ಬಿಲ್ಡರ್ ನಿಮ್ಮ ಫ್ಲಾಟ್ ಅನ್ನು ವಿಳಂಬಗೊಳಿಸಿದ್ದಾರೆಯೇ? ರೇರಾ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಮರುಪಾವತಿ ಮತ್ತು ಬಡ್ಡಿ

ನಿಮ್ಮ ಬಿಲ್ಡರ್ ನಿಮ್ಮ ಮಾರಾಟದ ಒಪ್ಪಂದದ ದಿನಾಂಕದೊಳಗೆ ಫ್ಲಾಟ್ ಅನ್ನು ಹಸ್ತಾಂತರಿಸಲು ವಿಫಲವಾದರೆ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ (ನಿಯಂತ್ರಣ ಮತ್ತು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ) ಕಾಯ್ದೆ, 2016 (ಆರ್ಇಆರ್ಎ) ಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 18 ನಿಮಗೆ ಒಂದು ಆಯ್ಕೆಯನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ. ನೀವು ಯೋಜನೆಯಿಂದ ಹಿಂಪಡೆಯಬಹುದು ಮತ್ತು ಬಡ್ಡಿ ಮತ್ತು ಪರಿಹಾರದೊಂದಿಗೆ ನಿಮ್ಮ ಹಣವನ್ನು ಮರಳಿ ಪಡೆಯಬಹುದು, ಅಥವಾ ನೀವು ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ಉಳಿಯಬಹುದು ಮತ್ತು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವವರೆಗೆ ಪ್ರತಿ ತಿಂಗಳ ವಿಳಂಬಕ್ಕೆ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಪಡೆಯಬಹುದು. ಮರುಪಾವತಿ ಹಕ್ಕನ್ನು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಬೇಷರತ್ತಾಗಿ ಕರೆದಿದೆ. ಅದರ ಬದಲಿಗೆ ನೀವು ಗ್ರಾಹಕ ಆಯೋಗಕ್ಕೂ ಹೋಗಬಹುದು, ಏಕೆಂದರೆ ಆರ್. ಇ. ಆರ್. ಎ. ಆ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಕಸಿದುಕೊಳ್ಳುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ತೀರ್ಪು ನೀಡಿದೆ.

ಈ ಮಾರ್ಗದರ್ಶಿ ಎರಡೂ ಆಯ್ಕೆಗಳನ್ನು ವಿವರಿಸುತ್ತದೆ, ಯಾರು ಏನು ನಿರ್ಧರಿಸುತ್ತಾರೆ, ವೇದಿಕೆಯನ್ನು ಹೇಗೆ ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಬೇಕು ಮತ್ತು ನೀವು ಒಟ್ಟುಗೂಡಿಸಬೇಕಾದ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು.

ಯೋಜನೆಯನ್ನು ವಿಳಂಬವೆಂದು ಪರಿಗಣಿಸಿದಾಗ

ಆರಂಭಿಕ ಹಂತವು ನಿಮ್ಮ ಮಾರಾಟದ ಒಪ್ಪಂದದ ಸ್ವಾಧೀನದ ದಿನಾಂಕವಾಗಿದೆ (ಇದನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಬಿಲ್ಡರ್-ಖರೀದಿದಾರ ಒಪ್ಪಂದ ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ). ಇಂಪೇರಿಯಾ ಸ್ಟ್ರಕ್ಚರ್ಸ್ ವರ್ಸಸ್ ಅನಿಲ್ ಪಟ್ನಿ (2 ನವೆಂಬರ್ 2020) ನಲ್ಲಿ, ಬಿಲ್ಡರ್ ಅವರು ಯೋಜನೆಯನ್ನು ರೆರಾದಲ್ಲಿ ನೋಂದಾಯಿಸುವಾಗ ಘೋಷಿಸಿದ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ದಿನಾಂಕದಿಂದ ಗಡಿಯಾರವು ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸಬೇಕು ಎಂದು ವಾದಿಸಿದರು, ಅದು ನಂತರ. ಸರ್ವೋಚ್ಚ ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ಅದನ್ನು ತಿರಸ್ಕರಿಸಿತು ಮತ್ತು ಅವಧಿಯನ್ನು ಒಪ್ಪಂದದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಲೆಕ್ಕ ಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆಯೇ ಹೊರತು ನೋಂದಣಿಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಅಲ್ಲ ಎಂದು ತೀರ್ಪು ನೀಡಿತು.

