ఆస్తి పరివర్తన మరియు ఖాతా బదిలీః ఇది ఎందుకు ముఖ్యమైనది మరియు ఎలా దరఖాస్తు చేయాలి

ఉత్పరివర్తన అనేది ప్రభుత్వ రికార్డులో పేరు మార్పు, ఇది పన్ను ప్రయోజనాల కోసం భూమి లేదా ఆస్తిని ఎవరు కలిగి ఉన్నారో ట్రాక్ చేస్తుంది. వ్యవసాయ మరియు గ్రామీణ భూమికి ఇది తహసీల్ లేదా గ్రామ రెవెన్యూ కార్యాలయం ఉంచే రెవెన్యూ రికార్డు. పట్టణ ఆస్తికి ఇది సాధారణంగా పురపాలక ఆస్తి పన్ను రిజిస్టర్, దీనిని కర్ణాటక మరియు కొన్ని ఇతర ప్రదేశాలలో ఖాతా అని పిలుస్తారు. మీరు అమ్మకం, బహుమతి, వారసత్వం, వీలునామా, విభజన లేదా కోర్టు డిక్రీ తర్వాత మ్యుటేషన్ కోసం దరఖాస్తు చేస్తారు, తద్వారా రికార్డు కొత్త హోల్డర్ను చూపుతుంది.

మ్యుటేషన్ చేయని ఒక విషయం ఏమిటంటే మిమ్మల్ని యజమానిగా మార్చడం. యాజమాన్యం చెల్లుబాటు అయ్యే రిజిస్టర్డ్ డీడ్, వర్తించే వారసత్వ చట్టం కింద వారసత్వం లేదా కోర్టు డిక్రీ నుండి వస్తుంది. మ్యుటేషన్ ఎంట్రీ శీర్షికను సృష్టించదు లేదా ఆర్పివేయదు అని సుప్రీంకోర్టు చాలాసార్లు చెప్పింది. అయినప్పటికీ, మీరు విక్రయించడానికి, రుణం తీసుకోవడానికి, పన్ను చెల్లించడానికి లేదా పరిహారాన్ని క్లెయిమ్ చేయడానికి ప్రయత్నించినప్పుడు పాత రికార్డు సమస్యలను కలిగిస్తుంది, అందుకే ఇది వెంటనే చేయడం విలువైనది.

మ్యుటేషన్ గురించి సుప్రీంకోర్టు ఏమంటోంది

జితేంద్ర సింగ్ వర్సెస్ మధ్యప్రదేశ్ రాష్ట్రం (6 సెప్టెంబర్ 2021 నాటి ఉత్తర్వు) కేసులో, న్యాయమూర్తులు ఎంఆర్ షా మరియు అనిరుధ్ బోస్లతో కూడిన ధర్మాసనం పరిష్కరించబడిన స్థితిని సంగ్రహించి, వీలునామా నుండి ఉత్పన్నమయ్యే ఉత్పరివర్తన వివాదంలో జోక్యం చేసుకోవడానికి నిరాకరించింది. కోర్టు ఇలా చెప్పిందిః

మ్యుటేషన్ ఎంట్రీ వ్యక్తికి అనుకూలంగా ఎటువంటి హక్కు, శీర్షిక లేదా వడ్డీని ఇవ్వదు మరియు రెవెన్యూ రికార్డులో మ్యుటేషన్ ఎంట్రీ ఆర్థిక ప్రయోజనం కోసం మాత్రమే ఉంటుంది.

