സംയുക്ത വികസന കരാർഃ ഒരു ഭൂവുടമ പരിശോധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങൾ

ഒരു ഭൂവുടമ ഭൂമി സംഭാവന ചെയ്യുകയും ഒരു നിർമ്മാതാവ് അംഗീകാരങ്ങൾക്കും നിർമ്മാണത്തിനും പണം നൽകുകയും പൂർത്തിയായ പദ്ധതി ഇരുവരും പങ്കിടുകയും ചെയ്യുന്ന ഒരു കരാറാണ് സംയുക്ത വികസന കരാർ (ജെ. ഡി. എ). കെട്ടിടം ഉയരുമ്പോൾ നിങ്ങൾ സാധാരണയായി ഭൂമിയുടെ ഉടമസ്ഥാവകാശം നിലനിർത്തുന്നു, എന്നാൽ കരാറിലൂടെയും പവർ ഓഫ് അറ്റോർണിയിലൂടെയും നിങ്ങൾ നിർമ്മാതാവിന് വളരെയധികം നിയന്ത്രണം നൽകുന്നു. ഇടപാട് നിങ്ങൾക്കായി പ്രവർത്തിക്കുന്നുണ്ടോ എന്നത് ഒരുപിടി ഉപവാക്യങ്ങളെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നുഃ നിങ്ങൾക്ക് എന്ത് വിഹിതം ലഭിക്കുന്നു, എപ്പോൾ, നിർമ്മാതാവിന് ഇതിനിടയിൽ നിങ്ങളുടെ ഭൂമി എന്തുചെയ്യാൻ കഴിയും, ഫ്ലാറ്റ് വാങ്ങുന്നവർക്ക് ആരാണ് ഉത്തരം നൽകുന്നത്, പദ്ധതി സ്തംഭിച്ചാൽ എന്ത് സംഭവിക്കും.

ഒപ്പിടുന്നതിന് മുമ്പ് ഒരു ഭൂവുടമ പരിശോധിക്കേണ്ട നിയമപരമായ കാര്യങ്ങൾ ഈ ഗൈഡ് വിശദീകരിക്കുന്നു. ഇത് പൊതുവായ വിവരമാണ്, നിങ്ങളുടെ പ്രത്യേക ഇടപാടിനെക്കുറിച്ചുള്ള ഉപദേശമല്ല. ഒരു ജെഡിഎ സാധാരണയായി ഒരു കുടുംബം ഒപ്പിടുന്ന ഏറ്റവും വലിയ കരാറാണ്, അതിനാൽ നിങ്ങളുടെ സംസ്ഥാനത്തെ സ്വത്ത് ജോലികൾ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്ന ഒരു അഭിഭാഷകൻ ഡ്രാഫ്റ്റ് അവലോകനം ചെയ്യുന്നത് മൂല്യവത്താണ്.

മേഖല പങ്കിടലും വരുമാനം പങ്കിടലുംഃ രണ്ട് അടിസ്ഥാന മാതൃകകൾ

ജെഡിഎ പങ്കിടുന്ന ഒരു പ്രദേശത്ത്, നിർമ്മിച്ച പ്രദേശത്തിന്റെ ഒരു നിശ്ചിത വിഹിതം നിങ്ങൾക്ക് ലഭിക്കും, പലപ്പോഴും കരാറിന്റെ ഒരു ഷെഡ്യൂളിൽ ലിസ്റ്റുചെയ്തിരിക്കുന്ന നിർദ്ദിഷ്ട ഫ്ളാറ്റുകൾ, നിലകൾ അല്ലെങ്കിൽ കടകൾ എന്ന് തിരിച്ചറിയപ്പെടുന്നു. ആ യൂണിറ്റുകൾ കൈമാറിയുകഴിഞ്ഞാൽ, നിങ്ങൾക്ക് അവയിൽ താമസിക്കാം, അവ വാടകയ്ക്ക് എടുക്കാം അല്ലെങ്കിൽ സ്വയം വിൽക്കാം. ബാക്കിയുള്ളവ നിർമ്മാതാവ് സൂക്ഷിക്കുകയും വിൽക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.

