బిల్డర్ మీ ఫ్లాట్ను ఆలస్యం చేశారా? రెరా కింద తిరిగి చెల్లింపు మరియు వడ్డీ

మీ బిల్డర్ మీ అమ్మకపు ఒప్పందంలోని తేదీ నాటికి ఫ్లాట్ను అప్పగించడంలో విఫలమైతే, రియల్ ఎస్టేట్ (రెగ్యులేషన్ అండ్ డెవలప్మెంట్) చట్టం, 2016 (రెరా) లోని సెక్షన్ 18 మీకు ఒక ఎంపికను ఇస్తుంది. మీరు ప్రాజెక్ట్ నుండి ఉపసంహరించుకోవచ్చు మరియు వడ్డీ మరియు పరిహారంతో మీ డబ్బును తిరిగి డిమాండ్ చేయవచ్చు, లేదా మీరు ప్రాజెక్ట్లో ఉండి, స్వాధీనం చేసుకునే వరకు ప్రతి నెల ఆలస్యానికి వడ్డీని క్లెయిమ్ చేయవచ్చు. రిఫండ్ హక్కును సుప్రీంకోర్టు బేషరతుగా పేర్కొంది. మీరు బదులుగా వినియోగదారుల కమిషన్కు కూడా వెళ్ళవచ్చు, ఎందుకంటే రెరా ఆ పరిష్కారాన్ని తీసివేయదని కోర్టు అభిప్రాయపడింది.

ఈ గైడ్ రెండు ఎంపికలను వివరిస్తుంది, ఎవరు ఏమి నిర్ణయిస్తారు, ఫోరమ్ను ఎలా ఎంచుకోవాలి మరియు మీరు కలిసి ఉంచాల్సిన పత్రాలు.

ఒక ప్రాజెక్టును ఆలస్యంగా పరిగణించినప్పుడు

ప్రారంభ స్థానం అమ్మకం కోసం మీ ఒప్పందంలో స్వాధీనం చేసుకున్న తేదీ (తరచుగా బిల్డర్-కొనుగోలుదారు ఒప్పందం అని పిలుస్తారు). ఇంపేరియా స్ట్రక్చర్స్ వర్సెస్ అనిల్ పట్ని (2 నవంబర్ 2020) లో, బిల్డర్ ఆర్ఈఆర్ఏ వద్ద ప్రాజెక్ట్ను నమోదు చేసేటప్పుడు ప్రకటించిన పూర్తి తేదీ నుండి గడియారం నడుస్తుందని వాదించారు, అది తరువాత జరిగింది. సుప్రీంకోర్టు దానిని తిరస్కరించింది మరియు ఈ వ్యవధిని ఒప్పందం పరంగా లెక్కించబడుతుందని, రిజిస్ట్రేషన్ పరంగా కాదని పేర్కొంది.

ఏదైనా గ్రేస్ పీరియడ్ కోసం మీ ఒప్పందాన్ని మరియు గడువును పొడిగించే సంఘటనలను జాబితా చేసే ఫోర్స్ మేజ్యూర్ క్లాజ్ కోసం చదవండి. ఈ ఉపవాక్యాలు ఖాళీ చెక్కులు కావు. అదే కేసులో జాతీయ కమిషన్ నోట్ల రద్దు, కార్మిక కొరతను సాకులుగా అంగీకరించడానికి నిరాకరించింది, ఎందుకంటే బిల్డర్ వాస్తవానికి ఆలస్యానికి కారణమని ఎటువంటి ఆధారాలను సమర్పించలేదు, సుప్రీంకోర్టు తన ఉత్తర్వులను సమర్థించింది.

మీ రాష్ట్ర రెరా వెబ్సైట్లోని ప్రాజెక్ట్ పేజీని కూడా తనిఖీ చేయండి. ఇది రిజిస్ట్రేషన్ నంబర్, ప్రకటించిన పూర్తి తేదీ, మంజూరు చేసిన పొడిగింపులు మరియు ప్రమోటర్ దాఖలు చేసిన త్రైమాసిక నవీకరణలను చూపుతుంది. దానిని ప్రింట్ చేయండి లేదా సేవ్ చేయండి; ఇది ఉపయోగకరమైన సాక్ష్యం.

