મિલકતનું પરિવર્તન અને ખાતા ટ્રાન્સફરઃ તે શા માટે મહત્ત્વનું છે અને કેવી રીતે લાગુ કરવું

પરિવર્તન એ સરકારી રેકોર્ડમાં નામનું પરિવર્તન છે જે કરવેરાના હેતુઓ માટે જમીનનો ટુકડો અથવા મિલકત કોણ ધરાવે છે તેનો ટ્રેક રાખે છે. કૃષિ અને ગ્રામીણ જમીન માટે તે તાલુકા અથવા ગ્રામ મહેસૂલ કાર્યાલય દ્વારા રાખવામાં આવેલ મહેસૂલ રેકોર્ડ છે. શહેરી મિલકત માટે તે સામાન્ય રીતે મ્યુનિસિપલ પ્રોપર્ટી ટેક્સ રજિસ્ટર હોય છે, જેને કર્ણાટક અને અન્ય કેટલાક સ્થળોએ ખાતા કહેવામાં આવે છે. તમે વેચાણ, ભેટ, વારસો, વસિયત, વિભાજન અથવા અદાલતી હુકમનામા પછી પરિવર્તન માટે અરજી કરો છો જેથી રેકોર્ડ નવા ધારકને દર્શાવે.

એક વસ્તુ જે પરિવર્તન નથી કરતું તે તમને માલિક બનાવે છે. માલિકી માન્ય નોંધાયેલ ખત, લાગુ ઉત્તરાધિકાર કાયદા હેઠળ વારસો અથવા અદાલતના હુકમનામાથી આવે છે. સુપ્રીમ કોર્ટે ઘણી વખત કહ્યું છે કે મ્યુટેશન એન્ટ્રી ન તો શીર્ષક બનાવે છે અને ન તો તેને નાબૂદ કરે છે. તેમ છતાં, જ્યારે તમે વેચવાનો, ઉધાર લેવાનો, કર ચૂકવવાનો અથવા વળતરનો દાવો કરવાનો પ્રયાસ કરો છો ત્યારે જૂની નોંધ સમસ્યાઓનું કારણ બને છે, તેથી જ તે ઝડપથી કરવાનું યોગ્ય છે.

મ્યુટેશન અંગે સુપ્રીમ કોર્ટ શું કહે છે

જીતેન્દ્ર સિંહ વિરુદ્ધ મધ્ય પ્રદેશ રાજ્ય (તારીખ 6 સપ્ટેમ્બર 2021) માં, ન્યાયમૂર્તિ એમ. આર. શાહ અને અનિરુદ્ધ બોઝની ખંડપીઠે સ્થાયી સ્થિતિનો સારાંશ આપ્યો હતો અને વસિયતમાંથી ઉદ્ભવતા પરિવર્તન વિવાદમાં દખલ કરવાનો ઇનકાર કર્યો હતો. કોર્ટે કહ્યુંઃ

મ્યુટેશન એન્ટ્રી વ્યક્તિની તરફેણમાં કોઈ અધિકાર, શીર્ષક અથવા વ્યાજ પ્રદાન કરતી નથી અને રેવન્યુ રેકોર્ડમાં મ્યુટેશન એન્ટ્રી માત્ર નાણાકીય હેતુ માટે છે.

Jitendra Singh v State of Madhya Pradesh, SLP (C) No. 13146 of 2021 (Supreme Court, 6 September 2021)

આ આદેશ બલવંત સિંહ વિરુદ્ધ દૌલત સિંહ (1997) સહિતના અગાઉના નિર્ણયો પર આધારિત હતો, જેમાં એવું માનવામાં આવ્યું હતું કે મહેસૂલ રેકોર્ડમાં મિલકતનું પરિવર્તન ન તો માલિકીનું સર્જન કરે છે અને ન તો તેને નાબૂદ કરે છે અને આવી એન્ટ્રીઓ માત્ર જમીન મહેસૂલ એકત્ર કરવા માટે સુસંગત છે, અને સૂરજ ભાન વિરુદ્ધ નાણાકીય કમિશનર (2007), જેમાં એવું માનવામાં આવ્યું હતું કે માલિકીનો નિર્ણય માત્ર સક્ષમ દીવાની અદાલત દ્વારા જ થઈ શકે છે. જ્યાં કોઈ વ્યક્તિ વસિયતનામાના આધારે હકનો દાવો કરે છે, ત્યાં કોર્ટે કહ્યું કે, તે વ્યક્તિએ યોગ્ય દીવાની અદાલતનો સંપર્ક કરવો પડશે અને અધિકારોને સ્પષ્ટ કરવા પડશે.

