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भारत में किराया समझौताः स्टाम्प शुल्क, पंजीकरण और वे खंड जो वास्तव में महत्वपूर्ण हैं
मुद्रांक शुल्क, पंजीकरण, प्रतिभूति जमा और सूचना अवधि राज्य और अनुबंध के प्रकार के अनुसार भिन्न होती है। यहाँ वह है जो वास्तव में निर्धारित करता है कि आपका किराया समझौता कायम है या नहीं।
किराया समझौता देश में सबसे आम कानूनी दस्तावेज है और सबसे आकस्मिक रूप से तैयार किए गए दस्तावेजों में से एक है। अधिकांश लोग दलाल से एक टेम्पलेट की नकल करते हैं, नाम और किराया भरते हैं, और उन खंडों को पढ़े बिना हस्ताक्षर करते हैं जो वास्तव में यह तय करते हैं कि जब कुछ गलत हो जाता है तो क्या होता हैः एक जमा विवाद, एक जल्दी निकास, एक मकान मालिक जो व्यक्तिगत उपयोग के लिए फ्लैट वापस चाहता है।
इस मार्गदर्शिका में वे भाग शामिल हैं जो वास्तव में राज्य-विशिष्ट हैं और गलत होने में आसान हैंः स्टाम्प शुल्क, पंजीकरण, और पट्टे और छुट्टी और लाइसेंस समझौते के बीच का अंतर, जो केवल शब्दावली नहीं है।
लीज डीड या लीव एंड लाइसेंस? इस भेद के वास्तविक परिणाम हैं
संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के तहत एक पट्टा संपत्ति में ही ब्याज पैदा करता है। पंजीकृत पट्टे के तहत एक किरायेदार के पास स्वामित्व अधिकार होते हैं जिन्हें समाप्त करना कठिन होता है और कुछ राज्यों में, किराया नियंत्रण सुरक्षा के साथ आते हैं जो मकान मालिक के स्पष्ट रूप से अधिकार में होने पर भी बेदखली को धीमा कर देते हैं।
एक छुट्टी और लाइसेंस समझौता संपत्ति पर कब्जा करने के लिए केवल एक व्यक्तिगत अनुमति बनाता है। यह भूमि में किसी भी हित को हस्तांतरित नहीं करता है, और यह समझौते द्वारा निर्धारित शर्तों पर वापस लिया जा सकता है। यही कारण है कि महाराष्ट्र, दिल्ली और अधिकांश अन्य राज्यों में लगभग हर आवासीय समझौते को पट्टे के बजाय छुट्टी और लाइसेंस के रूप में तैयार किया जाता है, भले ही हर कोई इसे बोलचाल की भाषा में किराया समझौता कहता है।
क्यों 11 महीने, विशेष रूप से
यही वास्तविक कारण है कि इतने सारे समझौते ठीक ग्यारह महीने चलते हैं और स्वचालित रूप से विस्तारित होने के बजाय नवीनीकृत हो जाते हैं। यह स्टाम्प शुल्क की चाल नहीं है। अधिकांश राज्य किराया नियंत्रण कानूनों के तहत, किरायेदारी सुरक्षा और कठिन-से-बेदखल स्थिति निरंतर व्यवसाय की एक निश्चित अवधि के बाद संलग्न होती है। एक ग्यारह महीने की छुट्टी और लाइसेंस समझौता, जिसे हर बार एक नए दस्तावेज़ के रूप में नवीनीकृत किया जाता है, व्यवस्था को एक संरक्षित किरायेदारी में जाने के बजाय लाइसेंस ढांचे के अंदर रखता है।
स्टाम्प शुल्कः पूरे किरायेदारी का एक प्रतिशत, न कि केवल एक महीने का किराया
किराया समझौते पर स्टाम्प शुल्क की गणना किरायेदारी के कुल मूल्य पर की जाती है, जिसका अर्थ है कि मासिक किराए को महीनों की संख्या से गुणा किया जाता है, साथ ही एक काल्पनिक दर पर प्रतिभूति जमा (अधिकांश राज्य प्रति वर्ष जमा का 10 प्रतिशत कर योग्य घटक के रूप में उपयोग करते हैं, क्योंकि जमा स्वयं वापसी योग्य है और वास्तविक आय नहीं है)। सटीक सूत्र और दर राज्य के अनुसार भिन्न होती है, और यह एकमात्र सबसे आम क्षेत्र है जहाँ किसी भी पक्ष को महसूस किए बिना किराए के समझौते पर कम मुहर लगाई जाती है।
- Maharashtra: stamp duty on a leave and license agreement is 0.25% of the total rent plus deposit-equivalent for the full term, calculated on a slab basis for residential premises. Registration through the state's own Aaple Sarkar / registration portal is compulsory for any leave and license agreement, regardless of term length.
