પરિવારને મિલકત ભેટ આપવીઃ નોંધણી, સ્વીકૃતિ, રદબાતલ

ભારતમાં પરિવારના કોઈ સભ્યને ઘર, ફ્લેટ અથવા જમીન ભેટ આપવા માટે, માલિકે (દાતા) ઓછામાં ઓછા બે સાક્ષીઓ દ્વારા પ્રમાણિત અને સબ-રજિસ્ટ્રાર પાસે નોંધાયેલા ભેટ કરાર પર સહી કરવી આવશ્યક છે, અને તે મેળવનાર સંબંધીએ (દાતા) જ્યારે દાતા જીવંત હોય ત્યારે ભેટ સ્વીકારવી આવશ્યક છે. રાજ્યના કાયદા હેઠળ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી વસૂલવામાં આવે છે, અને ઘણા રાજ્યો નજીકના સંબંધીઓ માટે નીચા દર ઓફર કરે છે, પરંતુ ત્યાં કોઈ એક રાષ્ટ્રીય દર નથી. એકવાર તે પગલાંઓ પૂર્ણ થઈ જાય પછી, દાતા સામાન્ય રીતે મિલકત પરત લઈ શકતો નથી, સિવાય કે કાયદા દ્વારા મંજૂરી આપવામાં આવેલી સાંકડી પરિસ્થિતિઓમાં.

આ માર્ગદર્શિકા એવા નિયમોને આવરી લે છે જે નક્કી કરે છે કે કૌટુંબિક ભેટ ટકી રહે છે કે કેમઃ સંપત્તિ હસ્તાંતરણ અધિનિયમની શું જરૂર છે, સ્વીકૃતિ કેવી રીતે કાર્ય કરે છે, માતાપિતા ઘરમાં રહી શકે છે કે કેમ અને વરિષ્ઠ નાગરિકો માટે વિશેષ સુરક્ષા સહિત ભેટ ક્યારે રદ કરી શકાય છે. જો તમે હજુ પણ ભેટ અને વેચાણ વચ્ચે નિર્ણય લઈ રહ્યા છો, તો પહેલા ભેટ કાર્યો અને વેચાણ કાર્યોની અમારી સરખામણી વાંચો.

માન્ય ભેટ માટે કાયદાની શું જરૂર છે

સંપત્તિ હસ્તાંતરણ અધિનિયમ, 1882 ની કલમ 122 એ ભેટને અમુક હાલની જંગમ અથવા સ્થાવર મિલકતના હસ્તાંતરણ તરીકે વ્યાખ્યાયિત કરે છે જે દાતા દ્વારા સ્વેચ્છાએ અને વિચારણા વિના કરવામાં આવે છે, અને દાતા દ્વારા અથવા તેના વતી સ્વીકારવામાં આવે છે. તે વ્યાખ્યાનો દરેક ભાગ મહત્વ ધરાવે છે.

• હાલની મિલકતઃ તમે હમણાં જે તમારી પાસે છે તે જ ભેટ આપી શકો છો. કલમ 124 હેઠળ, એવી ભેટ કે જેમાં ભવિષ્યની મિલકતનો સમાવેશ થાય છે તે ભવિષ્યની મિલકત માટે રદબાતલ છે.
• સ્વૈચ્છિકઃ દાતાએ મુક્તપણે કાર્ય કરવું જોઈએ. દબાણ, છેતરપિંડી અથવા અનુચિત પ્રભાવ દ્વારા મેળવેલી ભેટને પડકારવામાં આવી શકે છે.
• વિચારણા વિનાઃ જો દાતા પૈસા ચૂકવે છે અથવા બદલામાં કિંમત લે છે, તો વ્યવહાર ભેટ નથી. સ્ટેમ્પ ડ્યુટી બચાવવા માટે વેચાણને ભેટ કહેવાથી નોંધણી કાર્યાલય અને પછી અન્ય વારસદારો સાથે મુશ્કેલી ઊભી થાય છે.
• સ્વીકૃતઃ પ્રાપ્તકર્તા, અથવા પ્રાપ્તકર્તા વતી કોઈએ, સ્વીકારવું આવશ્યક છે. કલમ 122 કહે છે કે સ્વીકાર દાતાના જીવનકાળ દરમિયાન થવો જોઈએ અને જ્યારે દાતા હજુ પણ આપવા માટે સક્ષમ હોય. જો દાતા સ્વીકારતા પહેલા મૃત્યુ પામે છે, તો ભેટ રદબાતલ છે.

