बिल्डर ने आपके फ्लैट में देरी की? रेरा के तहत धनवापसी और ब्याज

यदि आपका बिल्डर बिक्री के लिए आपके समझौते की तारीख तक फ्लैट सौंपने में विफल रहता है, तो रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (रेरा) की धारा 18 आपको एक विकल्प देती है। आप परियोजना से पैसे निकाल सकते हैं और ब्याज और मुआवजे के साथ अपने पैसे वापस मांग सकते हैं, या आप परियोजना में रह सकते हैं और कब्जा होने तक हर महीने की देरी के लिए ब्याज का दावा कर सकते हैं। उच्चतम न्यायालय ने धनवापसी के अधिकार को बिना शर्त कहा है। इसके बजाय आप उपभोक्ता आयोग में भी जा सकते हैं, क्योंकि अदालत ने माना है कि रेरा उस उपाय को दूर नहीं करता है।

यह मार्गदर्शिका दोनों विकल्पों की व्याख्या करती है, कौन तय करता है कि क्या, एक मंच कैसे चुनना है, और आपको किन दस्तावेजों को एक साथ रखने की आवश्यकता है।

जब किसी परियोजना को विलंबित माना जाता है

शुरुआती बिंदु बिक्री के लिए आपके समझौते में कब्जे की तारीख है (जिसे अक्सर बिल्डर-खरीदार समझौता कहा जाता है)। इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स बनाम अनिल पटनी (2 नवंबर 2020) में, बिल्डर ने तर्क दिया कि घड़ी को रेरा के साथ परियोजना को पंजीकृत करते समय घोषित की गई पूर्णता तिथि से चलना चाहिए, जो बाद में थी। सर्वोच्च न्यायालय ने इसे खारिज कर दिया और कहा कि अवधि की गणना समझौते के संदर्भ में की जाती है, न कि पंजीकरण के संदर्भ में।

किसी भी अनुग्रह अवधि के लिए और समय सीमा बढ़ाने वाली घटनाओं को सूचीबद्ध करने के लिए अपने समझौते को पढ़ें। ये खंड एक खाली चेक नहीं हैं। इसी मामले में राष्ट्रीय आयोग ने विमुद्रीकरण और श्रम की कमी को बहाने के रूप में स्वीकार करने से इनकार कर दिया क्योंकि बिल्डर ने कोई सबूत पेश नहीं किया था कि वे वास्तव में देरी का कारण थे, और सर्वोच्च न्यायालय ने अपने आदेश को बरकरार रखा।

अपने राज्य की रेरा वेबसाइट पर परियोजना के पृष्ठ को भी देखें। यह पंजीकरण संख्या, घोषित पूर्णता तिथि, दिए गए किसी भी विस्तार और प्रमोटर द्वारा दायर किए गए तिमाही अपडेट को दर्शाता है। इसे प्रिंट करें या सेव करें; यह उपयोगी प्रमाण है।

धारा 18 के तहत आपके दो विकल्प

धारा 18 (1) में कहा गया है कि यदि प्रवर्तक समझौते के अनुसार या उसमें निर्दिष्ट तिथि तक पूरा करने में विफल रहता है या कब्जा देने में असमर्थ है, तो प्रवर्तक निर्धारित दर पर ब्याज के साथ प्राप्त राशि को मुआवजे सहित वापस करने के लिए उत्तरदायी है, यदि आवंटी वापस लेना चाहता है। इस प्रावधान में उन खरीदारों को शामिल किया गया है जो रहना चाहते हैं।

बशर्ते कि जहां कोई आबंटित व्यक्ति परियोजना से हटने का इरादा नहीं रखता है, उसे प्रवर्तक द्वारा कब्जा सौंपने तक हर महीने की देरी के लिए ब्याज का भुगतान उस दर पर किया जाएगा जो निर्धारित की जाए।

Section 18(1), Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016

• विकल्प 1, बाहर निकलेंः प्रत्येक भुगतान की तारीख से ब्याज के साथ-साथ अधिनियम के तहत तय किए गए मुआवजे के साथ आपने जो कुछ भी भुगतान किया है, उसकी वापसी।
• विकल्प 2, ठहरनाः हर महीने की देरी के लिए ब्याज जब तक कि बिल्डर कब्जा नहीं सौंप देता, और फिर भी आपको फ्लैट मिल जाता है।

