मालमत्तेचे उत्परिवर्तन आणि खाता हस्तांतरणः ते का महत्त्वाचे आहे आणि ते कसे लागू करावे

उत्परिवर्तन म्हणजे सरकारी नोंदींमधील नावातील बदल जो जमिनीचा तुकडा किंवा मालमत्ता कर उद्देशांसाठी कोणाकडे आहे याचा मागोवा घेतो. कृषी आणि ग्रामीण जमिनीसाठी ती तहसील किंवा ग्राम महसूल कार्यालयाने ठेवलेली महसुलाची नोंद असते. शहरी मालमत्तेसाठी ती सहसा नगरपालिका मालमत्ता कर नोंदणी असते, ज्याला कर्नाटक आणि इतर काही ठिकाणी खाता म्हणतात. तुम्ही विक्री, भेटवस्तू, वारसा, इच्छापत्र, विभाजन किंवा न्यायालयीन आदेशानंतर उत्परिवर्तनासाठी अर्ज करता जेणेकरून नोंद नवीन धारक दर्शवेल.

उत्परिवर्तन एक गोष्ट करत नाही ती म्हणजे तुम्हाला मालक बनवणे. मालकी वैध नोंदणीकृत दस्तऐवज, लागू उत्तराधिकार कायद्यांतर्गत वारसा किंवा न्यायालयाच्या आदेशातून येते. सर्वोच्च न्यायालयाने अनेक वेळा म्हटले आहे की उत्परिवर्तन नोंद शीर्षक तयार करत नाही किंवा विझवत नाही. असे असले तरी, तुम्ही विक्री करण्याचा, कर्ज घेण्याचा, कर भरण्याचा किंवा नुकसानभरपाईचा दावा करण्याचा प्रयत्न करता तेव्हा कालबाह्य नोंदींमुळे समस्या उद्भवतात, म्हणूनच ते त्वरित करणे योग्य आहे.

उत्परिवर्तनाबाबत सर्वोच्च न्यायालय काय म्हणते

जितेंद्र सिंग विरुद्ध मध्य प्रदेश राज्य (दिनांक 6 सप्टेंबर 2021) या खटल्यात, न्यायमूर्ती एम. आर. शाह आणि अनिरुद्ध बोस यांच्या खंडपीठाने स्थायिक स्थितीचा सारांश दिला आणि इच्छापत्रातून उद्भवलेल्या उत्परिवर्तन विवादात हस्तक्षेप करण्यास नकार दिला. न्यायालयाने म्हटलेः

उत्परिवर्तन नोंदीत व्यक्तीच्या बाजूने कोणताही अधिकार, पदवी किंवा व्याज दिले जात नाही आणि महसुलाच्या नोंदीत उत्परिवर्तन नोंद केवळ वित्तीय हेतूसाठी असते.

Jitendra Singh v State of Madhya Pradesh, SLP (C) No. 13146 of 2021 (Supreme Court, 6 September 2021)

हा आदेश बलवंत सिंग विरुद्ध दौलत सिंग (1997) यासह पूर्वीच्या निर्णयांवर अवलंबून होता, ज्यात असे म्हटले होते की महसुली नोंदींमधील मालमत्तेचे उत्परिवर्तन मालकी निर्माण करत नाही किंवा नष्ट करत नाही आणि अशा नोंदी केवळ जमीन महसूल गोळा करण्यासाठी संबंधित आहेत आणि सूरज भान विरुद्ध वित्तीय आयुक्त (2007), ज्यात असे म्हटले होते की मालकीचा निर्णय केवळ सक्षम दिवाणी न्यायालयाद्वारे घेतला जाऊ शकतो. जेव्हा एखादी व्यक्ती इच्छापत्राच्या आधारे हक्कांचा दावा करते, तेव्हा न्यायालयाने म्हटले की, त्या व्यक्तीने योग्य दिवाणी न्यायालयात जावे लागेल आणि अधिकार स्पष्ट करावे लागतील.