- दिल्ली : स्टाम्प शुल्क औसत वार्षिक किराए पर लिया जाता है, और पंजीकरण केवल तभी अनिवार्य है जब अवधि 11 महीने से अधिक हो या पट्टा एक वर्ष से अधिक के लिए हो। यह एक दूसरा, स्वतंत्र कारण है कि 11 महीने का पैटर्न विशेष रूप से दिल्ली में इतना व्यापक है।
- कर्नाटक : किराये के समझौतों पर स्टाम्प शुल्क औसत वार्षिक किराए और जमा के आधार पर लिया जाता है; 11 महीने की अवधि पार करने के बाद पंजीकरण अनिवार्य हो जाता है।
एक अपंजीकृत समझौते के लिए वास्तव में आपको कितना खर्च करना पड़ता है
एक अपंजीकृत दस्तावेज़ जिसे कानूनी रूप से पंजीकरण की आवश्यकता होती है, केवल "अनौपचारिक" नहीं है-यह बन जाता है सबूत के रूप में अस्वीकार्य पंजीकरण अधिनियम, 1908 के तहत अधिकांश दीवानी कार्यवाही में, संकीर्ण अपवादों के अधीन। यदि जमा या किरायेदारी की शर्तों पर कोई विवाद अदालत में समाप्त होता है, तो एक समझौता जो दर्ज किया जाना चाहिए था और जो उस पर निर्भर मामले को वास्तव में कमजोर नहीं कर सकता था।
प्रतिभूति जमा खंडः उस पर एक संख्या और एक समयरेखा डालें
प्रतिभूति जमा राशि एक समान राष्ट्रीय कानून के बजाय बाजार परंपरा द्वारा निर्धारित की जाती हैः आम तौर पर दिल्ली और उत्तर भारत के अधिकांश हिस्सों में एक से दो महीने का किराया, और कर्नाटक के अधिकांश हिस्सों और महाराष्ट्र के कुछ हिस्सों, विशेष रूप से बेंगलुरु में तीन से दस महीने का किराया। अधिकांश राज्यों में कोई सीमा नहीं है, यही कारण है कि समझौते को स्वयं वह काम करना पड़ता है जो एक क़ानून नहीं करता है।
ध्यान से लिखने योग्य खंड राशि नहीं है, यह धनवापसी समयरेखा है। "जमा राशि वापस कर दी जाएगी" बिना किसी समय सीमा के एक धीमी वापसी का निमंत्रण है। किरायेदार के खाली करने और चाबियाँ वापस सौंपने के कुछ दिनों बाद एक विशिष्ट संख्या बताएँ, और बताएँ कि इसे किसके खिलाफ समायोजित किया जा सकता हैः अवैतनिक किराया, अवैतनिक उपयोगिता बिल, और सामान्य क्षति से परे क्षति, विशेष रूप से सामान्य क्षति को छोड़कर।
नोटिस अवधि और लॉक-इनः दो अलग-अलग खंड, अक्सर भ्रमित होते हैं
एक नोटिस अवधि खंड बताता है कि किरायेदारी समाप्त करने से पहले दोनों पक्षों को कितनी अग्रिम चेतावनी देनी चाहिए, आमतौर पर एक से तीन महीने। ए लॉक-इन अवधि खंड कहता है कि किरायेदार बिल्कुल भी खाली नहीं कर सकता है, और मकान मालिक किरायेदार को छोड़ने के लिए नहीं कह सकता है, इससे पहले कि न्यूनतम अवधि बीत जाए, आमतौर पर छह से बारह महीने, दिए गए नोटिस की परवाह किए बिना।
इन्हें अक्सर इस तरह तैयार किया जाता है जैसे कि वे एक ही चीज़ हों, और वे नहीं हैं। एक किरायेदार जो बारह महीने के लॉक-इन के साथ एक समझौते पर हस्ताक्षर करता है और फिर उसे आम तौर पर चार महीने में काम के लिए स्थानांतरित करने की आवश्यकता होती है, वह केवल नोटिस और छुट्टी नहीं दे सकता है; लॉक-इन खंड, यदि ठीक से तैयार किया जाता है, तो मकान मालिक को उन्हें शेष अवधि तक रखने या बाहर निकलने के लिए बातचीत करने का अधिकार देता है। यदि आपकी परिस्थितियों में बदलाव की कोई संभावना है तो हस्ताक्षर करने से पहले इस खंड को विशेष रूप से पढ़ें।
अपने समझौते का मसौदा तैयार करने के लिए तैयार हैं?