न्यूटेक प्रमोटर और डेवलपर्स बनाम उत्तर प्रदेश राज्य (11 नवंबर 2021) में, सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि धारा 18 (1) (ए) और 19 (4) के तहत धनवापसी का अधिकार एक अयोग्य अधिकार है जो समझौते में आकस्मिकताओं या शर्तों पर निर्भर नहीं करता है, और अप्रत्याशित घटनाओं या अदालत के स्थगन आदेशों की परवाह किए बिना लागू होता है जो खरीदार के लिए जिम्मेदार नहीं हैं।

राष्ट्रीय स्तर पर ब्याज दर तय नहीं है। प्रत्येक राज्य के रेरा नियम इसे निर्धारित करते हैं। कई राज्य, उनमें से हरियाणा, इसे भारतीय स्टेट बैंक की ऋण दर की उच्चतम सीमांत लागत (एमसीएलआर) और 2 प्रतिशत से जोड़ते हैं, इसलिए समय के साथ वास्तविक आंकड़ा बदल जाता है। धारा 2 (जेड. ए.) में ब्याज की परिभाषा के तहत, वही दर तब लागू होती है जब कोई खरीदार प्रवर्तक को भुगतान करने में चूक करता है, इसलिए फाइल करने से पहले अपने स्वयं के भुगतान रिकॉर्ड की जांच करें।

ब्याज का निर्धारण कैसे किया जाता है

धनवापसी के लिए, ब्याज आमतौर पर प्रत्येक किस्त पर आपके द्वारा भुगतान की तारीख से धनवापसी की तारीख तक चलता है। एक खरीदार के लिए जो रहता है, विलंब ब्याज वादा किए गए कब्जे की तारीख (किसी भी वैध अनुग्रह अवधि के बाद) से भुगतान की गई राशि पर चलता है जब तक कि कब्जा वास्तव में सौंप नहीं दिया जाता है। केवल एक उदाहरण के रूप मेंः यदि किसी खरीदार ने 60 लाख रुपये का भुगतान किया है और निर्धारित दर प्रति वर्ष 11 प्रतिशत है, तो विलंब के प्रत्येक महीने के लिए विलंब ब्याज लगभग 55,000 रुपये होगा। वास्तविक आंकड़ा आपके राज्य की दर, भुगतान की तारीखों और पारित आदेश पर निर्भर करता है।

धारा 19 (4) समान धनवापसी का अधिकार स्थितियों के एक व्यापक समूह में देती हैः जहां प्रवर्तक समझौते के अनुसार अनुपालन करने में विफल रहता है, या कब्जा देने में असमर्थ है, या क्योंकि एक विकासकर्ता के रूप में इसका व्यवसाय इसके रेरा पंजीकरण के निलंबन या निरसन के कारण बंद कर दिया गया है। इसलिए एक परियोजना जो इसके पंजीकरण को रद्द करने के कारण ध्वस्त हो जाती है, उसे भी शामिल किया जाता है।

आर. ई. आर. ए. प्राधिकरण या न्यायनिर्णायक अधिकारीः कौन क्या तय करता है

धारा 31 के तहत एक शिकायत राज्य के रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण को जाती है। न्यूटेक ने काम के विभाजन को स्पष्ट कियाः

• विनियामक प्राधिकरण भुगतान की गई राशि की वापसी, धनवापसी पर ब्याज और विलंबित कब्जे के लिए ब्याज तय करता है।
• The adjudicating officer, a serving or retired District Judge appointed under section 71, decides compensation (and interest on compensation) under sections 12, 14, 18 and 19.

इसलिए एक खरीदार जो मानसिक पीड़ा या अतिरिक्त किराए के लिए धनवापसी और एक अलग राशि दोनों चाहता है, उसे अपने राज्य के नियमों द्वारा निर्धारित प्रपत्रों में दोनों से संपर्क करने की आवश्यकता हो सकती है। धारा 79 दीवानी अदालतों को उन मामलों की सुनवाई करने से रोकती है जो प्राधिकरण या न्यायनिर्णायक अधिकारी तय कर सकते हैं। ब्याज या मुआवजे के लिए एक आदेश जिसका भुगतान नहीं किया जाता है, धारा 40 (1) के तहत भूमि राजस्व के बकाया के रूप में वसूल किया जा सकता है।

