भारत में बिक्री विलेख या बिक्री के लिए समझौते को कैसे रद्द किया जाए

पंजीकृत बिक्री विलेख को अकेले विक्रेता द्वारा रद्द नहीं किया जा सकता है, और उप-पंजीयक के पास इसे रद्द करने का भी कोई अधिकार नहीं है। यदि आप एक पूर्ण बिक्री को अलग रखना चाहते हैं, तो आपको विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963 की धारा 31 के तहत एक दीवानी मुकदमा दायर करना होगा, आमतौर पर उन तथ्यों को जानने के तीन साल के भीतर जो विलेख को अमान्य या अमान्य बनाते हैं। बेचने का समझौता एक अलग दस्तावेज है। यह केवल भविष्य की बिक्री का वादा करता है, इसलिए पक्ष एक रद्दीकरण विलेख पर हस्ताक्षर करके और बकाया धन का क्या होता है, इसका निपटारा करके इसे समाप्त कर सकते हैं।

यह मार्गदर्शिका अंतर को समझाती है, अदालतों ने एकतरफा रद्द करने के कार्यों के बारे में क्या कहा है, समय सीमा, और एक उचित रद्द करने वाले दस्तावेज़ में क्या होना चाहिए।

सबसे पहले, यह जान लें कि आप किस दस्तावेज़ के साथ काम कर रहे हैं

लोग अक्सर "बिक्री विलेख" और "बिक्री समझौते" का उपयोग शिथिल रूप से करते हैं, लेकिन कानून उनके साथ बहुत अलग व्यवहार करता है।

• एक बिक्री विलेख हस्तांतरण है। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 बिक्री को मूल्य के बदले में स्वामित्व के हस्तांतरण के रूप में परिभाषित करती है। एक बार पंजीकृत बिक्री विलेख निष्पादित होने के बाद, स्वामित्व खरीदार के पास चला जाता है।
• बेचने के लिए एक समझौता (जिसे बिक्री समझौता या बिक्री के लिए अनुबंध भी कहा जाता है) केवल यह दर्ज करता है कि बिक्री सहमत शर्तों पर होगी। धारा 54 में कहा गया है कि ऐसा अनुबंध, अपने आप में, संपत्ति में कोई ब्याज पैदा नहीं करता है या उस पर कोई शुल्क नहीं लगाता है।
• व्यावहारिक परिणामः बेचने के लिए एक समझौते को पूर्ववत करना दोनों पक्षों के बीच एक अनुबंध प्रश्न है। बिक्री विलेख को पूर्ववत करने का अर्थ है पहले से स्थानांतरित स्वामित्व को वापस लेना, यही कारण है कि एक अदालत शामिल हो जाती है।

यदि आपने केवल एक पर हस्ताक्षर किए हैं बेचने के लिए समझौता और अग्रिम भुगतान किया, नीचे दिए गए समझौतों पर अनुभाग पढ़ें। अगर बिक्री विलेख पंजीकृत किया गया है, अदालत का मार्ग लागू होता है।

एकतरफा रद्दीकरण विलेख क्यों काम नहीं करता है

एक आम गलती एक विक्रेता के लिए है जो स्टाम्प पेपर पर "रद्दीकरण विलेख" लिखने, अकेले हस्ताक्षर करने और इसे पंजीकृत करने का प्रयास करने के लिए ठगा हुआ महसूस करता है। उच्चतम न्यायालय ने इस दृष्टिकोण को खारिज कर दिया है।

थोटा गंगा लक्ष्मी बनाम आंध्र प्रदेश सरकार (2010) में, एक विक्रेता ने अपने दम पर एक रद्दीकरण विलेख निष्पादित और पंजीकृत किया था। न्यायालय ने अभिनिर्धारित किया कि रद्दीकरण विलेख और इसका पंजीकरण अमान्य था और इसे आसानी से नजरअंदाज किया जा सकता है। इसने समझाया कि एक बार जब खरीदार को मालिकाना हक मिल जाता है, तो एक विक्रेता जो बिक्री को रद्द करना चाहता है, उसे रद्द करने के लिए दीवानी मुकदमा दायर करना पड़ता है, या खरीदार को जमीन वापस बेचने के लिए कहना पड़ता है। न्यायालय ने आंध्र प्रदेश के एक पंजीकरण नियम पर भी भरोसा किया जिसमें मूल बिक्री के सभी पक्षों द्वारा या अदालत के आदेश द्वारा समर्थित रद्दीकरण विलेखों पर हस्ताक्षर करने की आवश्यकता होती है।