Legal Drive के किराया समझौते के टेम्पलेट में राज्य-विशिष्ट स्टाम्प शुल्क मार्गदर्शन शामिल है जहाँ हमने इसे सत्यापित किया है, और शुरू से ही सही ढंग से संरचित जमा, सूचना और लॉक-इन खंडों के साथ एक दस्तावेज़ उत्पन्न करता है।
किराया समझौते का मसौदा तैयार करेंरखरखाव, सबलेटिंग और व्यक्तिगत उपयोग निकास
- रखरखाव और मरम्मत : स्पष्ट रूप से बताएँ कि कौन किसके लिए भुगतान करता है। सामान्य चूक यह है कि मकान मालिक संरचनात्मक मरम्मत को कवर करता है और किरायेदार दिन-प्रतिदिन के रखरखाव को कवर करता है, लेकिन "सामान्य" एक कानूनी मानक नहीं है, केवल वही जो समझौते में कहा गया है।
- सबलेटिंग : इस बिंदु पर मौन का मतलब यह नहीं है कि सबलेटिंग की अनुमति है। अधिकांश समझौतों को स्पष्ट रूप से इसे प्रतिबंधित करना चाहिए जब तक कि मकान मालिक वास्तव में इसकी अनुमति देने के लिए सहमत न हो जाए, क्योंकि एक अनधिकृत किरायेदार बेदखली को काफी जटिल बना सकता है।
- मकान मालिक का व्यक्तिगत उपयोग के लिए फिर से प्रवेश करने का अधिकार : कई राज्य किराया कानून एक मकान मालिक को एक विशिष्ट, तेजी से बेदखली का मार्ग देते हैं यदि संपत्ति वास्तव में मकान मालिक के अपने व्यवसाय के लिए आवश्यक है। यदि यह एक मकान मालिक के रूप में आपके लिए मायने रखता है, तो समझौते को इस आधार के लिए आपके राज्य के कानून द्वारा उपयोग की जाने वाली विशिष्ट भाषा पर नज़र रखनी चाहिए, न कि एक सामान्य वाक्यांश पर।
किराया रसीद एक अलग दस्तावेज है, और कर के लिए मामला है
प्रत्येक माह एक हस्ताक्षरित किराया रसीद वह है जो एक वेतनभोगी किरायेदार को घर किराया भत्ता छूट का दावा करने की आवश्यकता होती है, और एक मकान मालिक को वास्तव में प्राप्त किराए के अपने रिकॉर्ड के रूप में क्या चाहिए। यह एक छोटा दस्तावेज है, लेकिन यदि वार्षिक किराया ₹1 लाख से अधिक है तो इसमें मकान मालिक का पैन होना चाहिए, क्योंकि किरायेदार के एचआरए दावे को आगे के सत्यापन के बिना स्वीकार करने के लिए आयकर नियमों की आवश्यकता होती है।
किराए की रसीद भी चाहिए?
प्रत्येक महीने के भुगतान के लिए एक अलग, दिनांकित रसीद दोनों पक्षों की रक्षा करती है और एच. आर. ए. के दावों की वास्तव में जाँच की जाती है।
किराए की रसीद बनाएँअक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
क्या वास्तव में कानून द्वारा 11 महीने के किराए के समझौते की आवश्यकता है?
