બિલ્ડરે તમારા ફ્લેટમાં વિલંબ કર્યો? રેરા હેઠળ રિફંડ અને વ્યાજ

જો તમારું બિલ્ડર તમારા વેચાણ માટેના કરારની તારીખ સુધીમાં ફ્લેટ સોંપવામાં નિષ્ફળ જાય, તો રિયલ એસ્ટેટ (નિયમન અને વિકાસ) અધિનિયમ, 2016 (રેરા) ની કલમ 18 તમને એક વિકલ્પ આપે છે. તમે પ્રોજેક્ટમાંથી પાછી ખેંચી શકો છો અને વ્યાજ અને વળતર સાથે તમારા પૈસા પાછા માંગી શકો છો, અથવા તમે પ્રોજેક્ટમાં રહી શકો છો અને કબજો ન થાય ત્યાં સુધી દરેક મહિનાના વિલંબ માટે વ્યાજનો દાવો કરી શકો છો. સુપ્રીમ કોર્ટે રિફંડના અધિકારને બિનશરતી ગણાવ્યો છે. તમે તેના બદલે ગ્રાહક આયોગમાં પણ જઈ શકો છો, કારણ કે કોર્ટે ચુકાદો આપ્યો છે કે રેરા તે ઉપાયને દૂર કરતું નથી.

આ માર્ગદર્શિકા બંને વિકલ્પો સમજાવે છે, કોણ નક્કી કરે છે કે શું, ફોરમ કેવી રીતે પસંદ કરવું અને તમારે કયા દસ્તાવેજોને એકસાથે મૂકવાની જરૂર છે.

જ્યારે પ્રોજેક્ટ વિલંબિત ગણવામાં આવે છે

પ્રારંભિક બિંદુ એ તમારા વેચાણ માટેના કરારમાં કબજાની તારીખ છે (જેને ઘણીવાર બિલ્ડર-ખરીદનાર કરાર કહેવામાં આવે છે). ઇમ્પેરિયા સ્ટ્રક્ચર્સ વિ અનિલ પટની (2 નવેમ્બર 2020) માં, બિલ્ડરે દલીલ કરી હતી કે ઘડિયાળ રેરા સાથે પ્રોજેક્ટની નોંધણી કરતી વખતે જાહેર કરેલી પૂર્ણતાની તારીખથી ચાલવી જોઈએ, જે પછીથી હતી. સુપ્રીમ કોર્ટે તેને નકારી કાઢી હતી અને જણાવ્યું હતું કે સમયગાળાની ગણતરી કરારની દ્રષ્ટિએ કરવામાં આવે છે, નોંધણીની નહીં.

કોઈપણ ગ્રેસ પિરિયડ માટે અને ફોર્સ મેજ્યુઅર ક્લોઝ લિસ્ટિંગ ઇવેન્ટ્સ માટે તમારો કરાર વાંચો જે સમયમર્યાદા લંબાવે છે. આ કલમો ખાલી ચેક નથી. આ જ કેસમાં રાષ્ટ્રીય પંચે નોટબંધી અને મજૂરની અછતને બહાનું તરીકે સ્વીકારવાનો ઇનકાર કર્યો હતો કારણ કે બિલ્ડરે કોઈ પુરાવા રજૂ કર્યા ન હતા કે તેઓ ખરેખર વિલંબનું કારણ હતા અને સુપ્રીમ કોર્ટે તેના આદેશને સમર્થન આપ્યું હતું.

તમારા રાજ્યની રેરા વેબસાઇટ પર પ્રોજેક્ટનું પૃષ્ઠ પણ તપાસો. તે નોંધણી નંબર, ઘોષિત પૂર્ણ થવાની તારીખ, આપવામાં આવેલ કોઈપણ એક્સ્ટેંશન અને પ્રમોટર દ્વારા દાખલ કરવામાં આવેલા ત્રિમાસિક અપડેટ્સ દર્શાવે છે. તેને છાપો અથવા સાચવો; તે ઉપયોગી પુરાવા છે.

કલમ 18 હેઠળ તમારા બે વિકલ્પો

કલમ 18 (1) કહે છે કે જો પ્રમોટર પૂર્ણ કરવામાં નિષ્ફળ જાય અથવા કરાર અનુસાર અથવા તેમાં નિર્દિષ્ટ તારીખ સુધીમાં કબજો આપવામાં અસમર્થ હોય, તો પ્રમોટર માંગ પર વળતર સહિત નિર્ધારિત દરે વ્યાજ સાથે પ્રાપ્ત રકમ પરત કરવા માટે જવાબદાર છે, જો ફાળવણીકાર પાછી ખેંચવા માંગે છે. આ જોગવાઈ એવા ખરીદદારોને આવરી લે છે જેઓ રહેવા માંગે છે.