व्यावहारिकदृष्ट्या, उत्परिवर्तन अर्ज ठरवणारा महसूल अधिकारी म्हणजे कर नोंदी अद्ययावत करणे होय. तो मालकीच्या वादाचा निर्णय घेत नाही आणि त्याचा आदेश दिवाणी न्यायालयाला बंधनकारक करत नाही जे नंतर त्याची सुनावणी करते.

उत्परिवर्तन अजूनही महत्त्वाचे का आहे

जर उत्परिवर्तन मालकी सिद्ध करत नसेल, तर ते वगळण्याचा मोह होतो. अनेक कारणांमुळे ही चूक आहे.

• कर आणि देयकेः मालमत्ता कर, जमीन महसूल आणि पाणी किंवा सांडपाण्याचे शुल्क नोंदीत नावाप्रमाणे भरले जाते. जुन्या मालकाच्या नावे असलेली थकबाकी नंतरच्या व्यवहारांना अडथळा आणू शकते.
• विक्री आणि कर्ज घेणेः खरेदीदार, त्यांचे वकील आणि कर्जदार नियमितपणे स्वामित्वपत्राबरोबर वर्तमान उत्परिवर्तन किंवा खाता अर्क विचारतात. विसंगतीमुळे प्रश्न निर्माण होतात आणि विलंब होतो.
• सरकारी देयकेः भूसंपादनाची भरपाई आणि शेती योजनांतर्गत लाभ सामान्यतः महसुलाच्या नोंदीत दर्शविलेल्या व्यक्तीला दिले जातात.
• पुरावाः मालकीचा पुरावा नसला तरी, दीर्घकाळापासूनची उत्परिवर्तन नोंद ही मालकी किंवा मालकी विवादित असताना कागदी चाचणी न्यायालयांचा एक भाग आहे.
• काही राज्यांमध्ये कायदेशीर कर्तव्यः काही राज्य कायद्यांमध्ये जमिनीवरील अधिकार मिळवणाऱ्या व्यक्तीला त्याचा अहवाल देणे आवश्यक असते. उदाहरणार्थ, महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, 1966 च्या कलम 149 मध्ये उत्तराधिकार, खरेदी, भेटवस्तू किंवा इतर प्रकारे अधिकार मिळवणाऱ्या व्यक्तीने तीन महिन्यांच्या आत तलातीला संपादनाची तक्रार करणे आवश्यक आहे, जरी नोंदणीकृत दस्तऐवजाअंतर्गत मिळवलेल्या अधिकाराला या अहवाल शुल्कातून सूट आहे. इतर राज्यांचे स्वतःचे नियम आणि कालमर्यादा आहेत.

महसुली नोंदी किंवा नगरपालिका खाताः कोणते कार्यालय

बर्याच लोकांना असे वाटते की त्यांना एका मालमत्तेसाठी दोन भिन्न उत्परिवर्तनांची आवश्यकता आहे, जी वेगवेगळ्या नियमांसह दोन भिन्न कार्यालयांद्वारे हाताळली जाते.

• कृषी आणि ग्रामीण जमीनः राज्याच्या जमीन महसूल कायद्यांतर्गत ठेवलेल्या हक्कांच्या नोंदींमध्ये बदल केला जातो. अर्ज सहसा तहसीलदार किंवा समतुल्य महसूल अधिकाऱ्याकडे जातो आणि गाव-स्तरीय अधिकारी (पटवाडी, तलाठी किंवा गाव लेखापाल यासारख्या नावांनी ओळखले जातात) तथ्यांची पडताळणी करतात. अनेक राज्ये आता ऑनलाईन भूमी अभिलेख पोर्टलद्वारे अर्ज स्वीकारतात.
• शहरी मालमत्ताः महानगरपालिका किंवा परिषद मालमत्ता करासाठी मालक किंवा अधिभोगदाराची नोंद करते. ती नोंद बदलण्याला शहरानुसार उत्परिवर्तन, खाता हस्तांतरण किंवा नाव हस्तांतरण म्हणतात. त्यासाठी अनेकदा महामंडळाच्या मालमत्ता कर पोर्टलद्वारे अर्ज केला जातो.
• विकास प्राधिकरण आणि सोसायटीच्या नोंदीः प्राधिकरणाने बांधलेल्या किंवा भाडेपट्टी योजनांमधील सदनिकांना देखील प्राधिकरणाच्या नोंदींमध्ये हस्तांतरण करण्याची आवश्यकता असू शकते आणि गृहनिर्माण सोसायटीच्या सदनिकांना सदस्यत्वाचे हस्तांतरण आणि समभाग प्रमाणपत्र आवश्यक आहे.

