गेले.
• अधिकार नसलेल्या व्यक्तीने स्वाक्षरी केलेले एक दस्तऐवज, जसे की वकील शक्तीच्या पलीकडे काम करणारा एजंट.

न भरलेली विक्री किंमत, स्वतःच, सहसा पुरेशी नसते. दहिबेन वि. अरविंदभाई कल्याणजी भानुशाली (2020) या खटल्यात सर्वोच्च न्यायालयाने असे म्हटले आहे की, एकदा विक्री दस्तऐवज अंमलात आणला गेला आणि नोंदणी केली गेली की, किंमतीचा काही भाग न भरलेला असला तरीही मालकी हक्क संपुष्टात येतो आणि भरणा न करणे हा दस्तऐवज रद्द करण्यासाठी आधार असू शकत नाही. शिल्लक परत मिळवणे हा विक्रेत्याचा उपाय आहे.

कालमर्यादाः ज्ञानप्राप्तीपासून तीन वर्षे

मर्यादा कायदा, 1963 च्या अनुसूचीच्या कलम 59 मध्ये खटला रद्द करण्यासाठी किंवा एखादा दस्तऐवज बाजूला ठेवण्यासाठी किंवा करार रद्द करण्यासाठी तीन वर्षांची मुदत दिली आहे. जेव्हा तुम्हाला उपकरण रद्द करण्याचा अधिकार देणारी तथ्ये प्रथम तुम्हाला कळतात, तेव्हापासून वेळ निघून जातो. नोंदणीकृत साधन बनावट आहे असे घोषित करण्याचा खटला कलम 56 अंतर्गत येतो, जो तुम्हाला नोंदणीची माहिती मिळाल्यापासून तीन वर्षांचा असतो.

उशीरा शोधल्याच्या दाव्याकडे न्यायालये बारकाईने पाहतात. दहिबेनमध्ये, फिर्यादी म्हणाले की, काही वर्षांनंतर नोंदणी निर्देशांक मिळाल्यावरच त्यांना या फसवणुकीची माहिती मिळाली. विक्रीच्या वेळी किंमत न भरलेली असताना कारवाईचे कारण उद्भवले असे न्यायालयाने म्हटले आणि तक्रार फेटाळली. जर तुम्ही तीन वर्षांच्या जवळ असाल किंवा गेले असाल, तर त्वरित वकिलाशी बोला.

रद्द करण्याचा खटला सहसा कसा पुढे जातो

1. उप-निबंधकाकडून विक्री दस्तऐवजाची प्रमाणित प्रत, मालमत्तेसाठीचे ऋणभार प्रमाणपत्र आणि तुमच्या आधाराला आधार देणारे प्रत्येक दस्तऐवज (बँक विवरणपत्रे, पत्रे, वैद्यकीय नोंदी, पोलिस तक्रारी) गोळा करा.
2. दस्तऐवज रद्द किंवा रद्द करण्यायोग्य का आहे हे स्पष्ट करणारी कायदेशीर नोटीस खरेदीदाराला पाठवा आणि त्यांना ते पूर्ववत करण्यात सामील होण्यास सांगा. खाजगी पक्षासाठी कायदेशीररित्या नोटीसची आवश्यकता नसते, परंतु ती नोंद तयार करते आणि कधीकधी तोडगा काढते.
3. मालमत्तेवर अधिकारक्षेत्र असलेल्या दिवाणी न्यायालयात याचिका दाखल करा, रद्द करण्याची (किंवा तुम्ही निष्पादक नसल्यास घोषणा), तसेच जेथे आवश्यक असेल तेथे ताबा किंवा मनाई आदेशाची मागणी करा. तुमच्या राज्याच्या न्यायालयीन शुल्क कायद्याने आवश्यक असलेले न्यायालयीन शुल्क भरा.
4. खटला प्रलंबित असताना खरेदीदार मालमत्ता विकेल, गहाण ठेवेल किंवा त्यावर बांधकाम करेल अशी जोखीम असल्यास अंतरिम मनाई आदेशासाठी विचारा.
5. जर तुम्ही जिंकलात, तर कलम 31 (2) अंतर्गत डिक्री नोंदणी कार्यालयात पाठवली जाते, ज्यात मूळ नोंदीसमोर रद्द करण्याची नोंद आहे.

अशा खटल्यात पुरावा आणि उलटतपासणीचा समावेश असतो, त्यामुळे बहुतेक लोक वकिलाची नेमणूक करतात. तुम्ही कायदेशीर संस्थांवर सराव क्षेत्राद्वारे मालमत्ता वकील शोधू शकता.

विक्रीचा करार रद्द करणे

विक्रीचा करार हा एक करार असल्याने, तो तीनपैकी एका मार्गाने संपतोः परस्पर संमतीने, त्याच्या स्वतःच्या समाप्ती कलमांतर्गत किंवा उल्लंघन करून आणि त्यानंतरच्या उपाययोजनांद्वारे.