सत्यपाल आनंद बनाम मध्य प्रदेश राज्य (2016) मामले में तीन न्यायाधीशों की पीठ ने स्पष्ट किया कि थोटा गंगा लक्ष्मी का फैसला आंध्र प्रदेश के शासन पर आधारित है और इसे हर राज्य पर लागू नहीं किया जा सकता है, लेकिन इसने सामान्य स्थिति को भी स्पष्ट रूप से कहाः

एक बार दस्तावेज़ पंजीकृत हो जाने के बाद, 1908 के अधिनियम के तहत किसी भी प्राधिकरण के लिए पंजीकरण रद्द करने का अधिकार नहीं है।

Satya Pal Anand v. State of M.P. (2016)

अदालत ने कहा कि पीड़ित पक्ष दीवानी अदालत के समक्ष दस्तावेज़ के पंजीकरण और वैधता को चुनौती दे सकता है। एसेट रिकंस्ट्रक्शन कंपनी (इंडिया) लिमिटेड बनाम एस. पी. वेलायुथम (2022) में, सुप्रीम कोर्ट ने फिर से रेखा खींचीः रिट अधिकारिता में एक उच्च न्यायालय यह देख सकता है कि क्या पंजीकरण अधिकारी ने कानून का पालन किया है, लेकिन एक घोषणा कि एक दस्तावेज अमान्य है, केवल दीवानी न्यायालय के लिए है।

न्यायालय के माध्यम से पंजीकृत बिक्री विलेख को रद्द करना

विशिष्ट राहत अधिनियम की धारा 31 (1) किसी भी व्यक्ति को अनुमति देती है जिसके खिलाफ एक लिखित लिखत अमान्य या अमान्य है, और जिसे उचित रूप से डर है कि अगर इसे बकाया छोड़ दिया जाता है तो यह गंभीर चोट का कारण बन सकता है, तो वह इसे अमान्य या अमान्य घोषित करने के लिए मुकदमा कर सकता है। अदालत तब इसे वितरित करने और रद्द करने का आदेश दे सकती है। धारा 31 (2) के तहत, यदि दस्तावेज पंजीकृत किया गया था, तो अदालत अपने आदेश की एक प्रति पंजीकरण कार्यालय को भेजती है, और अधिकारी पुस्तकों में रद्द करने को नोट करता है।

रद्द या घोषणाः कौन क्या फाइल करता है

सुहरिद सिंह बनाम रणधीर सिंह (2010) में, सर्वोच्च न्यायालय ने समझाया कि मुकदमे का रूप इस बात पर निर्भर करता है कि आप कौन हैं। यदि आपने विलेख को निष्पादित किया है और इसे रद्द करना चाहते हैं, तो आप रद्द करने के लिए मुकदमा करते हैं। यदि आपने इस पर हस्ताक्षर नहीं किए हैं (उदाहरण के लिए, एक सह-मालिक जिसका हिस्सा किसी रिश्तेदार द्वारा बेचा गया था), तो आप एक घोषणा के लिए मुकदमा करते हैं कि विलेख अमान्य है या आपको बाध्य नहीं करता है, आमतौर पर कब्जे या निषेधाज्ञा के साथ। अदालत शुल्क की गणना प्रत्येक के लिए अलग-अलग की जाती है, और यह राज्य के अनुसार अलग-अलग होती है।

ग्राउंड्स कोर्ट स्वीकार करते हैं, और एक वे नहीं करते हैं

• आपके हस्ताक्षर प्राप्त करने में धोखाधड़ी, जबरदस्ती, अनुचित प्रभाव या गलत निरूपण (ये भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 के तहत एक अनुबंध को अमान्य बनाते हैं)।
• जालसाजी या प्रतिरूपण, जहाँ आपने कभी हस्ताक्षर नहीं किए।
• एक विक्रेता जिसके पास हस्तांतरण करने का कोई अधिकार नहीं था, या अदालत के आदेश का उल्लंघन करते हुए किया गया स्थानांतरण।
• बिना किसी अधिकार के किसी व्यक्ति द्वारा हस्ताक्षरित एक विलेख, जैसे कि एक एजेंट जो पावर ऑफ अटॉर्नी से परे काम करता है।

अपने आप में अवैतनिक बिक्री मूल्य, आमतौर पर पर्याप्त नहीं होता है। दहिबेन बनाम अरविंदभाई कल्याणजी भानुशाली (2020) में, सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि एक बार बिक्री विलेख निष्पादित और पंजीकृत होने के बाद, स्वामित्व पारित हो जाता है, भले ही कीमत का एक हिस्सा भुगतान न किया गया हो, और भुगतान न करना विलेख को रद्द करने का आधार नहीं हो सकता है। विक्रेता का उपाय शेष राशि की वसूली करना है।