પરંતુ જ્યાં ફાળવણીકાર પ્રોજેક્ટમાંથી ખસી જવાનો ઇરાદો ધરાવતો ન હોય, ત્યાં તેને પ્રમોટર દ્વારા કબજો સોંપવામાં ન આવે ત્યાં સુધી વિલંબના દર મહિનાનું વ્યાજ નિયત દરે ચૂકવવામાં આવશે.

Section 18(1), Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016

• વિકલ્પ 1, બહાર નીકળોઃ દરેક ચુકવણીની તારીખથી વ્યાજની સાથે તમે ચૂકવેલ દરેક વસ્તુનું રિફંડ, ઉપરાંત કાયદા હેઠળ નક્કી કરવામાં આવેલ વળતર.
• વિકલ્પ 2, રહોઃ જ્યાં સુધી બિલ્ડર કબજો ન આપે ત્યાં સુધી વિલંબના દર મહિનાનું વ્યાજ, અને તમને ફ્લેટ મળે.

ન્યૂટેક પ્રમોટર્સ એન્ડ ડેવલપર્સ વિરુદ્ધ ઉત્તર પ્રદેશ રાજ્ય (11 નવેમ્બર 2021) માં સુપ્રીમ કોર્ટે જણાવ્યું હતું કે કલમ 18 (1) (એ) અને 19 (4) હેઠળ ફાળવણીકારનો રિફંડનો અધિકાર એક અયોગ્ય અધિકાર છે જે કરારમાં આકસ્મિકતા અથવા શરતો પર આધારિત નથી, અને ખરીદદારને આભારી ન હોય તેવી અણધારી ઘટનાઓ અથવા અદાલતના સ્ટે ઓર્ડરને ધ્યાનમાં લીધા વિના લાગુ થાય છે.

રાષ્ટ્રીય સ્તરે વ્યાજ દર નક્કી કરવામાં આવતો નથી. દરેક રાજ્યના રેરાના નિયમો તેને નિર્ધારિત કરે છે. કેટલાક રાજ્યો, તેમાંથી હરિયાણા, તેને ભારતીય સ્ટેટ બેંકના સૌથી વધુ સીમાંત ધિરાણ દર (એમસીએલઆર) વત્તા 2 ટકા સાથે જોડે છે, તેથી વાસ્તવિક આંકડો સમય જતાં બદલાય છે. કલમ 2 (ઝેડએ) માં વ્યાજની વ્યાખ્યા હેઠળ, જ્યારે ખરીદદાર પ્રમોટરને ચૂકવણી કરવામાં નિષ્ફળ જાય ત્યારે સમાન દર લાગુ પડે છે, તેથી તમે ફાઇલ કરો તે પહેલાં તમારી પોતાની ચુકવણીનો રેકોર્ડ તપાસો.

વ્યાજની ગણતરી કેવી રીતે થાય છે

રિફંડ માટે, વ્યાજ સામાન્ય રીતે દરેક હપ્તા પર તમે ચૂકવણી કરેલી તારીખથી રિફંડ કરવામાં આવે તે તારીખ સુધી ચાલે છે. જે ખરીદદાર રહે છે, તેના માટે વિલંબિત વ્યાજ વચનબદ્ધ કબજાની તારીખ (કોઈપણ માન્ય ગ્રેસ પિરિયડ પછી) થી ચૂકવવામાં આવેલી રકમ પર ચાલે છે જ્યાં સુધી કબજો ખરેખર સોંપવામાં ન આવે. ઉદાહરણ તરીકેઃ જો કોઈ ખરીદનારે 60 લાખ રૂપિયા ચૂકવ્યા હોય અને નિર્ધારિત દર વર્ષે 11 ટકા હોય, તો વિલંબના દરેક મહિના માટે વિલંબ વ્યાજ લગભગ 55,000 રૂપિયા હશે. વાસ્તવિક આંકડો તમારા રાજ્યના દર, ચુકવણીની તારીખો અને ઓર્ડર પસાર થવા પર આધાર રાખે છે.

કલમ 19 (4) પરિસ્થિતિઓના વ્યાપક સમૂહમાં સમાન રિફંડનો અધિકાર આપે છેઃ જ્યાં પ્રમોટર કરાર અનુસાર પાલન કરવામાં નિષ્ફળ જાય છે, અથવા કબજો આપવામાં અસમર્થ હોય છે, અથવા કારણ કે વિકાસકર્તા તરીકેનો તેનો વ્યવસાય તેની રેરા નોંધણીના સસ્પેન્શન અથવા રદ કરવાને કારણે બંધ કરવામાં આવ્યો છે. તેથી જે પ્રોજેક્ટ તેની નોંધણી રદ થવાને કારણે તૂટી પડે છે તે પણ આવરી લેવામાં આવે છે.