ഒരു റവന്യൂ ഷെയറിംഗ് ജെഡിഎയിൽ, നിർമ്മാതാവ് എല്ലാ യൂണിറ്റുകളും വിൽക്കുകയും വിൽപ്പന വരുമാനത്തിന്റെ അംഗീകൃത ശതമാനം നിങ്ങൾക്ക് നൽകുകയും ചെയ്യുന്നു. നിങ്ങൾ ഒരിക്കലും പ്രത്യേക ഫ്ളാറ്റുകൾ കൈവശപ്പെടുത്തുകയില്ല, പക്ഷേ വിലകളെയും ശേഖരണങ്ങളെയും കുറിച്ചുള്ള നിർമ്മാതാവിന്റെ സത്യസന്ധതയെ നിങ്ങൾ ആശ്രയിക്കുന്നു. ചില കരാറുകൾ ഇവ രണ്ടും സംയോജിപ്പിക്കുന്നു, അല്ലെങ്കിൽ ഒപ്പിടുമ്പോൾ ഭൂവുടമയ്ക്ക് നൽകുന്ന റീഫണ്ട് ചെയ്യാവുന്ന അല്ലെങ്കിൽ റീഫണ്ട് ചെയ്യാത്ത നിക്ഷേപം ചേർക്കുന്നു.

• ഏരിയ പങ്കിടൽഃ നിങ്ങളുടെ ഫ്ളാറ്റുകൾ നിർമ്മാതാവിനേക്കാൾ താഴ്ന്ന നിലവാരത്തിൽ പൂർത്തിയാകാതിരിക്കാൻ നിങ്ങളുടെ യൂണിറ്റുകൾ ഒപ്പിടുമ്പോഴോ പ്ലാൻ അനുമതി ലഭിച്ചതിന് തൊട്ടുപിന്നാലെ ഒരു നിശ്ചിത പ്രക്രിയയിലൂടെയോ നിലം, മുഖം, പാർക്കിംഗ് എന്നിവ വ്യക്തമാക്കുന്ന ഒരു സ്പെസിഫിക്കേഷൻ ഷെഡ്യൂൾ ഉപയോഗിച്ച് തിരിച്ചറിയണമെന്ന് നിർബന്ധിക്കുക.
• വരുമാനം പങ്കിടൽഃ വാങ്ങുന്നയാളുടെ പേയ്മെന്റുകൾ ഒഴുകുന്ന ഒരു എസ്ക്രോ അല്ലെങ്കിൽ നിയുക്ത അക്കൌണ്ട്, വിൽപ്പന കരാറുകളും ബാങ്ക് സ്റ്റേറ്റ്മെന്റുകളും കാണാനുള്ള നിങ്ങളുടെ അവകാശം, നിങ്ങളുടെ രേഖാമൂലമുള്ള സമ്മതമില്ലാതെ യൂണിറ്റുകൾ വിൽക്കാൻ കഴിയാത്ത ഒരു ചതുരശ്ര അടിക്ക് കുറഞ്ഞ വില എന്നിവ നിർബന്ധിക്കുക.
• രണ്ട് മോഡലുകളുംഃ വിസ്തീർണ്ണ അളവ് കൃത്യമായി നിർവചിക്കുക (പരവതാനി പ്രദേശം, ബിൽറ്റ്-അപ്പ് ഏരിയ അല്ലെങ്കിൽ സൂപ്പർ ബിൽറ്റ്-അപ്പ് ഏരിയ) കാരണം ഒരേ ഫ്ലാറ്റ് ഓരോന്നിനും കീഴിൽ വളരെ വ്യത്യസ്ത സംഖ്യകൾ ഉത്പാദിപ്പിക്കുന്നു.

പവർ ഓഫ് അറ്റോർണിഃ അതിന് എന്തുചെയ്യാൻ കഴിയും, ചെയ്യാൻ കഴിയില്ല

മിക്കവാറും എല്ലാ ജെഡിഎയും ഭൂവുടമയിൽ നിന്ന് നിർമ്മാതാവിന് ഒരു ജനറൽ പവർ ഓഫ് അറ്റോർണി (ജിപിഎ) നൽകുന്നു, അതിനാൽ നിർമ്മാതാവിന് ഉപരോധത്തിന് അപേക്ഷിക്കാനും അധികാരികളുമായി ഇടപഴകാനും പിന്നീട് അതിന്റെ വിഹിതത്തിനായി വിൽപ്പന രേഖകളിൽ ഒപ്പിടാനും കഴിയും. ഈ ജിപിഎ ഒപ്പിടുക എന്നതിനർത്ഥം ഭൂമി വിട്ടുകൊടുക്കുക എന്നാണ് ആളുകൾ പലപ്പോഴും ആശങ്കപ്പെടുന്നത്. നിയമപരമായി അത് പാലിക്കപ്പെടുന്നില്ല. സൂരജ് ലാംപ് ആൻഡ് ഇൻഡസ്ട്രീസ് വേഴ്സസ് സ്റ്റേറ്റ് ഓഫ് ഹരിയാന (2011) എന്ന കേസിൽ, ഒരു പവർ ഓഫ് അറ്റോർണി ഒരു ഏജൻസി മാത്രമേ സൃഷ്ടിക്കുന്നുള്ളൂവെന്നും അത് കൈമാറ്റത്തിനുള്ള ഒരു ഉപകരണമല്ലെന്നും സുപ്രീം കോടതി നിരീക്ഷിച്ചു.

