ભારતમાં વેચાણ કરાર અથવા વેચાણ કરારને કેવી રીતે રદ કરવો

નોંધાયેલ વેચાણ ખત એકલા વિક્રેતા દ્વારા રદ કરી શકાતો નથી, અને પેટા-નોંધણી અધિકારી પાસે તેને રદ કરવાની પણ કોઈ સત્તા નથી. જો તમે પૂર્ણ વેચાણને અલગ રાખવા માંગતા હો, તો તમારે વિશિષ્ટ રાહત અધિનિયમ, 1963 ની કલમ 31 હેઠળ સિવિલ દાવો દાખલ કરવો પડશે, સામાન્ય રીતે તથ્યો જાણ્યાના ત્રણ વર્ષની અંદર કે જે ખતને રદબાતલ અથવા રદબાતલ બનાવે છે. વેચવાનો કરાર એક અલગ દસ્તાવેજ છે. તે માત્ર ભવિષ્યના વેચાણનું વચન આપે છે, જેથી પક્ષો રદ કરવાના ખત પર હસ્તાક્ષર કરીને અને નિષ્ઠાવાન નાણાંનું શું થાય છે તેની પતાવટ કરીને તેને સમાપ્ત કરી શકે છે.

આ માર્ગદર્શિકા તફાવત, અદાલતોએ એકતરફી રદ કરવાના કાર્યો વિશે શું કહ્યું છે, સમય મર્યાદા અને યોગ્ય રદ કરવાના દસ્તાવેજમાં શું હોવું જોઈએ તે સમજાવે છે.

પ્રથમ, તમે કયા દસ્તાવેજ સાથે કામ કરી રહ્યા છો તે જાણો

લોકો ઘણીવાર "વેચાણ ખત" અને "વેચાણ કરાર" નો હળવાશથી ઉપયોગ કરે છે, પરંતુ કાયદો તેમની સાથે ખૂબ જ અલગ રીતે વર્તે છે.

• વેચાણ ખત એ પરિવહન છે. મિલકત હસ્તાંતરણ અધિનિયમ, 1882ની કલમ 54 વેચાણને કિંમતના બદલામાં માલિકીના હસ્તાંતરણ તરીકે વ્યાખ્યાયિત કરે છે. એકવાર નોંધાયેલ વેચાણ ખત અમલમાં મૂકવામાં આવે, પછી માલિકી ખરીદનારને આપવામાં આવે છે.
• વેચાણ માટેનો કરાર (જેને વેચાણ કરાર અથવા વેચાણ માટેનો કરાર પણ કહેવાય છે) માત્ર એ જ નોંધે છે કે વેચાણ સંમત શરતો પર થશે. કલમ 54 કહે છે કે આવા કરાર પોતે મિલકતમાં કોઈ વ્યાજ પેદા કરતા નથી અથવા તેના પર કોઈ ચાર્જ લેતા નથી.
• વ્યવહારુ પરિણામઃ વેચાણ માટેના કરારને પૂર્વવત્ કરવો એ બંને પક્ષો વચ્ચેના કરારનો પ્રશ્ન છે. વેચાણ ખતને રદ કરવાનો અર્થ એ છે કે પહેલેથી જ ખસેડવામાં આવેલી માલિકી પાછી લેવી, જેના કારણે અદાલત સામેલ થાય છે.

જો તમે માત્ર </0> વેચવા માટે <0> કરાર પર હસ્તાક્ષર કર્યા છે અને અગાઉથી ચૂકવણી કરી છે, તો નીચે આપેલા કરારો પરના વિભાગને વાંચો. જો વેચાણ ખત નોંધાયેલું હોય, તો અદાલતનો માર્ગ લાગુ પડે છે.

શા માટે એકતરફી રદ કરવાનું ખત કામ કરતું નથી

એક સામાન્ય ભૂલ એ છે કે જે વિક્રેતા છેતરપિંડી અનુભવે છે તે સ્ટેમ્પ પેપર પર "રદબાતલ ખત" લખે છે, તેના પર એકલા સહી કરે છે અને તેની નોંધણી કરવાનો પ્રયાસ કરે છે. સુપ્રીમ કોર્ટે આ અભિગમને નકારી કાઢ્યો છે.