कारण प्रत्येक राज्य स्वतःची कार्यपद्धती, फॉर्म आणि शुल्क निश्चित करते, त्यामुळे एकच राष्ट्रीय स्वरूप नाही. Legal Drive वरील जमीन नोंदी उत्परिवर्तन अर्ज हे एक सामान्य स्वरूप आहे जे तुम्ही प्राधिकरणाच्या आवश्यकतांशी जुळवून घेऊ शकता. शहरी मालमत्तेसाठी, नगरपालिका मूल्यांकन कार्यालयाला संबोधित केलेला खाता हस्तांतरण अर्ज वापरा.

जेव्हा तुम्हाला अर्ज करावा लागेल

विक्री किंवा भेटवस्तू दिल्यानंतर

नोंदणीकृत विक्री दस्तऐवज किंवा भेटवस्तू दस्तऐवजाची प्रमाणित प्रत संलग्न करून नवीन मालक अर्ज करतो. स्थावर मालमत्तेची भेटवस्तू किंवा विक्री नोंदणी कायदा, 1908 अंतर्गत नोंदणीकृत साधनांद्वारे असणे आवश्यक आहे, त्यामुळे नोंदणीकृत नसलेला करार, जनरल पॉवर ऑफ अटॉर्नी किंवा नोटरीकृत प्रतिज्ञापत्र हा पर्याय नाही. यावर आमची मार्गदर्शिका पॉवर ऑफ अटॉर्नी मालमत्तेचे काय करू शकते आणि करू शकत नाही असे दस्तऐवज शीर्षक हस्तांतरित का करत नाहीत हे स्पष्ट करतात. काही राज्ये नोंदणीला महसुलाच्या नोंदीशी जोडतात, परंतु उत्परिवर्तन स्वतःच घडेल असे गृहीत धरण्यापूर्वी तुमचे राज्य ते करते का ते तपासा.

मृत्यूनंतर इच्छापत्राशिवाय

वारस उत्तराधिकाराद्वारे उत्परिवर्तनासाठी अर्ज करतात, ज्यात मृत्यू प्रमाणपत्र आणि कायदेशीर वारस कोण आहेत याचा पुरावा असतो. वारसदार म्हणून कोणाची गणना होते हे लागू होणाऱ्या वैयक्तिक कायद्यावर अवलंबून असते; हिंदू, बौद्ध, जैन आणि शिखांसाठी तो हिंदू उत्तराधिकार कायदा आहे, जो आमच्या मार्गदर्शकात जेव्हा इच्छाशक्ती नसते तेव्हा वारसाहक्काबाबत स्पष्ट केला आहे. कार्यालये सामान्यतः कायदेशीर वारस प्रमाणपत्र किंवा कुटुंबातील सदस्याचे प्रमाणपत्र आणि अर्जामध्ये सामील न होणाऱ्या वारसांकडून ना हरकत प्रमाणपत्र मागतात. सर्व वारसदारांच्या नावांचे अदलाबदल केल्याने त्यांच्यात मालमत्ता विभागली जात नाही. नोंदणीकृत दस्तऐवजाद्वारे किंवा न्यायालयाच्या आदेशाद्वारे विभाजन ही एक वेगळी पायरी आहे.