മാറ്റാനാവാത്ത ഒരു അഭിഭാഷകന് പോലും ഗ്രാന്റിക്ക് പദവി കൈമാറുന്നതിന്റെ ഫലമില്ല.

Suraj Lamp and Industries (P) Ltd v State of Haryana (2011)

ജിപിഎ വിൽപ്പനയെക്കുറിച്ചുള്ള വിമർശനം യഥാർത്ഥ വികസന ക്രമീകരണങ്ങൾക്ക് ബാധകമല്ലെന്ന് അതേ വിധി വ്യക്തമാക്കുന്നു, അവിടെ ഒരു ഭൂവുടമ ഒരു വികസന കരാറിൽ ഒപ്പിടുകയും ഡെവലപ്പർക്ക് പ്ലോട്ടുകളോ ഫ്ളാറ്റുകളോ വാങ്ങുന്നവർക്ക് വിൽക്കാൻ പവർ ഓഫ് അറ്റോർണി നൽകുകയും ചെയ്യുന്നു. നിരവധി സംസ്ഥാനങ്ങൾ ഇതിനകം അത്തരം വികസന കരാറുകളും പവർ ഓഫ് അറ്റോർണിയും നിയന്ത്രിക്കുകയും അവയ്ക്ക് പ്രത്യേക സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി ഈടാക്കുകയും ചെയ്യുന്നുവെന്നും അതിൽ പരാമർശിക്കുന്നുണ്ട്. ഒരു പവർ ഓഫ് അറ്റോർണിക്ക് സ്വത്ത് ഉപയോഗിച്ച് എന്തുചെയ്യാൻ കഴിയും, ചെയ്യാൻ കഴിയില്ല എന്നതിനെക്കുറിച്ചുള്ള ഞങ്ങളുടെ ഗൈഡ് വിധി കൂടുതൽ വിശദമായി ഉൾക്കൊള്ളുന്നു.

പ്രായോഗിക അപകടസാധ്യത ജിപിഎ തലക്കെട്ട് കൈമാറുന്നതല്ല, മറിച്ച് അത് വളരെ വ്യാപകമായി തയ്യാറാക്കപ്പെടുന്നു എന്നതാണ്. പരിധിയില്ലാത്ത ജിപിഎ കൈവശമുള്ള ഒരു നിർമ്മാതാവിന് നിങ്ങളെ ബന്ധിപ്പിക്കുന്ന രേഖകളിൽ ഒപ്പിടാൻ കഴിയും. പ്രോപ്പർട്ടി പവർ ഓഫ് അറ്റോർണി ലൈൻ ബൈ ലൈൻ വായിക്കുകയും അതിന്റെ അധികാരങ്ങൾ ജെഡിഎയുമായി ബന്ധിപ്പിക്കുകയും ചെയ്യുകഃ

• അംഗീകാരങ്ങൾ നേടുക, അധികാരികളുമായി ഇടപെടുക, നിർമ്മാതാവിന്റെ പങ്ക് മാത്രം വിൽക്കുക എന്നിവയിൽ പരിമിതപ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്ന അധികാരങ്ങൾ.
• ഭൂവുടമയുടെ ഓഹരി വിൽക്കാനോ പാട്ടത്തിന് നൽകാനോ പണയം വയ്ക്കാനോ അധികാരമില്ല, നിങ്ങളുടെ രേഖാമൂലമുള്ള സമ്മതമില്ലാതെ ഭൂമി മൊത്തത്തിൽ പണയം വയ്ക്കാനോ അധികാരമില്ല.
• നിങ്ങളുടെ യൂണിറ്റുകൾ പൂർത്തിയാക്കി കൈമാറിയതിനുശേഷമോ അല്ലെങ്കിൽ നിർവചിക്കപ്പെട്ട നാഴികക്കല്ലുകൾക്ക് ശേഷമോ മാത്രമേ നിർമ്മാതാവിന്റെ യൂണിറ്റുകളുടെ വിൽപ്പന കരാറുകളിൽ ഒപ്പിടാനുള്ള അധികാരം ഉണ്ടാകൂ.
• ജെഡിഎ അവസാനിപ്പിക്കുമ്പോൾ ജിപിഎ അവസാനിക്കുന്നുവെന്ന വ്യക്തമായ പ്രസ്താവന, യഥാർത്ഥമായത് തിരികെ നൽകേണ്ടത് നിർമ്മാതാവിൻറെ കടമയാണ്.

