संपत्ति परिवर्तन और खाता हस्तांतरणः यह क्यों मायने रखता है और इसे कैसे लागू किया जाए

म्यूटेशन सरकारी रिकॉर्ड में नाम का परिवर्तन है जो यह पता लगाता है कि कर उद्देश्यों के लिए भूमि या संपत्ति का एक टुकड़ा किसके पास है। कृषि और ग्रामीण भूमि के लिए यह तहसील या ग्राम राजस्व कार्यालय द्वारा रखा गया राजस्व रिकॉर्ड है। शहरी संपत्ति के लिए यह आमतौर पर नगरपालिका संपत्ति कर रजिस्टर होता है, जिसे कर्नाटक और कुछ अन्य स्थानों में खाता कहा जाता है। आप बिक्री, उपहार, विरासत, वसीयत, विभाजन या अदालत के आदेश के बाद उत्परिवर्तन के लिए आवेदन करते हैं ताकि रिकॉर्ड नए धारक को दिखा सके।

एक चीज जो उत्परिवर्तन नहीं करता है वह है आपको मालिक बनाना। स्वामित्व एक वैध पंजीकृत विलेख, लागू उत्तराधिकार कानून के तहत विरासत, या एक अदालत के आदेश से आता है। सर्वोच्च न्यायालय ने कई बार कहा है कि एक उत्परिवर्तन प्रविष्टि न तो शीर्षक बनाती है और न ही समाप्त करती है। फिर भी, एक पुराना रिकॉर्ड तब समस्या पैदा करता है जब आप बेचने, उधार लेने, कर का भुगतान करने या मुआवजे का दावा करने का प्रयास करते हैं, यही कारण है कि यह तुरंत करने योग्य है।

म्यूटेशन के बारे में सुप्रीम कोर्ट क्या कहता है

जितेंद्र सिंह बनाम मध्य प्रदेश राज्य (6 सितंबर 2021 का आदेश) मामले में, न्यायमूर्ति एम. आर. शाह और अनिरुद्ध बोस की एक पीठ ने सुलझी हुई स्थिति का सारांश दिया और वसीयत से उत्पन्न होने वाले उत्परिवर्तन विवाद में हस्तक्षेप करने से इनकार कर दिया। अदालत ने कहाः

उत्परिवर्तन प्रविष्टि व्यक्ति के पक्ष में कोई अधिकार, शीर्षक या ब्याज प्रदान नहीं करती है और राजस्व रिकॉर्ड में उत्परिवर्तन प्रविष्टि केवल राजकोषीय उद्देश्य के लिए है।

Jitendra Singh v State of Madhya Pradesh, SLP (C) No. 13146 of 2021 (Supreme Court, 6 September 2021)

आदेश बलवंत सिंह बनाम दौलत सिंह (1997) सहित पहले के फैसलों पर निर्भर था, जिसमें कहा गया था कि राजस्व रिकॉर्ड में संपत्ति का उत्परिवर्तन न तो स्वामित्व बनाता है और न ही समाप्त करता है और ऐसी प्रविष्टियां केवल भूमि राजस्व एकत्र करने के लिए प्रासंगिक हैं, और सूरज भान बनाम वित्तीय आयुक्त (2007), जिसमें कहा गया था कि स्वामित्व केवल एक सक्षम दीवानी अदालत द्वारा तय किया जा सकता है। जहां कोई वसीयत के आधार पर अधिकार का दावा करता है, अदालत ने कहा, उस व्यक्ति को उपयुक्त दीवानी अदालत से संपर्क करना होगा और अधिकारों को स्पष्ट करना होगा।

व्यावहारिक रूप से, एक उत्परिवर्तन आवेदन का निर्णय लेने वाला एक राजस्व अधिकारी कर रिकॉर्ड को अद्यतन कर रहा है। वह स्वामित्व विवाद का फैसला नहीं करता है, और उसका आदेश एक दीवानी अदालत को बाध्य नहीं करता है जो बाद में सुनवाई करता है।

क्यों उत्परिवर्तन अभी भी मायने रखता है

यदि उत्परिवर्तन स्वामित्व साबित नहीं करता है, तो इसे छोड़ना लुभावना है। यह कई कारणों से एक गलती है।