उपभोक्ता आयोग मार्ग

एक घर खरीदार जिसने अपने उपयोग के लिए फ्लैट खरीदा है, वह उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2019 के तहत एक उपभोक्ता है (पुनर्विक्रय या वाणिज्यिक उद्देश्य के लिए खरीद को बाहर रखा गया है)। इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स में सर्वोच्च न्यायालय ने अभिनिर्धारित किया कि रेरा की धारा 79 उपभोक्ता आयोग को प्रतिबंधित नहीं करती है, वह धारा 88 कहती है कि रेरा अन्य कानूनों के अतिरिक्त है, और खरीदार उपचार के बीच चयन कर सकता है। धारा 71 परंतुक, जो उपभोक्ता मामलों के साथ खरीदारों को अनुमति देता है जब रेरा ने वापस लेना शुरू किया और न्यायनिर्णायक अधिकारी के पास जाना शुरू किया, एक विकल्प देता है; यह किसी को भी बदलने के लिए मजबूर नहीं करता है।

आप किस आयोग में जाते हैं, यह 2021 के अधिकार क्षेत्र के नियमों के तहत आपके द्वारा भुगतान की गई राशि पर निर्भर करता हैः

• जिला आयोगः 50 लाख रुपये तक।
• राज्य आयोगः 50 लाख रुपये से अधिक और 2 करोड़ रुपये तक।
• राष्ट्रीय आयोगः 2 करोड़ रुपये से अधिक।

उपभोक्ता शिकायत आम तौर पर कार्रवाई का कारण उत्पन्न होने की तारीख से दो साल के भीतर दायर की जानी चाहिए (धारा 69)। आयोग ब्याज, क्षतिपूर्ति और लागत के साथ धनवापसी का आदेश दे सकते हैं। ब्याज आयोग के विवेक पर है; उदाहरण के लिए, इम्पेरिया में, सर्वोच्च न्यायालय ने 9 प्रतिशत साधारण ब्याज और लागत के साथ धनवापसी को बरकरार रखा। उपभोक्ता शिकायतों और मंचों के लिए हमारी मार्गदर्शिका फाइलिंग और अधिकार क्षेत्र को अधिक विस्तार से बताती है, और लीगलफर्म्स के पास उपभोक्ता शिकायत </1> दर्ज करने का एक अलग <1> वॉकथ्रू है।

फोरम चुनना

• आर. ई. आर. ए. पंजीकृत परियोजनाओं में उन खरीदारों के लिए उपयुक्त है जो कम तर्क के साथ वैधानिक ब्याज दर लागू करना चाहते हैं। धनवापसी और ब्याज को संक्षिप्त तरीके से नियंत्रित किया जाता है, और अपील रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण में जाती है।
• उपभोक्ता आयोग उन खरीदारों के लिए उपयुक्त है जो धनवापसी, क्षतिपूर्ति और एक कार्यवाही में तय की गई लागत चाहते हैं, या जिनकी परियोजना रेरा के साथ पंजीकृत नहीं थी।
• दोनों एक चल रही परियोजना के खरीदार के लिए खुले हैं। एक ही राहत के लिए एक मंच चुनें; एक ही धन के लिए दो मामले चलाना आपत्तियों को आमंत्रित करता है और समय बर्बाद करता है।
• यदि एक ही परियोजना में कई खरीदार प्रभावित होते हैं, तो एक संयुक्त या प्रतिनिधि शिकायत लागत को साझा कर सकती है।

अपीलों के बारे में भी सोचें। राज्य रेरा प्राधिकरण या न्यायनिर्णायक अधिकारी के आदेश के खिलाफ धारा 44 के तहत 60 दिनों के भीतर रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण और फिर उच्च न्यायालय में अपील की जा सकती है। उपभोक्ता प्रणाली में, जिला आयोग से 45 दिनों के भीतर राज्य आयोग को और राज्य आयोग से 30 दिनों के भीतर राष्ट्रीय आयोग को अपील की जाती है। बिल्डर अक्सर अपील करते हैं, इसलिए अंतिम वसूली में पहले आदेश के सुझाव से अधिक समय लग सकता है।

आप जो भी मंच चुनते हैं, आपके मामले की ताकत उन्हीं चीजों पर निर्भर करती हैः एक स्पष्ट कब्जे की तारीख, प्रत्येक भुगतान का प्रमाण और बिल्डर के स्पष्टीकरण का रिकॉर्ड। एक खरीदार जिसके पास वे क्रम में हैं, उसकी तुलना में कहीं बेहतर स्थिति में होता है जो पहले फाइल करता है और बाद में कागजात इकट्ठा करता है।