વ્યવહારુ રીતે કહીએ તો, મ્યુટેશન એપ્લિકેશન નક્કી કરનાર મહેસૂલ અધિકારી ટેક્સ રેકોર્ડને અપડેટ કરે છે. તે માલિકી વિવાદનો નિર્ણય કરતો નથી, અને તેનો આદેશ સિવિલ કોર્ટને બંધનકર્તા નથી જે પછીથી તેની સુનાવણી કરે છે.

શા માટે પરિવર્તન હજુ પણ મહત્વનું છે

જો પરિવર્તન માલિકી સાબિત કરતું નથી, તો તે તેને છોડવા માટે લલચાવે છે. તે એક ભૂલ છે, ઘણા કારણોસર.

• કરવેરા અને બાકી નીકળતી રકમઃ મિલકત વેરો, જમીન મહેસૂલ અને પાણી અથવા ગટરના ખર્ચ રેકોર્ડમાં નામ સાથે બિલ કરવામાં આવે છે. જૂના માલિકના નામની બાકી રકમ પછીના વ્યવહારોને અટકાવી શકે છે.
• વેચાણ અને ઉધારઃ ખરીદદારો, તેમના વકીલો અને ધિરાણકર્તાઓ નિયમિતપણે માલિકી પત્રની સાથે વર્તમાન પરિવર્તન અથવા ખાતા અર્ક માટે પૂછે છે. વિસંગતતા પ્રશ્નો અને વિલંબને પ્રેરિત કરે છે.
• સરકારી ચૂકવણીઃ જમીન સંપાદન પરનું વળતર અને કૃષિ યોજનાઓ હેઠળના લાભો સામાન્ય રીતે મહેસૂલ રેકોર્ડમાં દર્શાવેલ વ્યક્તિને ચૂકવવામાં આવે છે.
• પુરાવોઃ શીર્ષકનો પુરાવો ન હોવા છતાં, લાંબા સમયથી ચાલતી પરિવર્તન એન્ટ્રી એ પેપર ટ્રાયલ કોર્ટનો એક ભાગ છે કે જ્યારે કબજો અથવા શીર્ષક વિવાદિત હોય ત્યારે જુઓ.
• કેટલાક રાજ્યોમાં કાનૂની ફરજઃ કેટલાક રાજ્યના કાયદાઓમાં જમીનમાં અધિકારો મેળવનાર વ્યક્તિને તેની જાણ કરવાની જરૂર પડે છે. ઉદાહરણ તરીકે, મહારાષ્ટ્ર જમીન મહેસૂલ સંહિતા, 1966ની કલમ 149માં ઉત્તરાધિકાર, ખરીદી, ભેટ અથવા અન્યથા અધિકારો મેળવનાર વ્યક્તિને ત્રણ મહિનાની અંદર તલાઠીને સંપાદનની જાણ કરવાની જરૂર છે, જો કે નોંધાયેલા દસ્તાવેજ હેઠળ મેળવેલા અધિકારને આ રિપોર્ટિંગ ડ્યુટીમાંથી મુક્તિ આપવામાં આવી છે. અન્ય રાજ્યોના પોતાના નિયમો અને સમય મર્યાદાઓ છે.

મહેસૂલ રેકોર્ડ અથવા મ્યુનિસિપલ ખાતાઃ કઈ ઓફિસ

ઘણા લોકોને લાગે છે કે તેમને એક મિલકત માટે બે અલગ-અલગ પરિવર્તનની જરૂર છે, જેનું સંચાલન બે અલગ-અલગ કચેરીઓ દ્વારા અલગ-અલગ નિયમો સાથે કરવામાં આવે છે.

• કૃષિ અને ગ્રામીણ જમીનઃ રાજ્યના જમીન મહેસૂલ કાયદા હેઠળ રાખેલા અધિકારોના રેકોર્ડમાં પરિવર્તન કરવામાં આવે છે. અરજી સામાન્ય રીતે તહસીલદાર અથવા સમકક્ષ મહેસૂલ અધિકારીને જાય છે, અને ગ્રામ-સ્તરના અધિકારીઓ (પટવાડી, તલાઠી અથવા ગ્રામ એકાઉન્ટન્ટ જેવા નામોથી ઓળખાય છે) હકીકતોની ચકાસણી કરે છે. ઘણા રાજ્યો હવે ઓનલાઇન જમીન રેકોર્ડ પોર્ટલ દ્વારા અરજીઓ લે છે.
• શહેરી મિલકતઃ મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન અથવા કાઉન્સિલ મિલકત કર માટે માલિક અથવા કબજો કરનારની નોંધ કરે છે. તે એન્ટ્રીને બદલવાને શહેરના આધારે મ્યુટેશન, ખાતા ટ્રાન્સફર અથવા નામ ટ્રાન્સફર કહેવામાં આવે છે. તે માટે ઘણીવાર કોર્પોરેશનના પ્રોપર્ટી ટેક્સ પોર્ટલ દ્વારા અરજી કરવામાં આવે છે.
• ડેવલપમેન્ટ ઓથોરિટી અને સોસાયટી રેકોર્ડ્સઃ ઓથોરિટી-બિલ્ટ અથવા લીઝહોલ્ડ યોજનાઓમાં ફ્લેટને પણ ઓથોરિટીના રેકોર્ડમાં ટ્રાન્સફર કરવાની જરૂર પડી શકે છે, અને હાઉસિંગ સોસાયટી ફ્લેટને સભ્યપદ અને શેર પ્રમાણપત્ર ટ્રાન્સફર કરવાની જરૂર છે.

