ભારતમાં પાવર ઓફ એટર્નીઃ તે મિલકત સાથે શું કરી શકે છે અને શું કરી શકતું નથી

પાવર ઓફ એટર્ની એક વ્યક્તિ, એજન્ટ, બીજા વતી કાયદેસર રીતે કાર્ય કરે છે, મુખ્ય, દસ્તાવેજ જે પણ અવકાશમાં નિર્ધારિત કરે છે. ખાસ કરીને મિલકત માટે, તે એવી વ્યક્તિ માટે ખરેખર ઉપયોગી સાધન છે જે દસ્તાવેજો પર સહી કરવા, નોંધણી અધિકારી સમક્ષ હાજર થવા અથવા દરરોજ ભાડાની મિલકતનું સંચાલન કરવા માટે શારીરિક રીતે હાજર ન હોઈ શકે. તે પણ, ઐતિહાસિક રીતે, ભારતીય સંપત્તિના વ્યવહારોમાં સૌથી વધુ દુરુપયોગ કરાયેલા દસ્તાવેજોમાંથી એક છે, અને સુપ્રીમ કોર્ટે હવે બે વાર બરાબર શા માટે સ્પષ્ટ કર્યું છે.

પી. ઓ. એ. ખરેખર શું છે

યોગ્ય રીતે તૈયાર કરાયેલ પાવર ઓફ એટર્ની ચોક્કસ કાર્યોને અધિકૃત કરે છેઃ ભાડાની મિલકતનું સંચાલન કરવું, ભાડું એકત્ર કરવું, મિલકત વેરો અને ઉપયોગિતા બિલ ચૂકવવું, સરકારી સત્તાવાળાઓ સમક્ષ મુદ્દલનું પ્રતિનિધિત્વ કરવું અથવા મુદ્દલ દ્વારા પહેલેથી જ સંમત થયેલા વ્યવહાર માટે મુદ્દલ વતી દસ્તાવેજો અમલમાં મૂકવા. આ પી. ઓ. એ. નો રોજિંદા, કાયદેસર ઉપયોગ છે, અને તે સંપૂર્ણપણે માન્ય અને ઉપયોગી રહે છે.

દસ્તાવેજમાં એજન્ટ બરાબર શું કરી શકે છે તે સ્પષ્ટ કરવું જોઈએ. એ ચોક્કસ પાવર ઓફ એટર્ની એજન્ટને નામના કૃત્યો સુધી મર્યાદિત કરે છે, જેમ કે આચાર્ય દ્વારા પહેલેથી જ વાટાઘાટ કરાયેલ એક ચોક્કસ વેચાણ ખત પર હસ્તાક્ષર કરવા. એ જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની વિવિધ બાબતોમાં વધુ વ્યાપક સત્તા આપે છે. અનુદાન જેટલું વ્યાપક હશે, તેટલું વધુ કાળજીપૂર્વક આચાર્યએ એજન્ટ પર વિશ્વાસ કરવો જોઈએ, કારણ કે જી. પી. એ. ખરેખર કોઈ બીજાને તે બાબતોમાં તમારી જેમ વર્તવાની કાનૂની ક્ષમતા આપે છે.

સુપ્રીમ કોર્ટે નકારી કાઢેલી વ્યવસ્થા

દાયકાઓ સુધી, દસ્તાવેજોના ચોક્કસ સંયોજનનો ઉપયોગ સમગ્ર ભારતમાં મિલકતને અનૌપચારિક રીતે સ્થાનાંતરિત કરવા માટે વ્યાપકપણે કરવામાં આવતો હતો, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને યોગ્ય વેચાણ ખત માટે જરૂરી નોંધણીને ટાળીનેઃ વેચાણ માટે કરાર, જેને જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની સાથે જોડી દેવામાં આવે છે, જે "ખરીદનાર" ને મિલકત સાથે વ્યવહાર કરવા માટે અધિકૃત કરે છે જાણે કે તે તેની માલિકીની હોય, કેટલીકવાર વિલ સાથે જોડી બનાવવામાં આવે છે. આ અનૌપચારિક રીતે એસએ/જીપીએ/વિલ વ્યવસ્થા તરીકે જાણીતું બન્યું.

પાવર ઓફ એટર્ની એ સ્થાવર મિલકતમાં કોઈ અધિકાર, હક અથવા હિતના સંદર્ભમાં હસ્તાંતરણનું સાધન નથી.

Suraj Lamp & Industries Pvt Ltd v. State of Haryana (2011)

સુપ્રીમ કોર્ટે સ્પષ્ટ રીતે જણાવ્યું હતું કે આ વ્યવસ્થા કોઈ પણ શીર્ષક નથી આપતી. વેચાણ કરાર અને જી. પી. એ. ધરાવતી વ્યક્તિ મિલકતની માલિકી ધરાવતી નથી. તેઓ દસ્તાવેજોની એક બંડલ ધરાવે છે જે તેમને તેમની માલિકીની જેમ વર્તવા દે છે, પરંતુ વાસ્તવિક કાનૂની શીર્ષક ક્યારેય મૂળ માલિકને છોડતું નથી, કારણ કે સ્થાવર મિલકતનો હક માત્ર યોગ્ય રીતે ચલાવવામાં આવેલા અને નોંધાયેલા પરિવહનમાંથી પસાર થઈ શકે છે, જે વેચાણ કરાર અને જી. પી. એ. નથી. કોર્ટે 2025 માં આ સ્થિતિને વધુ બે વાર સમર્થન આપ્યું છે, તેથી આ એક જૂનો ચુકાદો નથી જે ત્યારથી નરમ પડ્યો છે; તે નિશ્ચિતપણે કાયદો છે.