ആർഇആർഎഃ രജിസ്ട്രേഷൻ, എന്തുകൊണ്ടാണ് ഭൂവുടമ ഒരു പ്രൊമോട്ടർ ആകുന്നത്

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് (റെഗുലേഷൻ ആൻഡ് ഡെവലപ്മെന്റ്) ആക്ട്, 2016 (ആർഇആർഎ) സെക്ഷൻ 3 പ്രകാരം, യൂണിറ്റുകൾ പരസ്യം ചെയ്യുന്നതിനോ ബുക്ക് ചെയ്യുന്നതിനോ വിൽക്കുന്നതിനോ മുമ്പ് ഒരു പദ്ധതി സംസ്ഥാന റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റിയിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്തിരിക്കണം. ഭൂമി 500 ചതുരശ്ര മീറ്ററിൽ കവിയാത്തതോ അപ്പാർട്ട്മെന്റുകൾ എട്ടിൽ കവിയാത്തതോ ആയ പദ്ധതികളെ നിയമം ഒഴിവാക്കുന്നു, എല്ലാ ഘട്ടങ്ങളും കണക്കാക്കുന്നു, എന്നിരുന്നാലും ഉചിതമായ സർക്കാരിന് ആ പരിധികൾ കുറയ്ക്കാൻ കഴിയും. ഏതെങ്കിലും മാർക്കറ്റിംഗിന് മുമ്പ് പദ്ധതി രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാനും രജിസ്ട്രേഷൻ അപ്ഡേറ്റ് ചെയ്യാനും നിങ്ങളുടെ ജെഡിഎ നിർമ്മാതാവിനോട് ആവശ്യപ്പെടണം.

സെക്ഷൻ 2 (ഇസഡികെ) ലെ പ്രൊമോട്ടറുടെ നിർവചനം ഭൂവുടമകൾക്ക് പ്രധാനമാണ്. കെട്ടിടം നിർമ്മിക്കുന്ന വ്യക്തിയും അപ്പാർട്ട്മെന്റുകൾ വിൽക്കുന്ന വ്യക്തിയും വ്യത്യസ്തരാണെങ്കിൽ, ഇരുവരും പ്രൊമോട്ടർമാരായി കണക്കാക്കപ്പെടുമെന്നും നിയമത്തിന് കീഴിലുള്ള പ്രവർത്തനങ്ങൾക്കും ഉത്തരവാദിത്തങ്ങൾക്കും സംയുക്തമായി ബാധ്യസ്ഥരാണെന്നും അതിന്റെ വിശദീകരണം പറയുന്നു. ജെഡിഎ പങ്കിടുന്ന ഒരു പ്രദേശത്ത് ഭൂവുടമ പലപ്പോഴും സ്വന്തം ഫ്ലാറ്റുകളുടെ വിഹിതം പൊതുജനങ്ങൾക്ക് വിൽക്കുന്നു, അതിനാൽ ഒരു വാങ്ങുന്നയാളോ റെറ അതോറിറ്റിയോ ഭൂവുടമയെയും നിർമ്മാതാവിനെയും നോക്കിയേക്കാം. ഒരു പ്രത്യേക കേസിൽ അത് സംഭവിക്കുമോ എന്നത് വസ്തുതകളെയും അധികാരികളുടെ കാഴ്ചപ്പാടിനെയും ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു, പക്ഷേ അപകടസാധ്യത ആസൂത്രണം ചെയ്യാൻ പര്യാപ്തമാണ്.

