સંયુક્ત વિકાસ સમજૂતીઃ જમીન માલિકે શું તપાસવું જોઈએ

સંયુક્ત વિકાસ કરાર (જેડીએ) એ એક કરાર છે જેમાં જમીન માલિક જમીનનું યોગદાન આપે છે અને બિલ્ડર મંજૂરીઓ અને બાંધકામ માટે ચૂકવણી કરે છે, અને પછી બંને તૈયાર પ્રોજેક્ટને વહેંચે છે. જ્યારે મકાન ઉપર જાય છે ત્યારે તમે સામાન્ય રીતે જમીનની માલિકી રાખો છો, પરંતુ તમે બિલ્ડરને કરાર અને પાવર ઓફ એટર્ની દ્વારા ઘણું નિયંત્રણ આપો છો. સોદો તમારા માટે કામ કરે છે કે કેમ તે કેટલીક કલમો પર આધાર રાખે છેઃ તમને કેટલો હિસ્સો મળે છે અને ક્યારે મળે છે, બિલ્ડર તમારી જમીન સાથે શું કરી શકે છે, ફ્લેટ ખરીદદારોને કોણ જવાબ આપે છે અને જો પ્રોજેક્ટ અટકી જાય તો શું થાય છે.

આ માર્ગદર્શિકા કાનૂની મુદ્દાઓ સમજાવે છે જે જમીન માલિકે સહી કરતા પહેલા તપાસવા જોઈએ. તે સામાન્ય માહિતી છે, તમારા ચોક્કસ સોદા પર સલાહ નહીં. જેડીએ સામાન્ય રીતે પરિવાર દ્વારા હસ્તાક્ષર કરાયેલો સૌથી મોટો કરાર હોય છે, તેથી તમારા રાજ્યમાં મિલકતનું કામ સંભાળનારા વકીલ દ્વારા ડ્રાફ્ટની સમીક્ષા કરવી યોગ્ય છે.

ક્ષેત્રની વહેંચણી અને આવકની વહેંચણીઃ બે મૂળભૂત મોડલ

જેડીએ વહેંચતા વિસ્તારમાં, તમને બાંધવામાં આવેલા વિસ્તારનો એક નિશ્ચિત હિસ્સો મળે છે, જેને ઘણીવાર કરારના સમયપત્રકમાં સૂચિબદ્ધ ચોક્કસ ફ્લેટ, માળ અથવા દુકાનો તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. એકવાર તે એકમો સોંપવામાં આવે, પછી તમે તેમાં રહી શકો છો, તેમને ભાડે આપી શકો છો અથવા તેમને જાતે વેચી શકો છો. બિલ્ડર બાકીનું રાખે છે અને વેચે છે.

આવક વહેંચણી જેડીએમાં, બિલ્ડર તમામ એકમોનું વેચાણ કરે છે અને તમને વેચાણની આવકની સંમત ટકાવારી ચૂકવે છે. તમે ક્યારેય ચોક્કસ ફ્લેટનો કબજો લેતા નથી, પરંતુ તમે કિંમતો અને સંગ્રહ વિશે બિલ્ડરની પ્રામાણિકતા પર આધાર રાખો છો. કેટલાક કરારો બંનેને મિશ્રિત કરે છે, અથવા હસ્તાક્ષર કરતી વખતે જમીન માલિકને ચૂકવવામાં આવેલી રિફંડપાત્ર અથવા બિન-રિફંડપાત્ર થાપણ ઉમેરે છે.