फाइल करने से पहले एकत्र करने के लिए दस्तावेज़

• बिल्डर-खरीदार समझौता या बिक्री के लिए समझौता, और आवंटन पत्र।
• प्रत्येक भुगतान रसीद और भुगतान दिखाने वाला बैंक विवरण, जिसमें आपके गृह ऋणदाता द्वारा किए गए भुगतान भी शामिल हैं।
• मांग पत्र, निर्माण से जुड़े भुगतान नोटिस, ईमेल, वॉट्सऐप संदेश और देरी की व्याख्या करने वाले कोई भी पत्र।
• परियोजना का आर. ई. आर. ए. पंजीकरण पृष्ठ और तिमाही प्रगति विवरण।
• ब्रोशर या विज्ञापन सुविधाओं या तिथियों का वादा करते हैं।
• कब्जे का कोई भी प्रस्ताव और अधिभोग प्रमाण पत्र की स्थिति।
• यदि आप मुआवजे का दावा कर रहे हैं, तो विलंब अवधि के दौरान भुगतान किए गए किराए या अतिरिक्त ई. एम. आई. लागत का प्रमाण।

चरण दर चरणः धनवापसी का दावा करना या ब्याज में देरी करना

1. अपने समझौते में कब्जे की तारीख और किसी भी अनुग्रह अवधि का पता लगाएं, और यह पता लगाएं कि परियोजना में कितने महीने की देरी हुई है।
2. विस्तार, घोषित पूर्णता तिथि और अधिभोग प्रमाण पत्र की स्थिति के लिए परियोजना के रेरा पृष्ठ की जाँच करें।
3. बिल्डर को एक लिखित सूचना भेजें जिसमें देरी और आप क्या चाहते हैं (ब्याज के साथ धनवापसी, या देरी ब्याज के साथ एक फर्म कब्जे की तारीख) बताएँ। एक उपभोक्ता कानूनी सूचना किसी भी मंच के लिए काम करता है और एक रिकॉर्ड बनाता है।
4. यदि जवाब संतोषजनक नहीं है, तो तय करें कि आप बाहर जाना चाहते हैं या रुकना चाहते हैं। यह निर्णय आपके द्वारा मांगी गई राहत को आकार देता है।
5. अपने राज्य रेरा पोर्टल पर रेरा शिकायत दर्ज करें, या ई-दाखिल के माध्यम से उपभोक्ता आयोग के समक्ष बिल्डर देरी शिकायत दर्ज करें, उपरोक्त दस्तावेजों को संलग्न करें और शुल्क का भुगतान करें।
6. सुनवाई में भाग लें, यदि बिल्डर जवाब देता है तो प्रत्युत्तर दाखिल करें, और भुगतान गणना को सुनवाई की तारीख तक अद्यतन रखें।
7. यदि कोई आदेश पारित किया जाता है और उसका पालन नहीं किया जाता है, तो निष्पादन के लिए आवेदन करेंः रेरा के तहत राशि को भूमि राजस्व के बकाया के रूप में वसूल किया जा सकता है, और उपभोक्ता आयोगों के पास अपनी निष्पादन शक्तियां हैं।

जब अंत में अधिकार की पेशकश की जाती है

धारा 18 के प्रावधान के तहत विलंब ब्याज तब तक चलता है जब तक कि कब्जा नहीं सौंप दिया जाता है। रेरा की धारा 19 (10) खरीदार को अधिभोग प्रमाण पत्र जारी होने के दो महीने के भीतर भौतिक कब्जा लेने की आवश्यकता है, इसलिए प्रमाण पत्र मौजूद होने के बाद कब्जे के वैध प्रस्ताव को नजरअंदाज न करें। फ्लैट का निरीक्षण करें, दोषों को लिखित रूप में नोट करें, और सुनिश्चित करें कि अधिकार पत्र हस्तांतरण की तारीख को सटीक रूप से दर्ज करता है, क्योंकि वह तारीख ब्याज अवधि का अंत तय करती है।

आपको सौंपे गए हर दस्तावेज़ को पढ़ें। यदि कोई प्रपत्र कहता है कि आप देरी के लिए सभी दावों को छोड़ देते हैं, तो आप कुंजी प्राप्त करने के लिए उस पर हस्ताक्षर करने के लिए बाध्य नहीं हैं, और ऐसा करने से पहले आपको सलाह लेनी चाहिए। हमारी मार्गदर्शिका पूर्णता और अधिभोग प्रमाण पत्र समझाएँ कि क्या जाँच करनी है। यदि बिल्डर देरी पर विवाद करता है या राशि बड़ी है, तो आप कर सकते हैं अचल संपत्ति के वकील से बात करें फोरम और गणना के बारे में।