• സെക്ഷൻ 4 (2) (എ) പ്രകാരം പ്രൊമോട്ടർ മറ്റൊരു വ്യക്തിയുടെ ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള ഭൂമിയുടെ നിയമപരമായ ഉടമസ്ഥാവകാശം ആധികാരിക രേഖകളോടെ പ്രഖ്യാപിക്കണം. നിങ്ങളുടെ ടൈറ്റിൽ പേപ്പറുകൾ റെഗുലേറ്ററിക്ക് സമർപ്പിക്കും.
• സെക്ഷൻ 4 (2) (എൽ) (ഡി) പ്രകാരം അലോട്ടിമാരിൽ നിന്ന് ലഭിച്ച തുകയുടെ 70 ശതമാനവും ഒരു പ്രത്യേക അക്കൌണ്ടിൽ സൂക്ഷിക്കുകയും നിർമ്മാണത്തിനും ഭൂമിച്ചെലവിനും ഉപയോഗിക്കുകയും വേണം. ഒരു റവന്യൂ പങ്കിടൽ ഇടപാടിൽ, ഈ നിയമം ലംഘിക്കാതെ നിങ്ങളുടെ ഓഹരി എങ്ങനെ അടയ്ക്കുന്നുവെന്ന് നിങ്ങളുടെ കരാറിൽ പറയണം.
• സെക്ഷൻ 14 (3) ഉടമസ്ഥാവകാശം കൈമാറി അഞ്ച് വർഷത്തിനുള്ളിൽ റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യപ്പെട്ട ഘടനാപരവും മറ്റ് ചില വൈകല്യങ്ങൾക്കും പ്രൊമോട്ടറെ ഉത്തരവാദിയാക്കുന്നു. നിങ്ങളുടെ യൂണിറ്റുകളുടെയും നിർമ്മാതാവിൻറെ യൂണിറ്റുകളുടെയും ഈ ചെലവ് ആരാണ് വഹിക്കുന്നതെന്ന് ജെ. ഡി. എ പറയണം.

നിർമ്മാതാവിൽ നിന്നുള്ള ഒരു നഷ്ടപരിഹാരം നിർമ്മാതാവിൽ നിന്ന് നിങ്ങളെ സംരക്ഷിക്കുന്നു, പക്ഷേ ഇത് നിങ്ങൾക്കെതിരെ നടപടിയെടുക്കുന്നതിൽ നിന്ന് ഒരു വാങ്ങുന്നയാളെയോ റെഗുലേറ്ററെയോ തടയുന്നില്ല. അതുകൊണ്ടാണ് നഷ്ടപരിഹാരം നൽകാനുള്ള വിശാലമായ വാഗ്ദാനത്തേക്കാൾ ചുവടെയുള്ള ടൈംലൈൻ, എസ്ക്രോ, സ്ഥിരസ്ഥിതി ഉപവാക്യങ്ങൾ എന്നിവ പ്രധാനമാകുന്നത്.

സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയും രജിസ്ട്രേഷനും സംസ്ഥാനത്തിനനുസരിച്ച് വ്യത്യാസപ്പെടുന്നു

സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി ഒരു സംസ്ഥാന വിഷയമാണ്. സൂരജ് ലാമ്പിൽ സുപ്രീം കോടതി സൂചിപ്പിച്ചതുപോലെ നിരവധി സംസ്ഥാനങ്ങൾക്ക് വികസന കരാറുകൾക്കും ഡെവലപ്പർമാർക്ക് നൽകുന്ന അറ്റോർണി അധികാരങ്ങൾക്കുമായി പ്രത്യേക സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി എൻട്രികൾ ഉണ്ട്, കൂടാതെ നിരക്കുകളും മൂല്യനിർണ്ണയ രീതിയും ഓരോ സംസ്ഥാനത്തിനും വ്യത്യസ്തമാണ്. മറ്റൊരു സംസ്ഥാനത്തിന് ഉദ്ധരിച്ച ശതമാനത്തെയോ വർഷങ്ങൾക്ക് മുമ്പ് ഒരു അയൽക്കാരൻ നൽകിയ തുകയെയോ ആശ്രയിക്കരുത്. ഒപ്പിടുന്നതിന് മുമ്പ് നിങ്ങളുടെ സംസ്ഥാന സ്റ്റാമ്പ് നിയമത്തിന്റെ നിലവിലെ ഷെഡ്യൂൾ പരിശോധിക്കുക അല്ലെങ്കിൽ സബ് രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിനോട് ചോദിക്കുക.