• વિસ્તારની વહેંચણીઃ આગ્રહ રાખો કે તમારા એકમોને હસ્તાક્ષર કરતી વખતે અથવા યોજનાની મંજૂરી પછી તરત જ એક નિશ્ચિત પ્રક્રિયા દ્વારા ઓળખવામાં આવે, જેમાં ફ્લોર, ફેસિંગ અને પાર્કિંગની જોડણી હોય, અને એક વિશિષ્ટ સમયપત્રક હોય જેથી તમારા ફ્લેટ બિલ્ડરની સરખામણીએ નીચા ધોરણ સુધી પૂર્ણ ન થાય.
• આવકની વહેંચણીઃ એસ્ક્રો અથવા નિયુક્ત ખાતા પર આગ્રહ રાખો જેમાં ખરીદદારની ચૂકવણીનો પ્રવાહ હોય, વેચાણ કરારો અને બેંક સ્ટેટમેન્ટ જોવાનો તમારો અધિકાર અને ચોરસ ફૂટ દીઠ લઘુતમ કિંમત કે જેની નીચે એકમો તમારી લેખિત સંમતિ વિના વેચી શકાતા નથી.
• બન્ને મોડલઃ વિસ્તારના માપને ચોક્કસપણે વ્યાખ્યાયિત કરો (કાર્પેટ વિસ્તાર, બિલ્ટ-અપ વિસ્તાર અથવા સુપર બિલ્ટ-અપ વિસ્તાર) કારણ કે એક જ ફ્લેટ દરેક હેઠળ ખૂબ જ અલગ સંખ્યાઓ ઉત્પન્ન કરે છે.

પાવર ઓફ એટર્નીઃ તે શું કરી શકે છે અને શું કરી શકતું નથી

લગભગ દરેક જેડીએ જમીન માલિકથી બિલ્ડર સુધી જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની (જી. પી. એ.) સાથે આવે છે, જેથી બિલ્ડર પ્રતિબંધો માટે અરજી કરી શકે છે, અધિકારીઓ સાથે વ્યવહાર કરી શકે છે અને પછીથી તેના હિસ્સા માટે વેચાણ દસ્તાવેજો પર હસ્તાક્ષર કરી શકે છે. લોકો ઘણીવાર ચિંતા કરે છે કે આ જી. પી. એ. પર હસ્તાક્ષર કરવાનો અર્થ એ છે કે જમીન આપી દેવી. કાયદાકીય રીતે એવું નથી. સૂરજ લેમ્પ એન્ડ ઇન્ડસ્ટ્રીઝ વિ સ્ટેટ ઓફ હરિયાણા (2011) માં સુપ્રીમ કોર્ટે ચુકાદો આપ્યો હતો કે પાવર ઓફ એટર્ની માત્ર એક એજન્સી બનાવે છે અને તે ટ્રાન્સફરનું સાધન નથી.

અટલ વકીલ પણ અનુદાન મેળવનારને શીર્ષક સ્થાનાંતરિત કરવાની અસર ધરાવતો નથી.

Suraj Lamp and Industries (P) Ltd v State of Haryana (2011)

આ જ ચુકાદાએ સ્પષ્ટ કર્યું કે જી. પી. એ. ના વેચાણની તેની ટીકા વાસ્તવિક વિકાસ વ્યવસ્થાઓને લાગુ પડતી નથી, જ્યાં જમીન માલિક વિકાસ કરાર પર હસ્તાક્ષર કરે છે અને વિકાસકર્તાને ખરીદદારોને પ્લોટ અથવા ફ્લેટ વેચવા માટે પાવર ઓફ એટર્ની આપે છે. તેણે એ પણ નોંધ્યું હતું કે કેટલાક રાજ્યો પહેલેથી જ આવા વિકાસ કરારો અને એટર્નીની સત્તાઓનું નિયમન કરે છે અને તેમના પર ચોક્કસ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી વસૂલ કરે છે. અમારી માર્ગદર્શિકા પાવર ઓફ એટર્ની મિલકત સાથે શું કરી શકે છે અને શું ન કરી શકે ચુકાદાને વધુ વિગતવાર આવરી લે છે.

વ્યવહારુ જોખમ એ નથી કે જી. પી. એ. શીર્ષક સ્થાનાંતરિત કરે છે, પરંતુ તે ખૂબ વ્યાપક રીતે તૈયાર કરવામાં આવે છે. અમર્યાદિત જી. પી. એ. ધરાવતો બિલ્ડર તમને બાંધતા દસ્તાવેજો પર સહી કરી શકે છે. પ્રોપર્ટી પાવર ઓફ એટર્ની લાઇન બાય લાઇન વાંચો અને તેની સત્તાઓને જેડીએ સાથે બાંધી રાખો

