संयुक्त विकास समझौताः एक भूमि मालिक को क्या देखना चाहिए

एक संयुक्त विकास समझौता (जेडीए) एक अनुबंध है जिसमें एक भूमि मालिक भूमि का योगदान करता है और एक बिल्डर अनुमोदन और निर्माण के लिए भुगतान करता है, और फिर दोनों तैयार परियोजना को साझा करते हैं। आप आम तौर पर इमारत के ऊपर जाते समय भूमि का स्वामित्व रखते हैं, लेकिन आप बिल्डर को समझौते और पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से बहुत अधिक नियंत्रण सौंपते हैं। सौदा आपके लिए काम करता है या नहीं, यह कुछ खंडों पर निर्भर करता हैः आपको क्या हिस्सा मिलता है और कब, बिल्डर इस बीच आपकी जमीन का क्या कर सकता है, फ्लैट खरीदारों को कौन जवाब देता है, और अगर परियोजना रुक जाती है तो क्या होता है।

यह मार्गदर्शिका उन कानूनी बिंदुओं की व्याख्या करती है जिन्हें एक भूमि मालिक को हस्ताक्षर करने से पहले जांचना चाहिए। यह सामान्य जानकारी है, न कि आपके विशेष सौदे पर सलाह। जे. डी. ए. आमतौर पर परिवार द्वारा हस्ताक्षरित सबसे बड़ा अनुबंध होता है, इसलिए आपके राज्य में संपत्ति के काम को संभालने वाले वकील द्वारा मसौदे की समीक्षा की जानी चाहिए।

क्षेत्र बंटवारा और राजस्व बंटवाराः दो बुनियादी मॉडल

जे. डी. ए. साझा करने वाले क्षेत्र में, आपको निर्मित क्षेत्र का एक निश्चित हिस्सा प्राप्त होता है, जिसे अक्सर समझौते की अनुसूची में सूचीबद्ध विशिष्ट फ्लैट, फर्श या दुकानों के रूप में पहचाना जाता है। एक बार उन इकाइयों को सौंप दिए जाने के बाद, आप उनमें रह सकते हैं, उन्हें किराए पर दे सकते हैं या उन्हें स्वयं बेच सकते हैं। बिल्डर बाकी को रखता है और बेचता है।

राजस्व साझाकरण जेडीए में, बिल्डर सभी इकाइयों को बेचता है और आपको बिक्री आय का एक सहमत प्रतिशत देता है। आप कभी भी विशेष फ्लैटों पर कब्जा नहीं करते हैं, लेकिन आप कीमतों और संग्रह के बारे में बिल्डर की ईमानदारी पर निर्भर करते हैं। कुछ समझौते दोनों को मिलाते हैं, या हस्ताक्षर करने पर भूमि मालिक को भुगतान की गई वापसी योग्य या गैर-वापसी योग्य जमा राशि जोड़ते हैं।

• क्षेत्र साझाकरणः इस बात पर जोर दें कि आपकी इकाइयों की पहचान हस्ताक्षर करने पर या योजना की मंजूरी के तुरंत बाद एक निश्चित प्रक्रिया द्वारा की जाए, जिसमें फर्श, सामने और पार्किंग के बारे में लिखा हो, और एक विनिर्दिष्ट अनुसूची हो ताकि आपके फ्लैट बिल्डर की तुलना में कम मानक तक समाप्त न हों।
• राजस्व साझाकरणः एक एस्क्रो या निर्दिष्ट खाते पर जोर दें जिसमें खरीदार भुगतान प्रवाहित होता है, बिक्री समझौतों और बैंक विवरणों को देखने का आपका अधिकार, और प्रति वर्ग फुट न्यूनतम मूल्य जिसके नीचे इकाइयों को आपकी लिखित सहमति के बिना नहीं बेचा जा सकता है।
• दोनों मॉडलः क्षेत्र माप को सटीक रूप से परिभाषित करें (कालीन क्षेत्र, निर्मित क्षेत्र या सुपर निर्मित क्षेत्र) क्योंकि एक ही फ्लैट प्रत्येक के नीचे बहुत अलग संख्या उत्पन्न करता है।