ಯಾವುದೇ ಗ್ರೇಸ್ ಅವಧಿಗೆ ಮತ್ತು ಗಡುವನ್ನು ವಿಸ್ತರಿಸುವ ಘಟನೆಗಳನ್ನು ಪಟ್ಟಿ ಮಾಡುವ ಫೋರ್ಸ್ ಮೇಜ್ಯೂರ್ ಷರತ್ತಿಗೆ ನಿಮ್ಮ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಓದಿ. ಈ ಷರತ್ತುಗಳು ಖಾಲಿ ಚೆಕ್ ಅಲ್ಲ. ಅದೇ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಆಯೋಗವು ನೋಟು ರದ್ದತಿ ಮತ್ತು ಕಾರ್ಮಿಕರ ಕೊರತೆಯನ್ನು ನೆಪವಾಗಿ ಸ್ವೀಕರಿಸಲು ನಿರಾಕರಿಸಿತು, ಏಕೆಂದರೆ ಬಿಲ್ಡರ್ ಅವರು ವಾಸ್ತವವಾಗಿ ವಿಳಂಬಕ್ಕೆ ಕಾರಣವೆಂದು ಯಾವುದೇ ಪುರಾವೆಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸಿರಲಿಲ್ಲ, ಮತ್ತು ಸರ್ವೋಚ್ಚ ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ತನ್ನ ಆದೇಶವನ್ನು ಎತ್ತಿಹಿಡಿಯಿತು.

ನಿಮ್ಮ ರಾಜ್ಯದ ಆರ್ಇಆರ್ಎ ಜಾಲತಾಣದಲ್ಲಿ ಯೋಜನೆಯ ಪುಟವನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ. ಇದು ನೋಂದಣಿ ಸಂಖ್ಯೆ, ಘೋಷಿಸಲಾದ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ದಿನಾಂಕ, ನೀಡಲಾದ ಯಾವುದೇ ವಿಸ್ತರಣೆಗಳು ಮತ್ತು ಪ್ರವರ್ತಕರು ಸಲ್ಲಿಸಿದ ತ್ರೈಮಾಸಿಕ ನವೀಕರಣಗಳನ್ನು ತೋರಿಸುತ್ತದೆ. ಅದನ್ನು ಮುದ್ರಿಸಿ ಅಥವಾ ಉಳಿಸಿ; ಇದು ಉಪಯುಕ್ತ ಪುರಾವೆಯಾಗಿದೆ.

ಸೆಕ್ಷನ್ 18ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನಿಮ್ಮ ಎರಡು ಆಯ್ಕೆಗಳು

ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಅಥವಾ ಅದರಲ್ಲಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟಪಡಿಸಿದ ದಿನಾಂಕದೊಳಗೆ ಪ್ರವರ್ತಕನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಲು ವಿಫಲವಾದರೆ ಅಥವಾ ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ನೀಡಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗದಿದ್ದರೆ, ಹಂಚಿಕೆದಾರನು ಹಿಂಪಡೆಯಲು ಬಯಸಿದರೆ, ಪರಿಹಾರ ಸೇರಿದಂತೆ ನಿಗದಿತ ದರದಲ್ಲಿ ಬಡ್ಡಿಯೊಂದಿಗೆ ಸ್ವೀಕರಿಸಿದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಹಿಂದಿರುಗಿಸಲು ಪ್ರವರ್ತಕನು ಹೊಣೆಗಾರನಾಗಿರುತ್ತಾನೆ ಎಂದು ಸೆಕ್ಷನ್ 18 (1) ಹೇಳುತ್ತದೆ. ಈ ಷರತ್ತು ಉಳಿಯಲು ಬಯಸುವ ಖರೀದಿದಾರರನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿದೆ.

ಪರಂತು, ಹಂಚಿಕೆದಾರನು ಯೋಜನೆಯಿಂದ ಹಿಂದೆ ಸರಿಯಲು ಉದ್ದೇಶಿಸಿರದಿದ್ದಲ್ಲಿ, ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವವರೆಗೆ ಪ್ರತಿ ತಿಂಗಳ ವಿಳಂಬದ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಪ್ರವರ್ತಕನು ನಿಯಮಿಸಬಹುದಾದಂತಹ ದರದಲ್ಲಿ ಪಾವತಿಸತಕ್ಕದ್ದು.

Section 18(1), Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016

• ಆಯ್ಕೆ 1, ನಿರ್ಗಮನಃ ಪ್ರತಿ ಪಾವತಿಯ ದಿನಾಂಕದಿಂದ ಬಡ್ಡಿಯೊಂದಿಗೆ ನೀವು ಪಾವತಿಸಿದ ಎಲ್ಲದರ ಮರುಪಾವತಿ, ಜೊತೆಗೆ ಕಾಯಿದೆಯ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾದ ಪರಿಹಾರ.
• ಆಯ್ಕೆ 2, ವಾಸ್ತವ್ಯಃ ಬಿಲ್ಡರ್ ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವವರೆಗೆ ಪ್ರತಿ ತಿಂಗಳ ವಿಳಂಬದ ಬಡ್ಡಿ, ಮತ್ತು ನೀವು ಇನ್ನೂ ಫ್ಲಾಟ್ ಅನ್ನು ಪಡೆಯುತ್ತೀರಿ.