సెక్షన్ 18 కింద మీ రెండు ఎంపికలు

ఒప్పందం ప్రకారం లేదా దానిలో పేర్కొన్న తేదీ నాటికి ప్రమోటర్ పూర్తి చేయడంలో విఫలమైతే లేదా స్వాధీనం చేసుకోలేకపోతే, కేటాయించినవారు ఉపసంహరించుకోవాలనుకుంటే, పరిహారంతో సహా నిర్దేశించిన రేటుకు వడ్డీతో పాటు అందుకున్న మొత్తాన్ని తిరిగి ఇవ్వమని డిమాండ్ చేసినప్పుడు ప్రమోటర్ బాధ్యత వహించాలని సెక్షన్ 18 (1) పేర్కొంది. ఉండాలనుకునే కొనుగోలుదారులకు ఈ నిబంధన వర్తిస్తుంది.

అయితే, కేటాయింపబడిన వ్యక్తి ప్రాజెక్ట్ నుండి వైదొలగాలని భావించనట్లయితే, స్వాధీనం అప్పగించే వరకు ప్రతి నెలా ఆలస్యం అయ్యే వడ్డీని సూచించిన రేటుతో ప్రమోటర్ అతనికి చెల్లించాలి.

Section 18(1), Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016

• ఎంపిక 1, నిష్క్రమణః మీరు చెల్లించిన ప్రతిదాని యొక్క వాపసు, ప్రతి చెల్లింపు తేదీ నుండి వడ్డీతో పాటు చట్టం ప్రకారం నిర్ణయించిన పరిహారం.
• ఆప్షన్ 2, స్టేః బిల్డర్ స్వాధీనం చేసుకునే వరకు ప్రతి నెల ఆలస్యానికి వడ్డీ, ఇంకా మీకు ఫ్లాట్ లభిస్తుంది.

న్యూటెక్ ప్రమోటర్స్ అండ్ డెవలపర్స్ వర్సెస్ స్టేట్ ఆఫ్ ఉత్తరప్రదేశ్ (11 నవంబర్ 2021) కేసులో, సెక్షన్లు 18 (1) (ఎ) మరియు 19 (4) కింద తిరిగి చెల్లించే కేటాయింపుదారుల హక్కు అనర్హమైన హక్కు అని, ఇది ఒప్పందంలోని ఆకస్మిక పరిస్థితులు లేదా షరతులపై ఆధారపడి ఉండదని, మరియు కొనుగోలుదారుడికి ఆపాదించలేని ఊహించని సంఘటనలు లేదా కోర్టు స్టే ఆదేశాలతో సంబంధం లేకుండా వర్తిస్తుందని సుప్రీంకోర్టు పేర్కొంది.

వడ్డీ రేటు జాతీయంగా నిర్ణయించబడలేదు. ప్రతి రాష్ట్రం యొక్క ఆర్ఈఆర్ఏ నియమాలు దీనిని నిర్దేశిస్తాయి. అనేక రాష్ట్రాలు, వాటిలో హర్యానా, దీనిని స్టేట్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా యొక్క అత్యధిక ఉపాంత రుణ రేటు (ఎంసిఎల్ఆర్) తో పాటు 2 శాతంతో అనుసంధానిస్తాయి, కాబట్టి వాస్తవ సంఖ్య కాలక్రమేణా మారుతుంది. సెక్షన్ 2 (జా) లోని వడ్డీ నిర్వచనం ప్రకారం, కొనుగోలుదారు ప్రమోటర్కు చెల్లింపులపై డిఫాల్ట్ అయినప్పుడు అదే రేటు వర్తిస్తుంది, కాబట్టి మీరు దాఖలు చేసే ముందు మీ స్వంత చెల్లింపు రికార్డును తనిఖీ చేయండి.