पावर ऑफ अटॉर्नीः यह क्या कर सकता है और क्या नहीं कर सकता

लगभग प्रत्येक जे. डी. ए. भूमि मालिक से बिल्डर तक एक सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी (जी. पी. ए.) के साथ आता है, इसलिए बिल्डर मंजूरी के लिए आवेदन कर सकता है, अधिकारियों के साथ सौदा कर सकता है और बाद में अपने हिस्से के लिए बिक्री दस्तावेजों पर हस्ताक्षर कर सकता है। लोग अक्सर चिंता करते हैं कि इस जी. पी. ए. पर हस्ताक्षर करने का मतलब जमीन देना है। कानूनी रूप से ऐसा नहीं है। सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज बनाम हरियाणा राज्य (2011) मामले में, सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि पावर ऑफ अटॉर्नी केवल एक एजेंसी बनाता है और यह स्थानांतरण का साधन नहीं है।

यहां तक कि एक अपरिवर्तनीय वकील का भी अनुदान प्राप्तकर्ता को अधिकार हस्तांतरित करने का प्रभाव नहीं होता है।

Suraj Lamp and Industries (P) Ltd v State of Haryana (2011)

उसी निर्णय ने स्पष्ट किया कि जी. पी. ए. बिक्री की इसकी आलोचना वास्तविक विकास व्यवस्थाओं पर लागू नहीं होती है, जहां एक भूमि मालिक एक विकास समझौते पर हस्ताक्षर करता है और डेवलपर को खरीदारों को भूखंड या फ्लैट बेचने के लिए एक पावर ऑफ अटॉर्नी देता है। इसने यह भी नोट किया कि कई राज्य पहले से ही ऐसे विकास समझौतों और वकील की शक्तियों को विनियमित करते हैं और उन पर विशिष्ट स्टाम्प शुल्क लगाते हैं। संपत्ति के साथ एक पावर ऑफ अटॉर्नी क्या कर सकता है और क्या नहीं कर सकता है, इस पर हमारी मार्गदर्शिका अधिक विस्तार से निर्णय को शामिल करती है।

व्यावहारिक जोखिम यह नहीं है कि जी. पी. ए. शीर्षक स्थानांतरित करता है, बल्कि यह है कि इसका मसौदा बहुत व्यापक रूप से तैयार किया गया है। असीमित जी. पी. ए. रखने वाला बिल्डर आपको बांधने वाले दस्तावेजों पर हस्ताक्षर कर सकता है। प्रॉपर्टी पावर ऑफ अटॉर्नी को लाइन दर लाइन पढ़ें और अपनी शक्तियों को जेडीए से बंधे रखेंः

• शक्तियाँ अनुमोदन प्राप्त करने, अधिकारियों के साथ काम करने और केवल बिल्डर के हिस्से को बेचने तक सीमित हैं।
• भूमि मालिक के हिस्से को बेचने, पट्टे पर देने या गिरवी रखने की कोई शक्ति नहीं है, और आपकी लिखित सहमति के बिना पूरी तरह से भूमि को गिरवी रखने की कोई शक्ति नहीं है।
• बिल्डर की इकाइयों के लिए बिक्री विलेखों पर हस्ताक्षर करने की शक्ति केवल आपकी इकाइयों के पूरा होने और सौंपने के बाद, या परिभाषित मील के पत्थर के बाद ही है।
• एक स्पष्ट कथन कि जी. पी. ए. समाप्त हो जाता है जब जे. डी. ए. समाप्त हो जाता है, बिल्डर पर मूल को वापस करने का कर्तव्य होता है।