മൂന്ന് വ്യത്യസ്ത കാരണങ്ങളാൽ രജിസ്ട്രേഷൻ പ്രധാനമാണ്. ഒന്നാമതായി, 1908 ലെ രജിസ്ട്രേഷൻ നിയമത്തിലെ സെക്ഷൻ 17 (1) (ബി) പ്രകാരം 100 രൂപയോ അതിൽ കൂടുതലോ വിലമതിക്കുന്ന സ്ഥാവര വസ്തുക്കളുടെ പലിശ സൃഷ്ടിക്കുന്നതോ നൽകുന്നതോ ആയ നോൺ-ടെസ്റ്റമെന്ററി രേഖകളുടെ രജിസ്ട്രേഷൻ ആവശ്യപ്പെടുന്നു. രണ്ടാമതായി, സെക്ഷൻ 17 (1എ) പറയുന്നത്, സ്വത്ത് കൈമാറ്റ നിയമത്തിലെ സെക്ഷൻ 53എ പ്രകാരം ഭാഗിക പ്രകടനത്തെ ആശ്രയിക്കുന്ന സ്ഥാവരവസ്തുക്കൾ പരിഗണനയ്ക്കായി കൈമാറുന്നതിനുള്ള ഒരു കരാർ രജിസ്റ്റർ ചെയ്തിട്ടില്ലെങ്കിൽ ആ ആവശ്യത്തിന് ഒരു ഫലവും ഉണ്ടാകില്ല എന്നാണ്. മൂന്നാമതായി, സെക്ഷൻ 49 പ്രകാരം രജിസ്ട്രേഷൻ ആവശ്യമുള്ള രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാത്ത രേഖയ്ക്ക് വസ്തുവിനെ ബാധിക്കാൻ കഴിയില്ല, മാത്രമല്ല നിർദ്ദിഷ്ട പ്രകടനത്തിനുള്ള സ്യൂട്ട് പോലുള്ള പരിമിതമായ ഉപയോഗങ്ങൾക്ക് പുറമെ ഇടപാടിന്റെ തെളിവായി പൊതുവെ സ്വീകാര്യമല്ല.

ഭൂവുടമയെ സംരക്ഷിക്കുന്ന വ്യവസ്ഥകൾ

ഒരു ജെഡിഎയിലെ മൂല്യത്തിന്റെ ഭൂരിഭാഗവും എല്ലാവരും ഒത്തുചേരുമ്പോൾ പതിവായി തോന്നുന്ന ഉപവാക്യങ്ങളിലാണ്. നിങ്ങളുടെ ഡ്രാഫ്റ്റിൽ കുറഞ്ഞത് ഇനിപ്പറയുന്നവ ഉൾപ്പെടുന്നുവെന്ന് പരിശോധിക്കുകഃ

1. അനുമതിയുടെ സമയപരിധിഃ നിർമ്മാതാവ് ഒരു നിശ്ചിത കാലയളവിനുള്ളിൽ കെട്ടിട പദ്ധതി അനുമതി നേടണം, പരാജയപ്പെട്ടാൽ നിങ്ങൾക്ക് കരാർ അവസാനിപ്പിക്കാൻ കഴിയും.
2. നിർമ്മാണ സമയക്രമംഃ നിങ്ങളുടെ യൂണിറ്റുകളുടെ പൂർത്തീകരണ തീയതി, ഒരു ഹ്രസ്വ ഗ്രേസ് പിരീഡ്, അതിനുശേഷമുള്ള കാലതാമസത്തിന് ഒരു നിശ്ചിത പ്രതിമാസ നഷ്ടപരിഹാരം.
3. ഭൂമി കൈവശപ്പെടുത്തൽഃ കരാർ പരാജയപ്പെട്ടാൽ ഭൂമിയിൽ അവകാശങ്ങൾ അവകാശപ്പെടാൻ കഴിയാത്തവിധം നിർമ്മാതാവിന് നിയമപരമായ കൈവശമല്ലാതെ പ്രവേശിക്കാനും നിർമ്മിക്കാനും അനുമതി ലഭിക്കുന്നു.
4. നിങ്ങളുടെ വിഹിതംഃ തിരിച്ചറിയപ്പെട്ട യൂണിറ്റുകൾ അല്ലെങ്കിൽ വ്യക്തമായ റവന്യൂ ഫോർമുല, സ്പെസിഫിക്കേഷൻ ഷെഡ്യൂൾ, പാർക്കിംഗ്, പൊതു പ്രദേശ അവകാശങ്ങൾ.
5. ധനകാര്യംഃ നിർമ്മാതാവിന് സ്വന്തം ഓഹരിയിൽ നിന്ന് മാത്രമേ നിർമ്മാണ ധനസഹായം സമാഹരിക്കാനാകൂ, നിങ്ങളുടെ ഓഹരി അതിന്റെ സെക്യൂരിറ്റിക്ക് പുറത്താണെന്ന് ഏതൊരു വായ്പക്കാരനും രേഖാമൂലം സ്ഥിരീകരിക്കണം.
6. ചെലവുകൾഃ അംഗീകാരങ്ങൾ, വികസന ചാർജുകൾ, നികുതികൾ, യൂട്ടിലിറ്റി കണക്ഷനുകൾ, ഓരോ രേഖയുടെയും സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി എന്നിവയ്ക്ക് ആരാണ് പണം നൽകുന്നത്.
7. പൂർത്തീകരണവും ഒക്യുപൻസി സർട്ടിഫിക്കറ്റുകളുംഃ നിർമ്മാതാവ് അവ നേടണം, കാരണം ഒക്യുപൻസി സർട്ടിഫിക്കറ്റ് നൽകുന്നതിന് ഉടമസ്ഥാവകാശം ഏറ്റെടുക്കേണ്ടത് വാങ്ങുന്നയാളുടെ കടമയാണ്.
8. സ്ഥിരസ്ഥിതിയും അവസാനിപ്പിക്കലുംഃ നോട്ടീസ്, ക്യൂർ പിരീഡ്, ടെർമിനേഷൻ റൈറ്റ്സ്, ജിപിഎയുടെ ഓട്ടോമാറ്റിക് എൻഡ്, ഇതിനകം ചെയ്ത നിർമ്മാണത്തിനും ഏതെങ്കിലും നിക്ഷേപത്തിനും എന്ത് സംഭവിക്കും.
9. തർക്കങ്ങൾഃ വ്യവഹാരമോ കോടതികളോ, ഇരിപ്പിടമോ സ്ഥലമോ.