వడ్డీని ఎలా లెక్కిస్తారు

తిరిగి చెల్లింపు కోసం, వడ్డీ సాధారణంగా మీరు చెల్లించిన తేదీ నుండి తిరిగి చెల్లించే తేదీ వరకు ప్రతి వాయిదాపై నడుస్తుంది. బస చేసిన కొనుగోలుదారు కోసం, ఆలస్య వడ్డీ వాగ్దానం చేసిన స్వాధీనం తేదీ నుండి (ఏదైనా చెల్లుబాటు అయ్యే గ్రేస్ పీరియడ్ తర్వాత) స్వాధీనం వాస్తవానికి అప్పగించబడే వరకు చెల్లించిన మొత్తంపై నడుస్తుంది. ఒక ఉదాహరణగా మాత్రమేః కొనుగోలుదారు రూ. 60 లక్షలు చెల్లించి, నిర్దేశించిన రేటు సంవత్సరానికి 11 శాతం ఉంటే, ఆలస్యం అయిన ప్రతి నెలకు ఆలస్య వడ్డీ సుమారు రూ. 55,000 ఉంటుంది. వాస్తవ సంఖ్య మీ రాష్ట్రం యొక్క రేటు, చెల్లింపు తేదీలు మరియు ఆమోదించిన ఆర్డర్పై ఆధారపడి ఉంటుంది.

సెక్షన్ 19 (4) విస్తృత పరిస్థితులలో అదే వాపసు హక్కును ఇస్తుందిః ఒప్పందానికి అనుగుణంగా ప్రమోటర్ పాటించడంలో విఫలమైనప్పుడు, లేదా స్వాధీనం చేసుకోలేకపోయినప్పుడు, లేదా డెవలపర్గా దాని వ్యాపారం దాని రెరా రిజిస్ట్రేషన్ను నిలిపివేయడం లేదా ఉపసంహరించుకోవడం వల్ల నిలిపివేయబడినప్పుడు. కాబట్టి దాని రిజిస్ట్రేషన్ రద్దు చేయబడినందున కూలిపోయే ప్రాజెక్ట్ కూడా కవర్ చేయబడుతుంది.

రెరా అథారిటీ లేదా న్యాయనిర్ణేత అధికారిః ఎవరు ఏమి నిర్ణయిస్తారు

సెక్షన్ 31 కింద ఫిర్యాదు రాష్ట్ర రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీకి వెళుతుంది. న్యూటెక్ పని విభజనను స్పష్టం చేసిందిః

• చెల్లించిన మొత్తాన్ని తిరిగి చెల్లించడం, తిరిగి చెల్లింపుపై వడ్డీ మరియు ఆలస్యంగా స్వాధీనం చేసుకున్నందుకు వడ్డీని రెగ్యులేటరీ అథారిటీ నిర్ణయిస్తుంది.
• సెక్షన్ 71 కింద నియమించబడిన పనిచేస్తున్న లేదా పదవీ విరమణ చేసిన జిల్లా న్యాయమూర్తి అయిన న్యాయనిర్ణేత అధికారి, సెక్షన్లు 12, 14, 18 మరియు 19 కింద పరిహారాన్ని (మరియు పరిహారంపై వడ్డీని) నిర్ణయిస్తారు.

కాబట్టి మానసిక వేదన లేదా అదనపు అద్దె కోసం తిరిగి చెల్లింపు మరియు ప్రత్యేక మొత్తం రెండింటినీ కోరుకునే కొనుగోలుదారు వారి రాష్ట్ర నియమాలు సూచించిన రూపాల్లో రెండింటినీ సంప్రదించాల్సి ఉంటుంది. అథారిటీ లేదా న్యాయనిర్ణేత అధికారి నిర్ణయించగల విషయాలను సివిల్ కోర్టులు విచారించడాన్ని సెక్షన్ 79 నిషేధిస్తుంది. చెల్లించని వడ్డీ లేదా పరిహారం కోసం ఇచ్చిన ఆర్డర్ను సెక్షన్ 40 (1) కింద భూ ఆదాయ బకాయిలుగా వసూలు చేయవచ్చు.