आर. ई. आर. ए.: पंजीकरण, और क्यों भूमि मालिक एक प्रवर्तक हो सकता है

अचल संपत्ति (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (आर. ई. आर. ए.) की धारा 3 के तहत, एक परियोजना को इकाइयों के विज्ञापन, बुक या बिक्री से पहले राज्य अचल संपत्ति नियामक प्राधिकरण के साथ पंजीकृत होना चाहिए। अधिनियम उन परियोजनाओं को छूट देता है जहां भूमि 500 वर्ग मीटर से अधिक नहीं है या अपार्टमेंट आठ से अधिक नहीं हैं, सभी चरणों की गिनती करते हुए, हालांकि उपयुक्त सरकार उन सीमाओं को कम कर सकती है। आपके जेडीए को बिल्डर से किसी भी विपणन से पहले परियोजना को पंजीकृत करने और पंजीकरण को अद्यतन रखने की आवश्यकता होनी चाहिए।

धारा 2 (जेडके) में प्रवर्तक की परिभाषा भूमि मालिकों के लिए मायने रखती है। इसके स्पष्टीकरण में कहा गया है कि जहां इमारत का निर्माण करने वाला व्यक्ति और अपार्टमेंट बेचने वाला व्यक्ति अलग-अलग हैं, दोनों को प्रवर्तक माना जाता है और अधिनियम के तहत कार्यों और जिम्मेदारियों के लिए संयुक्त रूप से उत्तरदायी होते हैं। जे. डी. ए. साझा करने वाले क्षेत्र में भूमि मालिक अक्सर जनता को फ्लैटों का अपना हिस्सा बेच देता है, इसलिए एक खरीदार या आर. ई. आर. ए. प्राधिकरण भूमि मालिक के साथ-साथ बिल्डर को भी देख सकता है। क्या किसी विशेष मामले में ऐसा होता है, यह तथ्यों और प्राधिकरण के दृष्टिकोण पर निर्भर करता है, लेकिन जोखिम योजना बनाने के लिए पर्याप्त है।

• धारा 4 (2) (एल) (ए) प्रवर्तक से प्रमाणित दस्तावेजों के साथ भूमि पर कानूनी अधिकार घोषित करने की अपेक्षा करती है, जहां भूमि किसी अन्य व्यक्ति के स्वामित्व में है। आपके स्वामित्व पत्र नियामक के पास दाखिल किए जाएंगे।
• धारा 4 (2) (1) (डी) में आवंटी से प्राप्त राशि का 70 प्रतिशत एक अलग खाते में रखने और निर्माण और भूमि की लागत के लिए उपयोग करने की आवश्यकता है। राजस्व साझाकरण सौदे में, आपके समझौते में यह बताना चाहिए कि इस नियम का उल्लंघन किए बिना आपके हिस्से का भुगतान कैसे किया जाता है।
• धारा 14 (3) प्रवर्तक को कब्जा सौंपने के पाँच वर्षों के भीतर संरचनात्मक और कुछ अन्य दोषों के लिए जिम्मेदार बनाती है। जेडीए को बताना चाहिए कि आपकी इकाइयों और बिल्डर की इकाइयों के लिए यह लागत कौन वहन करता है।

बिल्डर की ओर से क्षतिपूर्ति आपको बिल्डर से बचाती है, लेकिन यह किसी खरीदार या नियामक को आपके खिलाफ कार्रवाई करने से नहीं रोकती है। यही कारण है कि नीचे दी गई समयरेखा, एस्क्रो और डिफ़ॉल्ट खंड क्षतिपूर्ति के व्यापक वादे से अधिक मायने रखते हैं।

मुद्रांक शुल्क और पंजीकरण राज्य के अनुसार अलग-अलग होते हैं

स्टाम्प शुल्क राज्य का विषय है। कई राज्यों के पास विकास समझौतों और डेवलपर्स को दिए गए वकील के अधिकारों के लिए विशिष्ट स्टाम्प शुल्क प्रविष्टियां हैं, जैसा कि सुप्रीम कोर्ट ने सूरज लैंप में उल्लेख किया है, और दोनों दरें और मूल्य निर्धारित करने का तरीका राज्य से राज्य में भिन्न होता है। किसी अन्य राज्य के लिए उद्धृत प्रतिशत या किसी पड़ोसी द्वारा वर्षों पहले दिए गए भुगतान पर भरोसा न करें। अपने राज्य के स्टाम्प अधिनियम की वर्तमान अनुसूची की जाँच करें या हस्ताक्षर करने से पहले उप-पंजीयक के कार्यालय से पूछें।