നിങ്ങൾ പൂർണ്ണ നിയന്ത്രണം നിലനിർത്താനും നിർമ്മാണത്തിന് പണം നൽകാനും ആഗ്രഹിക്കുന്നുവെങ്കിൽ, ഒരു കരാറുകാരനുമായുള്ള നിർമ്മാണ കരാർ ഒരു ജെഡിഎയ്ക്ക് പകരമാണ്. നിങ്ങൾ ചെലവും വിൽപ്പന അപകടസാധ്യതയും വഹിക്കുന്നുണ്ടെങ്കിലും നിങ്ങൾ ഭൂമി പങ്കിടുന്നില്ല.

നിർമ്മാതാവ് നിൽക്കുകയോ വീഴ്ച വരുത്തുകയോ ചെയ്താൽ

ദുർബലമായ ഡ്രാഫ്റ്റിംഗ് പ്രദർശനങ്ങളാണ് സ്തംഭിച്ച പ്രോജക്ടുകൾ. നിങ്ങൾക്ക് എന്തുചെയ്യാൻ കഴിയും എന്നത് ആദ്യം നിങ്ങളുടെ ടെർമിനേഷൻ ക്ലോസിനെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു, രണ്ടാമത്തേത് ഫ്ളാറ്റുകൾ ഇതിനകം വാങ്ങുന്നവർക്ക് വിറ്റിട്ടുണ്ടോ എന്നതിനെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു, കാരണം വാങ്ങുന്നവർ റെറയ്ക്കും അവരുടെ വിൽപ്പന കരാറുകൾക്കും കീഴിൽ അവരുടെ സ്വന്തം അവകാശങ്ങൾ നേടുന്നു. ആർഇആർഎയുടെ സെക്ഷൻ 31 ഏതെങ്കിലും ദുരിതമനുഭവിക്കുന്ന വ്യക്തിയെ അതോറിറ്റിയിലോ അഡ്ജുഡിക്കേറ്റിംഗ് ഓഫീസറിലോ പരാതി നൽകാൻ അനുവദിക്കുന്നു, എന്നാൽ ഒരു ഭൂവുടമയുടെ പ്രധാന പരിഹാരങ്ങൾ സാധാരണയായി കരാറിലാണ്.

