परिवार को संपत्ति उपहार में देनाः पंजीकरण, स्वीकृति, निरसन

भारत में परिवार के किसी सदस्य को घर, फ्लैट या जमीन उपहार में देने के लिए, मालिक (दाता) को एक उपहार विलेख पर हस्ताक्षर करना होगा जो कम से कम दो गवाहों द्वारा सत्यापित हो और उप-पंजीयक के साथ पंजीकृत हो, और इसे प्राप्त करने वाले रिश्तेदार (दाता) को उपहार स्वीकार करना होगा जब तक कि दाता जीवित हो। स्टाम्प शुल्क राज्य के कानून के तहत लिया जाता है, और कई राज्य करीबी रिश्तेदारों के लिए कम दरों की पेशकश करते हैं, लेकिन कोई एकल राष्ट्रीय दर नहीं है। एक बार जब वे कदम पूरे हो जाते हैं, तो दाता आम तौर पर संपत्ति वापस नहीं ले सकता है, सिवाय संकीर्ण स्थितियों के जो कानून अनुमति देता है।

यह मार्गदर्शिका उन नियमों को शामिल करती है जो यह तय करते हैं कि क्या एक पारिवारिक उपहार कायम रहता हैः संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की क्या आवश्यकता है, स्वीकृति कैसे काम करती है, क्या माता-पिता घर में रह सकते हैं, और कब एक उपहार को रद्द किया जा सकता है, जिसमें वरिष्ठ नागरिकों के लिए विशेष सुरक्षा भी शामिल है। यदि आप अभी भी उपहार और बिक्री के बीच निर्णय ले रहे हैं, तो हमारी तुलना पढ़ें उपहार विलेख और बिक्री विलेख सबसे पहले।

वैध उपहार के लिए कानून क्या चाहता है

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 122 एक उपहार को कुछ मौजूदा चल या अचल संपत्ति के हस्तांतरण के रूप में परिभाषित करती है जो दाता द्वारा स्वेच्छा से और बिना किसी विचार के किया जाता है, और दाता द्वारा या उसकी ओर से स्वीकार किया जाता है। उस परिभाषा का प्रत्येक भाग महत्वपूर्ण है।

• मौजूदा संपत्तिः अब आप केवल वही उपहार दे सकते हैं जो आपके पास है। धारा 124 के तहत, एक उपहार जिसमें भविष्य की संपत्ति शामिल है, भविष्य की संपत्ति के रूप में अमान्य है।
• स्वैच्छिकः दाता को स्वतंत्र रूप से कार्य करना चाहिए। दबाव, धोखाधड़ी या अनुचित प्रभाव से प्राप्त उपहार को चुनौती दी जा सकती है।
• बिना विचार किएः यदि दाता पैसे देता है या बदले में कोई कीमत लेता है, तो लेन-देन कोई उपहार नहीं है। स्टाम्प शुल्क बचाने के लिए बिक्री को उपहार कहना पंजीकरण कार्यालय और बाद में अन्य उत्तराधिकारियों के साथ परेशानी को आमंत्रित करता है।
• स्वीकृतः प्राप्तकर्ता, या प्राप्तकर्ता की ओर से किसी को, स्वीकार करना होगा। धारा 122 में कहा गया है कि स्वीकृति दाता के जीवनकाल के दौरान की जानी चाहिए और जब तक दाता देने में सक्षम है। यदि स्वीकार करने वाले की स्वीकार करने से पहले मृत्यु हो जाती है, तो उपहार अमान्य हो जाता है।

जहां एक विलेख कई लोगों को उपहार देता है और उनमें से एक स्वीकार नहीं करता है, धारा 125 उपहार को केवल उस व्यक्ति के हिस्से के रूप में शून्य बनाती है।

पंजीकरण और मुद्रांक शुल्क

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 123 इस रूप को निर्धारित करती हैः

अचल संपत्ति का उपहार देने के उद्देश्य से, हस्तांतरण दाता द्वारा या उसकी ओर से हस्ताक्षरित और कम से कम दो गवाहों द्वारा सत्यापित एक पंजीकृत दस्तावेज द्वारा किया जाना चाहिए।