Jitendra Singh v State of Madhya Pradesh, SLP (C) No. 13146 of 2021 (Supreme Court, 6 September 2021)

ఈ ఉత్తర్వు బల్వంత్ సింగ్ వర్సెస్ దౌలత్ సింగ్ (1997) తో సహా మునుపటి నిర్ణయాలపై ఆధారపడింది, ఇది రెవెన్యూ రికార్డులలో ఆస్తిని మార్చడం అనేది యాజమాన్యాన్ని సృష్టించదని లేదా ఆపివేయదని మరియు అటువంటి నమోదులు భూ ఆదాయాన్ని సేకరించడానికి మాత్రమే సంబంధించినవని మరియు సూరజ్ భాన్ వర్సెస్ ఫైనాన్షియల్ కమిషనర్ (2007), ఆ శీర్షికను సమర్థవంతమైన సివిల్ కోర్టు మాత్రమే నిర్ణయించగలదని పేర్కొంది. వీలునామా ఆధారంగా ఎవరైనా హక్కును క్లెయిమ్ చేస్తే, ఆ వ్యక్తి తగిన సివిల్ కోర్టును ఆశ్రయించి హక్కులను స్ఫటికీకరించుకోవాలని కోర్టు పేర్కొంది.

ఆచరణాత్మకంగా, మ్యుటేషన్ దరఖాస్తును నిర్ణయించే రెవెన్యూ అధికారి పన్ను రికార్డును నవీకరించడం. అతను యాజమాన్య వివాదాన్ని నిర్ణయించడు, మరియు అతని ఉత్తర్వు తరువాత వినబడే సివిల్ కోర్టుకు కట్టుబడి ఉండదు.

మ్యుటేషన్ ఇప్పటికీ ఎందుకు ముఖ్యమైనది

మ్యుటేషన్ యాజమాన్యం నిరూపించకపోతే, దానిని దాటవేయడానికి ఉత్సాహం కలిగిస్తుంది. అనేక కారణాల వల్ల అది పొరపాటు.

• పన్ను మరియు బకాయిలుః ఆస్తి పన్ను, ల్యాండ్ రెవెన్యూ మరియు నీరు లేదా మురుగునీటి ఛార్జీలు రికార్డులో ఉన్న పేరుకు బిల్ చేయబడతాయి. పాత యజమాని పేరిట బకాయిలు తరువాత లావాదేవీలను నిలిపివేయవచ్చు.
• అమ్మకం మరియు రుణాలు తీసుకోవడంః కొనుగోలుదారులు, వారి న్యాయవాదులు మరియు రుణదాతలు టైటిల్ డీడ్లతో పాటు ప్రస్తుత మ్యుటేషన్ లేదా ఖాతా సారాన్ని మామూలుగా అడుగుతారు. అసమతుల్యత ప్రశ్నలు మరియు జాప్యాలను ప్రేరేపిస్తుంది.
• ప్రభుత్వ చెల్లింపులుః భూసేకరణపై పరిహారం మరియు వ్యవసాయ పథకాల కింద ప్రయోజనాలు సాధారణంగా రెవెన్యూ రికార్డులో చూపిన వ్యక్తికి చెల్లించబడతాయి.
• సాక్ష్యంః శీర్షికకు రుజువు కానప్పటికీ, దీర్ఘకాల ఉత్పరివర్తన నమోదు అనేది స్వాధీనం లేదా శీర్షిక వివాదాస్పదమైనప్పుడు పేపర్ ట్రయల్ కోర్టుల పరిశీలనలో భాగం.
• కొన్ని రాష్ట్రాల్లో చట్టపరమైన విధిః కొన్ని రాష్ట్ర చట్టాలు భూమిపై హక్కులను పొందిన వ్యక్తి దానిని నివేదించాల్సిన అవసరం ఉంది. ఉదాహరణకు, మహారాష్ట్ర ల్యాండ్ రెవెన్యూ కోడ్, 1966 లోని సెక్షన్ 149 ప్రకారం, వారసత్వంగా, కొనుగోలు, బహుమతి లేదా ఇతర హక్కులను పొందిన వ్యక్తి మూడు నెలల్లోపు తలతికి సముపార్జనను నివేదించాల్సి ఉంటుంది, అయితే రిజిస్టర్డ్ డాక్యుమెంట్ కింద పొందిన హక్కు ఈ రిపోర్టింగ్ సుంకం నుండి మినహాయించబడింది. ఇతర రాష్ట్రాలకు వారి స్వంత నియమాలు మరియు సమయ పరిమితులు ఉన్నాయి.