1. ലംഘനം തിരിച്ചറിയുന്നതിനും കരാർ നൽകുന്ന രോഗശാന്തി കാലയളവ് നൽകുന്നതിനും ജെഡിഎയ്ക്ക് കീഴിൽ ഒരു രേഖാമൂലമുള്ള നോട്ടീസ് അയയ്ക്കുക.
2. സംസ്ഥാന ആർഇആർഎ വെബ്സൈറ്റിലെ പദ്ധതിയുടെ പേജ് അതിന്റെ രജിസ്ട്രേഷൻ നിലയ്ക്കും നിർമ്മാതാവ് സമർപ്പിച്ച ഏതെങ്കിലും അപ്ഡേറ്റുകൾക്കും പരിശോധിക്കുക.
3. ലംഘനം സുഖപ്പെടുത്തിയിട്ടില്ലെങ്കിൽ, കരാർ അനുവദിക്കുന്നതിനാൽ രേഖാമൂലം അവസാനിപ്പിക്കുകയും പിഒഎ റിവോക്കേഷൻ ഡീഡ് ഉപയോഗിച്ച് പവർ ഓഫ് അറ്റോർണി റദ്ദാക്കുകയും ചെയ്യുക, ഇത് നിർമ്മാതാവിന് അയയ്ക്കുകയും വാങ്ങുന്നവർക്കും വായ്പ നൽകുന്നവർക്കും മുന്നറിയിപ്പ് നൽകുന്നതിനായി ഒരു പൊതു അറിയിപ്പ് വഴി പരസ്യപ്പെടുത്തുകയും ചെയ്യുന്നു.
4. നിങ്ങളുടെ തെളിവുകൾ ശേഖരിക്കുകഃ ജെഡിഎ, അനുമതി രേഖകൾ, കത്തിടപാടുകൾ, സൈറ്റ് ഫോട്ടോഗ്രാഫുകൾ, നിർമ്മാതാവ് ഒപ്പിട്ട ഏതെങ്കിലും വിൽപ്പന കരാറുകൾ.
5. നിങ്ങൾ വാങ്ങുന്നവരുമായി ഇടപഴകുന്നതിനോ സൈറ്റ് തിരികെ എടുക്കുന്നതിനോ മുമ്പ് വ്യവഹാരത്തെക്കുറിച്ചോ സിവിൽ സ്യൂട്ടിനെക്കുറിച്ചോ ആർഇആർഎ പരാതിയെക്കുറിച്ചോ നിയമോപദേശം സ്വീകരിക്കുക.

നികുതിഃ രൂപരേഖ മാത്രം

ഒരു ജെഡിഎയുടെ നികുതി ഒരു സ്പെഷ്യലിസ്റ്റ് വിഷയമാണ്, അത് പലപ്പോഴും മാറുന്നു. 1961ലെ ആദായനികുതി നിയമപ്രകാരം, സെക്ഷൻ 45 (5എ) രജിസ്റ്റേർഡ് ജെഡിഎയ്ക്ക് കീഴിൽ വ്യക്തികൾക്കും എച്ച്യുഎഫ് ഭൂവുടമകൾക്കും ഒരു പ്രത്യേക സമയ നിയമം നൽകിഃ പദ്ധതിയുടെ മുഴുവനായോ ഭാഗികമായോ പൂർത്തീകരണ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് നൽകിയ വർഷത്തിൽ മൂലധന നേട്ടങ്ങൾക്ക് നികുതി ചുമത്തി, പരിഗണനയിൽ ആ തീയതിയിൽ ഭൂവുടമയുടെ ഓഹരിയുടെ സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി മൂല്യം ഉൾപ്പെടുന്നു. സെക്ഷൻ 194-ഐസി പ്രകാരം അത്തരമൊരു കരാർ പ്രകാരം ഒരു താമസ ഭൂവുടമയ്ക്ക് നൽകുന്ന പണത്തിൽ നിന്ന് 10 ശതമാനം നികുതി കുറയ്ക്കേണ്ടതുണ്ട്.

ആദായനികുതി നിയമം, 2025 പുതിയ സെക്ഷൻ നമ്പറുകളുമായി 2026 ഏപ്രിൽ 1 ന് പ്രാബല്യത്തിൽ വന്നു. ഒരു ചാർട്ടേഡ് അക്കൌണ്ടന്റുമായുള്ള നിങ്ങളുടെ കരാറിന്റെ നിലവിലെ പെരുമാറ്റം, വികസന അവകാശങ്ങളെയും നിർമ്മാണത്തെയും കുറിച്ചുള്ള ഏതെങ്കിലും ജി. എസ്. ടി ചോദ്യത്തിനൊപ്പം, നിങ്ങൾ ഒപ്പിടുന്നതിന് മുമ്പ് സ്ഥിരീകരിക്കുക.

ഇവയിലേതെങ്കിലും നിങ്ങൾക്ക് ഉറപ്പില്ലെങ്കിൽ, നിങ്ങൾക്ക് ഒരു റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് അഭിഭാഷകനോട് സംസാരിക്കാം അല്ലെങ്കിൽ മറ്റ് പ്രോപ്പർട്ടി ഉടമകൾ ചോദിച്ച ചോദ്യങ്ങൾ വായിക്കാം . കെട്ടിടം പൂർത്തിയായിക്കഴിഞ്ഞാൽ, പൂർത്തീകരണത്തിനും ഒക്യുപൻസി സർട്ടിഫിക്കറ്റുകൾക്കുമുള്ള ഞങ്ങളുടെ ഗൈഡ് നിങ്ങൾ ഉൾപ്പെടെയുള്ള വാങ്ങുന്നവർ കൈവശപ്പെടുത്തുന്നതിന് മുമ്പ് പരിശോധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങൾ വിശദീകരിക്കുന്നു.