Section 123, Transfer of Property Act, 1882

पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 (1) (ए) अचल संपत्ति के उपहार के उपकरणों को अलग से उन दस्तावेजों के रूप में सूचीबद्ध करती है जिन्हें पंजीकृत किया जाना चाहिए। फ्लैट या भूखंड का अपंजीकृत उपहार विलेख स्वामित्व का हस्तांतरण नहीं करता है, हालांकि यह स्पष्ट रूप से लिखा गया है। नकदी, शेयर या आभूषण जैसी चल संपत्ति अलग हैः धारा 123 पंजीकृत साधन या वितरण द्वारा चल वस्तुओं के उपहार की अनुमति देती है। नकद या आभूषण उपहार के लिए, एक हस्ताक्षरित उपहार घोषणा पत्र यह प्रसव और दाता के इरादे का एक व्यावहारिक रिकॉर्ड है।

मुद्रांक शुल्क और पंजीकरण शुल्क प्रत्येक राज्य द्वारा निर्धारित किए जाते हैं। कई राज्य एक कम या सपाट शुल्क लेते हैं जब दाता एक करीबी रिश्तेदार होता है, लेकिन पात्र रिश्तेदारों की सूची, दर और रियायत पर कोई भी सीमा सभी राज्य से राज्य में भिन्न होती है, और वे राज्य के बजट और अधिसूचनाओं के माध्यम से बदलते हैं। तारीख तय करने से पहले अपने राज्य के पंजीकरण या पंजीकरण वेबसाइट के महानिरीक्षक या उप-पंजीयक के साथ वर्तमान अनुसूची की जांच करें। कुछ राज्य स्टाम्प शुल्क के ऊपर अधिभार या उपकर भी लगाते हैं।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 129 में कहा गया है कि उपहारों पर अध्याय मुस्लिम कानून के किसी भी नियम को प्रभावित नहीं करता है। एक मुस्लिम उपहार (हिबा) घोषणा, स्वीकृति और कब्जे के वितरण पर अपने स्वयं के नियमों का पालन करता है, और यदि यह आपके परिवार पर लागू होता है तो विशेषज्ञ सलाह लेने लायक है।

स्वीकारः सौतेले परिवार भूल जाते हैं

एक विलेख जिस पर दाता हस्ताक्षर करता है और पंजीकृत करता है, लेकिन जिसे दाता कभी स्वीकार नहीं करता है, वह अधूरा है। सबसे सरल सुरक्षा दाता के लिए एक स्वीकार करने वाले पक्ष के रूप में विलेख पर हस्ताक्षर करना है, जिसमें एक खंड दर्ज है कि दाता ने उपहार स्वीकार कर लिया है। यदि दाता नाबालिग है, तो माता-पिता या अभिभावक नाबालिग की ओर से स्वीकार कर सकते हैं, क्योंकि धारा 122 दाता द्वारा या उसकी ओर से स्वीकृति की अनुमति देती है।

उन उपहारों के बारे में सावधान रहें जो दायित्वों को वहन करते हैं, जैसे कि उस पर ऋण वाली संपत्ति। धारा 127 इन्हें भारी उपहार मानती है। एक दाता जो अनुबंध करने के लिए सक्षम नहीं है, जैसे कि एक नाबालिग, एक दायित्व द्वारा बोझिल संपत्ति की स्वीकृति से बाध्य नहीं है, हालांकि यदि दाता बाद में सक्षम हो जाता है और संपत्ति को दायित्व से अवगत रखता है, तो दाता बाध्य हो जाता है।

क्या माता-पिता घर में रह सकते हैं?

हां. कई माता-पिता अब घर को एक बच्चे को हस्तांतरित करना चाहते हैं, लेकिन अपने शेष जीवन के लिए उसमें रहना या किराया रखना जारी रखते हैं। रेनिकुंतला राजम्मा बनाम के. सरवनम्मा (2014) में, सर्वोच्च न्यायालय की तीन-न्यायाधीशों की पीठ ने एक पंजीकृत उपहार विलेख को बरकरार रखा जिसमें दाता ने अपने जीवनकाल के दौरान संपत्ति रखने और किराया प्राप्त करने का अधिकार अपने पास सुरक्षित रखा। न्यायालय ने समझाया कि धारा 123 एक पंजीकृत लिखत को अनिवार्य बनाती है लेकिन अचल संपत्ति के वैध उपहार के लिए कब्जे की डिलीवरी को एक अतिरिक्त शर्त नहीं बनाती है।

वास्तव में कानून में ऐसा कोई प्रावधान नहीं है कि संपत्ति में स्वामित्व ऐसी संपत्ति के कब्जे के हस्तांतरण के बिना उपहार में नहीं दिया जा सकता है।