જ્યાં એક ખત ઘણા લોકોને ભેટ આપે છે અને તેમાંથી એક સ્વીકારતું નથી, ત્યારે કલમ 125 ભેટને ફક્ત તે વ્યક્તિના હિસ્સા તરીકે રદબાતલ બનાવે છે.

નોંધણી અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટી

સંપત્તિ હસ્તાંતરણ અધિનિયમની કલમ 123 આ સ્વરૂપ નક્કી કરે છેઃ

સ્થાવર મિલકતની ભેટ આપવાના હેતુસર, હસ્તાંતરણ દાતા દ્વારા અથવા તેના વતી હસ્તાક્ષરિત અને ઓછામાં ઓછા બે સાક્ષીઓ દ્વારા પ્રમાણિત નોંધાયેલા સાધન દ્વારા થવું આવશ્યક છે.

Section 123, Transfer of Property Act, 1882

નોંધણી અધિનિયમ, 1908 ની કલમ 17 (1) (એ) સ્થાવર મિલકતની ભેટના સાધનોને દસ્તાવેજો તરીકે અલગથી સૂચિબદ્ધ કરે છે જે નોંધણી કરાવવી આવશ્યક છે. ફ્લેટ અથવા પ્લોટનું નોંધણી વગરનું ભેટ ખત માલિકીનું હસ્તાંતરણ કરતું નથી, ભલે તે સ્પષ્ટ રીતે લખાયેલું હોય. રોકડ, શેર અથવા ઘરેણાં જેવી ચલ મિલકત અલગ છેઃ કલમ 123 ચલ વસ્તુઓની ભેટને નોંધાયેલ સાધન દ્વારા અથવા વિતરણ દ્વારા મંજૂરી આપે છે. રોકડ અથવા ઝવેરાતની ભેટ માટે, હસ્તાક્ષરિત ભેટ ઘોષણા પત્ર એ વિતરણ અને દાતાના ઇરાદાનો વ્યવહારુ રેકોર્ડ છે.

સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી ફી દરેક રાજ્ય દ્વારા નક્કી કરવામાં આવે છે. કેટલાક રાજ્યો જ્યારે દાતા નજીકના સંબંધી હોય ત્યારે ઘટાડેલી અથવા ફ્લેટ ડ્યુટી વસૂલ કરે છે, પરંતુ લાયકાત ધરાવતા સંબંધીઓની યાદી, દર અને છૂટછાટ પરની કોઈપણ મર્યાદા બધા રાજ્યથી અલગ અલગ હોય છે, અને તે રાજ્યના બજેટ અને સૂચનાઓ દ્વારા બદલાય છે. તમે તારીખ નક્કી કરો તે પહેલાં તમારા રાજ્યની નોંધણી અથવા નોંધણીના મહાનિરીક્ષકની વેબસાઇટ પર અથવા પેટા-નોંધણી અધિકારી સાથે વર્તમાન સમયપત્રક તપાસો. કેટલાક રાજ્યો સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ઉપર સરચાર્જ અથવા સેસ પણ વસૂલ કરે છે.

સંપત્તિ હસ્તાંતરણ અધિનિયમની કલમ 129 કહે છે કે ભેટો પરનું પ્રકરણ મુસ્લિમ કાયદાના કોઈપણ નિયમને અસર કરતું નથી. મુસ્લિમ ભેટ (હિબા) જાહેરાત, સ્વીકૃતિ અને કબજાની ડિલિવરી પર તેના પોતાના નિયમોનું પાલન કરે છે, અને જો તે તમારા પરિવારને લાગુ પડે તો નિષ્ણાત સલાહ લેવી યોગ્ય છે.

સ્વીકારઃ સાવકા પરિવારો ભૂલી જાય છે

એક ખત કે જેના પર દાતા સહી કરે છે અને નોંધણી કરે છે, પરંતુ જે દાતા ક્યારેય સ્વીકારતો નથી, તે અપૂર્ણ છે. સૌથી સરળ રક્ષણ એ છે કે દાતાએ સ્વીકાર કરનાર પક્ષ તરીકે ખત પર સહી કરવી, જેમાં કલમ રેકોર્ડ કરવામાં આવે છે કે દાતાએ ભેટ સ્વીકારી છે. જો દાતા સગીર હોય, તો માતાપિતા અથવા વાલી સગીર વતી સ્વીકારી શકે છે, કારણ કે કલમ 122 દાતા દ્વારા અથવા તેના વતી સ્વીકારની મંજૂરી આપે છે.