రెవెన్యూ రికార్డు లేదా మునిసిపల్ ఖాతాః ఏ కార్యాలయం

ఒక ఆస్తికి రెండు వేర్వేరు ఉత్పరివర్తనలు అవసరమని చాలా మంది కనుగొంటారు, వీటిని వేర్వేరు నియమాలతో రెండు వేర్వేరు కార్యాలయాలు నిర్వహిస్తాయి.

• వ్యవసాయ మరియు గ్రామీణ భూమిః రాష్ట్ర భూ ఆదాయ చట్టం కింద ఉంచిన హక్కుల రికార్డులో మార్పు చేయబడుతుంది. దరఖాస్తు సాధారణంగా తహసీల్దార్ లేదా సమానమైన రెవెన్యూ అధికారికి వెళుతుంది, మరియు గ్రామ స్థాయి అధికారులు (పట్వారీ, తలతి లేదా గ్రామ అకౌంటెంట్ వంటి పేర్లతో పిలుస్తారు) వాస్తవాలను ధృవీకరిస్తారు. చాలా రాష్ట్రాలు ఇప్పుడు ఆన్లైన్ ల్యాండ్ రికార్డ్స్ పోర్టల్ ద్వారా దరఖాస్తులను తీసుకుంటాయి.
• పట్టణ ఆస్తిః మునిసిపల్ కార్పొరేషన్ లేదా కౌన్సిల్ ఆస్తి పన్ను కోసం యజమాని లేదా ఆక్రమణదారుని నమోదు చేస్తుంది. ఆ నమోదును మార్చడాన్ని నగరాన్ని బట్టి మ్యుటేషన్, ఖాతా బదిలీ లేదా పేరు బదిలీ అంటారు. ఇది తరచుగా కార్పొరేషన్ యొక్క ఆస్తి పన్ను పోర్టల్ ద్వారా దరఖాస్తు చేయబడుతుంది.
• డెవలప్మెంట్ అథారిటీ మరియు సొసైటీ రికార్డులుః అథారిటీ నిర్మించిన లేదా లీజు హోల్డింగ్ పథకాలలోని ఫ్లాట్లకు కూడా అథారిటీ రికార్డులలో బదిలీ అవసరం కావచ్చు, మరియు హౌసింగ్ సొసైటీ ఫ్లాట్లకు సభ్యత్వం మరియు షేర్ సర్టిఫికేట్ బదిలీ అవసరం.

ప్రతి రాష్ట్రం దాని స్వంత విధానం, ఫారాలు మరియు రుసుములను నిర్ణయిస్తుంది కాబట్టి, ఒకే జాతీయ రూపం లేదు. ది ల్యాండ్ రికార్డ్స్ మ్యుటేషన్ అప్లికేషన్ మీద Legal Drive మీరు అధికారం యొక్క అవసరాలకు అనుగుణంగా మార్చుకోగల సాధారణ ఆకృతి. పట్టణ ఆస్తి కోసం, ఒక ఖాతా బదిలీ దరఖాస్తు పురపాలక అంచనా కార్యాలయాన్ని ఉద్దేశించి ప్రసంగించారు.

మీరు ఎప్పుడు దరఖాస్తు చేయాలి

అమ్మకం లేదా బహుమతి తర్వాత

కొత్త యజమాని రిజిస్టర్డ్ సేల్ డీడ్ లేదా గిఫ్ట్ డీడ్ యొక్క ధృవీకరించబడిన కాపీని జతచేస్తూ దరఖాస్తు చేస్తాడు. స్థిరాస్తుల బహుమతి లేదా అమ్మకం రిజిస్ట్రేషన్ చట్టం, 1908 ప్రకారం రిజిస్టర్డ్ ఇన్స్ట్రుమెంట్ ద్వారా ఉండాలి, కాబట్టి రిజిస్టర్ కాని ఒప్పందం, జనరల్ పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ లేదా నోటరీ చేయబడిన అఫిడవిట్ ప్రత్యామ్నాయం కాదు. మా గైడ్ పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ ఆస్తితో ఏమి చేయగలడు మరియు చేయలేడు అటువంటి పత్రాలు శీర్షికను ఎందుకు బదిలీ చేయలేదో వివరిస్తుంది. కొన్ని రాష్ట్రాలు రిజిస్ట్రేషన్ను రెవెన్యూ రికార్డుతో అనుసంధానిస్తాయి, అయితే మ్యుటేషన్ స్వయంగా జరుగుతుందని భావించే ముందు మీ రాష్ట్రం నమోదు చేస్తుందో లేదో తనిఖీ చేయండి.