Renikuntla Rajamma (D) by LR v K. Sarwanamma, Supreme Court (17 July 2014)

यदि आप यह व्यवस्था चाहते हैं, तो विलेख में स्पष्ट रूप से कहेंः कि स्वामित्व अब दाता के पास चला जाता है, और दाता अधिकार या आय में जीवन भर का ब्याज रखता है। "मेरी मृत्यु के बाद" संपत्ति के पारित होने के बारे में अस्पष्ट शब्द दस्तावेज़ को एक वसीयत की तरह बना सकते हैं, जो विभिन्न नियमों द्वारा नियंत्रित होता है।

उपहार कब वापस लिया जा सकता है

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 126 सख्त है। एक उपहार को केवल इन स्थितियों में निलंबित या रद्द किया जा सकता हैः

• दाता और दाता विलेख में इस बात पर सहमत हुए कि उपहार को एक निर्दिष्ट घटना पर निलंबित या रद्द कर दिया जाएगा जो दाता की अपनी इच्छा पर निर्भर नहीं करता है।
• उपहार को एक अनुबंध के समान आधार पर रद्द किया जा सकता है, जैसे कि धोखाधड़ी, जबरदस्ती, अनुचित प्रभाव या गलत निरूपण, लेकिन विचार की कमी या विफलता के लिए नहीं।

धारा 126 तब कहती हैः "उपरोक्त के रूप में बचत करें, एक उपहार को रद्द नहीं किया जा सकता है"। इसमें यह भी कहा गया है कि एक उपहार जिसे दोनों पक्ष सहमत हैं, उसे केवल दाता की इच्छा पर पूरी तरह या आंशिक रूप से रद्द किया जा सकता है, उस हद तक अमान्य है। एक दाता जो बाद में दाता के साथ गिर जाता है और अपने दम पर एक "रद्दीकरण विलेख" दर्ज करता है, आमतौर पर अकेले उस विलेख के बल पर कुछ भी हासिल नहीं करता है। धोखाधड़ी या अनुचित प्रभाव जैसे आधारों पर एक चुनौती को साबित करना पड़ता है, आमतौर पर एक दीवानी मुकदमे में, और धारा 126 उन लोगों की भी रक्षा करती है जो बाद में समस्या की सूचना के बिना मूल्य के लिए संपत्ति खरीदते हैं।

वरिष्ठ नागरिकों द्वारा उपहारः रखरखाव अधिनियम की धारा 23

माता-पिता और वरिष्ठ नागरिकों का रखरखाव और कल्याण अधिनियम, 2007 पुराने दानदाताओं को एक ऐसा उपाय देता है जो सामान्य उपहार कानून नहीं देता है। धारा 23 (1) में कहा गया है कि जहां किसी वरिष्ठ नागरिक ने उपहार के रूप में या अन्यथा इस शर्त के अधीन संपत्ति हस्तांतरित की है कि हस्तांतरणकर्ता बुनियादी सुविधाएं और बुनियादी भौतिक आवश्यकताएं प्रदान करेगा, और हस्तांतरणकर्ता ऐसा करने से इनकार करता है या ऐसा करने में विफल रहता है, तो हस्तांतरण धोखाधड़ी, जबरदस्ती या अनुचित प्रभाव से किया गया माना जाता है और हस्तांतरणकर्ता के विकल्प पर, रखरखाव न्यायाधिकरण द्वारा अमान्य घोषित किया जा सकता है।

सुदेश चिकारा बनाम रामती देवी (2022) में, सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि दो चीजें दिखाई जानी चाहिएः कि स्थानांतरण ऐसी शर्त के अधीन किया गया था, और हस्तांतरणकर्ता ने सुविधाओं को प्रदान करने से इनकार कर दिया या विफल रहा। उर्मिला दीक्षित बनाम सुनील शरण दीक्षित (2 जनवरी 2025) में न्यायालय ने कहा कि इन शर्तों को अधिनियम के लाभकारी उद्देश्य को आगे बढ़ाने के लिए कड़ाई से पढ़ने के बजाय पढ़ा जाना चाहिए। इसने एक उपहार विलेख को रद्द करने वाले न्यायाधिकरण के आदेश को बहाल कर दिया, जिसमें उसी दिन हस्ताक्षरित विलेख और एक वचन पत्र दोनों में बेटे के अपने माता-पिता की देखभाल करने के वादे को दर्ज किया गया था, और यह अभिनिर्धारित किया गया था कि न्यायाधिकरण कब्जे को बहाल करने का आदेश दे सकते हैं। उस फैसले के खिलाफ एक पुनर्विचार याचिका और एक सुधारात्मक याचिका को बाद में खारिज कर दिया गया था।