જવાબદારીઓ ધરાવતી ભેટો સાથે સાવચેત રહો, જેમ કે તેના પર લોન ધરાવતી મિલકત. કલમ 127 આને ભારે ભેટ તરીકે ગણાવે છે. એક દાતા જે કરાર કરવા માટે સક્ષમ નથી, જેમ કે સગીર, જવાબદારી દ્વારા બોજો ધરાવતી મિલકતની સ્વીકૃતિ દ્વારા બંધાયેલો નથી, જો દાતા પછીથી સક્ષમ બને છે અને મિલકતને જવાબદારીની જાણ રાખે છે, તો દાતા બંધાયેલો બને છે.

શું માતા-પિતા ઘરમાં રહી શકે?

હા. ઘણા માતા-પિતા હવે બાળકને ઘર ટ્રાન્સફર કરવા માંગે છે પરંતુ બાકીના જીવન માટે તેમાં રહેવાનું અથવા ભાડું રાખવાનું ચાલુ રાખે છે. રેનિકુંતલા રાજમ્મા વિરુદ્ધ કે. સરવનમ્મા (2014) માં, સુપ્રીમ કોર્ટની ત્રણ ન્યાયાધીશોની ખંડપીઠે એક નોંધાયેલ ભેટ કરારને સમર્થન આપ્યું હતું જેમાં દાતાએ તેના જીવનકાળ દરમિયાન મિલકત ધરાવવાનો અને ભાડું મેળવવાનો અધિકાર પોતાને અનામત રાખ્યો હતો. કોર્ટે સમજાવ્યું કે કલમ 123 નોંધાયેલ સાધનને ફરજિયાત બનાવે છે પરંતુ સ્થાવર મિલકતની માન્ય ભેટ માટે કબજાની ડિલિવરીને વધારાની શરત બનાવતી નથી.

વાસ્તવમાં કાયદામાં એવી કોઈ જોગવાઈ નથી કે મિલકતની માલિકી આવી મિલકતનો કબજો ટ્રાન્સફર કર્યા વિના ભેટમાં આપી શકાતી નથી.

Renikuntla Rajamma (D) by LR v K. Sarwanamma, Supreme Court (17 July 2014)

જો તમને આ વ્યવસ્થા જોઈતી હોય, તો ખતમાં સ્પષ્ટ રીતે કહોઃ કે માલિકી હવે દાતા પાસે જાય છે, અને દાતા કબજો અથવા આવકમાં આજીવન વ્યાજ રાખે છે. "મારા મૃત્યુ પછી" પસાર થતી મિલકત વિશે અસ્પષ્ટ શબ્દોથી દસ્તાવેજ વસિયત જેવો દેખાઈ શકે છે, જે વિવિધ નિયમો દ્વારા સંચાલિત થાય છે.

જ્યારે ભેટ પાછી ખેંચી શકાય છે

સંપત્તિ હસ્તાંતરણ અધિનિયમની કલમ 126 કડક છે. ભેટને ફક્ત આ પરિસ્થિતિઓમાં જ સ્થગિત અથવા રદ કરી શકાય છેઃ

• દાતા અને દાતા ખતમાં સંમત થયા હતા કે ભેટને કોઈ ચોક્કસ ઘટના પર સ્થગિત અથવા રદ કરવામાં આવશે જે દાતાની પોતાની ઇચ્છા પર આધારિત નથી.
• ભેટને કરાર જેવા જ આધારો પર રદ કરી શકાય છે, જેમ કે છેતરપિંડી, બળજબરી, અનુચિત પ્રભાવ અથવા ખોટી રજૂઆત, પરંતુ વિચારણા કરવાની ઇચ્છા અથવા નિષ્ફળતા માટે નહીં.

કલમ 126 પછી કહે છેઃ "ઉપરોક્ત મુજબ બચત કરો, ભેટને રદ કરી શકાતી નથી". તે એમ પણ જણાવે છે કે જે ભેટ માટે પક્ષો સંમત થાય છે તે માત્ર દાતાની ઇચ્છા પર સંપૂર્ણપણે અથવા અંશતઃ રદ કરી શકાય છે તે હદ સુધી રદબાતલ છે. એક દાતા જે પાછળથી દાતા સાથે પડી જાય છે અને પોતાની જાતે "રદબાતલ ખત" નોંધે છે તે સામાન્ય રીતે એકલા તે ખતના બળ પર કંઈ પ્રાપ્ત કરતું નથી. છેતરપિંડી અથવા અનુચિત પ્રભાવ જેવા આધારો પર પડકારને સાબિત કરવો પડે છે, સામાન્ય રીતે દીવાની દાવામાં, અને કલમ 126 એવા લોકોનું પણ રક્ષણ કરે છે જેઓ પછીથી સમસ્યાની જાણ કર્યા વિના મૂલ્ય માટે મિલકત ખરીદે છે.