ನ್ಯೂಟೆಕ್ ಪ್ರವರ್ತಕರು ಮತ್ತು ಅಭಿವರ್ಧಕರು ವರ್ಸಸ್ ಉತ್ತರ ಪ್ರದೇಶ ರಾಜ್ಯ (11 ನವೆಂಬರ್ 2021) ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ, ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್, 18 (1) (ಎ) ಮತ್ತು 19 (4) ವಿಭಾಗಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಮರುಪಾವತಿಗೆ ಹಂಚಿಕೆಯ ಹಕ್ಕನ್ನು ಹೊಂದಿರುವುದು ಅನರ್ಹವಾದ ಹಕ್ಕಾಗಿದ್ದು, ಇದು ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿನ ಆಕಸ್ಮಿಕತೆಗಳು ಅಥವಾ ಷರತ್ತುಗಳ ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬಿತವಾಗಿಲ್ಲ ಮತ್ತು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಕಾರಣವಾಗದ ಅನಿರೀಕ್ಷಿತ ಘಟನೆಗಳು ಅಥವಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ತಡೆಯಾಜ್ಞೆಗಳನ್ನು ಲೆಕ್ಕಿಸದೆ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ಹೇಳಿದೆ.

ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಮಟ್ಟದಲ್ಲಿ ಬಡ್ಡಿ ದರವನ್ನು ನಿಗದಿಪಡಿಸಲಾಗಿಲ್ಲ. ಪ್ರತಿ ರಾಜ್ಯದ ಆರ್ಇಆರ್ಎ ನಿಯಮಗಳು ಇದನ್ನು ಸೂಚಿಸುತ್ತವೆ. ಹಲವಾರು ರಾಜ್ಯಗಳು, ಅವುಗಳಲ್ಲಿ ಹರಿಯಾಣ, ಇದನ್ನು ಸ್ಟೇಟ್ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಆಫ್ ಇಂಡಿಯಾದ ಅತಿ ಹೆಚ್ಚು ಕನಿಷ್ಠ ಸಾಲ ದರ (ಎಂಸಿಎಲ್ಆರ್) ಮತ್ತು 2 ಪ್ರತಿಶತದೊಂದಿಗೆ ಜೋಡಿಸುತ್ತವೆ, ಆದ್ದರಿಂದ ನಿಜವಾದ ಅಂಕಿ ಅಂಶವು ಕಾಲಾನಂತರದಲ್ಲಿ ಬದಲಾಗುತ್ತದೆ. ಸೆಕ್ಷನ್ 2 (ಝಡ್ಎ) ನಲ್ಲಿನ ಬಡ್ಡಿಯ ವ್ಯಾಖ್ಯಾನದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ, ಖರೀದಿದಾರನು ಪ್ರವರ್ತಕರಿಗೆ ಪಾವತಿಗಳನ್ನು ಮಾಡದಿದ್ದಾಗ ಅದೇ ದರವು ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ, ಆದ್ದರಿಂದ ನೀವು ಸಲ್ಲಿಸುವ ಮೊದಲು ನಿಮ್ಮ ಸ್ವಂತ ಪಾವತಿ ದಾಖಲೆಯನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ.

ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಹೇಗೆ ಲೆಕ್ಕ ಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ

ಮರುಪಾವತಿಗಾಗಿ, ಬಡ್ಡಿಯು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ನೀವು ಅದನ್ನು ಪಾವತಿಸಿದ ದಿನಾಂಕದಿಂದ ಮರುಪಾವತಿ ಮಾಡಿದ ದಿನಾಂಕದವರೆಗೆ ಪ್ರತಿ ಕಂತಿನ ಮೇಲೆ ಇರುತ್ತದೆ. ಉಳಿಯುವ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ, ವಿಳಂಬ ಬಡ್ಡಿಯು ವಾಗ್ದಾನದ ಸ್ವಾಧೀನದ ದಿನಾಂಕದಿಂದ (ಯಾವುದೇ ಮಾನ್ಯ ಗ್ರೇಸ್ ಅವಧಿಯ ನಂತರ) ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ವಾಸ್ತವವಾಗಿ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವವರೆಗೆ ಪಾವತಿಸಿದ ಮೊತ್ತದ ಮೇಲೆ ನಡೆಯುತ್ತದೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆಃ ಖರೀದಿದಾರನು ರೂ. 60 ಲಕ್ಷವನ್ನು ಪಾವತಿಸಿದ್ದರೆ ಮತ್ತು ನಿಗದಿತ ದರವು ವರ್ಷಕ್ಕೆ ಶೇಕಡಾ 11 ಆಗಿದ್ದರೆ, ವಿಳಂಬದ ಬಡ್ಡಿಯು ಪ್ರತಿ ತಿಂಗಳ ವಿಳಂಬಕ್ಕೆ ಸುಮಾರು ರೂ. 55,000 ಆಗಿರುತ್ತದೆ. ನಿಜವಾದ ಅಂಕಿ ಅಂಶವು ನಿಮ್ಮ ರಾಜ್ಯದ ದರ, ಪಾವತಿಯ ದಿನಾಂಕಗಳು ಮತ್ತು ಆದೇಶದ ಅಂಗೀಕಾರದ ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬಿತವಾಗಿರುತ್ತದೆ.