• परस्पर संमतीने. भारतीय कंत्राटी कायद्याचे कलम 62 पक्षांना करार रद्द करण्यास सहमत होण्यास अनुमती देते, ज्यानंतर तो पूर्ण करण्याची आवश्यकता नसते. दोन्ही बाजूंनी स्वाक्षरी केलेले लेखी रद्द दस्तऐवज ही सर्वात स्वच्छ नोंद आहे.
• समाप्ती कलमांतर्गत. अनेक करारांमध्ये असे म्हटले जाते की जर खरेदीदाराने तारखेपर्यंत पैसे दिले नाहीत तर करार रद्द केला जातो. विक्रेत्याने अजूनही लेखी समाप्ती नोटीस पाठवावी, कारण चूक करणाऱ्या पक्षाला नोटीस देण्यात आली होती की नाही हे न्यायालये पाहतात.
• उल्लंघनावर. जर एक बाजू कामगिरी करण्यास नकार देत असेल तर दुसरी बाजू नुकसान भरपाईचा दावा करू शकते किंवा खरेदीदार विशिष्ट कामगिरीसाठी खटला दाखल करू शकतो. विशिष्ट कामगिरीसाठीच्या दाव्याला मर्यादा कायद्याच्या कलम 54 अंतर्गत तीन वर्षांची मर्यादा असते, जी कामगिरीसाठी निश्चित केलेल्या तारखेपासून मोजली जाते किंवा काहीही निश्चित केले नसल्यास, जेव्हा खरेदीदाराला कळते की कामगिरी नाकारली गेली आहे.

बेहिशेबी पैशाचे काय होते

कमाईचे पैसे आणि सामान्य आगाऊ रक्कम ही एकसारखी गोष्ट नाही. सतीश बत्रा विरुद्ध सुधीर रावल (2012) या खटल्यात सर्वोच्च न्यायालयाने असे म्हटले आहे की, जेव्हा खरेदीदार डिफॉल्ट करतो तेव्हा परतफेडीचे पैसे जप्त केले जाऊ शकतात, परंतु कराराच्या अटी स्पष्ट आणि स्पष्ट असतील तरच आणि परतफेडीचे पैसे म्हणून अभिप्रेत नसलेल्या किंमतीचा काही भाग जप्त केला जाऊ शकत नाही. कैलाश नाथ असोसिएट्स विरुद्ध डी. डी. ए. (2015) या खटल्यात न्यायालयाने असे म्हटले आहे की, जेथे जप्ती म्हणजे दंड आहे, तेथे कंत्राटी कायद्याचे कलम 74 लागू होते आणि केवळ वाजवी नुकसान भरपाई दिली जाऊ शकते. जर विक्रेता माघार घेत असेल, तर खरेदीदार सामान्यतः परतावा मिळण्यास पात्र असतो आणि करारात तसे म्हटले असल्यास अधिक.

विक्री करार रद्द करण्याच्या दस्तऐवजात काय असावे

• मूळ करारातील सर्व पक्षांची नावे, पत्ते आणि ओळख तपशील आणि त्यानंतर आलेल्या कोणत्याही व्यक्तीची, उदाहरणार्थ नामनिर्देशित खरेदीदार.
• मूळ कराराची तारीख आणि तपशील, जर तो नोंदणीकृत असेल तर त्याच्या नोंदणी क्रमांकासह.
• एक स्पष्ट विधान की दोन्ही पक्षांनी ते रद्द करण्यास सहमती दर्शविली आहे आणि कोणत्या तारखेपासून.
• भरलेली रक्कम, परत केलेली किंवा जप्त केलेली रक्कम, भरणा करण्याची पद्धत आणि तारीख आणि पावती.
• मूळ कागदपत्रे परत करणे, कराराअंतर्गत दिलेले कोणतेही वकील रद्द करणे आणि ती दिली गेल्यास ताबा परत देणे.
• पुढील दाव्यांची परस्पर मुक्तता, दोन्ही पक्षांच्या आणि दोन साक्षीदारांच्या स्वाक्षऱ्या.

जर मूळ करार नोंदणीकृत असेल, तर रद्दबातल दस्तऐवज त्याच कार्यालयात नोंदणीकृत करणे योग्य ठरेल, जेणेकरून करार संपल्याचे नोंदीत दिसून येईल. रद्द करण्याच्या दस्तऐवजासाठी मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क प्रत्येक राज्याने निश्चित केले आहे आणि ते मोठ्या प्रमाणात भिन्न आहेत.

जर दोन्ही बाजूंना पूर्ण केलेली विक्री पूर्ववत करायची असेल तर

कधीकधी खरेदीदार आणि विक्रेता नोंदणीनंतर सहमत होतात की विक्री उलट केली जावी. मालकी आधीच संपुष्टात आल्याने, थोटा गंगा लक्ष्मीमध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने वर्णन केलेला मार्ग खरेदीदाराला नवीन नोंदणीकृत कराराद्वारे मालमत्ता परत विकण्याचा (किंवा अन्यथा हस्तांतरण) आहे. काही राज्य नोंदणी नियम, जसे की त्या प्रकरणात आंध्र प्रदेश नियम, मूळ दस्तऐवजाच्या सर्व पक्षांनी स्वाक्षरी केलेले रद्द दस्तऐवज देखील स्वीकारतात. दोन्ही मार्गांवर मुद्रांक शुल्क कसे आकारले जाते हे राज्यावर अवलंबून असते, त्यामुळे मसुदा तयार करण्यापूर्वी उप-निबंधकाशी खात्री करा. जर सौदा पॉवर ऑफ अटॉर्नीद्वारे केला गेला असेल, तर आमचे मार्गदर्शक पॉवर ऑफ अटॉर्नी मालमत्तेचे काय करू शकते आणि काय करू शकत नाही हे स्पष्ट करते की तो मार्ग स्वतःच्या मालकीचे हस्तांतरण का करत नाही.

कोणतीही नवीन खरेदी किंवा पुनर्विक्री करण्यापूर्वी, नोंदणीमध्ये मालमत्तेचा इतिहास तपासा. एन्कम्ब्रन्स सर्टिफिकेट वरील आमचे मार्गदर्शक ते काय दाखवते आणि काय चुकते हे स्पष्ट करते.