समय सीमाः ज्ञान से तीन साल

सीमा अधिनियम, 1963 की अनुसूची का अनुच्छेद 59 किसी दस्तावेज़ को रद्द करने या अलग रखने या किसी अनुबंध को रद्द करने के लिए मुकदमे के लिए तीन साल का समय देता है। समय तब आता है जब आपको उपकरण को रद्द करने का अधिकार देने वाले तथ्यों के बारे में पहले आपको पता चल जाता है। यह घोषित करने के लिए एक मुकदमा कि एक पंजीकृत साधन जाली है, अनुच्छेद 56 के तहत आता है, जो कि तीन साल भी है, जब से आपको पंजीकरण का पता चलता है।

अदालतें देर से खोज के दावे को बारीकी से देखती हैं। दहिबेन में, वादी ने कहा कि उन्हें धोखाधड़ी के बारे में तभी पता चला जब उन्होंने रजिस्ट्री सूचकांक वर्षों बाद प्राप्त किया। न्यायालय ने अभिनिर्धारित किया कि कार्रवाई का कारण तब उत्पन्न हुआ था जब बिक्री के समय कीमत का भुगतान नहीं किया गया था, और शिकायत को खारिज कर दिया। यदि आप तीन साल के करीब या पिछले हैं, तो तुरंत किसी वकील से बात करें।

आमतौर पर रद्द करने का मुकदमा कैसे आगे बढ़ता है

1. उप-पंजीयक से बिक्री विलेख की प्रमाणित प्रति, संपत्ति के लिए बोझ प्रमाण पत्र और आपके आधार का समर्थन करने वाले प्रत्येक दस्तावेज (बैंक विवरण, पत्र, चिकित्सा रिकॉर्ड, पुलिस शिकायत) एकत्र करें।
2. खरीदार को एक कानूनी सूचना भेजें कि विलेख क्यों अमान्य या अमान्य है और उन्हें इसे पूर्ववत करने में शामिल होने के लिए कहें। एक निजी पक्ष के लिए कानूनी रूप से एक नोटिस की आवश्यकता नहीं है, लेकिन यह एक रिकॉर्ड बनाता है और कभी-कभी निपटान की ओर ले जाता है।
3. संपत्ति पर अधिकार क्षेत्र वाले दीवानी न्यायालय में एक शिकायत दायर करें, जिसमें रद्द करने (या यदि आप निष्पादक नहीं हैं तो एक घोषणा), साथ ही जहां आवश्यक हो वहां कब्जा या निषेधाज्ञा की मांग की जाए। अदालत शुल्क का भुगतान करें जो आपके राज्य के अदालत शुल्क कानून के लिए आवश्यक है।
4. अंतरिम निषेधाज्ञा के लिए पूछें यदि मामला लंबित रहने के दौरान खरीदार संपत्ति को बेचेगा, गिरवी रखेगा या उस पर निर्माण करेगा।
5. यदि आप जीतते हैं, तो डिक्री को धारा 31 (2) के तहत पंजीकरण कार्यालय में भेजा जाता है, जो मूल प्रविष्टि के खिलाफ रद्द करने को नोट करता है।

इस तरह के मुकदमे में साक्ष्य और जिरह शामिल होती है, इसलिए अधिकांश लोग एक वकील को नियुक्त करते हैं। आप कर सकते हैं एक संपत्ति वकील ढूंढें कानूनी फर्मों पर अभ्यास क्षेत्र द्वारा।

बेचने के लिए समझौता रद्द करना

चूँकि बेचने का समझौता एक अनुबंध है, यह तीन तरीकों में से एक में समाप्त होता हैः आपसी सहमति से, अपने स्वयं के समाप्ति खंड के तहत, या उल्लंघन और उसके बाद के उपचारों द्वारा।

• आपसी सहमति से। भारतीय अनुबंध अधिनियम की धारा 62 पार्टियों को एक अनुबंध को रद्द करने के लिए सहमत होने की अनुमति देती है, जिसके बाद इसे पूरा करने की आवश्यकता नहीं होती है। दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित एक लिखित रद्दीकरण विलेख सबसे स्वच्छ रिकॉर्ड है।
• समाप्ति खंड के तहत। कई समझौतों में कहा गया है कि यदि खरीदार एक तारीख तक भुगतान नहीं करता है, तो समझौता रद्द कर दिया जाता है। विक्रेता को अभी भी एक लिखित समाप्ति नोटिस भेजना चाहिए, क्योंकि अदालतें यह देखती हैं कि क्या चूक करने वाले पक्ष को नोटिस पर रखा गया था।
• उल्लंघन पर। यदि एक पक्ष प्रदर्शन करने से इनकार करता है, तो दूसरा समाप्त कर सकता है और नुकसान का दावा कर सकता है, या खरीदार विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमा कर सकता है। सीमा अधिनियम के अनुच्छेद 54 के तहत विशिष्ट प्रदर्शन के लिए एक मुकदमे की तीन साल की सीमा होती है, जिसे प्रदर्शन के लिए निर्धारित तिथि से गिना जाता है या, यदि कोई भी तय नहीं किया गया था, जब से खरीदार को पता चलता है कि प्रदर्शन से इनकार कर दिया गया है।