થોટા ગંગા લક્ષ્મી વિ. આંધ્ર પ્રદેશ સરકાર (2010) માં, એક વિક્રેતાએ જાતે જ રદબાતલ દસ્તાવેજ અમલમાં મૂક્યો હતો અને નોંધણી કરાવી હતી. અદાલતે એવું માન્યું હતું કે રદબાતલ ખત અને તેની નોંધણી રદબાતલ છે અને તેને સરળતાથી અવગણી શકાય છે. તેમાં સમજાવવામાં આવ્યું હતું કે એકવાર ખરીદદારને માલિકી હક મળી જાય પછી, જે વિક્રેતા વેચાણ રદ કરવા માંગે છે તેણે રદ કરવા માટે દીવાની દાવો દાખલ કરવો પડે છે, અથવા ખરીદદારને જમીન પરત વેચવા માટે કહેવું પડે છે. અદાલતે આંધ્રપ્રદેશના નોંધણીના નિયમ પર પણ આધાર રાખ્યો હતો જેમાં મૂળ વેચાણ માટે તમામ પક્ષો દ્વારા રદ કરવાના દસ્તાવેજો પર હસ્તાક્ષર કરવાની અથવા અદાલતના આદેશ દ્વારા સમર્થન આપવાની જરૂર હતી.

સત્યપાલ આનંદ વિરુદ્ધ મધ્ય પ્રદેશ રાજ્ય (2016) માં, ત્રણ ન્યાયાધીશોની ખંડપીઠે સમજાવ્યું હતું કે થોટા ગંગા લક્ષ્મીનો ચુકાદો આંધ્ર પ્રદેશના શાસન પર આધારિત છે અને તે દરેક રાજ્યને લાગુ કરી શકાતો નથી, પરંતુ તેણે સામાન્ય સ્થિતિ પણ સ્પષ્ટપણે જણાવી હતીઃ

એકવાર દસ્તાવેજ નોંધાઇ ગયા પછી, 1908ના કાયદા હેઠળ નોંધણી રદ કરવા માટે કોઈ પણ સત્તામંડળ માટે તે ખુલ્લું નથી.

Satya Pal Anand v. State of M.P. (2016)

કોર્ટે ઉમેર્યું હતું કે પીડિત પક્ષ નાગરિક અદાલત સમક્ષ દસ્તાવેજની નોંધણી અને માન્યતાને પડકાર આપી શકે છે. એસેટ રિકન્સ્ટ્રક્શન કંપની (ઇન્ડિયા) લિમિટેડ વિરુદ્ધ એસ. પી. વેલાયુથમ (2022) માં, સુપ્રીમ કોર્ટે ફરીથી રેખા દોરીઃ રિટ અધિકારક્ષેત્રમાં ઉચ્ચ અદાલત એ જોઈ શકે છે કે નોંધણી અધિકારીએ કાયદાનું પાલન કર્યું છે કે કેમ, પરંતુ દસ્તાવેજ રદબાતલ હોવાની ઘોષણા માત્ર દીવાની અદાલત માટે જ છે.

અદાલત દ્વારા નોંધાયેલ વેચાણ કરાર રદ કરવો

ચોક્કસ રાહત અધિનિયમની કલમ 31 (1) કોઈપણ વ્યક્તિને મંજૂરી આપે છે કે જેની સામે લેખિત દસ્તાવેજ રદબાતલ અથવા રદબાતલ છે, અને જેને વાજબી રીતે ડર છે કે જો તે બાકી રહે તો ગંભીર ઈજા પહોંચાડી શકે છે, તેને રદબાતલ અથવા રદબાતલ ઠેરવવા માટે દાવો કરી શકે છે. કોર્ટ પછી તેને પહોંચાડવા અને રદ કરવાનો આદેશ આપી શકે છે. કલમ 31 (2) હેઠળ, જો સાધન નોંધાયેલું હોય, તો અદાલત તેના હુકમની નકલ નોંધણી કચેરીને મોકલે છે, અને અધિકારી રદ કરવાની નોંધ પુસ્તકોમાં કરે છે.

રદ અથવા ઘોષણાઃ કોણ શું ફાઇલ કરે છે

સુહરીદ સિંહ વિરુદ્ધ રણધીર સિંહ (2010) માં સુપ્રીમ કોર્ટે સમજાવ્યું હતું કે દાવાનું સ્વરૂપ તમે કોણ છો તેના પર નિર્ભર કરે છે. જો તમે ખત ચલાવો છો અને તેને રદ કરવા માંગો છો, તો તમે રદ કરવા માટે દાવો કરો છો. જો તમે તેના પર સહી ન કરી હોય (ઉદાહરણ તરીકે, કોઈ સહ-માલિક કે જેનો હિસ્સો કોઈ સંબંધી દ્વારા વેચવામાં આવ્યો હોય), તો તમે ઘોષણા માટે દાવો કરો છો કે ખત અમાન્ય છે અથવા તમને બંધનકર્તા નથી, સામાન્ય રીતે કબજો અથવા હુકમ સાથે. કોર્ટ ફીની ગણતરી દરેક માટે અલગ અલગ રીતે કરવામાં આવે છે અને તે રાજ્ય પ્રમાણે બદલાય છે.