• સત્તાઓ મંજૂરીઓ મેળવવા, સત્તાવાળાઓ સાથે વ્યવહાર કરવા અને માત્ર બિલ્ડરનો હિસ્સો વેચવા સુધી મર્યાદિત છે.
• જમીન માલિકના હિસ્સાને વેચવા, ભાડે આપવા અથવા ગીરવે મૂકવાની કોઈ સત્તા નથી, અને તમારી લેખિત સંમતિ વિના સમગ્ર જમીનને ગીરવે મૂકવાની કોઈ સત્તા નથી.
• તમારા એકમો પૂર્ણ થયા પછી અને સોંપાયા પછી અથવા નિર્ધારિત સીમાચિહ્નો પછી જ બિલ્ડરના એકમો માટે વેચાણ કરારો પર સહી કરવાની સત્તા.
• એક સ્પષ્ટ નિવેદન કે જી. પી. એ. સમાપ્ત થાય છે જ્યારે જે. ડી. એ. સમાપ્ત થાય છે, બિલ્ડર પર મૂળ પરત કરવાની ફરજ સાથે.

રેરાઃ નોંધણી, અને શા માટે જમીન માલિક પ્રમોટર બની શકે છે

રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ, 2016 (રેરા) ની કલમ 3 હેઠળ, એકમોની જાહેરાત, નોંધણી અથવા વેચાણ પહેલાં પ્રોજેક્ટ રાજ્ય રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી સાથે નોંધાયેલો હોવો આવશ્યક છે. આ કાયદો એવા પ્રોજેક્ટ્સને મુક્તિ આપે છે જ્યાં જમીન 500 ચોરસ મીટરથી વધુ ન હોય અથવા એપાર્ટમેન્ટ આઠથી વધુ ન હોય, તમામ તબક્કાઓની ગણતરી કરીને, જોકે યોગ્ય સરકાર તે મર્યાદાને ઘટાડી શકે છે. તમારા જેડીએએ બિલ્ડરને કોઈપણ માર્કેટિંગ પહેલાં પ્રોજેક્ટની નોંધણી કરવાની અને નોંધણી અપડેટ રાખવાની જરૂર હોવી જોઈએ.

કલમ 2 (ઝેડકે) માં પ્રમોટરની વ્યાખ્યા જમીનમાલિકો માટે મહત્વની છે. તેનું સ્પષ્ટીકરણ કહે છે કે જ્યાં મકાનનું નિર્માણ કરનાર વ્યક્તિ અને એપાર્ટમેન્ટનું વેચાણ કરનાર વ્યક્તિ અલગ હોય છે, ત્યાં બંને પ્રમોટર માનવામાં આવે છે અને અધિનિયમ હેઠળ કાર્યો અને જવાબદારીઓ માટે સંયુક્ત રીતે જવાબદાર છે. જેડીએ વહેંચતા વિસ્તારમાં જમીન માલિક ઘણીવાર ફ્લેટનો પોતાનો હિસ્સો જાહેર જનતાને વેચે છે, તેથી ખરીદદાર અથવા રેરા ઓથોરિટી જમીન માલિક તેમજ બિલ્ડરને જોઈ શકે છે. કોઈ ચોક્કસ કેસમાં આવું થાય છે કે કેમ તે હકીકતો અને સત્તામંડળના દૃષ્ટિકોણ પર આધાર રાખે છે, પરંતુ જોખમ માટે યોજના બનાવવા માટે પૂરતું વાસ્તવિક છે.