इच्छापत्राखाली

इच्छापत्राखालील लाभार्थी इच्छापत्राची प्रत आणि मृत्यू प्रमाणपत्रासह अर्ज करू शकतो. जर इतर वारसांनी आक्षेप घेतला किंवा इच्छापत्रावर शंका असेल तर महसूल अधिकारी त्याची वैधता ठरवू शकत नाही. सर्वोच्च न्यायालयाने जितेंद्र सिंग प्रकरणात म्हटल्याप्रमाणे, इच्छापत्राखाली दावा करणाऱ्या व्यक्तीने दिवाणी न्यायालयात जाणे आवश्यक आहे.

कार्यालय सहसा मागत असलेली कागदपत्रे

राज्ये आणि शहरांनुसार आवश्यकता वेगवेगळ्या असतात, म्हणून प्रथम प्राधिकरणाची तपासणी यादी तपासा. यापैकी बहुतांश अपेक्षा कराः

• अर्जदार किंवा सर्व अर्जदारांनी स्वाक्षरी केलेल्या विहित नमुन्यातील अर्ज.
• नोंदणीकृत विक्री दस्तऐवज, भेट दस्तऐवज, विभाजन दस्तऐवज किंवा विमोचन दस्तऐवज किंवा न्यायालयाच्या आदेशाची प्रमाणित प्रत.
• वारसाहक्कासाठीः मृत्यू प्रमाणपत्र, कायदेशीर वारस प्रमाणपत्र किंवा समकक्ष, आणि कौटुंबिक वृक्ष दर्शविणारे प्रतिज्ञापत्र.
• अर्ज न करणाऱ्या सह-वारसांकडून कोणतीही हरकत किंवा संमती नाही.
• नवीनतम कर पावती, खाता किंवा हक्कांच्या अर्कांची नोंद आणि मालमत्तेचा ओळख क्रमांक.
• अर्जदाराची ओळख आणि पत्त्याचा पुरावा आणि अर्जामध्ये मागितलेली छायाचित्रे.
• उत्परिवर्तन शुल्क भरणे, जे राज्यानुसार आणि काही शहरांमध्ये बदलते, ते मालमत्तेच्या मूल्यावर अवलंबून असते.

टप्प्याटप्प्यानेः उत्परिवर्तनाची प्रक्रिया कशी केली जाते

1. तुम्हाला अधिकार देणारे दस्तऐवज गोळा कराः नोंदणीकृत दस्तऐवज, वारसत्वाचा पुरावा असलेले मृत्यू प्रमाणपत्र, इच्छापत्र किंवा हुकूम.
2. थकबाकी मालमत्ता कर किंवा जमीन महसूल भरा, कारण थकबाकी दिली जाईपर्यंत अनेक कार्यालये बदलत नाहीत.
3. जेथे राज्य किंवा शहर पोर्टल देते तेथे ऑनलाईन किंवा तहसील किंवा नगरपालिका कार्यालयात अर्ज भरा.
4. कार्यालय इच्छुक व्यक्तींना सार्वजनिक सूचना किंवा सूचना जारी करते, ज्यात आक्षेप दाखल करण्यासाठी कालावधी दिला जातो. त्या कालावधीची मुदत राज्याच्या नियमांनुसार निश्चित केली जाते.
5. क्षेत्र अधिकारी ताबा आणि कागदपत्रांची पडताळणी करतो आणि निर्णायक अधिकाऱ्याला अहवाल देतो.
6. आक्षेप नसल्यास, अधिकारी उत्परिवर्तन आदेश पारित करतो आणि नोंद अद्ययावत केली जाते. अद्ययावत नोंदीची किंवा नवीन खात्याची प्रमाणित प्रत गोळा करा.
7. जर कोणी आक्षेप घेतला तर अधिकारी दोन्ही बाजूंचे ऐकतो. प्रतिकूल आदेशाला सहसा त्या कायद्याने निर्धारित केलेल्या कालमर्यादेत राज्याच्या महसूल कायद्यांतर्गत अपील केले जाऊ शकते किंवा त्यात सुधारणा केली जाऊ शकते.