వినియోగదారుల కమిషన్ మార్గం

తమ సొంత ఉపయోగం కోసం ఫ్లాట్ను కొనుగోలు చేసిన గృహ కొనుగోలుదారు వినియోగదారుల రక్షణ చట్టం, 2019 కింద వినియోగదారుడు (పునఃవిక్రయం లేదా వాణిజ్య ప్రయోజనం కోసం కొనుగోలు మినహాయించబడింది). ఇంపేరియా స్ట్రక్చర్స్లో, రేరా యొక్క సెక్షన్ 79 వినియోగదారుల కమిషన్ను నిరోధించదని, సెక్షన్ 88 రేరా ఇతర చట్టాలకు అదనంగా ఉందని, కొనుగోలుదారు పరిష్కారాల మధ్య ఎంచుకోవచ్చని సుప్రీంకోర్టు పేర్కొంది. ఆర్ఈఆర్ఏ ఉపసంహరించుకోవడం మొదలుపెట్టినప్పుడు పెండింగ్లో ఉన్న వినియోగదారుల కేసులతో కొనుగోలుదారులు న్యాయనిర్ణేత అధికారి వద్దకు వెళ్లడానికి వీలు కల్పించే సెక్షన్ 71 నిబంధన, ఒక ఎంపికను అందిస్తుంది; ఇది ఎవరినీ మారమని బలవంతం చేయదు.

మీరు ఏ కమిషన్కు వెళతారు అనేది 2021 అధికార పరిధి నిబంధనల ప్రకారం మీరు పరిగణనలోకి తీసుకున్న మొత్తంపై ఆధారపడి ఉంటుందిః

• జిల్లా కమిషన్ః 50 లక్షల రూపాయల వరకు.
• రాష్ట్ర కమిషన్ః రూ. 50 లక్షలకు మించి మరియు రూ. 2 కోట్ల వరకు.
• జాతీయ కమిషన్ః రూ. 2 కోట్లకు పైగా.

వినియోగదారుల ఫిర్యాదు సాధారణంగా చర్యకు కారణం తలెత్తిన తేదీ నుండి రెండు సంవత్సరాలలోపు దాఖలు చేయాలి (సెక్షన్ 69). కమిషన్లు వడ్డీ, పరిహారం మరియు ఖర్చులతో కలిసి తిరిగి చెల్లింపును ఆదేశించవచ్చు. వడ్డీ కమిషన్ యొక్క అభీష్టానుసారం ఉంటుంది; ఉదాహరణకు, ఇంపీరియాలో, సుప్రీంకోర్టు 9 శాతం సాధారణ వడ్డీ మరియు ఖర్చులతో తిరిగి చెల్లింపును సమర్థించింది. వినియోగదారుల ఫిర్యాదులు మరియు ఫోరమ్లకు మా గైడ్ ఫైలింగ్ మరియు అధికార పరిధిని మరింత వివరంగా వివరిస్తుంది, మరియు లీగల్ ఫర్మ్స్ వినియోగదారుల ఫిర్యాదును దాఖలు చేయడానికి ప్రత్యేక వాక్థ్రూ కలిగి ఉంది.

ఫోరమ్ను ఎంచుకోవడం

• తక్కువ వాదనతో చట్టబద్ధమైన వడ్డీ రేటును వర్తింపజేయాలనుకునే రిజిస్టర్డ్ ప్రాజెక్టులలో కొనుగోలుదారులకు రెరా అనుకూలంగా ఉంటుంది. తిరిగి చెల్లింపు మరియు వడ్డీ సంక్షిప్త పద్ధతిలో నిర్వహించబడతాయి మరియు అప్పీళ్లు రియల్ ఎస్టేట్ అప్పీలేట్ ట్రిబ్యునల్కు వెళ్తాయి.
• రీఫండ్, పరిహారం మరియు ఒక ప్రొసీడింగ్లో నిర్ణయించిన ఖర్చులు కోరుకునే కొనుగోలుదారులకు లేదా రెరాలో ప్రాజెక్ట్ నమోదు చేయని వారికి వినియోగదారుల కమిషన్ వర్తిస్తుంది.
• రెండూ కొనసాగుతున్న ప్రాజెక్ట్ యొక్క కొనుగోలుదారు కోసం తెరిచి ఉన్నాయి. ఒకే ఉపశమనం కోసం ఒక వేదికను ఎంచుకోండి; ఒకే డబ్బు కోసం రెండు కేసులను నడపడం అభ్యంతరాలను ఆహ్వానిస్తుంది మరియు సమయాన్ని వృధా చేస్తుంది.
• ఒకే ప్రాజెక్టులో చాలా మంది కొనుగోలుదారులు ప్రభావితమైతే, ఉమ్మడి లేదా ప్రతినిధి ఫిర్యాదు ఖర్చును పంచుకోవచ్చు.