વરિષ્ઠ નાગરિકો દ્વારા ભેટઃ જાળવણી અધિનિયમની કલમ 23

માતા-પિતા અને વરિષ્ઠ નાગરિકોની જાળવણી અને કલ્યાણ કાયદો, 2007 વૃદ્ધ દાતાઓને એક એવો ઉપાય આપે છે જે સામાન્ય ભેટ કાયદો નથી આપતો. કલમ 23 (1) કહે છે કે જ્યાં કોઈ વરિષ્ઠ નાગરિકે ભેટ દ્વારા અથવા અન્યથા આ શરતને આધિન મિલકતની ટ્રાન્સફર કરી હોય કે ટ્રાન્સફર કરનાર મૂળભૂત સુવિધાઓ અને મૂળભૂત ભૌતિક જરૂરિયાતો પૂરી પાડશે, અને ટ્રાન્સફર કરનાર આમ કરવાનો ઇનકાર કરે છે અથવા નિષ્ફળ જાય છે, તો ટ્રાન્સફર છેતરપિંડી, બળજબરી અથવા અનુચિત પ્રભાવ દ્વારા કરવામાં આવી હોવાનું માનવામાં આવે છે અને ટ્રાન્સફર કરનારના વિકલ્પ પર જાળવણી ટ્રિબ્યુનલ દ્વારા રદબાતલ જાહેર કરી શકાય છે.

સુદેશ ચિકારા વિરુદ્ધ રામતી દેવી (2022) માં, સુપ્રીમ કોર્ટે ચુકાદો આપ્યો હતો કે બે બાબતો બતાવવી આવશ્યક છેઃ કે ટ્રાન્સફર આવી શરતને આધિન કરવામાં આવી હતી, અને ટ્રાન્સફર કરનાર સુવિધા પૂરી પાડવાનો ઇનકાર કરે છે અથવા નિષ્ફળ જાય છે. ઉર્મિલા દીક્ષિત વિરુદ્ધ સુનીલ શરણ દીક્ષિત (2 જાન્યુઆરી 2025) માં કોર્ટે કહ્યું હતું કે આ શરતોને કાયદાના લાભદાયી હેતુને આગળ વધારવા માટે કડક રીતે વાંચવી જોઈએ. તેણે ટ્રિબ્યુનલના એક ભેટ ખતને રદ કરવાના આદેશને પુનઃસ્થાપિત કર્યો હતો, જેમાં તે જ દિવસે હસ્તાક્ષરિત ખત અને વચન પત્ર બંનેમાં તેના માતાપિતાની સંભાળ રાખવાનું પુત્રનું વચન નોંધવામાં આવ્યું હતું અને એવું ઠરાવવામાં આવ્યું હતું કે ટ્રિબ્યુનલ કબજો પુનઃસ્થાપિત કરવાનો આદેશ આપી શકે છે. તે ચુકાદા સામે સમીક્ષા અરજી અને સુધારાત્મક અરજી પાછળથી ફગાવી દેવામાં આવી હતી.

વ્યવહારુ પાઠ એ છે કે જો માતાપિતા બદલામાં સંભાળની અપેક્ષા રાખે છે, તો સાદા શબ્દોમાં કહીએ તો જાળવણીની સ્થિતિને ભેટ દસ્તાવેજમાં જ લખવી. એક વરિષ્ઠ નાગરિક કે જે આ ઉપાયનો ઉપયોગ કરવા માંગે છે, અથવા જાળવણીનો દાવો કરવા માંગે છે, તે ટ્રિબ્યુનલને અરજી કરે છે, અને વરિષ્ઠ નાગરિક જાળવણી અરજી ટ્રિબ્યુનલની અપેક્ષા મુજબ હકીકતો નક્કી કરે છે. આ પ્રક્રિયા સિનિયર સિટિઝન્સ મેન્ટેનન્સ ટ્રિબ્યુનલ ને અમારી માર્ગદર્શિકામાં સમજાવવામાં આવી છે.