ચુકાદો સ્પષ્ટપણે શું સ્પર્શતું નથી

સૂરજ લેમ્પના ચુકાદાના અવકાશ વિશે ચોક્કસ હોવું મહત્વપૂર્ણ છે, કારણ કે તે કેટલીકવાર તે ખરેખર પહોંચે છે તેના કરતા વધુ વ્યાપક રીતે ટાંકવામાં આવે છે. ચુકાદો સ્પષ્ટપણે વ્યવસ્થાપન, વહીવટ અથવા સગવડ હેતુઓ માટે આપવામાં આવેલી એટર્નીની વાસ્તવિક સત્તાઓને જાળવી રાખે છે. પી. ઓ. એ. જે કોઈને ભાડાના ફ્લેટનું સંચાલન કરવા, ભાડું એકત્રિત કરવા અથવા હાઉસિંગ સોસાયટી પહેલાં માલિકનું પ્રતિનિધિત્વ કરવા માટે અધિકૃત કરે છે તે સંપૂર્ણપણે માન્ય રહે છે. ચુકાદો ખાસ કરીને જે નકારી કાઢે છે તે માલિકીના વાસ્તવિક હસ્તાંતરણના વિકલ્પ તરીકે પી. ઓ. એ. નો ઉપયોગ કરે છે.

પી. ઓ. એ. પર સ્ટેમ્પ ડ્યુટી તે શું અધિકૃત કરે છે તેના પર ઘણો આધાર રાખે છે

આ તે છે જ્યાં ચુકાદાનું વ્યવહારુ નાણાકીય પરિણામ ખરેખર આવે છે. નજીકના પરિવારના સભ્યને આપવામાં આવેલ પી. ઓ. એ., કોઈપણ વિચારણા પસાર કર્યા વિના અને વેચાણને અધિકૃત કર્યા વિના, સામાન્ય રીતે મોટાભાગના રાજ્યોમાં માત્ર નજીવા સ્ટેમ્પ ડ્યુટી આકર્ષે છે, ઘણીવાર થોડાક સો રૂપિયા.

એજન્ટને અધિકૃત કરતી પી. ઓ. એ વેચાણ કરો મિલકત, ખાસ કરીને બિન-સંબંધી માટે, અથવા જ્યાં વિચારણા ખરેખર પસાર થાય છે, તેને મોટાભાગના રાજ્યો દ્વારા વાસ્તવિક વહનની સમકક્ષ ગણવામાં આવે છે અને સંપૂર્ણ જાહેરાત-મૂલ્ય વહન દર પર કર લાદવામાં આવે છે, જે સામાન્ય રીતે મિલકતના વર્તુળ-દર મૂલ્યના 5 થી 7 ટકાની રેન્જમાં હોય છે. ₹80 લાખની મિલકત પર, આ થોડાક સો રૂપિયા અને કેટલાંક લાખ વચ્ચેનો તફાવત છે.

જો તમે મિલકત ખરીદી રહ્યા છો, તો ખરેખર શું તપાસવું

1. સીધા પૂછો કે શું વિક્રેતા તેમના પોતાના નામે નોંધાયેલ માલિકી ધરાવે છે, અને મૂળ નોંધાયેલ વેચાણ ખત જોવા માટે પૂછો કે જેના દ્વારા તેમણે પોતે મિલકત હસ્તગત કરી હતી, માત્ર વેચાણ કરાર અથવા જી. પી. એ. નહીં.
2. જો કોઈ પી. ઓ. એ. હેઠળ વિક્રેતા વતી કામ કરી રહ્યું હોય, તો પી. ઓ. એ. વાસ્તવિક છે, હાલમાં માન્ય છે તેની ચકાસણી કરો અને તપાસ કરો કે તે ખરેખર શું અધિકૃત કરે છે. જે પી. ઓ. એ. માત્ર મિલકત વ્યવસ્થાપનની મંજૂરી આપે છે તે વેચાણને અધિકૃત કરતું નથી.
3. વેચાણ કરાર અને જી. પી. એ. ને ક્યારેય માલિકીની સમકક્ષ ગણશો નહીં, જો કે લાંબા સમયથી અથવા ઘણા લોકોએ તેના પર આધાર રાખ્યો હોય. તે નથી, અને સૂરજ લેમ્પના ચુકાદાનો અર્થ એ છે કે જો પ્રશ્ન ક્યારેય મુકદ્દમો કરવામાં આવે તો અદાલત તેની સાથે બરાબર તે જ રીતે વર્તશે.