बकाया धन का क्या होता है

अर्जित धन और एक सामान्य अग्रिम एक ही बात नहीं है। सतीश बत्रा बनाम सुधीर रावल (2012) में, सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि खरीदार के चूक करने पर बकाया राशि जब्त की जा सकती है, लेकिन केवल तभी जब अनुबंध की शर्तें स्पष्ट और स्पष्ट हों, और कीमत का एक हिस्सा भुगतान जो बकाया राशि के रूप में नहीं था, जब्त नहीं किया जा सकता है। कैलाश नाथ एसोसिएट्स बनाम डी. डी. ए. (2015) के मामले में, अदालत ने कहा कि जहां ज़ब्ती जुर्माना के बराबर है, अनुबंध अधिनियम की धारा 74 लागू होती है और केवल उचित मुआवजा ही रखा जा सकता है। यदि विक्रेता पीछे हट जाता है, तो खरीदार आम तौर पर धनवापसी का हकदार होता है, और यदि समझौता ऐसा कहता है तो अधिक।

बिक्री समझौता रद्द करने के विलेख में क्या शामिल होना चाहिए

• मूल समझौते के सभी पक्षों के नाम, पते और पहचान विवरण, और जो कोई भी तब से आया है, जैसे कि एक नामांकित खरीदार।
• मूल समझौते की तारीख और विवरण, जिसमें इसकी पंजीकरण संख्या भी शामिल है, यदि यह पंजीकृत था।
• एक स्पष्ट बयान कि दोनों पक्ष इसे रद्द करने पर सहमत हुए हैं, और किस तारीख से।
• भुगतान की गई राशि, वापस की जा रही या ज़ब्त की जा रही राशि, भुगतान का तरीका और तारीख, और रसीद की पावती।
• मूल दस्तावेजों की वापसी, समझौते के तहत दिए गए किसी भी पावर ऑफ अटॉर्नी को रद्द करना और यदि कब्जा दिया गया था तो उसे वापस सौंपना।
• आगे के दावों की आपसी रिहाई, दोनों पक्षों और दो गवाहों के हस्ताक्षर।

यदि मूल समझौता पंजीकृत किया गया था, तो रद्द करने के विलेख को उसी कार्यालय में पंजीकृत करना समझदारी है ताकि रिकॉर्ड से पता चले कि समझौता समाप्त हो गया है। रद्दीकरण विलेख के लिए स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क प्रत्येक राज्य द्वारा निर्धारित किए जाते हैं और व्यापक रूप से भिन्न होते हैं।

यदि दोनों पक्ष एक पूर्ण बिक्री को पूर्ववत करना चाहते हैं

कभी-कभी खरीदार और विक्रेता पंजीकरण के बाद सहमत होते हैं कि बिक्री को उलट दिया जाना चाहिए। क्योंकि स्वामित्व पहले ही बीत चुका है, उच्चतम न्यायालय ने थोटा गंगा लक्ष्मी में वर्णित मार्ग खरीदार के लिए एक नए पंजीकृत विलेख द्वारा संपत्ति को वापस बेचने (या अन्यथा हस्तांतरण) के लिए है। कुछ राज्य पंजीकरण नियम, जैसे कि उस मामले में आंध्र प्रदेश नियम, मूल विलेख के सभी पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित रद्दीकरण विलेख को भी स्वीकार करते हैं। किसी भी मार्ग पर स्टाम्प शुल्क कैसे लिया जाता है, यह राज्य पर निर्भर करता है, इसलिए मसौदा तैयार करने से पहले उप-पंजीयक से पुष्टि करें। यदि सौदा पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से किया गया था, तो हमारा मार्गदर्शन पावर ऑफ अटॉर्नी संपत्ति के साथ क्या कर सकता है और क्या नहीं कर सकता है यह बताता है कि वह मार्ग अपने दम पर स्वामित्व का हस्तांतरण क्यों नहीं करता है।

किसी भी नई खरीद या पुनर्खरीद से पहले, रजिस्ट्री में संपत्ति के इतिहास की जांच करें। बोझ प्रमाणपत्र पर हमारी मार्गदर्शिका बताती है कि यह क्या दिखाता है और क्या चूकता है।