રેરા સત્તાધિકારી અથવા ન્યાયનિર્ણાયક અધિકારીઃ કોણ શું નક્કી કરે છે

કલમ 31 હેઠળ ફરિયાદ રાજ્યના રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટીને જાય છે. ન્યૂટેકે કામનું વિભાજન સ્પષ્ટ કર્યુંઃ

• રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી ચૂકવેલ રકમની રિફંડ, રિફંડ પરનું વ્યાજ અને વિલંબિત કબજો માટે વ્યાજ નક્કી કરે છે.
• કલમ 71 હેઠળ નિયુક્ત સેવારત અથવા નિવૃત્ત જિલ્લા ન્યાયાધીશ, ચુકાદો આપનાર અધિકારી, કલમ 12, 14, 18 અને 19 હેઠળ વળતર (અને વળતર પરનું વ્યાજ) નક્કી કરે છે.

તેથી જે ખરીદદાર માનસિક પીડા અથવા વધારાના ભાડા માટે રિફંડ અને અલગ રકમ બંને ઇચ્છે છે, તેણે તેમના રાજ્યના નિયમો સૂચવે તે રીતે બંનેનો સંપર્ક કરવાની જરૂર પડી શકે છે. કલમ 79 નાગરિક અદાલતોને સત્તામંડળ અથવા ચુકાદો આપનાર અધિકારી નક્કી કરી શકે તેવી બાબતોની સુનાવણી કરવા પર પ્રતિબંધ મૂકે છે. વ્યાજ અથવા વળતર માટેનો આદેશ જે ચૂકવવામાં ન આવે તે કલમ 40 (1) હેઠળ જમીન મહેસૂલની બાકી રકમ તરીકે વસૂલ કરી શકાય છે.

ગ્રાહક આયોગનો માર્ગ

પોતાના ઉપયોગ માટે ફ્લેટ ખરીદનાર ઘર ખરીદનાર ગ્રાહક સુરક્ષા અધિનિયમ, 2019 હેઠળ ગ્રાહક છે (પુનર્વેચાણ અથવા વ્યાપારી હેતુ માટેની ખરીદીને બાકાત રાખવામાં આવી છે). ઇમ્પીરિયા સ્ટ્રક્ચર્સમાં સુપ્રીમ કોર્ટે ચુકાદો આપ્યો હતો કે રેરાની કલમ 79 ગ્રાહક કમિશનને પ્રતિબંધિત કરતી નથી, તે કલમ 88 કહે છે કે રેરા અન્ય કાયદાઓ ઉપરાંત છે, અને ખરીદદાર ઉપાયોમાંથી એક પસંદ કરી શકે છે. કલમ 71 પરંતુક, જે ગ્રાહક કેસો સાથે ખરીદદારોને મંજૂરી આપે છે જ્યારે રેરાએ પાછા ખેંચવાનું શરૂ કર્યું અને ન્યાય અધિકારી પાસે જવાનું શરૂ કર્યું, તે એક વિકલ્પ આપે છે; તે કોઈને પણ બદલવા માટે દબાણ કરતું નથી.

તમે કયા કમિશનમાં જાઓ છો તે 2021ના અધિકારક્ષેત્રના નિયમો હેઠળ તમે ચૂકવણી કરેલી રકમ પર આધાર રાખે છેઃ

• જિલ્લા આયોગઃ 50 લાખ રૂપિયા સુધી.
• રાજ્ય આયોગઃ 50 લાખ રૂપિયાથી વધુ અને 2 કરોડ રૂપિયા સુધી.
• રાષ્ટ્રીય આયોગઃ 2 કરોડ રૂપિયાથી વધુ.

ગ્રાહકની ફરિયાદ સામાન્ય રીતે કાર્યવાહીનું કારણ ઉદ્ભવે તે તારીખથી બે વર્ષની અંદર દાખલ કરવી આવશ્યક છે (કલમ 69). કમિશન વ્યાજ, વળતર અને ખર્ચ સાથે રિફંડનો ઓર્ડર આપી શકે છે. વ્યાજ કમિશનની વિવેકબુદ્ધિ પર છે; ઇમ્પેરિયામાં, ઉદાહરણ તરીકે, સુપ્રીમ કોર્ટે 9 ટકા સરળ વ્યાજ અને ખર્ચ સાથે રિફંડને સમર્થન આપ્યું હતું. અમારી માર્ગદર્શિકા ગ્રાહક ફરિયાદો અને ફોરમ ફાઇલિંગ અને અધિકારક્ષેત્રને વધુ વિગતવાર સમજાવે છે, અને લીગલ ફર્મ્સ પાસે અલગ છે ગ્રાહક ફરિયાદ દાખલ કરવાની પ્રક્રિયા.