ವಿಭಾಗ 19 (4) ವ್ಯಾಪಕವಾದ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಅದೇ ಮರುಪಾವತಿಯ ಹಕ್ಕನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆಃ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಪ್ರವರ್ತಕನು ಅನುಸರಿಸಲು ವಿಫಲವಾದರೆ, ಅಥವಾ ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ನೀಡಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗದಿದ್ದರೆ, ಅಥವಾ ಅದರ ರೇರಾ ನೋಂದಣಿಯನ್ನು ಅಮಾನತುಗೊಳಿಸಿದ ಅಥವಾ ಹಿಂತೆಗೆದುಕೊಂಡ ಕಾರಣ ಡೆವಲಪರ್ ಆಗಿ ಅದರ ವ್ಯವಹಾರವನ್ನು ಸ್ಥಗಿತಗೊಳಿಸಲಾಗಿದೆ. ಆದ್ದರಿಂದ ಅದರ ನೋಂದಣಿಯನ್ನು ಹಿಂತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವುದರಿಂದ ಕುಸಿಯುವ ಯೋಜನೆಯು ಸಹ ಒಳಗೊಳ್ಳುತ್ತದೆ.

ಆರ್ಇಆರ್ಎ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಅಥವಾ ತೀರ್ಪು ನೀಡುವ ಅಧಿಕಾರಿಃ ಯಾರು ಏನು ನಿರ್ಧರಿಸುತ್ತಾರೆ

ಸೆಕ್ಷನ್ 31ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ದೂರು ರಾಜ್ಯದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನಿಯಂತ್ರಣ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಕ್ಕೆ ಹೋಗುತ್ತದೆ. ನ್ಯೂಟೆಕ್ ಕೆಲಸದ ವಿಭಜನೆಯನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆಃ

• ನಿಯಂತ್ರಕ ಪ್ರಾಧಿಕಾರವು ಪಾವತಿಸಿದ ಮೊತ್ತದ ಮರುಪಾವತಿ, ಮರುಪಾವತಿಯ ಮೇಲಿನ ಬಡ್ಡಿ ಮತ್ತು ವಿಳಂಬವಾದ ಸ್ವಾಧೀನಕ್ಕಾಗಿ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುತ್ತದೆ.
• 71ನೇ ಪ್ರಕರಣದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನೇಮಕಗೊಂಡ ಹಾಲಿ ಅಥವಾ ನಿವೃತ್ತ ಜಿಲ್ಲಾ ನ್ಯಾಯಾಧೀಶರಾದ ತೀರ್ಪು ನೀಡುವ ಅಧಿಕಾರಿಯು, 12, 14, 18 ಮತ್ತು 19ನೇ ಪ್ರಕರಣದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಪರಿಹಾರವನ್ನು (ಮತ್ತು ಪರಿಹಾರದ ಮೇಲಿನ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು) ನಿರ್ಧರಿಸುತ್ತಾರೆ.

ಆದ್ದರಿಂದ ಮಾನಸಿಕ ಯಾತನೆ ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಬಾಡಿಗೆಗಾಗಿ ಮರುಪಾವತಿ ಮತ್ತು ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಮೊತ್ತ ಎರಡನ್ನೂ ಬಯಸುವ ಖರೀದಿದಾರರು ತಮ್ಮ ರಾಜ್ಯದ ನಿಯಮಗಳು ಸೂಚಿಸುವ ರೂಪಗಳಲ್ಲಿ ಎರಡನ್ನೂ ಸಂಪರ್ಕಿಸಬೇಕಾಗಬಹುದು. ಸೆಕ್ಷನ್ 79 ಸಿವಿಲ್ ನ್ಯಾಯಾಲಯಗಳು ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಅಥವಾ ತೀರ್ಪು ನೀಡುವ ಅಧಿಕಾರಿಯು ನಿರ್ಧರಿಸಬಹುದಾದ ವಿಷಯಗಳನ್ನು ಆಲಿಸುವುದನ್ನು ನಿಷೇಧಿಸುತ್ತದೆ. ಪಾವತಿಸದ ಬಡ್ಡಿ ಅಥವಾ ಪರಿಹಾರದ ಆದೇಶವನ್ನು ಸೆಕ್ಷನ್ 40 (1) ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಭೂ ಕಂದಾಯ ಬಾಕಿಯಂತೆ ವಸೂಲಿ ಮಾಡಬಹುದು.