કારણ કે દરેક રાજ્ય તેની પોતાની પ્રક્રિયા, ફોર્મ અને ફી નક્કી કરે છે, ત્યાં કોઈ એક રાષ્ટ્રીય સ્વરૂપ નથી. લેન્ડ રેકોર્ડ્સ મ્યુટેશન એપ્લિકેશન Legal Drive પર એક સામાન્ય ફોર્મેટ છે જે તમે ઓથોરિટીની જરૂરિયાતોને અનુરૂપ કરી શકો છો. શહેરી મિલકત માટે, મ્યુનિસિપલ આકારણી કચેરીને સંબોધવામાં આવેલી ખાતા ટ્રાન્સફર એપ્લિકેશન નો ઉપયોગ કરો.

જ્યારે તમારે અરજી કરવાની જરૂર છે

વેચાણ અથવા ભેટ પછી

નવો માલિક નોંધાયેલ વેચાણ ખત અથવા ભેટ ખતની પ્રમાણિત નકલ જોડીને અરજી કરે છે. સ્થાવર મિલકતની ભેટ અથવા વેચાણ નોંધણી અધિનિયમ, 1908 હેઠળ નોંધાયેલ સાધન દ્વારા હોવું આવશ્યક છે, તેથી નોંધણી વગરનો કરાર, જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની અથવા નોટરાઇઝ્ડ એફિડેવિટ અવેજી નથી. અમારી માર્ગદર્શિકા પાવર ઓફ એટર્ની મિલકત સાથે શું કરી શકે છે અને શું ન કરી શકે આવા દસ્તાવેજો શીર્ષકને શા માટે સ્થાનાંતરિત કરતા નથી તે સમજાવે છે. કેટલાક રાજ્યો નોંધણીને મહેસૂલ રેકોર્ડ સાથે જોડે છે, પરંતુ પરિવર્તન જાતે જ થશે એમ ધારીને પહેલાં તપાસો કે તમારું રાજ્ય કરે છે કે નહીં.

વસિયત વગરના મૃત્યુ પછી

વારસદારો મૃત્યુ પ્રમાણપત્ર અને કાનૂની વારસદારો કોણ છે તેના પુરાવા સાથે ઉત્તરાધિકાર દ્વારા પરિવર્તન માટે અરજી કરે છે. વારસદાર તરીકે કોણ ગણવામાં આવે છે તે વ્યક્તિગત કાયદા પર આધાર રાખે છે જે લાગુ પડે છે; હિંદુઓ, બૌદ્ધો, જૈનો અને શીખો માટે તે હિન્દુ ઉત્તરાધિકાર કાયદો છે, જે વારસો પરની અમારી માર્ગદર્શિકામાં સમજાવવામાં આવ્યો છે જ્યારે કોઈ ઇચ્છા નથી. કચેરીઓ સામાન્ય રીતે કાનૂની વારસદાર પ્રમાણપત્ર અથવા પરિવારના સભ્યનું પ્રમાણપત્ર અને અરજીમાં જોડાતા ન હોય તેવા વારસદારો પાસેથી કોઈ વાંધો નહીં માંગે છે. તમામ વારસદારોના નામોનું પરિવર્તન તેમની વચ્ચે મિલકતની વહેંચણી કરતું નથી. વિભાજન, નોંધાયેલ ખત દ્વારા અથવા અદાલતના હુકમનામા દ્વારા, એક અલગ પગલું છે.