ફોરમ પસંદ કરી રહ્યા છીએ

• RERA નોંધાયેલા પ્રોજેક્ટ્સમાં ખરીદદારોને અનુકૂળ છે જેઓ ઓછી દલીલ સાથે વૈધાનિક વ્યાજ દર લાગુ કરવા માગે છે. રિફંડ અને વ્યાજનું સંક્ષિપ્ત રીતે સંચાલન કરવામાં આવે છે, અને અપીલ રિયલ એસ્ટેટ અપીલેટ ટ્રિબ્યુનલમાં જાય છે.
• ગ્રાહક આયોગ એવા ખરીદદારોને અનુકૂળ છે જેઓ રિફંડ, વળતર અને એક કાર્યવાહીમાં નક્કી કરવામાં આવેલા ખર્ચ ઇચ્છે છે, અથવા જેમનો પ્રોજેક્ટ રેરા સાથે નોંધાયેલો નથી.
• બંને ચાલુ પ્રોજેક્ટના ખરીદદાર માટે ખુલ્લા છે. એક જ રાહત માટે એક મંચ પસંદ કરો; એક જ પૈસા માટે બે કેસ ચલાવવાથી વાંધાઓ આવે છે અને સમય વેડફાય છે.
• જો એક જ પ્રોજેક્ટમાં ઘણા ખરીદદારો પ્રભાવિત થાય છે, તો સંયુક્ત અથવા પ્રતિનિધિ ફરિયાદ ખર્ચને વહેંચી શકે છે.

અપીલ વિશે પણ વિચારો. રાજ્ય રેરા સત્તામંડળ અથવા ન્યાયિક અધિકારીના આદેશની કલમ 44 હેઠળ 60 દિવસની અંદર રિયલ એસ્ટેટ અપીલેટ ટ્રિબ્યુનલમાં અને પછી હાઈકોર્ટમાં અપીલ કરી શકાય છે. ગ્રાહક વ્યવસ્થામાં, જિલ્લા આયોગ તરફથી 45 દિવસની અંદર રાજ્ય આયોગને અને રાજ્ય આયોગ તરફથી 30 દિવસની અંદર રાષ્ટ્રીય આયોગને અપીલ કરવામાં આવે છે. બિલ્ડરો વારંવાર અપીલ કરે છે, તેથી અંતિમ પુનઃપ્રાપ્તિ પ્રથમ ઓર્ડર સૂચવે છે તેના કરતા વધુ સમય લાગી શકે છે.

તમે જે પણ મંચ પસંદ કરો છો, તમારા કેસની તાકાત એ જ વસ્તુઓ પર આધાર રાખે છેઃ સ્પષ્ટ કબજાની તારીખ, દરેક ચુકવણીનો પુરાવો અને બિલ્ડરની સ્પષ્ટતાઓનો રેકોર્ડ. જે ખરીદદાર પાસે તે ક્રમમાં હોય તે પહેલા ફાઇલ કરે છે અને પછીથી કાગળો એકત્રિત કરે છે તેના કરતા ઘણી સારી સ્થિતિમાં હોય છે.

તમે ફાઇલ કરો તે પહેલાં એકત્રિત કરવાના દસ્તાવેજો

• બિલ્ડર-ખરીદનાર કરાર અથવા વેચાણ માટેનો કરાર, અને ફાળવણી પત્ર.
• ચૂકવણી દર્શાવતી દરેક ચુકવણી રસીદ અને બેંક સ્ટેટમેન્ટ, જેમાં તમારા હોમ લોન આપનાર દ્વારા કરવામાં આવેલી ચૂકવણીનો સમાવેશ થાય છે.
• માંગ પત્રો, બાંધકામ સાથે જોડાયેલી ચુકવણી સૂચનાઓ, ઇમેઇલ્સ, વ્હોટ્સઅપ સંદેશાઓ અને વિલંબને સમજાવતા કોઈપણ પત્રો.
• પ્રોજેક્ટનું રેરા નોંધણી પૃષ્ઠ અને ત્રિમાસિક પ્રગતિ અહેવાલો.
• બ્રોશરો અથવા જાહેરાતો સુવિધાઓ અથવા તારીખનું વચન આપે છે.
• કબજાની કોઈપણ દરખાસ્ત અને કબજો પ્રમાણપત્રની સ્થિતિ.
• જો તમે વળતરનો દાવો કરી રહ્યાં છો, તો વિલંબના સમયગાળા દરમિયાન ચૂકવેલ ભાડાનો પુરાવો અથવા વધારાના ઇ. એમ. આઇ. ખર્ચ.