• कर और देय राशिः संपत्ति कर, भूमि राजस्व और पानी या सीवर शुल्क रिकॉर्ड में नाम के साथ बिल किए जाते हैं। पुराने मालिक के नाम का बकाया बाद के लेन-देन को रोक सकता है।
• बेचना और उधार लेनाः खरीदार, उनके वकील और ऋणदाता नियमित रूप से स्वामित्व विलेख के साथ वर्तमान उत्परिवर्तन या खाता उद्धरण की मांग करते हैं। एक बेमेल सवाल और देरी को जन्म देता है।
• सरकारी भुगतानः भूमि अधिग्रहण पर मुआवजा और कृषि योजनाओं के तहत लाभ आम तौर पर राजस्व रिकॉर्ड में दिखाए गए व्यक्ति को दिए जाते हैं।
• साक्ष्यः जबकि शीर्षक का प्रमाण नहीं है, एक लंबे समय से चली आ रही उत्परिवर्तन प्रविष्टि पेपर ट्रेल कोर्ट का हिस्सा है जब कब्जा या शीर्षक विवादित है।
• कुछ राज्यों में कानूनी कर्तव्यः कुछ राज्य कानूनों में भूमि में अधिकार प्राप्त करने वाले व्यक्ति को इसकी सूचना देने की आवश्यकता होती है। उदाहरण के लिए, महाराष्ट्र भूमि राजस्व संहिता, 1966 की धारा 149 में उत्तराधिकार, खरीद, उपहार या अन्यथा से अधिकार प्राप्त करने वाले व्यक्ति को तीन महीने के भीतर तलाठी को अधिग्रहण की रिपोर्ट करने की आवश्यकता होती है, हालांकि एक पंजीकृत दस्तावेज के तहत प्राप्त अधिकार को इस रिपोर्टिंग शुल्क से छूट दी गई है। अन्य राज्यों के अपने नियम और समय सीमाएँ हैं।

राजस्व अभिलेख या नगरपालिका खाताः कौन सा कार्यालय

कई लोगों को लगता है कि उन्हें एक संपत्ति के लिए दो अलग-अलग उत्परिवर्तन की आवश्यकता है, जिन्हें अलग-अलग नियमों के साथ दो अलग-अलग कार्यालयों द्वारा संभाला जाता है।

• कृषि और ग्रामीण भूमिः राज्य के भूमि राजस्व कानून के तहत रखे गए अधिकारों के अभिलेख में परिवर्तन किया जाता है। आवेदन आमतौर पर तहसीलदार या समकक्ष राजस्व अधिकारी के पास जाता है, और ग्राम स्तर के अधिकारी (जिन्हें पटवाड़ी, तलाठी या ग्राम लेखाकार जैसे नामों से जाना जाता है) तथ्यों का सत्यापन करते हैं। कई राज्य अब ऑनलाइन भूमि अभिलेख पोर्टल के माध्यम से आवेदन लेते हैं।
• शहरी संपत्तिः नगर निगम या परिषद संपत्ति कर के लिए मालिक या अधिभोगकर्ता को दर्ज करता है। उस प्रविष्टि को बदलने को शहर के आधार पर उत्परिवर्तन, खाता स्थानांतरण या नाम हस्तांतरण कहा जाता है। इसके लिए अक्सर निगम के संपत्ति कर पोर्टल के माध्यम से आवेदन किया जाता है।
• विकास प्राधिकरण और सोसायटी रिकॉर्डः प्राधिकरण द्वारा निर्मित या पट्टे पर देने वाली योजनाओं में फ्लैटों को भी प्राधिकरण के रिकॉर्ड में हस्तांतरण की आवश्यकता हो सकती है, और हाउसिंग सोसाइटी फ्लैटों को सदस्यता और शेयर प्रमाण पत्र के हस्तांतरण की आवश्यकता होती है।

चूँकि प्रत्येक राज्य अपनी प्रक्रिया, प्रपत्र और शुल्क निर्धारित करता है, इसलिए कोई एकल राष्ट्रीय रूप नहीं है। Legal Drive पर भूमि अभिलेख उत्परिवर्तन आवेदन एक सामान्य प्रारूप है जिसे आप प्राधिकरण की आवश्यकताओं के अनुकूल बना सकते हैं। शहरी संपत्ति के लिए, नगरपालिका मूल्यांकन कार्यालय को संबोधित खाता हस्तांतरण आवेदन का उपयोग करें।

कब करना होगा आवेदन

बिक्री या उपहार के बाद

नया मालिक पंजीकृत बिक्री विलेख या उपहार विलेख की प्रमाणित प्रति संलग्न करके आवेदन करता है। अचल संपत्ति का उपहार या बिक्री पंजीकरण अधिनियम, 1908 के तहत पंजीकृत साधन द्वारा होनी चाहिए, इसलिए एक अपंजीकृत समझौता, एक सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी या एक नोटरीकृत हलफनामा एक विकल्प नहीं है। हमारी मार्गदर्शिका पावर ऑफ अटॉर्नी संपत्ति के साथ क्या कर सकता है और क्या नहीं कर सकता है यह बताता है कि ऐसे दस्तावेज़ शीर्षक क्यों स्थानांतरित नहीं करते हैं। कुछ राज्य पंजीकरण को राजस्व रिकॉर्ड के साथ जोड़ते हैं, लेकिन यह मानने से पहले कि परिवर्तन अपने आप होगा, जांच करें कि क्या आपका राज्य करता है।