વસિયત હેઠળ

વસિયત હેઠળ લાભાર્થી વસિયતની નકલ અને મૃત્યુ પ્રમાણપત્ર સાથે અરજી કરી શકે છે. જો અન્ય વારસદારો વાંધો ઉઠાવે અથવા વસિયત અંગે શંકા હોય, તો મહેસૂલ અધિકારી તેની માન્યતા નક્કી કરી શકતા નથી. સુપ્રીમ કોર્ટે જીતેન્દ્ર સિંહમાં કહ્યું તેમ, વસિયત હેઠળ દાવો કરનાર વ્યક્તિએ દીવાની અદાલતમાં જવું જોઈએ.

ઓફિસ સામાન્ય રીતે જે દસ્તાવેજો માંગે છે

રાજ્યો અને શહેરોમાં જરૂરિયાતો અલગ અલગ હોય છે, તેથી પહેલા સત્તામંડળની ચેકલિસ્ટ તપાસો. આમાંના મોટા ભાગની અપેક્ષા રાખોઃ

• નિયત ફોર્મમાં અરજી, અરજદાર અથવા તમામ અરજદારો દ્વારા હસ્તાક્ષરિત.
• નોંધાયેલ વેચાણ ખત, ભેટ ખત, પાર્ટીશન ડીડ અથવા રિલીઝ ડીડ અથવા અદાલતના હુકમની પ્રમાણિત નકલ.
• વારસો માટેઃ મૃત્યુ પ્રમાણપત્ર, કાનૂની વારસદાર પ્રમાણપત્ર અથવા સમકક્ષ, અને પારિવારિક વૃક્ષ દર્શાવતું સોગંદનામું.
• અરજી ન કરતા સહ-વારસદારો તરફથી કોઈ વાંધો અથવા સંમતિ નહીં.
• તાજેતરની કર રસીદ, ખાતા અથવા અધિકારના અર્કનો રેકોર્ડ અને મિલકતનો ઓળખ નંબર.
• અરજદારની ઓળખ અને સરનામાનો પુરાવો, અને ફોટોગ્રાફ જ્યાં ફોર્મ તેમને પૂછે છે.
• મ્યુટેશન ફીની ચુકવણી, જે રાજ્ય અને કેટલાક શહેરોમાં બદલાય છે, તે મિલકતના મૂલ્ય પર આધારિત હોય છે.

પગલું દ્વારા પગલુંઃ પરિવર્તનની પ્રક્રિયા કેવી રીતે થાય છે

1. દસ્તાવેજ એકત્રિત કરો જે તમને અધિકાર આપે છેઃ નોંધાયેલ ખત, વારસાના પુરાવા સાથેનું મૃત્યુ પ્રમાણપત્ર, વસિયત અથવા હુકમનામું.
2. બાકી મિલકત વેરો અથવા જમીનની આવક ચૂકવો, કારણ કે જ્યાં સુધી બાકી રકમ ચૂકવવામાં ન આવે ત્યાં સુધી ઘણી કચેરીઓ બદલાશે નહીં.
3. અરજી ઓનલાઇન ભરો, જ્યાં રાજ્ય અથવા શહેર પોર્ટલ પ્રદાન કરે છે, અથવા તાલુકા અથવા મ્યુનિસિપલ ઓફિસમાં.
4. કાર્યાલય રસ ધરાવતી વ્યક્તિઓને જાહેર સૂચના અથવા સૂચનાઓ જારી કરે છે, જેમાં વાંધા દાખલ કરવા માટે સમય આપવામાં આવે છે. તે સમયગાળાની લંબાઈ રાજ્યના નિયમો દ્વારા નક્કી કરવામાં આવે છે.
5. ક્ષેત્ર અધિકારી કબજો અને દસ્તાવેજોની ચકાસણી કરે છે અને નિર્ણાયક અધિકારીને અહેવાલ આપે છે.
6. જો કોઈ વાંધો ન હોય તો, અધિકારી મ્યુટેશન ઓર્ડર પસાર કરે છે અને રેકોર્ડ અપડેટ કરવામાં આવે છે. સુધારેલા રેકોર્ડ અથવા નવા ખાતાની પ્રમાણિત નકલ એકત્રિત કરો.
7. જો કોઈ વાંધો ઉઠાવે છે, તો અધિકારી બંને પક્ષોને સાંભળે છે. પ્રતિકૂળ આદેશને સામાન્ય રીતે રાજ્યના મહેસૂલ કાયદા હેઠળ તે કાયદા દ્વારા નિર્ધારિત સમયમર્યાદામાં અપીલ કરી શકાય છે અથવા તેમાં સુધારો કરી શકાય છે.