पंजीकरण तीन अलग-अलग कारणों से महत्वपूर्ण है। सबसे पहले, पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 (1) (बी) में गैर-वसीयती दस्तावेजों के पंजीकरण की आवश्यकता होती है जो 100 रुपये या उससे अधिक की अचल संपत्ति में ब्याज बनाते हैं या निर्दिष्ट करते हैं। दूसरा, धारा 17 (1ए) में कहा गया है कि अचल संपत्ति को हस्तांतरण के लिए अनुबंध, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53ए के तहत आंशिक प्रदर्शन के लिए निर्भर है, उस उद्देश्य के लिए तब तक कोई प्रभाव नहीं पड़ता जब तक कि वह पंजीकृत न हो। तीसरा, धारा 49 के तहत एक अपंजीकृत दस्तावेज जिसमें पंजीकरण की आवश्यकता होती है, संपत्ति को प्रभावित नहीं कर सकता है और विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमे जैसे सीमित उपयोगों के अलावा, लेनदेन के साक्ष्य के रूप में आम तौर पर स्वीकार्य नहीं है।

भूमि मालिक की रक्षा करने वाले खंड

जेडीए में अधिकांश मूल्य उन खंडों में निहित होता है जो नियमित प्रतीत होते हैं जब हर कोई साथ मिल रहा होता है। जाँच करें कि आपके मसौदे में कम से कम निम्नलिखित शामिल हैंः

1. मंजूरी की समय सीमाः बिल्डर को एक निश्चित अवधि के भीतर भवन योजना की मंजूरी प्राप्त करनी चाहिए, जिसमें विफल रहने पर आप समझौते को समाप्त कर सकते हैं।
2. निर्माण की समयसीमाः आपकी इकाइयों के पूरा होने की तारीख, एक छोटी छूट अवधि और उसके बाद देरी के लिए एक निश्चित मासिक मुआवजा।
3. भूमि का कब्जाः बिल्डर को प्रवेश करने और निर्माण करने की अनुमति मिलती है, न कि कानूनी कब्जा, ताकि सौदा विफल होने पर वह भूमि में अधिकारों का दावा न कर सके।
4. आपका हिस्साः चिन्हित इकाइयाँ या एक स्पष्ट राजस्व सूत्र, विनिर्देशन अनुसूची, पार्किंग और सामान्य क्षेत्र अधिकार।
5. वित्तः बिल्डर केवल अपने हिस्से के बदले निर्माण वित्त जुटा सकता है, और किसी भी ऋणदाता को लिखित रूप में पुष्टि करनी चाहिए कि आपका हिस्सा उसकी प्रतिभूति के बाहर है।
6. लागतः जो अनुमोदन, विकास शुल्क, कर, उपयोगिता कनेक्शन और प्रत्येक दस्तावेज़ पर मुद्रांक शुल्क का भुगतान करता है।
7. पूर्णता और अधिभोग प्रमाण पत्रः बिल्डर को उन्हें प्राप्त करना होगा, क्योंकि रेरा अधिभोग प्रमाण पत्र जारी करने के लिए खरीदार के कर्तव्य को जोड़ता है।
8. डिफ़ॉल्ट और समाप्तिः सूचना, उपचार अवधि, समाप्ति अधिकार, जी. पी. ए. का स्वचालित अंत, और पहले से किए गए निर्माण और किसी भी जमा का क्या होता है।
9. विवादः मध्यस्थता या अदालतें, और स्थान या स्थान।

यदि आप पूर्ण नियंत्रण रखना चाहते हैं और निर्माण के लिए स्वयं भुगतान करना चाहते हैं, तो निर्माण अनुबंध एक ठेकेदार के साथ जेडीए का विकल्प है। आप लागत और बिक्री जोखिम उठाते हैं, लेकिन आप भूमि साझा नहीं करते हैं।