बिना वसीयत के मृत्यु के बाद

उत्तराधिकारी उत्तराधिकार द्वारा उत्परिवर्तन के लिए आवेदन करते हैं, मृत्यु प्रमाण पत्र और इस बात के प्रमाण के साथ कि कानूनी उत्तराधिकारी कौन हैं। उत्तराधिकारी के रूप में किसे गिना जाता है, यह उस व्यक्तिगत कानून पर निर्भर करता है जो लागू होता है; हिंदुओं, बौद्धों, जैनों और सिखों के लिए यह हिंदू उत्तराधिकार अधिनियम है, जिसे हमारी मार्गदर्शिका में समझाया गया है जब कोई इच्छा नहीं होती है तो विरासत.. कार्यालय आमतौर पर कानूनी उत्तराधिकारी प्रमाण पत्र या परिवार के सदस्य प्रमाण पत्र और उन उत्तराधिकारियों से कोई आपत्ति नहीं मांगते हैं जो आवेदन में शामिल नहीं हो रहे हैं। सभी उत्तराधिकारियों के नामों में परिवर्तन उनके बीच संपत्ति को विभाजित नहीं करता है। एक विभाजन, पंजीकृत विलेख या अदालत के आदेश द्वारा, एक अलग कदम है।

वसीयत के तहत

वसीयत के तहत एक लाभार्थी वसीयत और मृत्यु प्रमाण पत्र की एक प्रति के साथ आवेदन कर सकता है। यदि अन्य उत्तराधिकारी आपत्ति करते हैं या वसीयत पर संदेह होता है, तो राजस्व अधिकारी इसकी वैधता तय नहीं कर सकता है। जैसा कि उच्चतम न्यायालय ने जितेंद्र सिंह में कहा, वसीयत के तहत दावा करने वाले व्यक्ति को दीवानी अदालत में जाना चाहिए।

कार्यालय आमतौर पर जिन दस्तावेजों की मांग करता है

राज्यों और शहरों में आवश्यकताएँ अलग-अलग होती हैं, इसलिए पहले प्राधिकरण की चेकलिस्ट देखें। इनमें से अधिकांश की अपेक्षा कीजिएः

• निर्धारित प्रपत्र में आवेदन, आवेदक या सभी आवेदकों द्वारा हस्ताक्षरित।
• पंजीकृत बिक्री विलेख, उपहार विलेख, विभाजन विलेख या विमोचन विलेख, या अदालती डिक्री की प्रमाणित प्रति।
• उत्तराधिकार के लिएः मृत्यु प्रमाण पत्र, कानूनी उत्तराधिकारी प्रमाण पत्र या समकक्ष, और परिवार वृक्ष देने वाला एक शपथ पत्र।
• आवेदन नहीं करने वाले सह-उत्तराधिकारियों से कोई आपत्ति या सहमति नहीं।
• नवीनतम कर रसीद, खाता या अधिकार उद्धरण का रिकॉर्ड, और संपत्ति की पहचान संख्या।
• आवेदक की पहचान और पते का प्रमाण, और फोटो जहाँ फॉर्म उनके लिए पूछता है।
• उत्परिवर्तन शुल्क का भुगतान, जो राज्य और कुछ शहरों में भिन्न होता है, संपत्ति के मूल्य पर निर्भर करता है।

चरण-दर-चरणः उत्परिवर्तन को कैसे संसाधित किया जाता है

1. उस दस्तावेज़ को इकट्ठा करें जो आपको अधिकार देता हैः पंजीकृत विलेख, उत्तराधिकार प्रमाण के साथ मृत्यु प्रमाण पत्र, वसीयत या डिक्री।
2. बकाया संपत्ति कर या भूमि राजस्व का भुगतान करें, क्योंकि कई कार्यालय बकाया भुगतान होने तक परिवर्तित नहीं होंगे।
3. आवेदन ऑनलाइन भरें, जहां राज्य या शहर एक पोर्टल प्रदान करता है, या तहसील या नगरपालिका कार्यालय में।
4. कार्यालय इच्छुक व्यक्तियों को एक सार्वजनिक सूचना या नोटिस जारी करता है, जिसमें आपत्तियां दर्ज करने की अवधि दी जाती है। उस अवधि की अवधि राज्य के नियमों द्वारा निर्धारित की जाती है।
5. एक क्षेत्र अधिकारी कब्जे और दस्तावेजों की पुष्टि करता है और निर्णायक अधिकारी को रिपोर्ट करता है।
6. यदि कोई आपत्ति नहीं है, तो अधिकारी एक उत्परिवर्तन आदेश पारित करता है और रिकॉर्ड को अद्यतन किया जाता है। अद्यतन अभिलेख या नए खाते की प्रमाणित प्रति एकत्र करें।
7. यदि कोई आपत्ति करता है, तो अधिकारी दोनों पक्षों को सुनता है। एक प्रतिकूल आदेश को आम तौर पर उस कानून द्वारा निर्धारित समय सीमा के भीतर राज्य के राजस्व कानून के तहत अपील या संशोधित किया जा सकता है।