ಗ್ರಾಹಕ ಆಯೋಗದ ಮಾರ್ಗ

ತಮ್ಮ ಸ್ವಂತ ಬಳಕೆಗಾಗಿ ಫ್ಲಾಟ್ ಖರೀದಿಸಿದ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರನು ಗ್ರಾಹಕ ಸಂರಕ್ಷಣಾ ಕಾಯ್ದೆ, 2019ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಗ್ರಾಹಕನಾಗಿರುತ್ತಾನೆ (ಮರುಮಾರಾಟಕ್ಕಾಗಿ ಅಥವಾ ವಾಣಿಜ್ಯ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕಾಗಿ ಖರೀದಿಸುವುದನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಲಾಗಿದೆ). ಇಂಪೇರಿಯಾ ಸ್ಟ್ರಕ್ಚರ್ಸ್ನಲ್ಲಿ, ಆರ್ಇಆರ್ಎಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 79 ಗ್ರಾಹಕ ಆಯೋಗವನ್ನು ನಿರ್ಬಂಧಿಸುವುದಿಲ್ಲ, ಆರ್ಇಆರ್ಎ ಇತರ ಕಾನೂನುಗಳಿಗೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿಯಾಗಿದೆ ಎಂದು ಸೆಕ್ಷನ್ 88 ಹೇಳುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಖರೀದಿದಾರರು ಪರಿಹಾರಗಳ ನಡುವೆ ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಬಹುದು ಎಂದು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಅಭಿಪ್ರಾಯಪಟ್ಟಿದೆ. ಆರ್ಇಆರ್ಎ ಹಿಂಪಡೆಯಲು ಪ್ರಾರಂಭಿಸಿದಾಗ ಬಾಕಿ ಇರುವ ಗ್ರಾಹಕ ಪ್ರಕರಣಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಅವಕಾಶ ನೀಡುವ ಮತ್ತು ತೀರ್ಪು ನೀಡುವ ಅಧಿಕಾರಿಯ ಬಳಿಗೆ ಹೋಗಲು ಅವಕಾಶ ನೀಡುವ ಸೆಕ್ಷನ್ 71ರ ನಿಬಂಧನೆ, ಒಂದು ಆಯ್ಕೆಯನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ; ಇದು ಯಾರನ್ನೂ ಬದಲಾಗುವಂತೆ ಒತ್ತಾಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ.

ನೀವು ಯಾವ ಆಯೋಗಕ್ಕೆ ಹೋಗುತ್ತೀರಿ ಎಂಬುದು 2021ರ ನ್ಯಾಯವ್ಯಾಪ್ತಿಯ ನಿಯಮಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನೀವು ಪರಿಗಣಿಸಿದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿರುತ್ತದೆಃ

• ಜಿಲ್ಲಾ ಆಯೋಗಃ 50 ಲಕ್ಷದವರೆಗೆ.
• ರಾಜ್ಯ ಆಯೋಗಃ 50 ಲಕ್ಷ ರೂಪಾಯಿಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಮತ್ತು 2 ಕೋಟಿ ರೂಪಾಯಿಗಳವರೆಗೆ.
• ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಆಯೋಗಃ 2 ಕೋಟಿ ರೂ.

ಗ್ರಾಹಕ ದೂರನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಕ್ರಮದ ಕಾರಣ ಉದ್ಭವಿಸಿದ ದಿನಾಂಕದಿಂದ ಎರಡು ವರ್ಷಗಳೊಳಗೆ ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕು (ಸೆಕ್ಷನ್ 69). ಆಯೋಗಗಳು ಬಡ್ಡಿ, ಪರಿಹಾರ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳೊಂದಿಗೆ ಮರುಪಾವತಿಯನ್ನು ಆದೇಶಿಸಬಹುದು. ಬಡ್ಡಿ ಆಯೋಗದ ವಿವೇಚನೆಯಲ್ಲಿದೆ; ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಇಂಪೀರಿಯಾದಲ್ಲಿ, ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ 9 ಪ್ರತಿಶತದಷ್ಟು ಸರಳ ಬಡ್ಡಿ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳೊಂದಿಗೆ ಮರುಪಾವತಿಯನ್ನು ಎತ್ತಿಹಿಡಿದಿದೆ. ಗ್ರಾಹಕ ದೂರುಗಳು ಮತ್ತು ವೇದಿಕೆಗಳಿಗೆ ನಮ್ಮ ಮಾರ್ಗದರ್ಶಿ ಫೈಲಿಂಗ್ ಮತ್ತು ನ್ಯಾಯವ್ಯಾಪ್ತಿಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚು ವಿವರವಾಗಿ ವಿವರಿಸುತ್ತದೆ, ಮತ್ತು ಲೀಗಲ್ ಫರ್ಮ್ಸ್ ಗ್ರಾಹಕ ದೂರು </1> ಅನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸಲು ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾದ <1> ವಾಕ್ಥ್ರೂ ಅನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ.