వీలునామా లేకుండా మరణించిన తరువాత

వారసులు మరణ ధృవీకరణ పత్రం మరియు చట్టపరమైన వారసులు ఎవరో రుజువుతో వారసత్వం ద్వారా మ్యుటేషన్ కోసం దరఖాస్తు చేస్తారు. వారసుడిగా ఎవరు పరిగణించబడతారనేది వర్తించే వ్యక్తిగత చట్టంపై ఆధారపడి ఉంటుంది; హిందువులు, బౌద్ధులు, జైనులు మరియు సిక్కులకు ఇది హిందూ వారసత్వ చట్టం, మా గైడ్లో వివరించబడింది సంకల్పం లేనప్పుడు వారసత్వం.. కార్యాలయాలు సాధారణంగా చట్టపరమైన వారసత్వ ధృవీకరణ పత్రం లేదా కుటుంబ సభ్యుల ధృవీకరణ పత్రం మరియు దరఖాస్తులో చేరని వారసుల నుండి ఎటువంటి అభ్యంతరం లేదని అడుగుతాయి. వారసులందరి పేర్లలో ఉత్పరివర్తన అనేది వారి మధ్య ఆస్తిని విభజించదు. రిజిస్టర్డ్ డీడ్ లేదా కోర్టు డిక్రీ ద్వారా విభజన అనేది ఒక ప్రత్యేక దశ.

వీలునామా కింద

వీలునామా కింద లబ్ధిదారుడు వీలునామా మరియు మరణ ధృవీకరణ పత్రంతో దరఖాస్తు చేసుకోవచ్చు. ఇతర వారసులు అభ్యంతరం లేదా వీలునామా సందేహాస్పదంగా ఉంటే, రెవెన్యూ అధికారి దాని చెల్లుబాటును నిర్ణయించలేరు. జితేంద్ర సింగ్ కేసులో సుప్రీంకోర్టు చెప్పినట్లుగా, వీలునామా కింద దావా వేసే వ్యక్తి తప్పనిసరిగా సివిల్ కోర్టుకు వెళ్లాలి.

కార్యాలయం సాధారణంగా అడిగే పత్రాలు

రాష్ట్రాలు మరియు నగరాల్లో అవసరాలు భిన్నంగా ఉంటాయి, కాబట్టి మొదట అథారిటీ యొక్క చెక్లిస్ట్ను తనిఖీ చేయండి. వీటిలో చాలా వరకు ఆశించండిః

• దరఖాస్తుదారు లేదా దరఖాస్తుదారులందరూ సంతకం చేసిన సూచించిన ఫారంలో దరఖాస్తు.
• రిజిస్టర్డ్ సేల్ డీడ్, గిఫ్ట్ డీడ్, విభజన డీడ్ లేదా విడుదల డీడ్ లేదా కోర్టు డిక్రీ యొక్క ధృవీకరించబడిన కాపీ.
• వారసత్వం కోసంః మరణ ధృవీకరణ పత్రం, చట్టపరమైన వారసుడి ధృవీకరణ పత్రం లేదా సమానమైన, మరియు కుటుంబ వృక్షాన్ని ఇచ్చే అఫిడవిట్.
• దరఖాస్తు చేయని సహ-వారసులు నుండి ఎటువంటి అభ్యంతరం లేదా సమ్మతి లేదు.
• తాజా పన్ను రసీదు, ఖాతా లేదా హక్కుల సారం యొక్క రికార్డు మరియు ఆస్తి గుర్తింపు సంఖ్య.
• దరఖాస్తుదారుడి గుర్తింపు మరియు చిరునామా రుజువు, మరియు ఫారం వారిని అడిగే ఛాయాచిత్రాలు.
• మార్పిడి రుసుము చెల్లింపు, ఇది రాష్ట్రాన్ని బట్టి మరియు కొన్ని నగరాల్లో మారుతూ ఉంటుంది, ఇది ఆస్తి విలువపై ఆధారపడి ఉంటుంది.