ગ્રાઉન્ડ કોર્ટ સ્વીકારે છે, અને એક તેઓ સ્વીકારતા નથી

• તમારી સહી મેળવવામાં છેતરપિંડી, બળજબરી, અનુચિત પ્રભાવ અથવા ખોટી રજૂઆત (આ ભારતીય કરાર અધિનિયમ, 1872 હેઠળ કરારને રદબાતલ બનાવે છે).
• બનાવટી અથવા પ્રતિરૂપણ, જ્યાં તમે ક્યારેય સહી કરી નથી.
• એક વિક્રેતા કે જેની પાસે ટ્રાન્સફર કરવા માટે કોઈ અધિકાર ન હતો, અથવા અદાલતના આદેશના ઉલ્લંઘનમાં ટ્રાન્સફર કરવામાં આવ્યું હતું.
• સત્તા વિના કોઈ વ્યક્તિ દ્વારા હસ્તાક્ષરિત ખત, જેમ કે એજન્ટ જે પાવર ઓફ એટર્નીની બહાર કામ કરે છે.

અવેતન વેચાણ કિંમત, તેના પોતાના પર, સામાન્ય રીતે પૂરતી નથી. દહિબેન વિ. અરવિંદભાઈ કલ્યાણજી ભાનુશાલી (2020) માં, સુપ્રીમ કોર્ટે ચુકાદો આપ્યો હતો કે એકવાર વેચાણ ખત અમલમાં મૂકવામાં આવે અને નોંધવામાં આવે, પછી જો કિંમતનો એક ભાગ ચૂકવવામાં ન આવે તો પણ શીર્ષક પસાર થાય છે, અને ચુકવણી ન કરવી એ ખતને રદ કરવા માટેનો આધાર ન હોઈ શકે. વિક્રેતાનો ઉપાય સંતુલન પાછું મેળવવાનો છે.

સમય મર્યાદાઃ જ્ઞાનથી ત્રણ વર્ષ

મર્યાદા અધિનિયમ, 1963ની અનુસૂચિની કલમ 59 દાવાને રદ કરવા અથવા કોઈ સાધનને અલગ રાખવા અથવા કરારને રદ કરવા માટે ત્રણ વર્ષની મુદત આપે છે. સમય ત્યારે આવે છે જ્યારે તમને સાધન રદ કરવા માટે હકદાર બનાવતી હકીકતો પહેલા તમને ખબર પડે છે. નોંધાયેલ સાધન બનાવટી હોવાનું જાહેર કરવા માટેનો દાવો કલમ 56 હેઠળ આવે છે, જે તમને નોંધણીની જાણ થાય ત્યારથી ત્રણ વર્ષ સુધી ચાલે છે.

અદાલતો વિલંબિત શોધના દાવાને નજીકથી જુએ છે. દહિબેનમાં, વાદીઓએ જણાવ્યું હતું કે તેમને છેતરપિંડી વિશે ત્યારે જ ખબર પડી જ્યારે તેઓએ વર્ષો પછી રજિસ્ટ્રી ઇન્ડેક્સ મેળવ્યો હતો. કોર્ટે એવું માન્યું હતું કે જ્યારે વેચાણ સમયે કિંમત ચૂકવવામાં ન આવી ત્યારે કાર્યવાહીનું કારણ ઊભું થયું હતું અને ફરિયાદને નકારી કાઢી હતી. જો તમે ત્રણ વર્ષની નજીક અથવા છેલ્લા છો, તો વકીલ સાથે ઝડપથી વાત કરો.