• કલમ 4 (2) (એલ) (એ) માં પ્રમોટરને અધિકૃત દસ્તાવેજો સાથે જમીન પર કાનૂની હક જાહેર કરવાની જરૂર છે, જ્યાં જમીન અન્ય વ્યક્તિની માલિકીની છે. તમારા શીર્ષકના કાગળો નિયમનકાર પાસે દાખલ કરવામાં આવશે.
• કલમ 4 (2) (1) (ડી) માં ફાળવણીકારો પાસેથી વસૂલવામાં આવેલી રકમના 70 ટકા રકમ અલગ ખાતામાં રાખવાની અને બાંધકામ અને જમીનના ખર્ચ માટે ઉપયોગમાં લેવાની જરૂર છે. આવક વહેંચણીના સોદામાં, તમારા કરારમાં આ નિયમનું ઉલ્લંઘન કર્યા વિના તમારા હિસ્સાની ચૂકવણી કેવી રીતે કરવામાં આવે છે તે જણાવવું જોઈએ.
• કલમ 14 (3) કબજો સોંપ્યાના પાંચ વર્ષમાં નોંધાયેલી માળખાકીય અને કેટલીક અન્ય ખામીઓ માટે પ્રમોટરને જવાબદાર બનાવે છે. જેડીએએ જણાવવું જોઈએ કે તમારા એકમો અને બિલ્ડરના એકમો માટે આ ખર્ચ કોણ વહન કરે છે.

બિલ્ડર તરફથી વળતર તમને બિલ્ડર સામે રક્ષણ આપે છે, પરંતુ તે ખરીદનાર અથવા નિયમનકારને તમારી વિરુદ્ધ કાર્યવાહી કરતા અટકાવતું નથી. તેથી જ નીચેની સમયરેખા, એસ્ક્રો અને ડિફોલ્ટ કલમો વળતર આપવાના વ્યાપક વચન કરતાં વધુ મહત્ત્વ ધરાવે છે.

સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી રાજ્ય પ્રમાણે અલગ અલગ હોય છે

સ્ટેમ્પ ડ્યુટી એ રાજ્યનો વિષય છે. સુપ્રીમ કોર્ટે સૂરજ લેમ્પમાં નોંધ્યું છે તેમ કેટલાક રાજ્યોમાં વિકાસ કરારો માટે અને વિકાસકર્તાઓને આપવામાં આવેલી એટર્નીની સત્તાઓ માટે ચોક્કસ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી એન્ટ્રીઓ છે, અને દર અને મૂલ્ય નક્કી કરવાની રીત બંને રાજ્યથી અલગ અલગ હોય છે. બીજા રાજ્ય માટે ટાંકવામાં આવેલી ટકાવારી અથવા પડોશીએ વર્ષો પહેલા જે ચૂકવણી કરી હતી તેના પર આધાર રાખશો નહીં. તમારા રાજ્યના સ્ટેમ્પ કાયદાનું વર્તમાન સમયપત્રક તપાસો અથવા તમે સહી કરો તે પહેલાં પેટા-નોંધણી અધિકારીની કચેરીને પૂછો.

નોંધણી ત્રણ અલગ-અલગ કારણોસર મહત્વની છે. પ્રથમ, નોંધણી અધિનિયમ, 1908 ની કલમ 17 (1) (બી) એ બિન-વસિયતી દસ્તાવેજોની નોંધણીની જરૂર છે જે 100 રૂપિયા કે તેથી વધુની સ્થાવર મિલકતમાં વ્યાજ બનાવે છે અથવા સોંપે છે. બીજું, કલમ 17 (1એ) કહે છે કે મિલકત હસ્તાંતરણ અધિનિયમની કલમ 53એ હેઠળ આંશિક કામગીરી માટે વિચારણા માટે સ્થાવર મિલકતને સ્થાનાંતરિત કરવાના કરારની નોંધણી ન થાય ત્યાં સુધી તે હેતુ માટે કોઈ અસર થતી નથી. ત્રીજું, કલમ 49 હેઠળ નોંધણીની જરૂર હોય તેવા નોંધણી વગરના દસ્તાવેજ મિલકતને અસર કરી શકતા નથી અને સામાન્ય રીતે ચોક્કસ કામગીરી માટે દાવો જેવા મર્યાદિત ઉપયોગો સિવાય વ્યવહારના પુરાવા તરીકે સ્વીકાર્ય નથી.