అప్పీళ్ల గురించి కూడా ఆలోచించండి. రాష్ట్ర రెరా అథారిటీ లేదా న్యాయనిర్ణేత అధికారి ఆదేశాలను సెక్షన్ 44 కింద 60 రోజుల్లోపు రియల్ ఎస్టేట్ అప్పీలేట్ ట్రిబ్యునల్కు, ఆపై హైకోర్టుకు అప్పీల్ చేయవచ్చు. వినియోగదారుల వ్యవస్థలో, జిల్లా కమిషన్ నుండి 45 రోజుల్లోపు రాష్ట్ర కమిషన్కు, మరియు రాష్ట్ర కమిషన్ నుండి 30 రోజుల్లోపు జాతీయ కమిషన్కు అప్పీల్ ఉంటుంది. బిల్డర్లు తరచుగా అప్పీల్ చేస్తారు, కాబట్టి తుది రికవరీకి మొదటి ఆర్డర్ సూచించిన దానికంటే ఎక్కువ సమయం పట్టవచ్చు.

మీరు ఏ ఫోరమ్ను ఎంచుకున్నా, మీ కేసు బలం అదే విషయాలపై ఆధారపడి ఉంటుందిః స్పష్టమైన స్వాధీనం తేదీ, ప్రతి చెల్లింపుకు రుజువు మరియు బిల్డర్ యొక్క వివరణల రికార్డు. మొదట దాఖలు చేసి, తరువాత పత్రాలను సేకరించే కొనుగోలుదారు కంటే వాటిని క్రమంలో ఉన్న కొనుగోలుదారు చాలా మంచి స్థితిలో ఉంటాడు.

మీరు దాఖలు చేసే ముందు సేకరించాల్సిన పత్రాలు

• బిల్డర్-కొనుగోలుదారు ఒప్పందం లేదా అమ్మకానికి ఒప్పందం మరియు కేటాయింపు లేఖ.
• మీ గృహ రుణదాత చేసిన వాటితో సహా చెల్లింపులను చూపించే ప్రతి చెల్లింపు రసీదు మరియు బ్యాంక్ స్టేట్మెంట్.
• డిమాండ్ లెటర్స్, కన్స్ట్రక్షన్-లింక్డ్ పేమెంట్ నోటీసులు, ఇమెయిల్లు, వాట్సప్ సందేశాలు మరియు ఆలస్యాన్ని వివరించే ఏవైనా లేఖలు.
• ప్రాజెక్ట్ యొక్క రెరా రిజిస్ట్రేషన్ పేజీ మరియు త్రైమాసిక పురోగతి నివేదికలు.
• సౌకర్యాలు లేదా తేదీలను వాగ్దానం చేసే బ్రోచర్లు లేదా ప్రకటనలు.
• ఏదైనా స్వాధీనం ప్రతిపాదన మరియు ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్ యొక్క స్థితి.
• మీరు పరిహారాన్ని క్లెయిమ్ చేస్తుంటే, ఆలస్యం సమయంలో చెల్లించిన అద్దె లేదా అదనపు ఈఎంఐ ఖర్చుల రుజువు.