રદ કરવાનો દાવો સામાન્ય રીતે કેવી રીતે આગળ વધે છે

1. સબ-રજિસ્ટ્રાર પાસેથી વેચાણ દસ્તાવેજની પ્રમાણિત નકલ, મિલકત માટેનું બોજ પ્રમાણપત્ર અને તમારા આધારને ટેકો આપતા દરેક દસ્તાવેજ (બેંક સ્ટેટમેન્ટ, પત્રો, તબીબી રેકોર્ડ, પોલીસ ફરિયાદો) એકત્રિત કરો.
2. ખરીદનારને કાનૂની નોટિસ મોકલો કે કેમ ખત રદબાતલ અથવા રદબાતલ છે અને તેમને તેને પૂર્વવત્ કરવામાં જોડાવા માટે કહો. ખાનગી પક્ષ માટે નોટિસ કાયદેસર રીતે જરૂરી નથી, પરંતુ તે રેકોર્ડ બનાવે છે અને કેટલીકવાર સમાધાન તરફ દોરી જાય છે.
3. મિલકત પર અધિકારક્ષેત્ર ધરાવતી દીવાની અદાલતમાં ફરિયાદ દાખલ કરો, રદ કરવા (અથવા જો તમે વહીવટકર્તા ન હોવ તો ઘોષણા), ઉપરાંત કબજો અથવા જ્યાં જરૂરી હોય ત્યાં મનાઈ હુકમની માંગ કરો. તમારા રાજ્યના કોર્ટ ફી કાયદામાં જરૂરી કોર્ટ ફી ચૂકવો.
4. જો કેસ બાકી હોય ત્યારે ખરીદદાર મિલકત વેચશે, ગીરવે મૂકશે અથવા તેના પર બાંધકામ કરશે તેવું જોખમ હોય તો વચગાળાના હુકમ માટે પૂછો.
5. જો તમે જીતી જાઓ છો, તો હુકમનામું કલમ 31 (2) હેઠળ નોંધણી કચેરીને મોકલવામાં આવે છે, જે મૂળ એન્ટ્રી સામે રદ કરવાની નોંધ કરે છે.

આ પ્રકારના દાવામાં પુરાવા અને ઉલટતપાસનો સમાવેશ થાય છે, તેથી મોટાભાગના લોકો વકીલની નિમણૂક કરે છે. તમે કરી શકો છો મિલકત વકીલ શોધો કાનૂની પેઢીઓ પર પ્રેક્ટિસ ક્ષેત્ર દ્વારા.

વેચવાનો કરાર રદ કરવો

કારણ કે વેચવાનો કરાર એ કરાર છે, તે ત્રણમાંથી એક રીતે સમાપ્ત થાય છેઃ પરસ્પર સંમતિ દ્વારા, તેની પોતાની સમાપ્તિ કલમ હેઠળ, અથવા ઉલ્લંઘન દ્વારા અને પછીના ઉપાયો દ્વારા.

• પરસ્પર સંમતિથી. ભારતીય કરાર અધિનિયમની કલમ 62 પક્ષોને કરારને રદ કરવા માટે સંમત થવા દે છે, જેના પછી તેને કરવાની જરૂર નથી. બંને પક્ષો દ્વારા હસ્તાક્ષરિત લેખિત રદ કરાર એ સૌથી સ્વચ્છ રેકોર્ડ છે.
• સમાપ્તિ કલમ હેઠળ. ઘણા કરારો કહે છે કે જો ખરીદદાર તારીખ સુધીમાં ચૂકવણી નહીં કરે, તો કરાર રદ કરવામાં આવે છે. વિક્રેતાએ હજુ પણ લેખિત સમાપ્તિ નોટિસ મોકલવી જોઈએ, કારણ કે અદાલતો જુએ છે કે ડિફોલ્ટર પક્ષને નોટિસ પર મૂકવામાં આવ્યો હતો કે કેમ.
• ઉલ્લંઘન પર. જો એક પક્ષ પ્રદર્શન કરવાનો ઇનકાર કરે છે, તો બીજો પક્ષ સમાપ્ત કરી શકે છે અને નુકસાનીનો દાવો કરી શકે છે, અથવા ખરીદનાર ચોક્કસ પ્રદર્શન માટે દાવો કરી શકે છે. ચોક્કસ કામગીરી માટેના દાવામાં મર્યાદા અધિનિયમની કલમ 54 હેઠળ ત્રણ વર્ષની મર્યાદા હોય છે, જે કામગીરી માટે નક્કી કરવામાં આવેલી તારીખથી ગણવામાં આવે છે અથવા, જો કંઈ નક્કી કરવામાં આવ્યું ન હોય તો, જ્યારે ખરીદનારને ખબર પડે છે કે કામગીરી નકારવામાં આવી છે.

નિષ્ઠાવાન નાણાંનું શું થાય છે

કમાણીના પૈસા અને સામાન્ય એડવાન્સ એક જ વસ્તુ નથી. સતીશ બત્રા વિરુદ્ધ સુધીર રાવલ (2012) માં સુપ્રીમ કોર્ટે ચુકાદો આપ્યો હતો કે જ્યારે ખરીદનાર ડિફોલ્ટ થાય ત્યારે બાકીની રકમ જપ્ત કરી શકાય છે, પરંતુ માત્ર ત્યારે જ જો કરારની શરતો સ્પષ્ટ અને સ્પષ્ટ હોય અને કિંમતની આંશિક ચુકવણી કે જે બાકીની રકમ ન હોય તો તેને જપ્ત કરી શકાતી નથી. કૈલાશ નાથ એસોસિએટ્સ વિરુદ્ધ ડીડીએ (2015) માં, કોર્ટે ચુકાદો આપ્યો હતો કે જ્યાં જપ્તી દંડ સમાન હોય, ત્યાં કરાર અધિનિયમની કલમ 74 લાગુ પડે છે અને માત્ર વાજબી વળતર જ રાખી શકાય છે. જો વેચનાર પીછેહઠ કરે છે, તો ખરીદનાર સામાન્ય રીતે રિફંડ માટે હકદાર હોય છે, અને જો કરાર કહેતો હોય તો વધુ.