જમીન માલિકનું રક્ષણ કરતી કલમો

જેડીએમાં મોટાભાગનું મૂલ્ય એવી કલમોમાં રહેલું છે જે નિયમિત લાગે છે જ્યારે દરેક સાથે મળી રહ્યું હોય. તપાસો કે તમારા ડ્રાફ્ટમાં ઓછામાં ઓછું નીચેનાનો સમાવેશ થાય છેઃ

1. મંજૂરીની સમયમર્યાદાઃ બિલ્ડરને નિશ્ચિત સમયગાળાની અંદર બાંધકામ યોજનાની મંજૂરી મેળવવી આવશ્યક છે, જેમાં નિષ્ફળ જતાં તમે કરારને સમાપ્ત કરી શકો છો.
2. બાંધકામની સમયરેખાઃ તમારા એકમો પૂર્ણ થવાની તારીખ, ટૂંકા ગ્રેસ પિરિયડ અને તે પછી વિલંબ માટે નિશ્ચિત માસિક વળતર.
3. જમીનનો કબજોઃ બિલ્ડરને પ્રવેશવાની અને બાંધકામ કરવાની પરવાનગી મળે છે, કાનૂની કબજો નહીં, જેથી જો સોદો નિષ્ફળ જાય તો તે જમીનમાં અધિકારોનો દાવો કરી શકે નહીં.
4. તમારો હિસ્સોઃ ઓળખાયેલ એકમો અથવા સ્પષ્ટ આવક સૂત્ર, સ્પષ્ટીકરણ સમયપત્રક, પાર્કિંગ અને સામાન્ય વિસ્તારના અધિકારો.
5. નાણાંઃ બિલ્ડર તેના પોતાના શેર સામે જ બાંધકામ માટે નાણાં એકત્ર કરી શકે છે, અને કોઈપણ ધિરાણકર્તાએ લેખિતમાં પુષ્ટિ કરવી પડશે કે તમારો હિસ્સો તેની સુરક્ષાની બહાર છે.
6. ખર્ચઃ જે દરેક દસ્તાવેજ પર મંજૂરીઓ, વિકાસ ખર્ચ, કરવેરા, ઉપયોગિતા જોડાણો અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટી માટે ચૂકવણી કરે છે.
7. સમાપ્તિ અને કબજો પ્રમાણપત્રોઃ બિલ્ડરે તેમને મેળવવું આવશ્યક છે, કારણ કે રેરા કબજો પ્રમાણપત્ર જારી કરવા માટે ખરીદદારની ફરજ સાથે જોડાય છે.
8. ડિફોલ્ટ અને સમાપ્તિઃ સૂચના, ઉપચાર સમયગાળો, સમાપ્તિ અધિકારો, જી. પી. એ. નો આપમેળે અંત, અને પહેલેથી જ કરવામાં આવેલા બાંધકામનું શું થાય છે અને કોઈપણ થાપણનું શું થાય છે.
9. વિવાદોઃ મધ્યસ્થી અથવા અદાલતો, અને બેઠક અથવા સ્થળ.

જો તમે તેના બદલે સંપૂર્ણ નિયંત્રણ રાખશો અને બાંધકામ માટે જાતે ચૂકવણી કરશો, બાંધકામ કરાર ઠેકેદાર સાથે કામ કરવું એ જેડીએનો વિકલ્પ છે. તમે ખર્ચ અને વેચાણનું જોખમ વહન કરો છો, પરંતુ તમે જમીન વહેંચતા નથી.

જો બિલ્ડર અટકી જાય અથવા ડિફોલ્ટ થાય

અટકેલા પ્રોજેક્ટ્સ એવા છે જ્યાં નબળા ડ્રાફ્ટિંગ શો દેખાય છે. તમે શું કરી શકો છો તે પ્રથમ તમારી સમાપ્તિ કલમ પર આધાર રાખે છે, અને બીજું એ કે ફ્લેટ ખરીદદારોને પહેલેથી જ વેચવામાં આવ્યા છે કે કેમ, કારણ કે ખરીદદારો રેરા અને તેમના વેચાણ કરારો હેઠળ તેમના પોતાના અધિકારો મેળવે છે. રેરાની કલમ 31 કોઈપણ પીડિત વ્યક્તિને સત્તાધિકારી અથવા ન્યાય અધિકારી સમક્ષ ફરિયાદ દાખલ કરવાની મંજૂરી આપે છે, પરંતુ જમીન માલિકના મુખ્ય ઉપાયો સામાન્ય રીતે કરારમાં જ હોય છે.