कोई भी कानून ठीक 11 महीने का आदेश नहीं देता है। यह एक व्यापक रूप से उपयोग की जाने वाली परंपरा है क्योंकि अधिकांश राज्यों में किरायेदारी की अवधि 11 महीने या एक वर्ष को पार करने के बाद पंजीकरण अनिवार्य हो जाता है, और क्योंकि कई राज्यों में किराया-नियंत्रण किरायेदारी सुरक्षा निरंतर व्यवसाय की अवधि के बाद संलग्न हो सकती है। 11 महीने की छुट्टी और लाइसेंस समझौते का नवीनीकरण मकान मालिकों और किरायेदारों को सरल, अपंजीकृत ढांचे के भीतर रखता है, हालांकि यह आपके विशिष्ट राज्य के कानून पर निर्भर करता है।
क्या मैं बिना किसी वकील के खुद किराया समझौता पंजीकृत कर सकता हूँ?
महाराष्ट्र और कर्नाटक सहित कई राज्यों में, ऑनलाइन पंजीकरण पोर्टल दोनों पक्षों को बिना किसी वकील के सीधे बायोमेट्रिक या आधार-आधारित सत्यापन के साथ पंजीकरण पूरा करने देते हैं। दिल्ली और कुछ अन्य राज्यों में अभी भी आम तौर पर उप-पंजीयक के कार्यालय जाने की आवश्यकता होती है।
अगर मेरा मकान मालिक मेरी प्रतिभूति जमा राशि वापस करने से इनकार कर देता है तो क्या होगा?
सबसे पहले, अपने समझौते में विशिष्ट खंड और एक उचित समय सीमा का संदर्भ देते हुए एक लिखित मांग भेजें। यदि यह इसका समाधान नहीं करता है, तो एक स्पष्ट धनवापसी खंड के साथ एक पंजीकृत किराया समझौता एक दीवानी मुकदमे में मजबूत सबूत है या, छोटी राशि के लिए, एक उपभोक्ता शिकायत है यदि किरायेदारी व्यक्तिगत आवासीय उपयोग के लिए थी। एक अपंजीकृत समझौता, जहां पंजीकरण कानूनी रूप से आवश्यक था, ठीक इस तरह के विवाद में आपकी स्थिति को कमजोर कर सकता है।
क्या किराया समझौते को नोटरीकृत करने के साथ-साथ पंजीकृत करने की आवश्यकता है?
नहीं। पंजीकरण अधिनियम के तहत पंजीकरण और नोटराइजेशन अलग-अलग प्रक्रियाएं हैं। एक ठीक से मुहर लगे और पंजीकृत समझौते के लिए अतिरिक्त रूप से नोटराइजेशन की आवश्यकता नहीं होती है। कुछ मकान मालिक एक अतिरिक्त आराम के उपाय के रूप में नोटराइजेशन की मांग करते हैं, लेकिन यह एक कानूनी आवश्यकता नहीं है जहां पंजीकरण सही तरीके से किया गया है।
क्या मकान मालिक मध्यावधि में किराया बढ़ा सकता है?
केवल तभी जब समझौता स्वयं एक वृद्धि खंड निर्दिष्ट करता है, आमतौर पर मूल दस्तावेज़ में निर्मित वार्षिक प्रतिशत वृद्धि। इस तरह के खंड के बिना, समझौते में बताई गई अवधि के लिए किराया तय किया जाता है, और कोई भी वृद्धि अगले नवीनीकरण से ही प्रभावी होती है।
प्रतिभूति जमा और अग्रिम किराया भुगतान में क्या अंतर है?
एक प्रतिभूति जमा वापसी योग्य है, केवल अवैतनिक बकाया या क्षति के खिलाफ समायोज्य है, और यह मकान मालिक की आय नहीं है। अग्रिम किराया भविष्य के महीनों के लिए वास्तविक किराए का पूर्व भुगतान है और उसी तरह से वापसी योग्य नहीं है। समझौते कभी-कभी दोनों को धुंधला कर देते हैं; बाद में विवादों से बचने के लिए प्रत्येक राशि और उसके उद्देश्य को अलग-अलग बताएँ।
अगला मसौदा तैयार करने के लिए दस्तावेज़
हमारे पुस्तकालय से वास्तविक टेम्पलेट, इस गाइड में क्या शामिल है, उससे मेल खाते हैं।
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