దశలవారీగాః మ్యుటేషన్ ఎలా ప్రాసెస్ చేయబడుతుంది

1. మీకు హక్కును ఇచ్చే పత్రాన్ని సేకరించండిః రిజిస్టర్డ్ డీడ్, వారసత్వ రుజువుతో కూడిన మరణ ధృవీకరణ పత్రం, వీలునామా లేదా డిక్రీ.
2. బకాయిలు చెల్లించే వరకు చాలా కార్యాలయాలు మారవు కాబట్టి, బకాయి ఉన్న ఆస్తి పన్ను లేదా భూ ఆదాయాన్ని క్లియర్ చేయండి.
3. రాష్ట్రం లేదా నగరం పోర్టల్ను అందించే ఆన్లైన్లో లేదా తహసీల్ లేదా మునిసిపల్ కార్యాలయంలో దరఖాస్తును పూరించండి.
4. అభ్యంతరాలను దాఖలు చేయడానికి ఒక వ్యవధిని ఇస్తూ, ఆసక్తిగల వ్యక్తులకు కార్యాలయం బహిరంగ నోటీసు లేదా నోటీసులను జారీ చేస్తుంది. ఆ వ్యవధి రాష్ట్ర నిబంధనల ప్రకారం నిర్ణయించబడుతుంది.
5. క్షేత్రస్థాయి అధికారి స్వాధీనం మరియు పత్రాలను ధృవీకరించి, నిర్ణయించే అధికారికి నివేదిస్తాడు.
6. ఎటువంటి అభ్యంతరం లేకపోతే, అధికారి మ్యుటేషన్ ఆర్డర్ను జారీ చేసి, రికార్డును నవీకరిస్తారు. నవీకరించబడిన రికార్డు లేదా కొత్త ఖాతా యొక్క ధృవీకరించబడిన కాపీని సేకరించండి.
7. ఎవరైనా అభ్యంతరం వ్యక్తం చేస్తే, అధికారి రెండు వైపులా వింటాడు. ప్రతికూల ఉత్తర్వులను సాధారణంగా రాష్ట్ర రెవెన్యూ చట్టం కింద, ఆ చట్టం నిర్దేశించిన కాలపరిమితిలో అప్పీల్ చేయవచ్చు లేదా సవరించవచ్చు.

మ్యుటేషన్ను నిలబెట్టే పొరపాట్లు

చాలా వరకు తిరస్కరించబడిన లేదా నిలిచిపోయిన దరఖాస్తులు చట్టపరమైనవి కాకుండా సాధారణ కారణాల వల్ల విఫలమవుతాయి. వీటిని గమనించండిః