ವೇದಿಕೆಯೊಂದನ್ನು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡುವುದು

• ಶಾಸನಬದ್ಧ ಬಡ್ಡಿ ದರವನ್ನು ಕಡಿಮೆ ವಾದದೊಂದಿಗೆ ಅನ್ವಯಿಸಲು ಬಯಸುವ ನೋಂದಾಯಿತ ಯೋಜನೆಗಳಲ್ಲಿ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ರೇರಾ ಸೂಕ್ತವಾಗಿದೆ. ಮರುಪಾವತಿ ಮತ್ತು ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಸಂಕ್ಷಿಪ್ತ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ನಿರ್ವಹಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಮೇಲ್ಮನವಿಗಳು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೇಲ್ಮನವಿ ನ್ಯಾಯಮಂಡಳಿಗೆ ಹೋಗುತ್ತವೆ.
• ಮರುಪಾವತಿ, ಪರಿಹಾರ ಮತ್ತು ಒಂದು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾದ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಬಯಸುವ ಅಥವಾ ರೇರಾದಲ್ಲಿ ನೋಂದಾಯಿಸದ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಗ್ರಾಹಕ ಆಯೋಗವು ಸೂಕ್ತವಾಗಿದೆ.
• ಇವೆರಡೂ ನಡೆಯುತ್ತಿರುವ ಯೋಜನೆಯ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಮುಕ್ತವಾಗಿವೆ. ಒಂದೇ ಪರಿಹಾರಕ್ಕಾಗಿ ಒಂದು ವೇದಿಕೆಯನ್ನು ಆರಿಸಿ; ಒಂದೇ ಹಣಕ್ಕಾಗಿ ಎರಡು ಪ್ರಕರಣಗಳನ್ನು ನಡೆಸುವುದು ಆಕ್ಷೇಪಣೆಗಳನ್ನು ಆಹ್ವಾನಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಸಮಯವನ್ನು ವ್ಯರ್ಥ ಮಾಡುತ್ತದೆ.
• ಒಂದೇ ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ಅನೇಕ ಖರೀದಿದಾರರು ಬಾಧಿತರಾಗಿದ್ದರೆ, ಜಂಟಿ ಅಥವಾ ಪ್ರಾತಿನಿಧಿಕ ದೂರಿನಲ್ಲಿ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಹಂಚಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು.

ಮೇಲ್ಮನವಿಗಳ ಬಗ್ಗೆಯೂ ಯೋಚಿಸಿ. ರಾಜ್ಯ ರೇರಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಅಥವಾ ತೀರ್ಪು ನೀಡುವ ಅಧಿಕಾರಿಯ ಆದೇಶವನ್ನು ಸೆಕ್ಷನ್ 44ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ 60 ದಿನಗಳೊಳಗೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೇಲ್ಮನವಿ ನ್ಯಾಯಮಂಡಳಿಗೆ ಮತ್ತು ನಂತರ ಹೈಕೋರ್ಟ್ಗೆ ಮೇಲ್ಮನವಿ ಸಲ್ಲಿಸಬಹುದು. ಗ್ರಾಹಕ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಲ್ಲಿ, ಜಿಲ್ಲಾ ಆಯೋಗವು 45 ದಿನಗಳೊಳಗೆ ರಾಜ್ಯ ಆಯೋಗಕ್ಕೆ ಮತ್ತು ರಾಜ್ಯ ಆಯೋಗವು 30 ದಿನಗಳೊಳಗೆ ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಆಯೋಗಕ್ಕೆ ಮೇಲ್ಮನವಿ ಸಲ್ಲಿಸುತ್ತದೆ. ಬಿಲ್ಡರ್ಗಳು ಆಗಾಗ್ಗೆ ಮನವಿ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ, ಆದ್ದರಿಂದ ಅಂತಿಮ ಚೇತರಿಕೆಯು ಮೊದಲ ಆದೇಶವು ಸೂಚಿಸುವುದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಸಮಯ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು.

ನೀವು ಯಾವುದೇ ವೇದಿಕೆಯನ್ನು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಿದರೂ, ನಿಮ್ಮ ಪ್ರಕರಣದ ಬಲವು ಅದೇ ವಿಷಯಗಳ ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬಿತವಾಗಿರುತ್ತದೆಃ ಸ್ಪಷ್ಟವಾದ ಸ್ವಾಧೀನದ ದಿನಾಂಕ, ಪ್ರತಿ ಪಾವತಿಯ ಪುರಾವೆ ಮತ್ತು ಬಿಲ್ಡರ್ ಅವರ ವಿವರಣೆಗಳ ದಾಖಲೆ. ಅವುಗಳನ್ನು ಕ್ರಮವಾಗಿ ಹೊಂದಿರುವ ಖರೀದಿದಾರನು ಮೊದಲು ಫೈಲ್ ಮಾಡಿ ನಂತರ ಪೇಪರ್ಗಳನ್ನು ಸಂಗ್ರಹಿಸುವ ಖರೀದಿದಾರನಿಗಿಂತ ಉತ್ತಮ ಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿರುತ್ತಾನೆ.