व्यावहारिक सबक यह है कि यदि माता-पिता बदले में देखभाल की उम्मीद करते हैं, तो साधारण शब्दों में, उपहार विलेख में ही रखरखाव की स्थिति को लिख लें। एक वरिष्ठ नागरिक जो इस उपाय का उपयोग करना चाहता है, या रखरखाव का दावा करना चाहता है, वह न्यायाधिकरण में आवेदन करता है, और वरिष्ठ नागरिक रखरखाव आवेदन न्यायाधिकरणों की अपेक्षा के अनुसार तथ्यों को निर्धारित करता है। प्रक्रिया को हमारे गाइड में समझाया गया है वरिष्ठ नागरिक रखरखाव न्यायाधिकरण.

कदम दर कदमः उपहार बनाना

1. दाता के नाम की पुष्टि करेंः पंजीकृत विलेख, नवीनतम कर रसीद और एक बोझ प्रमाण पत्र एकत्र करें, और किसी भी बंधक को साफ़ करें या ऋणदाता की सहमति प्राप्त करें।
2. संबंधित रिश्ते को उपहार के लिए अपने राज्य में स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क की जांच करें।
3. पूरे संपत्ति विवरण, संबंध, एक बयान कि कोई विचार नहीं किया गया है, दाता की स्वीकृति और किसी भी जीवन ब्याज या रखरखाव की स्थिति के साथ उपहार विलेख का मसौदा तैयार करें।
4. स्टाम्प पेपर खरीदें या राज्य द्वारा आवश्यक राशि में ई-स्टाम्प शुल्क का भुगतान करें।
5. उप-पंजीयक के साथ समय निर्धारित करें जहाँ संपत्ति स्थित है। दाता, दाता और दो गवाह पहचान प्रमाण और तस्वीरों के साथ उपस्थित होते हैं।
6. पंजीकृत विलेख एकत्र करें और फिर खाता हस्तांतरण आवेदन या भूमि रिकॉर्ड के समकक्ष के साथ नगरपालिका और राजस्व रिकॉर्ड को बदलने के लिए आवेदन करें, जैसा कि संपत्ति परिवर्तन और खाता हस्तांतरण के लिए हमारी मार्गदर्शिका बताती है।

सामान्य स्थितियाँ और उन्हें कैसे संभालना है

• संयुक्त स्वामित्व वाली संपत्ति में एक हिस्से का उपहारः एक सह-मालिक अपने हिस्से का उपहार दे सकता है। विलेख में शेयर का सटीक वर्णन होना चाहिए और अन्य सह-मालिकों को हस्ताक्षर करने की आवश्यकता नहीं है, हालांकि उनका सहयोग बाद के रिकॉर्ड में मदद करता है।
• एक एन. आर. आई. माता-पिता द्वारा उपहारः विलेख पर विदेश में हस्ताक्षर किए जा सकते हैं और भारत में उचित रूप से निष्पादित और मुहर लगे पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से या किसी यात्रा पर उपस्थिति द्वारा पंजीकृत किया जा सकता है। विदेश में प्रमाणन और स्टाम्प शुल्क के निर्णय पर नियम राज्य के अनुसार भिन्न होते हैं।
• बहू या दामाद को उपहारः क्या किसी राज्य का रियायती स्टाम्प शुल्क इन रिश्तेदारों को शामिल करता है, यह पूरी तरह से उस राज्य की सूची पर निर्भर करता है।
• लेनदारों से बचने के लिए उपहारः लेनदारों को हराने या देरी करने के इरादे से किए गए हस्तांतरण को उनके द्वारा चुनौती दी जा सकती है, इसलिए एक उपहार मौजूदा ऋणों के खिलाफ ढाल नहीं है।

यदि अन्य उत्तराधिकारियों द्वारा उपहार का विरोध करने की संभावना है, या दाता बुजुर्ग या अस्वस्थ है, तो क्षमता पर डॉक्टर का नोट प्राप्त करने और निष्पादन का एक वीडियो रखने पर विचार करें। एक विवादित पारिवारिक स्थिति के लिए, आप एक प्रश्न पूछ सकते हैं वकील से पूछें का संपत्ति कानून अनुभाग या किसी से सलाह लें रियल एस्टेट वकील.