1. ઉલ્લંઘનની ઓળખ કરીને અને કરાર દ્વારા પૂરી પાડવામાં આવેલ સારવારનો સમયગાળો આપીને જેડીએ હેઠળ લેખિત સૂચના મોકલો.
2. પ્રોજેક્ટની નોંધણીની સ્થિતિ અને બિલ્ડર દ્વારા દાખલ કરવામાં આવેલા કોઈપણ સુધારાઓ માટે રાજ્ય રેરા વેબસાઇટ પર પ્રોજેક્ટનું પૃષ્ઠ તપાસો.
3. જો ઉલ્લંઘન મટાડવામાં ન આવે તો, લેખિતમાં સમાપ્ત કરો કારણ કે કરાર પરવાનગી આપે છે અને બિલ્ડરને મોકલવામાં આવેલ અને જાહેર સૂચના દ્વારા જાહેર કરાયેલ પી. ઓ. એ. રદબાતલ ખત સાથે પાવર ઓફ એટર્નીને રદ કરે છે જેથી ખરીદદારો અને ધિરાણકર્તાઓને ચેતવણી આપવામાં આવે.
4. તમારા પુરાવા એકત્રિત કરો જેડીએ, મંજૂરીના કાગળો, પત્રવ્યવહાર, સાઇટ ફોટોગ્રાફ્સ અને બિલ્ડરે હસ્તાક્ષર કરેલા કોઈપણ વેચાણ કરારો.
5. તમે ખરીદદારો સાથે વ્યવહાર કરો અથવા સાઇટને પાછી લો તે પહેલાં આર્બિટ્રેશન, સિવિલ દાવો અથવા રેરા ફરિયાદ પર કાનૂની સલાહ લો.

કરવેરાઃ માત્ર રૂપરેખા

જેડીએ પર કર એ એક નિષ્ણાત વિષય છે અને તેમાં વારંવાર ફેરફાર થાય છે. આવકવેરાના કાયદા, 1961 હેઠળ, કલમ 45 (5એ) એ નોંધાયેલા જેડીએ હેઠળ વ્યક્તિગત અને એચયુએફ જમીનમાલિકોને એક વિશેષ સમયનો નિયમ આપ્યો હતોઃ જે વર્ષમાં સમગ્ર અથવા પ્રોજેક્ટના ભાગ માટે સમાપ્તિ પ્રમાણપત્ર જારી કરવામાં આવ્યું હતું તે વર્ષમાં મૂડી લાભ પર કર લાદવામાં આવ્યો હતો, અને તે વિચારણામાં તે તારીખે જમીનમાલિકના હિસ્સાના સ્ટેમ્પ ડ્યુટી મૂલ્યનો સમાવેશ થતો હતો. કલમ 194-આઇસીએ આવા કરાર હેઠળ નિવાસી જમીન માલિકને ચૂકવવામાં આવેલા નાણાંમાંથી 10 ટકા કર કાપવાની જરૂર હતી.

આવકવેરાનો કાયદો, 2025 નવા સેક્શન નંબર સાથે 1 એપ્રિલ 2026ના રોજ અમલમાં આવ્યો હતો. તમે હસ્તાક્ષર કરો તે પહેલાં, વિકાસના અધિકારો અને બાંધકામ અંગેના કોઈપણ જી. એસ. ટી. પ્રશ્ન સાથે, ચાર્ટર્ડ એકાઉન્ટન્ટ સાથેના તમારા કરારની વર્તમાન વ્યવહારની પુષ્ટિ કરો.

જો તમે આમાંના કોઈપણ વિશે અચોક્કસ છો, તો તમે કરી શકો છો રિયલ એસ્ટેટના વકીલ સાથે વાત કરો અથવા વાંચો અન્ય મિલકત માલિકોએ પૂછેલા પ્રશ્નો. એકવાર મકાન પૂર્ણ થઈ જાય પછી, અમારી માર્ગદર્શિકા સમાપ્તિ અને વ્યવસાય પ્રમાણપત્રો તમે સહિત કયા ખરીદદારોએ કબજો લેતા પહેલા તપાસ કરવી જોઈએ તે સમજાવે છે.