ನೀವು ಸಲ್ಲಿಸುವ ಮೊದಲು ಸಂಗ್ರಹಿಸಬೇಕಾದ ದಾಖಲೆಗಳು

• ಬಿಲ್ಡರ್-ಖರೀದಿದಾರ ಒಪ್ಪಂದ ಅಥವಾ ಮಾರಾಟದ ಒಪ್ಪಂದ, ಮತ್ತು ಹಂಚಿಕೆ ಪತ್ರ.
• ನಿಮ್ಮ ಗೃಹ ಸಾಲದಾತರು ಮಾಡಿದ ಪಾವತಿಗಳು ಸೇರಿದಂತೆ ಪಾವತಿಗಳನ್ನು ತೋರಿಸುವ ಪ್ರತಿಯೊಂದು ಪಾವತಿ ರಸೀದಿ ಮತ್ತು ಬ್ಯಾಂಕ್ ಹೇಳಿಕೆ.
• ಬೇಡಿಕೆ ಪತ್ರಗಳು, ನಿರ್ಮಾಣ-ಸಂಬಂಧಿತ ಪಾವತಿ ಸೂಚನೆಗಳು, ಇಮೇಲ್ಗಳು, ವಾಟ್ಸ್ಆ್ಯಪ್ ಸಂದೇಶಗಳು ಮತ್ತು ವಿಳಂಬವನ್ನು ವಿವರಿಸುವ ಯಾವುದೇ ಪತ್ರಗಳು.
• ಯೋಜನೆಯ ಆರ್ಇಆರ್ಎ ನೋಂದಣಿ ಪುಟ ಮತ್ತು ತ್ರೈಮಾಸಿಕ ಪ್ರಗತಿ ವರದಿಗಳು.
• ಸೌಲಭ್ಯಗಳು ಅಥವಾ ದಿನಾಂಕಗಳನ್ನು ಭರವಸೆ ನೀಡುವ ಕರಪತ್ರಗಳು ಅಥವಾ ಜಾಹೀರಾತುಗಳು.
• ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಯಾವುದೇ ಪ್ರಸ್ತಾಪ ಮತ್ತು ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರದ ಸ್ಥಿತಿ.
• ನೀವು ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಕ್ಲೈಮ್ ಮಾಡುತ್ತಿದ್ದರೆ, ವಿಳಂಬದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಪಾವತಿಸಿದ ಬಾಡಿಗೆ ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಇಎಂಐ ವೆಚ್ಚಗಳ ಪುರಾವೆ.

ಹಂತ ಹಂತವಾಗಿಃ ಮರುಪಾವತಿ ಪಡೆಯುವುದು ಅಥವಾ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ವಿಳಂಬಗೊಳಿಸುವುದು

1. ನಿಮ್ಮ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಸ್ವಾಧೀನದ ದಿನಾಂಕ ಮತ್ತು ಯಾವುದೇ ಗ್ರೇಸ್ ಅವಧಿಯನ್ನು ಹುಡುಕಿ, ಮತ್ತು ಯೋಜನೆಯು ಎಷ್ಟು ತಿಂಗಳು ವಿಳಂಬವಾಗಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಿ.
2. ವಿಸ್ತರಣೆಗಳು, ಘೋಷಿಸಲಾದ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ದಿನಾಂಕ ಮತ್ತು ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರದ ಸ್ಥಿತಿಗಾಗಿ ಯೋಜನೆಯ ಆರ್ಇಆರ್ಎ ಪುಟವನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ.
3. ಬಿಲ್ಡರ್ಗೆ ವಿಳಂಬ ಮತ್ತು ನಿಮಗೆ ಬೇಕಾದುದನ್ನು ತಿಳಿಸುವ ಲಿಖಿತ ಸೂಚನೆಯನ್ನು ಕಳುಹಿಸಿ (ಬಡ್ಡಿಯೊಂದಿಗೆ ಮರುಪಾವತಿ, ಅಥವಾ ವಿಳಂಬ ಬಡ್ಡಿಯೊಂದಿಗೆ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ದಿನಾಂಕ). ಒಂದು ಗ್ರಾಹಕ ಕಾನೂನು ಸೂಚನೆ ಎರಡೂ ವೇದಿಕೆಗಳಿಗೆ ಕೆಲಸ ಮಾಡುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ದಾಖಲೆಯನ್ನು ರಚಿಸುತ್ತದೆ.
4. ಉತ್ತರವು ಅತೃಪ್ತಿಕರವಾಗಿದ್ದರೆ, ನೀವು ನಿರ್ಗಮಿಸಲು ಬಯಸುತ್ತೀರೋ ಅಥವಾ ಅಲ್ಲಿಯೇ ಉಳಿಯಲು ಬಯಸುತ್ತೀರೋ ಎಂಬುದನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಿ. ಈ ನಿರ್ಧಾರವು ನೀವು ಬಯಸುವ ಸಮಾಧಾನವನ್ನು ರೂಪಿಸುತ್ತದೆ.
5. ನಿಮ್ಮ ರಾಜ್ಯ ರೇರಾ ಪೋರ್ಟಲ್ನಲ್ಲಿ ರೇರಾ ದೂರು ಅಥವಾ ಇ-ದಾಖಿಲ್ ಮೂಲಕ ಗ್ರಾಹಕ ಆಯೋಗದ ಮುಂದೆ ಬಿಲ್ಡರ್ ವಿಳಂಬ ದೂರು ಅನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸಿ, ಮೇಲಿನ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಲಗತ್ತಿಸಿ ಮತ್ತು ಶುಲ್ಕವನ್ನು ಪಾವತಿಸಿ.
6. ವಿಚಾರಣೆಗಳಿಗೆ ಹಾಜರಾಗಿ, ಬಿಲ್ಡರ್ ಉತ್ತರಿಸಿದರೆ ಪ್ರತ್ಯುತ್ತರವನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸಿ ಮತ್ತು ಪಾವತಿ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರವನ್ನು ವಿಚಾರಣೆಯ ದಿನಾಂಕಕ್ಕೆ ನವೀಕರಿಸಿ.
7. ಆದೇಶವನ್ನು ಅಂಗೀಕರಿಸಿದರೆ ಮತ್ತು ಪಾಲಿಸದಿದ್ದರೆ, ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಲು ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಸಿಃ ಆರ್. ಇ. ಆರ್. ಎ. ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಈ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಭೂ ಕಂದಾಯ ಬಾಕಿಯಂತೆ ವಸೂಲಿ ಮಾಡಬಹುದು ಮತ್ತು ಗ್ರಾಹಕ ಆಯೋಗಗಳು ತಮ್ಮದೇ ಆದ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸುವ ಅಧಿಕಾರವನ್ನು ಹೊಂದಿರುತ್ತವೆ.