પગલું દ્વારા પગલુંઃ ભેટ બનાવવી

1. દાતાના શીર્ષકની પુષ્ટિ કરોઃ નોંધાયેલ ખત, નવીનતમ કર રસીદ અને બોજ પ્રમાણપત્ર એકત્રિત કરો અને કોઈપણ ગીરો સાફ કરો અથવા ધિરાણકર્તાની સંમતિ મેળવો.
2. સંબંધિત સંબંધોને ભેટો માટે તમારા રાજ્યમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી ફી તપાસો.
3. ડ્રાફ્ટ કરો ગિફ્ટ ડીડ સંપૂર્ણ મિલકતના વર્ણન સાથે, સંબંધ, નિવેદન કે કોઈ વિચારણા ચૂકવવામાં આવતી નથી, પ્રાપ્તકર્તાની સ્વીકૃતિ અને કોઈપણ જીવન વ્યાજ અથવા જાળવણીની સ્થિતિ.
4. સ્ટેમ્પ પેપર ખરીદો અથવા રાજ્ય દ્વારા જરૂરી રકમમાં ઇ-સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ચૂકવો.
5. જ્યાં મિલકત આવેલી છે તે સબ-રજિસ્ટ્રાર સાથે એપોઇન્ટમેન્ટ બુક કરો. દાતા, દાતા અને બે સાક્ષીઓ ઓળખના પુરાવા અને ફોટોગ્રાફ્સ સાથે હાજર રહે છે.
6. નોંધાયેલ ખત એકત્રિત કરો અને પછી ખાતા ટ્રાન્સફર એપ્લિકેશન અથવા જમીન રેકોર્ડ સમકક્ષ સાથે મ્યુનિસિપલ અને મહેસૂલ રેકોર્ડ બદલવા માટે અરજી કરો, જેમ કે મિલકત પરિવર્તન અને ખાતા ટ્રાન્સફર માટે અમારી માર્ગદર્શિકા સમજાવે છે.

સામાન્ય પરિસ્થિતિઓ અને તેને કેવી રીતે સંભાળવી

• સંયુક્ત માલિકીની મિલકતમાં શેરની ભેટઃ સહ-માલિક પોતાનો હિસ્સો ભેટમાં આપી શકે છે. ખતમાં શેરનું ચોક્કસ વર્ણન હોવું જોઈએ અને અન્ય સહ-માલિકોએ સહી કરવાની જરૂર નથી, જોકે તેમનો સહયોગ પછીના રેકોર્ડમાં મદદ કરે છે.
• એનઆરઆઈ માતાપિતા દ્વારા ભેટઃ ખત પર વિદેશમાં હસ્તાક્ષર કરી શકાય છે અને યોગ્ય રીતે ચલાવવામાં આવેલા અને સ્ટેમ્પ કરેલા પાવર ઓફ એટર્ની દ્વારા અથવા મુલાકાત વખતે હાજરી દ્વારા ભારતમાં નોંધણી કરાવી શકાય છે. વિદેશમાં પ્રમાણપત્ર અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અંગેના નિયમો રાજ્ય પ્રમાણે અલગ અલગ હોય છે.
• પુત્રવધૂ અથવા જમાઈને ભેટઃ શું આ સંબંધીઓને આવરી લેતી રાજ્યની રાહતયુક્ત સ્ટેમ્પ ડ્યુટી સંપૂર્ણપણે તે રાજ્યની સૂચિ પર નિર્ભર કરે છે.
• લેણદારોને ટાળવા માટેની ભેટઃ લેણદારોને હરાવવા અથવા વિલંબ કરવાના ઈરાદાથી કરવામાં આવેલ સ્થાનાંતરણને તેમના દ્વારા પડકારવામાં આવી શકે છે, તેથી ભેટ એ હાલના દેવા સામે રક્ષણ નથી.

જો અન્ય વારસદારો ભેટનો વિરોધ કરે તેવી શક્યતા હોય, અથવા દાતા વૃદ્ધ અથવા અસ્વસ્થ હોય, તો ક્ષમતા પર ડૉક્ટરની નોંધ લેવાનું અને અમલનો વીડિયો રાખવાનું વિચારો. વિવાદિત પારિવારિક પરિસ્થિતિ માટે, તમે એક પ્રશ્ન પૂછી શકો છો વકીલને પૂછો નો મિલકત કાયદો વિભાગ અથવા સલાહ લો રિયલ એસ્ટેટ વકીલ.