ભૂલો જે પરિવર્તનને અટકાવે છે

મોટાભાગની નકારી કાઢેલી અથવા અટકેલી અરજીઓ કાયદાકીય અરજીઓને બદલે સામાન્ય કારણોસર નિષ્ફળ જાય છે. આ બાબતોનું ધ્યાન રાખોઃ

• જે નામો મેળ ખાતા નથીઃ માલિક અથવા વારસદારના નામની જોડણી ખત, જૂનો રેકોર્ડ, આધાર અને મૃત્યુ પ્રમાણપત્ર વચ્ચે અલગ પડે છે. અરજી કરતા પહેલા નામ સોગંદનામા સાથે મેળ ખાતી નથી તે ઠીક કરો, વાંધા પછી નહીં.
• ગુમ થયેલ વારસદારોઃ વિદેશમાં રહેતા એક ભાઈ અથવા પરિણીત પુત્રીને કુટુંબના વૃક્ષમાંથી છોડી દેવામાં આવે છે. અરજી પછી વાંધાને આકર્ષિત કરે છે, અથવા પરિવર્તન પછીથી ઉલટાવી દેવામાં આવે છે. મૃત્યુની તારીખે જીવંત દરેક વારસદારની યાદી બનાવો.
• ખોટી મિલકત ઓળખકર્તાઓઃ સર્વેક્ષણ નંબર, ખસરા નંબર, મ્યુનિસિપલ પ્રોપર્ટી આઈડી અથવા ફ્લેટ નંબર જૂના દસ્તાવેજમાંથી નકલ કરવામાં આવે છે અને હવે તે વર્તમાન રેકોર્ડ સાથે મેળ ખાતો નથી.
• બાકી નીકળતી રકમઃ જ્યાં સુધી મિલકત વેરો અથવા જમીનની આવકની બાકી નીકળતી રકમ ચૂકવવામાં ન આવે ત્યાં સુધી કાર્યાલય વિનંતી પર પ્રક્રિયા કરવાનો ઇનકાર કરે છે.
• ખોટા દસ્તાવેજ પર અરજી કરવીઃ વેચવાનો કરાર, નોંધાયેલ સોગંદનામું અથવા નોંધણી વગરની પારિવારિક વ્યવસ્થા નોંધાયેલ ખત અથવા વારસાના યોગ્ય પુરાવાના સ્થાને રજૂ કરવામાં આવે છે.
• તેને વહેવા દેવુંઃ વર્ષો પસાર થાય છે, વારસદાર મૃત્યુ પામે છે, અને કાગળની કાર્યવાહીને હવે ઉત્તરાધિકાર દસ્તાવેજોના બીજા તબક્કાની જરૂર છે. ઇવેન્ટ પછી તરત જ અરજી કરવાથી ફાઇલ સરળ રહે છે.

જો કોઈ અરજી નિર્ણય લીધા વિના મહિનાઓથી પડતર હોય, તો નિર્ણાયક અધિકારીને લેખિત રીમાઇન્ડર અને પછી રાજ્યના જાહેર ફરિયાદ પોર્ટલ પર ફરિયાદ ઘણીવાર તેને ખસેડે છે. તમે અરજી કરી તે દિવસથી સ્વીકૃતિ નંબર રાખો, કારણ કે મોટાભાગના પોર્ટલ તે નંબર દ્વારા ફાઇલને ટ્રેક કરે છે.

લિંક કરેલા રેકોર્ડ્સ એક જ સમયે અપડેટ કરવા યોગ્ય છે

દરેક અન્ય રેકોર્ડને લાઇનમાં લાવવા માટે પરિવર્તન એ એક સારી ક્ષણ છે. જો કાર્યાલય પૂછે તો મિલકત કર આકારણી અરજી નો ઉપયોગ કરીને તમારા નામે નવા આકારણી માટે મ્યુનિસિપલ આકારણી કાર્યાલયમાં અરજી કરો. વીજળી અને પાણીના જોડાણોનું પરિવહન કરો. સોસાયટી ફ્લેટ માટે, સભ્યપદના સ્થાનાંતરણ માટે અરજી કરો. જો વારસદારોએ હજુ સુધી સંમતિ પર હસ્તાક્ષર કર્યા નથી, તો ખરીદદાર ક્યારે રાહ જોઈ રહ્યો હોય તેના બદલે હવે તેમાંથી દરેક પાસેથી લેખિત વાંધો નહીં મેળવો.

દરેક ઓર્ડરની પ્રમાણિત નકલો રાખો. વર્ષો પછી, જ્યારે તમે વેચાણ કરો છો અથવા પરિવારના કોઈ સભ્ય દાવો કરે છે, ત્યારે ડીડ, મ્યુટેશન ઓર્ડર અને ટેક્સ રસીદોની સ્વચ્છ શ્રેણી અઠવાડિયાની બચત કરે છે.