गलतियाँ जो उत्परिवर्तन को रोकती हैं

अधिकांश अस्वीकृत या रूके हुए आवेदन कानूनी कारणों के बजाय सामान्य कारणों से विफल हो जाते हैं। इन बातों का रखें ध्यानः

• नाम जो मेल नहीं खाते हैंः मालिक या उत्तराधिकारी के नाम की वर्तनी विलेख, पुराने रिकॉर्ड, आधार और मृत्यु प्रमाण पत्र के बीच भिन्न होती है। आवेदन करने से पहले नाम के शपथ पत्र के साथ बेमेल को ठीक करें, आपत्ति के बाद नहीं।
• लापता उत्तराधिकारीः विदेश में रहने वाला एक भाई, या एक विवाहित बेटी, परिवार के पेड़ से बाहर रह जाती है। आवेदन तब एक आपत्ति आकर्षित करता है, या उत्परिवर्तन को बाद में उलट दिया जाता है। प्रत्येक जीवित उत्तराधिकारी को मृत्यु की तारीख पर सूचीबद्ध करें।
• गलत संपत्ति पहचानकर्ताः सर्वेक्षण संख्या, खसरा संख्या, नगरपालिका संपत्ति आईडी या फ्लैट संख्या को एक पुराने दस्तावेज़ से कॉपी किया जाता है और अब वर्तमान रिकॉर्ड से मेल नहीं खाता है।
• बकाया भुगतानः कार्यालय तब तक अनुरोध को संसाधित करने से इनकार कर देता है जब तक कि संपत्ति कर या भूमि राजस्व का बकाया भुगतान नहीं हो जाता।
• गलत दस्तावेज़ पर आवेदन करनाः बेचने के लिए एक समझौता, एक नोटरीकृत हलफनामा या एक अपंजीकृत पारिवारिक व्यवस्था एक पंजीकृत विलेख या विरासत के उचित प्रमाण के स्थान पर प्रस्तुत की जाती है।
• इसे बहने देनाः साल बीत जाते हैं, एक उत्तराधिकारी की मृत्यु हो जाती है, और कागजी कार्रवाई के लिए अब उत्तराधिकार दस्तावेजों के दूसरे दौर की आवश्यकता होती है। कार्यक्रम के तुरंत बाद आवेदन करने से फाइल सरल रहती है।

यदि कोई आवेदन बिना किसी निर्णय के महीनों से लंबित है, तो निर्णायक अधिकारी को एक लिखित अनुस्मारक, और फिर राज्य के सार्वजनिक शिकायत पोर्टल पर एक शिकायत, अक्सर इसे स्थानांतरित करती है। जिस दिन से आपने आवेदन किया था, उस दिन से पावती संख्या अपने पास रखें, क्योंकि अधिकांश पोर्टल उस संख्या से फाइल को ट्रैक करते हैं।

एक ही समय में अद्यतन करने योग्य लिंक किए गए रिकॉर्ड

प्रत्येक अन्य रिकॉर्ड को लाइन में लाने के लिए उत्परिवर्तन एक अच्छा समय है। यदि कार्यालय एक के लिए पूछता है तो संपत्ति कर मूल्यांकन आवेदन का उपयोग करके अपने नाम के नए मूल्यांकन के लिए नगरपालिका मूल्यांकन कार्यालय में आवेदन करें। बिजली और पानी के कनेक्शन हस्तांतरित करें। सोसाइटी फ्लैट के लिए, सदस्यता के हस्तांतरण के लिए आवेदन करें। यदि उत्तराधिकारियों ने अभी तक सहमति पर हस्ताक्षर नहीं किए हैं, तो उनमें से प्रत्येक से एक लिखित अनापत्ति प्राप्त करें न कि जब कोई खरीदार प्रतीक्षा कर रहा हो।

प्रत्येक ऑर्डर की प्रमाणित प्रतियाँ अपने पास रखें। वर्षों बाद, जब आप बेचते हैं या परिवार का कोई सदस्य दावा करता है, तो विलेख, उत्परिवर्तन आदेश और कर प्राप्तियों का एक स्पष्ट क्रम हफ्तों की बचत करता है।