વેચાણ કરાર રદ કરવાના ખતમાં શું હોવું જોઈએ

• મૂળ કરારના તમામ પક્ષોના નામ, સરનામાં અને ઓળખની વિગતો, અને ત્યારથી જે કોઈ પણ આવ્યું છે, જેમ કે નોમિની ખરીદનાર.
• જો તે નોંધાયેલ હોય તો તેના નોંધણી નંબર સહિત મૂળ કરારની તારીખ અને વિગતો.
• એક સ્પષ્ટ નિવેદન કે બંને પક્ષો તેને રદ કરવા માટે સંમત થયા છે, અને કઈ તારીખથી.
• ચૂકવણીની રકમ, પરત કરવામાં આવેલી અથવા જપ્ત કરવામાં આવેલી રકમ, ચુકવણીની રીત અને તારીખ અને રસીદની સ્વીકૃતિ.
• મૂળ દસ્તાવેજો પરત કરવા, કરાર હેઠળ આપવામાં આવેલા કોઈપણ પાવર ઓફ એટર્નીને રદ કરવા અને જો કબજો આપવામાં આવ્યો હોય તો તેને પરત સોંપવા.
• વધુ દાવાઓની પરસ્પર મુક્તિ, બંને પક્ષો અને બે સાક્ષીઓની સહી.

જો મૂળ કરાર નોંધવામાં આવ્યો હોય, તો તે જ કાર્યાલયમાં રદબાતલ ખત નોંધાવવું યોગ્ય છે જેથી રેકોર્ડ દર્શાવે છે કે કરાર સમાપ્ત થઈ ગયો છે. રદ કરવાના ખત માટે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી શુલ્ક દરેક રાજ્ય દ્વારા નક્કી કરવામાં આવે છે અને તે વ્યાપક રીતે અલગ પડે છે.

જો બંને પક્ષો પૂર્ણ થયેલ વેચાણને પૂર્વવત્ કરવા માંગતા હોય

કેટલીકવાર ખરીદદાર અને વિક્રેતા નોંધણી પછી સંમત થાય છે કે વેચાણ ઉલટાવી દેવું જોઈએ. માલિકી પહેલેથી જ પસાર થઈ ગઈ હોવાથી, થોટા ગંગા લક્ષ્મીમાં સુપ્રીમ કોર્ટે જે માર્ગ વર્ણવ્યો છે તે ખરીદનારને નવા નોંધાયેલા ખત દ્વારા મિલકતને વેચવા (અથવા અન્યથા ટ્રાન્સફર) માટે છે. કેટલાક રાજ્ય નોંધણી નિયમો, જેમ કે તે કિસ્સામાં આંધ્રપ્રદેશના નિયમ, મૂળ ખતમાં તમામ પક્ષો દ્વારા હસ્તાક્ષરિત રદ કરારને પણ સ્વીકારે છે. કોઈપણ માર્ગ પર સ્ટેમ્પ ડ્યુટી કેવી રીતે વસૂલવામાં આવે છે તે રાજ્ય પર આધાર રાખે છે, તેથી મુસદ્દો તૈયાર કરતા પહેલા પેટા-નોંધણી અધિકારી સાથે પુષ્ટિ કરો. જો સોદો પાવર ઓફ એટર્ની દ્વારા કરવામાં આવ્યો હોય, તો અમારી માર્ગદર્શિકા પાવર ઓફ એટર્ની મિલકત સાથે શું કરી શકે છે અને શું ન કરી શકે તે માર્ગ પોતાની માલિકીનું હસ્તાંતરણ કેમ નથી કરતો તે સમજાવે છે.

કોઈપણ નવી ખરીદી અથવા પુનઃવહન પહેલાં, રજિસ્ટ્રીમાં મિલકતનો ઇતિહાસ તપાસો. બોજ પ્રમાણપત્ર પરની અમારી માર્ગદર્શિકા સમજાવે છે કે તે શું બતાવે છે અને શું ચૂકી જાય છે.