उत्परिवर्तन टिकवून ठेवणाऱ्या चुका

बहुतेक नाकारलेले किंवा रखडलेले अर्ज कायदेशीर कारणांऐवजी सामान्य कारणांमुळे अयशस्वी होतात. या गोष्टींकडे लक्ष द्याः

• जुळत नसलेली नावेः मालकाच्या किंवा वारसदाराच्या नावाचे शब्दलेखन, दस्तऐवज, जुना अभिलेख, आधार आणि मृत्यू प्रमाणपत्र यात वेगळे असते. अर्ज करण्यापूर्वी नाव प्रतिज्ञापत्रासह विसंगती दुरुस्त करा, आक्षेप घेतल्यानंतर नाही.
• बेपत्ता वारसदारः परदेशात राहणाऱ्या एका भावंडाला किंवा विवाहित मुलीला कुटुंबाच्या झाडापासून दूर ठेवले जाते. अर्ज नंतर आक्षेप आकर्षित करतो, किंवा उत्परिवर्तन नंतर उलट केले जाते. मृत्यूच्या तारखेला जिवंत असलेल्या प्रत्येक वारसाची यादी करा.
• मालमत्तेची चुकीची ओळखः सर्वेक्षण क्रमांक, खसरा क्रमांक, नगरपालिका मालमत्ता ओळखपत्र किंवा फ्लॅट क्रमांक जुन्या दस्तऐवजातून कॉपी केला जातो आणि आता सध्याच्या नोंदीशी जुळत नाही.
• थकबाकी न भरलेलीः मालमत्ता कर किंवा जमीन महसुलाची थकबाकी फेडल्या जाईपर्यंत कार्यालय विनंतीवर प्रक्रिया करण्यास नकार देते.
• चुकीच्या दस्तऐवजावर अर्ज करणेः नोंदणीकृत दस्तऐवज किंवा वारशाचा योग्य पुरावा यांच्या जागी विक्रीचा करार, नोटरीकृत प्रतिज्ञापत्र किंवा अपंजीकृत कौटुंबिक व्यवस्था सादर केली जाते.
• त्याला हलू देणेः वर्षे उलटून जातात, वारस मरतो आणि कागदपत्रांसाठी आता उत्तराधिकाराच्या कागदपत्रांची दुसरी फेरी आवश्यक असते. कार्यक्रमानंतर लगेचच अर्ज केल्याने फाइल सोपी राहते.

जर एखादा अर्ज निर्णय न घेता कित्येक महिने प्रलंबित असेल, तर निर्णायक अधिकाऱ्याला लेखी स्मरणपत्र आणि नंतर राज्याच्या सार्वजनिक तक्रार पोर्टलवर तक्रार अनेकदा पाठवली जाते. तुम्ही अर्ज केला त्या दिवसापासून पावती क्रमांक ठेवा, कारण बहुतेक पोर्टल त्या संख्येद्वारे फाइलचा मागोवा घेतात.

एकाच वेळी अद्ययावत करण्यायोग्य जोडल्या गेलेल्या नोंदी

इतर प्रत्येक नोंद रांगेत आणण्यासाठी उत्परिवर्तन हा एक चांगला क्षण आहे. कार्यालयाने मागितल्यास मालमत्ता कर मूल्यांकन अर्ज वापरून तुमच्या नावावर नव्याने मूल्यांकन करण्यासाठी नगरपालिका मूल्यांकन कार्यालयात अर्ज करा. वीज आणि पाण्याची जोडणी हस्तांतरित करा. सोसायटीच्या सदनिकेसाठी, सदस्यत्व हस्तांतरणासाठी अर्ज करा. जर वारसांनी अद्याप संमतीवर स्वाक्षरी केलेली नसेल, तर खरेदीदार केव्हा वाट पाहत आहे यापेक्षा आता त्यांच्यापैकी प्रत्येकाकडून लेखी ना हरकत मिळवा.

प्रत्येक मागणीच्या प्रमाणित प्रती ठेवा. अनेक वर्षांनंतर, जेव्हा तुम्ही विक्री करता किंवा कुटुंबातील एखादा सदस्य दावा करतो, तेव्हा दस्तऐवज, उत्परिवर्तन आदेश आणि कर पावतींचा एक स्वच्छ क्रम आठवडे वाचवतो.