ভারতে ভাড়া চুক্তিঃ স্ট্যাম্প শুল্ক, নিবন্ধকরণ এবং প্রকৃতপক্ষে গুরুত্বপূর্ণ ধারাগুলি

একটি ভাড়া চুক্তি দেশের সবচেয়ে সাধারণ আইনি নথি এবং সবচেয়ে সাধারণভাবে খসড়া করা নথিগুলির মধ্যে একটি। বেশিরভাগ লোক দালাল থেকে একটি টেমপ্লেট অনুলিপি করে, নাম এবং ভাড়া পূরণ করে এবং এমন ধারাগুলি না পড়ে স্বাক্ষর করে যা আসলে সিদ্ধান্ত নেয় যে কিছু ভুল হলে কী হবেঃ আমানতের বিরোধ, তাড়াতাড়ি প্রস্থান, একজন বাড়িওয়ালা যিনি ব্যক্তিগত ব্যবহারের জন্য ফ্ল্যাটটি ফেরত চান।

এই গাইডটি সেই অংশগুলিকে অন্তর্ভুক্ত করে যা প্রকৃতপক্ষে রাজ্য-নির্দিষ্ট এবং ভুল করা সহজঃ স্ট্যাম্প শুল্ক, নিবন্ধকরণ এবং ইজারা এবং ছুটি এবং লাইসেন্স চুক্তির মধ্যে পার্থক্য, যা কেবল পরিভাষা নয়।

লিজ ডিড নাকি লিভ অ্যান্ড লাইসেন্স? এই পার্থক্যের প্রকৃত পরিণতি রয়েছে

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, 1882-এর অধীনে একটি ইজারা সম্পত্তির উপর সুদ তৈরি করে। নিবন্ধিত লিজের অধীনে একজন ভাড়াটিয়ার মালিকানাধীন অধিকার রয়েছে যা বাতিল করা কঠিন এবং কিছু রাজ্যে, ভাড়া নিয়ন্ত্রণ সুরক্ষা রয়েছে যা বাড়িওয়ালার স্পষ্টভাবে অধিকার থাকা সত্ত্বেও উচ্ছেদকে ধীর করে দেয়।

একটি ছুটি এবং লাইসেন্স চুক্তি সম্পত্তি দখল করার জন্য শুধুমাত্র একটি ব্যক্তিগত অনুমতি তৈরি করে। এটি জমির কোনও সুদ হস্তান্তর করে না এবং চুক্তির শর্তাবলীর ভিত্তিতে এটি প্রত্যাহারযোগ্য। এই কারণেই মহারাষ্ট্র, দিল্লি এবং অন্যান্য বেশিরভাগ রাজ্যের প্রায় প্রতিটি আবাসিক চুক্তিকে ইজারা দেওয়ার পরিবর্তে ছুটি এবং লাইসেন্স হিসাবে তৈরি করা হয়, যদিও সবাই কথোপকথনে এটিকে ভাড়া চুক্তি বলে অভিহিত করে।

স্ট্যাম্প শুল্কঃ পুরো ভাড়াটিয়ার একটি শতাংশ, শুধুমাত্র এক মাসের ভাড়া নয়

ভাড়া চুক্তির স্ট্যাম্প শুল্ক ভাড়াটিয়ার মোট মূল্যের উপর গণনা করা হয়, যার অর্থ মাসিক ভাড়া মাসের সংখ্যা দ্বারা গুণিত হয়, এবং একটি ধারণাগত হারে সুরক্ষা আমানত (বেশিরভাগ রাজ্য প্রতি বছর আমানতের 10 শতাংশ করযোগ্য উপাদান হিসাবে ব্যবহার করে, যেহেতু আমানত নিজেই ফেরতযোগ্য এবং প্রকৃত আয় নয়)। সঠিক সূত্র এবং হার রাজ্য অনুসারে পরিবর্তিত হয় এবং এটি একমাত্র সাধারণ এলাকা যেখানে কোনও পক্ষই উপলব্ধি না করেই ভাড়া চুক্তিতে আন্ডারস্ট্যাম্প করা হয়।