ಅಂತಿಮವಾಗಿ ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ನೀಡಿದಾಗ

18ನೇ ಪರಿಚ್ಛೇದದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ವಿಳಂಬ ಬಡ್ಡಿಯು ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವವರೆಗೆ ಇರುತ್ತದೆ. ಆರ್. ಇ. ಆರ್. ಎ. ಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 19 (10) ರ ಪ್ರಕಾರ ಖರೀದಿದಾರನು ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರವನ್ನು ನೀಡಿದ ಎರಡು ತಿಂಗಳೊಳಗೆ ಭೌತಿಕ ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ, ಆದ್ದರಿಂದ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರವು ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿದ್ದರೆ ಮಾನ್ಯವಾದ ಸ್ವಾಧೀನದ ಪ್ರಸ್ತಾಪವನ್ನು ನಿರ್ಲಕ್ಷಿಸಬೇಡಿ. ಫ್ಲಾಟ್ ಅನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ, ದೋಷಗಳನ್ನು ಲಿಖಿತವಾಗಿ ಗಮನಿಸಿ, ಸ್ವಾಧೀನ ಪತ್ರ ಹಸ್ತಾಂತರದ ದಿನಾಂಕವನ್ನು ನಿಖರವಾಗಿ ದಾಖಲಿಸುತ್ತದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಆ ದಿನಾಂಕವು ಬಡ್ಡಿಯ ಅವಧಿಯ ಅಂತ್ಯವನ್ನು ನಿಗದಿಪಡಿಸುತ್ತದೆ.

ಸ್ವಾಧೀನದಲ್ಲಿರುವಾಗ ನಿಮಗೆ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸಲಾದ ಪ್ರತಿಯೊಂದು ದಾಖಲೆಯನ್ನು ಓದಿ. ವಿಳಂಬಕ್ಕಾಗಿ ನೀವು ಎಲ್ಲಾ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಬಿಟ್ಟುಬಿಟ್ಟಿದ್ದೀರಿ ಎಂದು ಒಂದು ಫಾರ್ಮ್ ಹೇಳಿದರೆ, ಕೀಲಿಗಳನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸಲು ನೀವು ಅದಕ್ಕೆ ಸಹಿ ಹಾಕುವ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲ, ಮತ್ತು ನೀವು ಮಾಡುವ ಮೊದಲು ನೀವು ಸಲಹೆಯನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ನಮ್ಮ ಮಾರ್ಗದರ್ಶಿ ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸುವಿಕೆ ಮತ್ತು ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರಗಳು ಏನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು ಎಂಬುದನ್ನು ವಿವರಿಸಿ. ಬಿಲ್ಡರ್ ವಿಳಂಬವನ್ನು ವಿವಾದಿಸಿದರೆ ಅಥವಾ ಮೊತ್ತವು ದೊಡ್ಡದಾಗಿದ್ದರೆ, ನೀವು ಮಾಡಬಹುದು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಕೀಲರೊಂದಿಗೆ ಮಾತನಾಡಿ ವೇದಿಕೆ ಮತ್ತು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದ ಬಗ್ಗೆ.