પગલું દ્વારા પગલુંઃ રિફંડનો દાવો કરવો અથવા વ્યાજમાં વિલંબ કરવો

1. તમારા કરારમાં કબજાની તારીખ અને કોઈપણ ગ્રેસ પિરિયડ શોધો, અને પ્રોજેક્ટમાં કેટલા મહિના મોડું થયું છે તેની ગણતરી કરો.
2. વિસ્તરણ માટે પ્રોજેક્ટનું RERA પૃષ્ઠ, ઘોષિત સમાપ્તિ તારીખ અને ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટની સ્થિતિ તપાસો.
3. બિલ્ડરને વિલંબ અને તમે શું ઇચ્છો છો (વ્યાજ સાથે રિફંડ, અથવા વિલંબ વ્યાજ સાથે પેઢીના કબજાની તારીખ) દર્શાવતી લેખિત સૂચના મોકલો. ગ્રાહક કાનૂની સૂચના કોઈપણ ફોરમ માટે કામ કરે છે અને રેકોર્ડ બનાવે છે.
4. જો જવાબ અસંતોષકારક હોય, તો નક્કી કરો કે તમે બહાર નીકળવા માંગો છો કે રહેવા માંગો છો. આ નિર્ણય તમે જે રાહત માંગો છો તેને આકાર આપે છે.
5. તમારા રાજ્ય રેરા પોર્ટલ પર રેરા ફરિયાદ દાખલ કરો, અથવા ઇ-દાખિલ દ્વારા ગ્રાહક આયોગ સમક્ષ બિલ્ડર વિલંબ ફરિયાદ દાખલ કરો, ઉપરના દસ્તાવેજો જોડો અને ફી ચૂકવો.
6. સુનાવણીમાં હાજરી આપો, જો બિલ્ડર જવાબ આપે તો પ્રત્યુત્તર દાખલ કરો અને ચૂકવણીની ગણતરીને સુનાવણીની તારીખ સુધી અપડેટ રાખો.
7. જો કોઈ આદેશ પસાર કરવામાં આવે અને તેનું પાલન ન કરવામાં આવે, તો અમલ માટે અરજી કરો રેરા હેઠળ રકમ જમીન મહેસૂલની બાકી રકમ તરીકે વસૂલ કરી શકાય છે, અને ગ્રાહક આયોગો પાસે તેમની પોતાની અમલની સત્તાઓ હોય છે.

જ્યારે આખરે કબજો આપવામાં આવે છે

કલમ 18ની જોગવાઈ હેઠળ વિલંબિત વ્યાજ ત્યાં સુધી ચાલે છે જ્યાં સુધી કબજો સોંપવામાં ન આવે. રેરાની કલમ 19 (10) માં ખરીદદારને કબજો પ્રમાણપત્ર જારી થયાના બે મહિનાની અંદર ભૌતિક કબજો લેવાની જરૂર છે, તેથી પ્રમાણપત્ર અસ્તિત્વમાં આવે તે પછી કબજાની માન્ય ઓફરને અવગણશો નહીં. ફ્લેટની તપાસ કરો, લેખિતમાં ખામીઓ નોંધો અને ખાતરી કરો કે કબજો પત્ર સોંપણીની તારીખ ચોક્કસપણે નોંધે છે, કારણ કે તે તારીખ વ્યાજના સમયગાળાનો અંત નક્કી કરે છે.

તમારા કબજામાં હોય ત્યારે તમને સોંપવામાં આવેલા દરેક દસ્તાવેજને વાંચો. જો કોઈ ફોર્મ કહે છે કે તમે વિલંબ માટે તમામ દાવાઓ છોડી દો છો, તો તમે ચાવીઓ મેળવવા માટે તેના પર સહી કરવા માટે બંધાયેલા નથી, અને તમારે તે કરતા પહેલા સલાહ લેવી જોઈએ. અમારી માર્ગદર્શિકા સમાપ્તિ અને વ્યવસાય પ્રમાણપત્રો શું તપાસવું તે સમજાવે છે. જો બિલ્ડર વિલંબનો વિવાદ કરે અથવા રકમ મોટી હોય, તો તમે કરી શકો છો રિયલ એસ્ટેટના વકીલ સાથે વાત કરો ફોરમ અને ગણતરી વિશે.