यदि बिल्डर रुक जाता है या चूक करता है

रूकी हुई परियोजनाएं वे हैं जहाँ कमजोर मसौदा तैयार किया जाता है। आप क्या कर सकते हैं, यह पहले आपके समाप्ति खंड पर निर्भर करता है, और दूसरा इस बात पर कि क्या फ्लैट पहले ही खरीदारों को बेचे जा चुके हैं, क्योंकि खरीदार रेरा और उनके बिक्री समझौतों के तहत अपने अधिकार हासिल कर लेते हैं। रेरा की धारा 31 किसी भी पीड़ित व्यक्ति को प्राधिकरण या न्यायनिर्णायक अधिकारी के पास शिकायत दर्ज करने की अनुमति देती है, लेकिन एक भूमि मालिक का मुख्य उपाय आमतौर पर अनुबंध में ही होता है।

1. जे. डी. ए. के तहत उल्लंघन की पहचान करने और समझौते द्वारा प्रदान की गई उपचार अवधि देने के लिए एक लिखित सूचना भेजें।
2. परियोजना के पंजीकरण की स्थिति और बिल्डर द्वारा दायर किसी भी अद्यतन जानकारी के लिए राज्य रेरा वेबसाइट पर परियोजना के पृष्ठ की जांच करें।
3. यदि उल्लंघन ठीक नहीं होता है, तो लिखित रूप में समाप्त करें क्योंकि समझौता अनुमति देता है और एक के साथ पावर ऑफ अटॉर्नी को रद्द कर देता है पी. ओ. ए. निरसन विलेख, बिल्डर को भेजा जाता है और एक सार्वजनिक सूचना द्वारा प्रचारित किया जाता है ताकि खरीदारों और उधारदाताओं को चेतावनी दी जा सके।
4. अपने साक्ष्य एकत्र करेंः जेडीए, मंजूरी के कागजात, पत्राचार, साइट की तस्वीरें और बिल्डर द्वारा हस्ताक्षरित कोई भी बिक्री समझौते।
5. खरीदारों के साथ सौदा करने या साइट को वापस लेने से पहले मध्यस्थता, दीवानी मुकदमा या रेरा शिकायत पर कानूनी सलाह लें।

करः केवल रूपरेखा

जे. डी. ए. पर कर एक विशेषज्ञ विषय है और अक्सर बदलता रहता है। आयकर अधिनियम, 1961 के तहत, धारा 45 (5ए) ने एक पंजीकृत जेडीए के तहत व्यक्तिगत और एचयूएफ भूमि मालिकों को एक विशेष समय नियम दियाः पूंजीगत लाभ पर उस वर्ष कर लगाया जाता था जब परियोजना के पूरे या हिस्से के लिए पूर्णता प्रमाण पत्र जारी किया जाता था, और विचार में उस तारीख को भूमि मालिक के हिस्से का स्टाम्प शुल्क मूल्य शामिल था। धारा 194-आई. सी. के अनुसार इस तरह के समझौते के तहत निवासी भूमि मालिक को दिए गए धन से 10 प्रतिशत कर की कटौती की जानी चाहिए।

आय-कर अधिनियम, 2025 1 अप्रैल 2026 को नई धारा संख्या के साथ लागू हुआ। विकास अधिकारों और निर्माण पर किसी भी जी. एस. टी. प्रश्न के साथ एक चार्टर्ड एकाउंटेंट के साथ अपने समझौते के वर्तमान व्यवहार की पुष्टि करें, इससे पहले कि आप हस्ताक्षर करें न कि बाद में।

यदि आप इनमें से किसी के बारे में अनिश्चित हैं, तो आप कर सकते हैं अचल संपत्ति के वकील से बात करें या पढ़िए अन्य संपत्ति मालिकों ने सवाल पूछे हैं.. एक बार इमारत पूरी हो जाने के बाद, हमारे गाइड पूर्णता और अधिभोग प्रमाण पत्र यह बताता है कि आप सहित किन खरीदारों को कब्जा करने से पहले जांच करनी चाहिए।