• సరిపోని పేర్లుః యజమాని లేదా వారసుడి పేరు యొక్క స్పెల్లింగ్ దస్తావేజు, పాత రికార్డు, ఆధారం మరియు మరణ ధృవీకరణ పత్రం మధ్య భిన్నంగా ఉంటుంది. దరఖాస్తు చేసే ముందు పేరు అఫిడవిట్తో అసమతుల్యతను పరిష్కరించండి, అభ్యంతరం తర్వాత కాదు.
• తప్పిపోయిన వారసులుః విదేశాలలో నివసిస్తున్న ఒక తోబుట్టువు, లేదా వివాహిత కుమార్తె, కుటుంబ వృక్షం నుండి వదిలివేయబడతారు. అప్లికేషన్ అప్పుడు అభ్యంతరాన్ని ఆకర్షిస్తుంది, లేదా మ్యుటేషన్ తరువాత తిరగబడుతుంది. మరణించిన తేదీన సజీవంగా ఉన్న ప్రతి వారసుడిని జాబితా చేయండి.
• తప్పుడు ఆస్తి గుర్తింపులుః సర్వే నంబర్, ఖస్రా నంబర్, మునిసిపల్ ప్రాపర్టీ ఐడి లేదా ఫ్లాట్ నంబర్ పాత డాక్యుమెంట్ నుండి కాపీ చేయబడి, ప్రస్తుత రికార్డుతో సరిపోలడం లేదు.
• చెల్లించని బకాయిలుః ఆస్తి పన్ను లేదా భూ ఆదాయ బకాయిలు క్లియర్ అయ్యే వరకు అభ్యర్థనను ప్రాసెస్ చేయడానికి కార్యాలయం నిరాకరిస్తుంది.
• తప్పుడు పత్రంపై వర్తింపజేయడంః విక్రయించడానికి ఒప్పందం, నోటరీ చేయబడిన అఫిడవిట్ లేదా నమోదు చేయని కుటుంబ ఏర్పాటు రిజిస్టర్డ్ డీడ్ లేదా వారసత్వానికి సరైన రుజువు స్థానంలో సమర్పించబడుతుంది.
• దానిని మళ్లించడానికి అనుమతించడంః సంవత్సరాలు గడిచిపోతాయి, వారసుడు మరణిస్తాడు, మరియు వ్రాతపని ఇప్పుడు రెండవ రౌండ్ వారసత్వ పత్రాలు అవసరం. ఈవెంట్ తర్వాత వెంటనే దరఖాస్తు చేయడం ఫైల్ను సరళంగా ఉంచుతుంది.

ఒక దరఖాస్తు నిర్ణయం లేకుండా నెలల తరబడి పెండింగ్లో ఉన్నట్లయితే, నిర్ణయించే అధికారికి వ్రాతపూర్వక రిమైండర్, ఆపై రాష్ట్ర ప్రజా ఫిర్యాదుల పోర్టల్లో ఫిర్యాదు తరచుగా దానిని తరలిస్తుంది. మీరు దరఖాస్తు చేసిన రోజు నుండి రసీదు సంఖ్యను ఉంచుకోండి, ఎందుకంటే చాలా పోర్టల్స్ ఆ సంఖ్య ద్వారా ఫైల్ను ట్రాక్ చేస్తాయి.

ఒకే సమయంలో నవీకరించవలసిన లింక్ చేయబడిన రికార్డులు

ప్రతి ఇతర రికార్డును లైన్లోకి తీసుకురావడానికి ఉత్పరివర్తన అనేది మంచి క్షణం. కార్యాలయం ఒకదానిని అడిగితే ఆస్తి పన్ను మదింపు దరఖాస్తు ను ఉపయోగించి మీ పేరు మీద తాజా మదింపు కోసం పురపాలక మదింపు కార్యాలయానికి దరఖాస్తు చేయండి. విద్యుత్ మరియు నీటి కనెక్షన్లను బదిలీ చేయండి. సొసైటీ ఫ్లాట్ కోసం, సభ్యత్వ బదిలీ కోసం దరఖాస్తు చేయండి. వారసులు ఇంకా సమ్మతితో సంతకం చేయకపోతే, కొనుగోలుదారు వేచి ఉన్నప్పుడు కాకుండా ఇప్పుడు వారిలో ప్రతి ఒక్కరి నుండి వ్రాతపూర్వక అభ్యంతరం పొందండి.

ప్రతి ఆర్డర్ యొక్క ధృవీకరించబడిన కాపీలను ఉంచుకోండి. కొన్ని సంవత్సరాల తరువాత, మీరు విక్రయించినప్పుడు లేదా కుటుంబ సభ్యుడు క్లెయిమ్ను లేవనెత్తినప్పుడు, డీడ్, మ్యుటేషన్ ఆర్డర్ మరియు పన్ను రసీదులు వారాలను ఆదా చేస్తాయి.