• Maharashtra: stamp duty on a leave and license agreement is 0.25% of the total rent plus deposit-equivalent for the full term, calculated on a slab basis for residential premises. Registration through the state's own Aaple Sarkar / registration portal is compulsory for any leave and license agreement, regardless of term length.
• দিল্লি : গড় বার্ষিক ভাড়ায় স্ট্যাম্প শুল্ক ধার্য করা হয়, এবং নিবন্ধকরণ কেবল তখনই বাধ্যতামূলক যেখানে মেয়াদ 11 মাসের বেশি হয় বা ইজারা এক বছরের বেশি হয়। এটি একটি দ্বিতীয়, স্বাধীন কারণ যে 11 মাসের প্যাটার্নটি বিশেষত দিল্লিতে এত বিস্তৃত।
• কর্ণাটক : ভাড়া চুক্তির উপর স্ট্যাম্প শুল্ক গড় বার্ষিক ভাড়া এবং আমানতের উপর ভিত্তি করে ধার্য করা হয়; মেয়াদ 11 মাস অতিক্রম করার পরে নিবন্ধকরণ বাধ্যতামূলক হয়ে যায়।

সিকিউরিটি ডিপোজিট ধারাঃ এতে একটি নম্বর এবং একটি সময়সীমা রাখুন

সিকিউরিটি ডিপোজিটের পরিমাণ একটি অভিন্ন জাতীয় আইনের পরিবর্তে বাজার প্রথা দ্বারা নির্ধারিত হয়ঃ সাধারণত দিল্লি এবং উত্তর ভারতের বেশিরভাগ অংশে এক থেকে দুই মাসের ভাড়া এবং কর্ণাটকের বেশিরভাগ অংশে এবং মহারাষ্ট্রের কিছু অংশে, বিশেষ করে বেঙ্গালুরুতে তিন থেকে দশ মাসের ভাড়া। বেশিরভাগ রাজ্যে কোনও সীমা নেই, ঠিক এই কারণেই চুক্তিটিকে সেই কাজটি করতে হয় যা একটি আইন করে না।

সাবধানে লেখার যোগ্য ধারাটি পরিমাণ নয়, এটি রিফান্ড টাইমলাইন । কোনও সময়সীমা ছাড়াই "আমানত ফেরত দেওয়া হবে" ধীরগতিতে ফেরত দেওয়ার আমন্ত্রণ। ভাড়াটিয়া খালি করার এবং চাবিগুলি ফিরিয়ে দেওয়ার পরে একটি নির্দিষ্ট সংখ্যক দিন উল্লেখ করুন এবং উল্লেখ করুন যে এটি কিসের সাথে সামঞ্জস্য করা যেতে পারেঃ অবৈতনিক ভাড়া, অবৈতনিক ইউটিলিটি বিল এবং স্বাভাবিক ক্ষয়-ক্ষতির বাইরে ক্ষতি, বিশেষত স্বাভাবিক ক্ষয়-ক্ষতি বাদে।

নোটিশ পিরিয়ড এবং লক-ইনঃ দুটি ভিন্ন ধারা, প্রায়শই বিভ্রান্ত হয়

একটি নোটিশ পিরিয়ড ধারা বলে যে ভাড়াটিয়া শেষ করার আগে উভয় পক্ষকে কত অগ্রিম সতর্কতা দিতে হবে, সাধারণত এক থেকে তিন মাস। একটি লক-ইন পিরিয়ড ধারা বলে যে ভাড়াটিয়া একেবারেই খালি করতে পারে না, এবং বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়াকে ন্যূনতম মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে, সাধারণত ছয় থেকে বারো মাস আগে, নোটিশ দেওয়া সত্ত্বেও চলে যেতে বলতে পারে না।