దశల వారీగాః రీఫండ్ క్లెయిమ్ చేయడం లేదా వడ్డీని ఆలస్యం చేయడం

1. మీ ఒప్పందంలో స్వాధీనం చేసుకున్న తేదీని మరియు ఏదైనా గ్రేస్ పీరియడ్ను కనుగొని, ప్రాజెక్ట్ ఎన్ని నెలలు ఆలస్యమైందో తెలుసుకోండి.
2. పొడిగింపులు, ప్రకటించిన పూర్తి తేదీ మరియు ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్ స్థితి కోసం ప్రాజెక్ట్ యొక్క ఆర్ఈఆర్ఏ పేజీని తనిఖీ చేయండి.
3. ఆలస్యం మరియు మీకు ఏమి కావాలో పేర్కొంటూ బిల్డర్కు వ్రాతపూర్వక నోటీసు పంపండి (వడ్డీతో తిరిగి చెల్లింపు, లేదా ఆలస్య వడ్డీతో స్థిరమైన స్వాధీనం తేదీ). ఒక వినియోగదారుల చట్టపరమైన నోటీసు ఏ ఫోరమ్కైనా పనిచేస్తుంది మరియు రికార్డును సృష్టిస్తుంది.
4. సమాధానం సంతృప్తికరంగా లేకపోతే, మీరు నిష్క్రమించాలనుకుంటున్నారా లేదా ఉండాలనుకుంటున్నారా అని నిర్ణయించుకోండి. ఈ నిర్ణయం మీరు కోరుకునే ఉపశమనాన్ని రూపొందిస్తుంది.
5. మీ రాష్ట్ర రెరా పోర్టల్లో రెరా ఫిర్యాదును దాఖలు చేయండి లేదా ఇ-దాఖిల్ ద్వారా వినియోగదారుల కమిషన్ ముందు బిల్డర్ ఆలస్య ఫిర్యాదును దాఖలు చేయండి, పైన పేర్కొన్న పత్రాలను జతచేసి రుసుము చెల్లించండి.
6. విచారణలకు హాజరు అవ్వండి, బిల్డర్ సమాధానం ఇస్తే ప్రత్యుత్తరాన్ని దాఖలు చేయండి మరియు చెల్లింపు గణనను విచారణ తేదీకి నవీకరించండి.
7. ఒక ఉత్తర్వు జారీ చేయబడి, పాటించబడకపోతే, అమలు కోసం దరఖాస్తు చేసుకోండిః ఆర్ఈఆర్ఏ కింద ఈ మొత్తాన్ని భూ ఆదాయ బకాయిలుగా వసూలు చేయవచ్చు, వినియోగదారుల కమిషన్లకు వారి స్వంత అమలు అధికారాలు ఉంటాయి.

చివరకు స్వాధీనం ఎప్పుడు ఇవ్వబడుతుంది

సెక్షన్ 18 నిబంధన కింద ఆలస్య వడ్డీ స్వాధీనం అప్పగించబడే వరకు నడుస్తుంది. ఆర్ఈఆర్ఏలోని సెక్షన్ 19 (10) ప్రకారం కొనుగోలుదారు ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్ జారీ చేసిన రెండు నెలల్లోపు భౌతిక స్వాధీనం చేసుకోవాలి, కాబట్టి సర్టిఫికేట్ ఉన్న తర్వాత చెల్లుబాటు అయ్యే స్వాధీనం ప్రతిపాదనను విస్మరించవద్దు. ఫ్లాట్ను తనిఖీ చేయండి, వ్రాతపూర్వకంగా లోపాలను గమనించండి మరియు ఆ తేదీ వడ్డీ వ్యవధి ముగింపును నిర్ణయిస్తుంది కాబట్టి, స్వాధీనం లేఖ అప్పగించిన తేదీని ఖచ్చితంగా నమోదు చేసిందని నిర్ధారించుకోండి.

మీకు అప్పగించిన ప్రతి పత్రాన్ని చదవండి. ఆలస్యం కోసం మీరు అన్ని క్లెయిమ్లను వదులుకున్నారని ఒక ఫారం చెబితే, కీలను స్వీకరించడానికి మీరు సంతకం చేయాల్సిన అవసరం లేదు, అలా చేసే ముందు మీరు సలహా తీసుకోవాలి. మా గైడ్ పూర్తి మరియు ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికెట్లు ఏమి తనిఖీ చేయాలో వివరించండి. బిల్డర్ ఆలస్యం లేదా మొత్తాలు పెద్దవి అని వివాదం చేస్తే, మీరు చేయవచ్చు రియల్ ఎస్టేట్ న్యాయవాదితో మాట్లాడండి ఫోరమ్ మరియు గణన గురించి.