এগুলি প্রায়শই এমনভাবে তৈরি করা হয় যেন সেগুলি একই জিনিস, এবং সেগুলি নয়। একজন ভাড়াটিয়া যিনি বারো মাসের লক-ইনের সাথে একটি চুক্তিতে স্বাক্ষর করেন এবং তারপরে চার মাসে কাজের জন্য স্থানান্তরিত হতে হয়, তিনি সাধারণত কেবল নোটিশ দিতে এবং চলে যেতে পারেন না; লক-ইন ধারাটি, যদি সঠিকভাবে খসড়া করা হয়, তবে বাড়িওয়ালাকে অবশিষ্ট মেয়াদে তাদের ধরে রাখার বা প্রস্থানের জন্য আলোচনা করার অধিকার দেয়। আপনার পরিস্থিতি পরিবর্তনের কোনও সম্ভাবনা থাকলে স্বাক্ষর করার আগে এই ধারাটি বিশেষভাবে পড়ুন।

রক্ষণাবেক্ষণ, সাবলেটিং এবং ব্যক্তিগত ব্যবহারের প্রস্থান

• রক্ষণাবেক্ষণ এবং মেরামত : স্পষ্টভাবে উল্লেখ করুন কে কিসের জন্য অর্থ প্রদান করে। স্বাভাবিক ডিফল্ট হল যে বাড়িওয়ালার কাঠামোগত মেরামতের দায়িত্ব থাকে এবং ভাড়াটিয়া প্রতিদিনের রক্ষণাবেক্ষণের দায়িত্ব থাকে, তবে "স্বাভাবিক" কোনও আইনি মান নয়, শুধুমাত্র চুক্তিতে যা বলা হয়েছে।
• সাবলেটিং : এই বিষয়ে নীরব থাকার অর্থ এই নয় যে সাবলেটিং অনুমোদিত। বেশিরভাগ চুক্তিতে স্পষ্টভাবে এটি নিষিদ্ধ করা উচিত যদি না বাড়িওয়ালা প্রকৃতপক্ষে এটির অনুমতি দিতে সম্মত হন, কারণ একজন অননুমোদিত সাবটেনন্ট একটি উচ্ছেদকে যথেষ্ট জটিল করে তুলতে পারে।
• বাড়িওয়ালার ব্যক্তিগত ব্যবহারের জন্য পুনরায় প্রবেশের অধিকার : বেশ কয়েকটি রাষ্ট্রীয় ভাড়া আইন বাড়িওয়ালাকে একটি নির্দিষ্ট, দ্রুত উচ্ছেদের পথ দেয় যদি সম্পত্তিটি বাড়িওয়ালার নিজের দখলদারিত্বের জন্য সত্যই প্রয়োজন হয়। যদি একজন বাড়িওয়ালা হিসাবে আপনার কাছে এটি গুরুত্বপূর্ণ হয়, তবে চুক্তিটি আপনার রাজ্যের আইন এই ভিত্তিতে যে নির্দিষ্ট ভাষা ব্যবহার করে তা ট্র্যাক করা উচিত, কোনও সাধারণ বাক্যাংশ নয়।

একটি ভাড়া রসিদ একটি পৃথক নথি, এবং কর সংক্রান্ত বিষয়

প্রতি মাসে একটি স্বাক্ষরিত ভাড়া রসিদ হল যা একজন বেতনভোগী ভাড়াটিয়ার বাড়ি ভাড়া ভাতা ছাড়ের দাবি করতে হবে, এবং একজন বাড়িওয়ালার আসলে প্রাপ্ত ভাড়ার রেকর্ড হিসাবে যা প্রয়োজন। এটি একটি সংক্ষিপ্ত নথি, তবে বার্ষিক ভাড়া ₹1 লক্ষ টাকার বেশি হলে এটি বাড়িওয়ালার প্যান বহন করা উচিত, যেহেতু ভাড়াটিয়ার এইচআরএ দাবি আরও যাচাইকরণ ছাড়াই গৃহীত হওয়ার জন্য আয়কর নিয়মের প্রয়োজন।